ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกปี 2569 และแนวโน้มปี 2569–2570 พบว่า ภาพรวมตลาดขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญจากแรงหนุนของมาตรการรัฐ ประกอบกับมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี (1 ก.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2570) ช่วยพยุงและรักษาแรงส่งของตลาดที่อยู่อาศัยได้อย่างต่อเนื่องถึงปี 2570 คาดการณ์มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี 2570 จะเพิ่มขึ้นแตะ 9 แสนล้านบาท

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ต่อเนื่องปี 2570 ยังเผชิญความท้าทายจากหนี้ครัวเรือนระดับสูงและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แต่ยังมองเห็นโอกาสเติบโตในกลุ่ม Real Demand ตลาดบ้านมือสองที่เน้นความคุ้มค่า ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและภูเก็ต รวมถึงเทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living) ที่ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐอีกด้วย

อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยยังได้รับแรงหนุนจากเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวช่วยหนุนกำลังซื้อและ GDP ที่เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป  ประกอบกับมติคณะรัฐมนตรี (ครม.)มีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยอีก 1ปีจนถึงเดือนมิถุนายน 2670  รวมถึงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังอยู่ในอัตราคงที่ 1% และคาดว่าจะทรงตัวต่อไปอีก 1ปี ช่วยหนุนกำลังซื้อให้สูงขึ้นประกอบกับตลาดบ้านมือสอง กลุ่มราคาไม่สูงที่ขยายตัวต่อเนื่อง ทำให้คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2569 จะมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 2.3% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 1.8% โดยคาดว่าปี 2569นี้ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะอยู่ที่ 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น1.8% จำนวน 323,479 ยูนิต เพิ่มขึ้น2.3% ส่วนในปี 2570 ประเมินว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ฯจะอยู่ที่ 908,358 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% จำนวน 320,617 ยูนิต ลดลง -0.9% เนื่องจากระดับราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และราคาประเมินรอบใหม่ ปี 2570-2573ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570

ตลาดท่อยู่อาศัยยังมีปัจจัยที่ต้องติดตาม ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่สูงขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้า

ด้านปัจจัยลบเกิดจากปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มสูง ความขัดแย้งเชิงภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้าของการสู้รบระหว่างตะวันออกกลางและสหรัฐอเมริกา  จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงจากปัญหาสงครามตะวันออกกกลาง

สำหรับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% จำนวน 167,665 ยูนิต  เพิ่มขึ้น 17.76%  แบ่งเป็นอาคารชุด 70% จำนวน  56,041 ยูนิต  มูลค่า 130,407 ล้านบาท  และบ้านแนวราบ 30% จำนวน  111,624 ยูนิต มูลค่า  299,432 ล้านบาท ในจำนวนนี้อยู่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล 56%ของมูลค่ารวมทั้งประเทศ จำนวน 241,864 ล้านบาท โดยตลาดอาคารชุดมีอัตราการเติบโตสูงถึง 21% ซึ่งมีปัจจัยบวกหลักจากการมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัยเดิม และมีมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ขณะที่ในปี 2568 ทั้งสองมาตรการเริ่มมีผลในช่วงไตรมาส 2

ส่วนภาคตะวันออกมีมูลค่า 62,698 ล้านบาท ในจำนวนนี้อยู่ในจังหวัดชลบุรีและระยองมากที่สุด โดยได้รับอานิสงส์จากกลุ่มอุตสาหกรรมใน EEC และนักลงทุนต่างชาติ และภาคใต้มูลค่า 44,320 ล้านบาท  โยจังหวัดภูเก็ตครองสัดส่วนมากกว่า 50%ของภาคใต้

นอกจากนี้โครงสร้างตลาดยังสะท้อนความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) โดยบ้านมือสองขยับขึ้นมาครองตลาดสัดส่วน 63% ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ 37% ด้วยความคุ้มค่าด้านราคาต่อตารางเมตรและทำเลที่ตั้งใกล้เมือง ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ทั้งนี้กลุ่มระดับราคา 2.01–3.00 ล้านบาท มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 24% ขณะที่กลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ปรับลดลงเหลือ 27%

ด้านสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้าง ณ ครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 5,174,141 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 2.6 โดยยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 289,315 ล้านบาท ขยายตัว 12.2%โดยเฉพาะในไตรมาส 2 มีการเร่งขยายตัวสูงถึง 18.4% สอดรับกับการเพิ่มขึ้นของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย