บริษัทซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี  2569 ยังคงอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยผู้ประกอบการยังคงมีความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นนำห้องชุดที่สร้างเสร็จพร้อมขายมาปรับลดราคา โดยบางรายปรับลดราคาลงมากกว่า50% ส่งผลให้บางโครงการสามารถปิดการขายได้หมด

นอกจากนี้ยังพบว่ามาตรการเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยและต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ในไตรมาส 3 มีโครงการเปิดขายใหม่เพียง 8 โครงการ รวม 3,737 ยูนิต มูลค่าประมาณ 46,340  ล้านบาท แม้จำนวนยูนิตจะเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 80.35%  แต่ยังสะท้อนถึงการคัดเลือกโครงการอย่างระมัดระวังของผู้ประกอบการ  ส่วนการเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา และกลุ่มแคมปัสคอนโด

เลื่อนเปิดตัวคอนโดฯกว่าพันยูนิตรับผลกระทบน้ำท่วมกรุง

ล่าสุดจากผลการสำรวจของซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า มีโครงการคอนโดฯอีก 3 โครงการ รวมอุปทานกว่า 1,000   ยูนิต ที่เดิมมีแผนกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาสดังกล่าว แต่ได้เลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวบางส่วนตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ การรับรู้ความเสี่ยงด้านทำเล และความต้องการซื้อในระยะสั้น จึงตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการออกไป เพื่อรอประเมินสถานการณ์และความชัดเจนของผลกระทบจากน้ำท่วม

โดยภาพรวมตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี  2569 ยังคงอยู่ในภาวะที่ผู้ประกอบการใช้ความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางปัจจัยกดดันจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ภาวะการเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่แค่ 8 โครงการ จำนวนยูนิตรวมทั้งหมด 3,737 ยูนิตเท่านั้น ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 80.35%  คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 46,340 ล้านบาท โดยเป็นการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 3,274 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 87.61% และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ 463 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน12.39% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการขนาดเล็กยังคงชะลอการลงทุนและให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและการระบายสินค้าคงเหลือมากกว่าการขยายโครงการใหม่ ส่งให้มีคอนโดฯบางโครงการที่เพิ่งเปิดขายในช่วงครึ่งแรกของปีนี้เลือกที่จะหยุดการขายชั่วคราว แม้ว่าจะเปิดขายมาได้เพียงไม่กี่เดือนเท่านั้น เนื่องจากอัตราการขายได้ไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้

สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา ภาพรวมการเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา และกลุ่ม แคมปัสคอนโด  ซึ่ง ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมอีก 3 โครงการ รวมอุปทานกว่า 1,000 ยูนิต ที่เดิมมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาสดังกล่าว แต่ได้เลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยพบว่า โครงการที่เลื่อนการเปิดตัวบางส่วนตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้พัฒนามีความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ การรับรู้ความเสี่ยงด้านทำเล และความต้องการซื้อในระยะสั้น จึงตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการออกไป เพื่อรอประเมินสถานการณ์และความชัดเจนของผลกระทบจากน้ำท่วม

ขณะเดียวกันยังมีผู้ประกอบการบางรายยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ตามกำหนดการเดิม แม้จะอยู่ในช่วงที่ตลาดเผชิญปัจจัยกดดันจากสถานการณ์น้ำท่วม โดยพบว่าโครงการที่เปิดตัวตามแผนดังกล่าวได้รับการตอบรับจากตลาดในระดับที่ดี และสามารถสร้างยอดขายในช่วง Presale รวมมากกว่า 20,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า แม้ความกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์น้ำท่วมจะส่งผลต่อการตัดสินใจเปิดตัวของผู้พัฒนาบางราย แต่ยังมีความต้องการซื้อสำหรับโครงการที่มีทำเล ผลิตภัณฑ์ และระดับราคาที่สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

อุปทานห้องชุดระดับกลางถึงกลางบน ราคาไม่เกิน 1.5 แสนต่อตร.ม.ทะลุ1แสนยูนิต

ทั้งนี้หากจำแนกอุปทานคอนโดฯที่อยู่ระหว่างการขายตามช่วงระดับราคาต่อตารางเมตร ณ สิ้นไตรมาส 3 ที่มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายรวม 167,841 ยูนิต พบว่าอุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในระดับราคา 50,001-150,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 130,059  ยูนิต หรือคิดเป็น 77.48% ของอุปทานทั้งหมด สะท้อนว่าตลาดหลักยังคงอยู่ในกลุ่มระดับกลางถึงกลางบน ซึ่งมีฐานผู้ซื้อที่กว้างทั้งเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน โดยกลุ่มราคา 50,001 -100,000 บาทต่อตารางเมตร มีอุปทานสูงสุด 70,391 ยูนิต รองลงมาคือกลุ่มราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวน 59,668   ยูนิต โดยทั้งสองกลุ่มรวมกันคิดเป็นประมาณสามในสี่ของอุปทานทั้งหมด ขณะที่กลุ่มราคา 150,001 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปมีอุปทานประมาณ 28,594 ยูนิต สะท้อนว่าตลาดระดับพรีเมียมมีขนาดเล็กกว่าและมีฐานผู้ซื้อเฉพาะกลุ่มมากขึ้น โดยทำเล คุณภาพโครงการ ขนาดห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก และแบรนด์ของผู้ปรพกอบการยังมีบทบาทสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อ

