ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์เผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ 5 จังหวัด ช่วงครึ่งแรกปี 2569 ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงการเปลี่ยนผ่านจากการขยายตัวเป็นการเปลี่ยน Stock ให้เป็น Cash โครงการเปิดใหม่ปรับลดลง 9% สะท้อนถึงความระมัดระวังที่มากขึ้นของผู้ประกอบการ แม้ภาพรวมตลาดจะผ่านจุดที่ต่ำที่สุดมาแล้วและเริ่มฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่มีปัจจัยกดดันหลักเรื่องหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้การดูดซับอุปทานสะสมยังต้องใช้เวลาพอสมควร

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือเข้าสู่ช่วงเวลาการเปลี่ยนผ่านสู่ยุคการบริหารจัดการสต็อกเป็นช่วงการเปลี่ยนผ่านเชิงยุทธศาสตร์ โดยเปลี่ยนจุดโฟกัสจากการขยายตัวเป็นการเปลี่ยนสต็อกสินค้าให้เป็นกระแสเงินสด โดยในช่วงครึ่งแรกของปีมีโครงการเปิดใหม่ในภาคเหนือปรับลดลงประมาณ 9% สะท้อนถึงความระมัดระวังที่มากขึ้นของผู้ประกอบการ แม้ภาพรวมตลาดจะผ่านจุดที่ต่ำที่สุดมาแล้วและเริ่มฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ปัจจัยกดดันหลักยังคงเป็นเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ความเร็วในการดูดซับอุปทานสะสมยังต้องใช้เวลาพอสมควร

โดยพื้นที่เชียงใหม่ ช่วงครึ่งปีแรกจะเริ่มขายได้มากกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่และสต็อกเริ่มลดลงบ้าง แต่ระดับสต็อกสะสมยังคงสูง คาดว่าต้องใช้เวลาประมาณกว่า 4 ปีในการระบายสต็อกทั้งหมด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยังอยู่ในภาวะสมดุลที่ดี ยอดโอนคอนโดฯใหม่เติบโตเกือบ 50% ในเชิงจำนวนยูนิต และมูลค่าเติบโตเกือบ 80%  โดยได้รับแรงหนุนจากอุปสงค์ชาวต่างชาติและกลุ่มคนที่ต้องการใช้ชีวิตในเมือง ส่วนของบ้านแนวราบและพูลวิลล่าระดับบนยังอยู่ในช่วงเฝ้าระวังเนื่องจากอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นมาก แต่ยอดขายลดลง ส่งผลให้สต็อกสะสมสูง จำเป็นต้องเน้นการตั้งรับและบริหารสินค้าที่มีอยู่

ตลาดอสังหาฯในเมืองเชียงใหม่กำลังขยายตัวในรูปแบบ Network City หรือเมืองหลายศูนย์กลาง (Multi-centric) ที่กระจายสู่พื้นที่รอบนอก เช่น สันทราย สันกำแพง และหางดง เกิดเป็นย่านที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีบริการครบครัน ในขณะที่พื้นที่เชียงใหม่รอบนอกและลำพูน ยังมีโอกาสเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไปตามทิศทางเศรษฐกิจ

สำหรับตลาดอสังหาฯในจังหวัดพิษณุโลก ยอดขายใหม่เริ่มฟื้นตัวขึ้นอย่างโดดเด่นประมาณ 60% สะท้อนว่าอุปสงค์เริ่มกลับมา แต่สต็อกสะสมยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งคาดว่าต้องใช้เวลาระบายประมาณ 6.5 ปี ถือเป็นจังหวะที่ผู้ประกอบการสามารถใช้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของยอดขายในการเร่งระบายสต็อก ขณะที่ตลาดอสังหาฯในจังหวัดนครสวรรค์ อยู่ในภาวะหดตัว โดยในครึ่งปีแรกไม่มีการเปิดโครงการใหม่ แต่ยอดขายใหม่ยังคงปรับลดลงค่อนข้างมาก แสดงให้เห็นว่าปัจจัยหลักเกิดจากกำลังซื้อในพื้นที่ยังไม่ฟื้นตัว การไม่มีอุปทานใหม่จึงไม่ได้ช่วยดันยอดขาย กลยุทธ์สำคัญคือการ รักษาบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด (Cash Flow) มาก่อนการเติบโต เพื่อรอให้อุปสงค์ในพื้นที่กลับมา