สำหรับตลาดระดับราคาสูงขึ้น ได้แก่ 250,001-300,000 บาทต่อตารางเมตร มีอุปทาน 4,693 ยูนิต และ 300,001-500,000 บาทต่อตารางเมตร มี 3,476 ยูนิต ขณะที่ตลาดอัลตราลักชัวรีที่มีราคาตั้งแต่ 500,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป มีอุปทานเพียง 946 ยูนิต หรือประมาณ 0.56% ของตลาดทั้งหมด สะท้อนถึงตลาดเฉพาะกลุ่มที่มีขนาดจำกัด และพึ่งพาความโดดเด่นของทำเล ความเป็นส่วนตัว คุณภาพการออกแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก และชื่อเสียงของผู้พัฒนา มากกว่าการแข่งขันด้านราคา

สะท้อนให้เห็นว่าโครงสร้างตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ ยังคงกระจุกตัวอย่างชัดเจนในระดับราคากลางถึงกลางบน ขณะที่อุปทานในระดับราคาสูงกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนจำกัด ดังนั้นการพัฒนาโครงการใหม่ในตลาดระดับกลางถึงกลางบนจำเป็นต้องพิจารณาการแข่งขันจากอุปทานเดิมจำนวนมาก ขณะที่โครงการระดับพรีเมียมและ อัลตราลักชัวรี แม้มีการแข่งขันด้านจำนวนอุปทานน้อยกว่า แต่จำเป็นต้องมีจุดขายและคุณลักษณะของโครงการที่ชัดเจนและสอดคล้องกับระดับราคาที่กำหนด ทั้งนี้การประเมินศักยภาพโครงการควรพิจารณาระดับราคา อัตราการขาย และอุปทานคงเหลือของโครงการคู่แข่งในทำเลเดียวกันควบคู่กับภาพรวมของตลาดกรุงเทพฯ

ในด้านอุปสงค์ ซาวิลส์ (ประเทศไทย) พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2569 มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 167,841 ยูนิต  และขายออกไปได้แล้ว 103,191 ยูนิต  คิดเป็น 61.48% และยังคงมีคอนโดฯรอการขายอีกทั้งหมด  64,650 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 38.52%  โดยพบว่าห้องชุดแบบสตูดิโอ มีอัตราการขายที่สูงที่สุด 68.90%  ตามมาด้วยรูปแบบ 2 ห้องนอน ที่อัตราการขาย 65.20%

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Luxury และ Super Luxury ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีความแข็งแกร่งมากที่สุดในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา โดยเฉพาะยูนิตประเภทเพนท์เฮาส์และห้องชุดขนาดใหญ่ในโครงการระดับพรีเมียม ซึ่งยังได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูง ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง นักลงทุนระยะยาว และผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วน สะท้อนว่ากลุ่มลูกค้าระดับบนยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างจำกัด และให้ความสำคัญกับคุณภาพโครงการ ความเป็นส่วนตัว การออกแบบ และทำเลมากกว่าปัจจัยด้านราคา

โดยทำเลที่ยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ในพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางของที่อยู่อาศัยระดับบน เนื่องจากมีความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวก การเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน แหล่งไลฟ์สไตล์ และสถานศึกษานานาชาติ อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานที่ดินใหม่ค่อนข้างจำกัด ส่งผลให้โครงการที่เปิดขายในทำเลดังกล่าวยังสามารถรักษาระดับราคาและสร้างยอดขายได้ดีกว่าตลาดโดยรวม ในทางกลับกันตลาดคอนโดฯระดับกลางถึงระดับล่างยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนตัว อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) ที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการเร่งระบายสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ยังมียูนิตเหลือขาย ผ่านการจัดแคมเปญส่งเสริมการขาย การปรับลดราคา และการนำเสนอสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคและเร่งการรับรู้รายได้

อุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ปี’69ในพื้นที่กรุงเทพฯประมาณ 20,000 ยูนิต

ทั้งนี้ซาวิลส์ (ประเทศไทย)คาดการณ์ว่าตลอดปี 2569 จะมีอุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯประมาณ 20,000 ยูนิต ปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 20% จากปีก่อนหน้า  ซึ่งถือเป็นระดับการเปิดตัวโครงการที่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ลงทุนอย่างระมัดระวัง และเลือกเปิดตัวเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพในการสร้างยอดขายสูง

นอกจากนี้ยังพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายเริ่มปรับสัดส่วนการลงทุนออกจากกรุงเทพฯไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญมากขึ้น เช่น ภูเก็ต และพัทยา ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวต่างชาติ และความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและการพักผ่อน ส่งผลให้จังหวัดดังกล่าวมีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่าตลาดกรุงเทพมหานครในระยะสั้นถึงระยะกลาง

จากปัจจัยข้างต้น ซาวิลส์ (ประเทศไทย) คาดการณ์ว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯในช่วงที่เหลือของปี 2569 จะยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อ โดยการแข่งขันจะเน้นไปที่การระบายสต็อกมากกว่าการเพิ่มอุปทานใหม่  ผู้ประกอยการยังคงให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด ทำให้บางโครงการปรับลดราคาลงมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน และเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีความเสี่ยงต่ำ และการพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่มีอุปสงค์รองรับอย่างชัดเจน โดยคาดการณ์ว่าตลาดคอนโดฯระดับลักชัวรีจะยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นที่สุด โดยเฉพาะโครงการ Branded Residence ในพื้นที่ศูนย์กลางเมือง ซึ่งยังได้รับแรงสนับสนุนจากความต้องการของกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูงและผู้ซื้อชาวต่างชาติ ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาจะยังคงให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการที่มีการกำหนดราคาอย่างเหมาะสมและสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันตั้งแต่วันเปิดขาย

ส่วนคอนโดฯริมแม่น้ำเจ้าพระยา และแคมปัสคอนโดฯซึ่งตั้งอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำและศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่ จะยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีฐานอุปสงค์ที่ชัดเจน ทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และผู้ปกครองที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยให้บุตรหลาน ส่งผลให้ตลาดทั้งสองกลุ่มยังมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ในระยะต่อไป แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครจะยังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปก็ตาม