อย่างไรก็ตามในภาพรวมของตลาดอสังหาฯในภาคเหนือ พบว่ายังมีข้อจำกัดในกลุ่มบ้านราคา 2-3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ผู้ซื้อยังคงมีความต้องการ แต่ปัญหาหลักอยู่ที่มาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวด ผู้ประกอบการควรสร้างความร่วมมือกับธนาคารในการคัดกรองและทำ Pre-approval ร่วมกันตั้งแต่ต้นทางก่อนรับจองหรือเตรียมสินค้าในระดับราคาที่ต่ำลงมารองรับ นอกจากนี้ยังพบการเติบโตของตลาดบ้านมือสองที่สูงกว่าบ้านใหม่ถึงประมาณ 4 เท่า และขยายตัวรวดเร็วกว่า เนื่องจากราคาเข้าถึงง่ายกว่า กลายเป็นทางเลือกสำคัญที่ผู้พัฒนาบ้านใหม่ต้องนำมาพิจารณา

ทั้งนี้จากผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ภาคเหนือ สรุปในภาพรวมพบว่า ตลาดกำลังทยอยฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญการแข่งขันกับตลาดบ้านมือสองที่ผู้บริโภคจำนวนมากให้ความสนใจเนื่องจากตอบโจทย์เรื่องความคุ้มค่าและระดับราคา ผู้ประกอบการโดยเฉพาะรายเล็กต้องมุ่งเน้นการสร้างมูลค่า และชูความคุ้มค่าของโครงการใหม่เพื่อแข่งขันในตลาดได้ดียิ่งขึ้น

สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากผลสำรวจภาคสนามพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัวเด่นโตเกือบเท่าตัว ขณะที่บ้านจัดสรรชานเมืองยังคงต้องเร่งระบายสต็อก โดยมี Total Supply รวม 12,715 ยูนิต เพิ่มขึ้น 12.7% มูลค่า 60,091 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.3% ส่วนการเปิดตัว New Supply ใหม่เพิ่มขึ้น 189.4% ด้าน New Sales เพิ่มขึ้น 18.5% มูลค่า 5,790 ล้านบาท โดยอาคารชุดมียอดขายเพิ่มขึ้น 49.4% และบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 9% ขณะที่ Remaining Supply อยู่ที่ 11,353 ยูนิต เพิ่มขึ้น 12.0% อัตราดูดซับเฉลี่ย 1.8% ต่อเดือน คาดว่าจะต้องใช้เวลาในการระบายอุปทานคงเหลือประมาณ 50 เดือน แบ่งเป็นอาคารชุด 39 เดือนและบ้านจัดสรร 55 เดือน

สำหรับทำเลเด่น คือ อาคารชุดโซนในเมืองเชียงใหม่และสุเทพ-แม่เหียะ มียอดขาย New Supply รวม 500 ยูนิต ด้านบ้านจัดสรรโซนสันทรายมียอดขายขยายตัวเพิ่มขึ้น 62.4% อัตราดูดซับ 2.3% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือประมาณ 38 เดือน ขณะที่พื้นที่เฝ้าระวัง คือ บ้านจัดสรรโซนในเมืองเชียงใหม่และโซนมหาวิทยาลัยพายัพ มีสต็อกสะสมสูง คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 163–380 เดือน

พื้นที่จังหวัดเชียงรายมี Total Supply 3,020 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% YoY มูลค่า 11,772 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดย New Supply ลดลง 43.3% เหลือเพียง 68 หน่วย และทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร ด้าน New Sales  ปรับตัวเพิ่มขึ้น 22.9% ส่วนใหญ่เป็นการขายได้ใหม่ในกลุ่มบ้านจัดสรร ขณะที่ Remaining Supply ยังคงเพิ่มขึ้น 7.8 % โดยมีจำนวน 2,843 หน่วย อัตราดูดซับรวมเฉลี่ยอยู่ที่ 1.0% ต่อเดือน และต้องใช้เวลาระบายสต็อก อยู่ที่ 96 เดือน (บ้านจัดสรร 97 เดือน, อาคารชุด 6 เดือน) ทำเลเด่น คือ บ้านจัดสรรโซนในเมืองเชียงรายมียอดขาย New Sales ถึง 87 หน่วย และโซนแม่สายมีอัตราดูดซับขยับขึ้นมาอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 37 เดือน ขณะที่พื้นที่พึงระวัง โซนสนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวง แม้มียอดขายสม่ำเสมอ แต่ด้วยสต็อกเหลือขายสูงทำให้อัตราดูดซับอยู่ที่ 0.8% คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 120 เดือน

พื้นที่จังหวัดพิษณุโลกมี Total Supply 3,577 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% YoY มูลค่า 14,592 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1%  New Supply ลดลง 91.4% แม้ New Sales ขยายตัวก้าวกระโดดเพิ่มขึ้น 61.4% YoY แต่ Remaining Supply ยังคงเพิ่มขึ้น 6.0% อัตราดูดซับเฉลี่ยขยับขึ้นเป็น 1.2% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้ระยะเวลาระบายสต็อก 78 เดือนจากเดิม 119 เดือน ด้านทำเลเด่นของบ้านจัดสรรโซนในเมืองพิษณุโลก ยอดขายเพิ่มขึ้นกว่า 4 เท่าตัวประมาณ 405.9% จำนวน 86 ยูนิต มีอัตราดูดซับ 3.8% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 20 เดือน ส่วนที่พื้นที่พึงระวัง คือบ้านจัดสรรโซนบึงพระ และโซนมหาวิทยาลัยนเรศวร-ท่าทอง มีอัตราดูดซับต่ำเพียง 0.2%–0.3% ส่งผลให้ต้องใช้เวลาระบายสต็อกยาวนานถึง 367–452 เดือน

พื้นที่จังหวัดนครสวรรค์มี Total Supply รวม 1,347 ยูนิต ลดลง 22.6% มูลค่า 6,858 ล้านบาท ซึ่งในช่วงสำรวจไม่มี New Supply เกิดขึ้น ส่วน New Sales ชะลอตัวลดลง 77.0%  แต่ Remaining Supply ลดลงเช่นกันโดยลดลง 2.5% เหลือ 1,239 ยูนิต อัตราดูดซับเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 1.3% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 69 เดือน

ด้านทำเลเด่นคือบ้านจัดสรรโซนท่าทอง ซึ่งเป็นทำเลขายดีที่สุด ขณะที่พื้นที่เฝ้าระวัง คือ  บ้านจัดสรรโซนดรีมแลนด์ มียอดขายชะลอตัวลง 86.2% ส่งผลให้อัตราดูดซับต่ำเพียง 0.7% คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 139 เดือน

พื้นที่จังหวัดลำพูนมี Total Supply จำนวน 979 ยูนิต ลดลง 17.7% มูลค่า 2,550 ล้านบาท ด้าน New Supply ลดลง 73.0%  และ New Sales  ลดลง 22.4% ขณะที่ Remaining Supply ลดลง 16.5% เหลือ 795 ยูนิต ส่งผลให้ภาพรวมตลาดยังมีอัตราดูดซับอยู่ในเกณฑ์ดีที่ 3.1% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 26 เดือน โดยทำเลเด่นจะอยู่ในโซนนิคมฯ ลำพูน-บ้านม้า มีอัตราดูดซับสูงถึง 4.0% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณเพียง 19 เดือน