การขยายตัวอย่างต่อเนื่องของเมืองหลวงดึงดูดประชากรให้ย้ายเข้ามาอยู่อาศัยอย่างหนาแน่น แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน หรือ TOD (Transit Oriented Development) จึงถูกนำมาปรับใช้ โดย TOD เป็นแนวคิดระดับโลกในการพัฒนาเมืองควบคู่กับโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม เน้นพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะที่เป็นศูนย์กลางการเดินทางภายในระยะเดินเท้าราว 400-800 เมตร กำหนดการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด สร้างชุมชนคุณภาพรอบสถานี ส่งเสริมการเดินทางด้วยขนส่งสาธารณะและการเดินทางแบบไม่ใช้เครื่องยนต์ รวมทั้งสร้างเมืองที่เป็นมิตรต่อการเดินและจักรยาน เพื่อบรรเทามลพิษและยกระดับคุณภาพชีวิตประชากรอย่างยั่งยืน

ปัจจุบันแนวคิด TOD ในไทยมีความชัดเจนมากขึ้น เมื่อสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กระทรวงคมนาคม ได้จัดทำแผนปฏิบัติการด้านการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (พ.ศ. 2568-2585) เพื่อเป็นกรอบชี้นำการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีที่มีศักยภาพจำนวน 177 แห่งทั่วประเทศ ครอบคลุมทั้งสถานีรถไฟความเร็วสูง สถานีรถไฟเดิมที่ปรับปรุงเป็นทางคู่ และสถานีตามเส้นทางสายใหม่ เมื่อต้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา สนข. ได้หารือร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อสรุปผลการรับฟังความคิดเห็นต่อร่างพระราชบัญญัติการพัฒนาพื้นที่ในและโดยรอบโครงสร้างพื้นฐานทางราง พ.ศ. …. ครั้งที่ 1 และ ครั้งที่ 2 เพื่อกำหนดแนวทางการดำเนินการจัดทำร่างพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวให้มีความครอบคลุมและสมบูรณ์ยิ่งขึ้น โดยจะนำข้อมูลและข้อเสนอแนะที่ได้รับจากการหารือไปประกอบการพิจารณาปรับปรุงร่างพระราชบัญญัติฯ ก่อนดำเนินการเสนอให้คณะรัฐมนตรีพิจารณาต่อไป

รถไฟฟ้าตอบโจทย์คนหาบ้านเมืองหลวง “MRT พระราม 9” ยืน 1 ครองใจผู้ซื้อ-ผู้เช่า

นอกจากนี้แนวคิด TOD ยังมีบทบาทสำคัญต่อการจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) โดยกรุงเทพมหานครได้เสนอปรับปรุงเงื่อนไข FAR BONUS หรือสิทธิพิเศษด้านอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชนพัฒนาโครงการที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ จากเดิมมีเงื่อนไขที่สอดคล้องกับแนวคิด TOD คือการจัดให้มีที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ขณะที่ร่างผังเมืองฉบับล่าสุดได้เพิ่มเงื่อนไข FAR BONUS ให้กับภาคเอกชนที่จัดให้มีพื้นที่อำนวยความสะดวกเพื่อเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนอีกด้วย ถือเป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญที่ช่วยจูงใจให้ภาคเอกชนหันมาพัฒนาโครงการรอบสถานีมากขึ้น

ขณะเดียวกัน การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ได้นำแนวคิดการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน ร่วมกับการให้บริการการเดินรถที่มีประสิทธิภาพที่ประเทศญี่ปุ่นมาเป็นต้นแบบในการปรับใช้ในประเทศไทยเช่นกัน โดยจะนำร่องในพื้นที่บริเวณห้วยขวางริมถนนพระราม 9

ในช่วงเดือนมกราคม-สิงหาคม 2569 ที่ผ่านมา พบว่าทำเลแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่ได้รับความสนใจซื้อ-เช่ามากที่สุดในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2569 อันดับ 1 ได้แก่ “MRT พระราม 9” ทำเลใจกลางศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ของกรุงเทพฯ รายล้อมไปด้วยสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ได้รับความสนใจทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง ตามมาด้วย อันดับ 2 BTS ทองหล่อ, อันดับ 3 BTS อ่อนนุช, อันดับ 4 MRT ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์, อันดับ 5 BTS พระโขนง, อันดับ 6 BTS ปุณณวิถี, อันดับ 7 BTS พร้อมพงษ์, อันดับ 8 MRT เพชรบุรี, อันดับ 9 BTS เพลินจิต และอันดับ 10 BTS อุดมสุข

อัปเดต 6 แนวทางเลือกที่อยู่อาศัยตามเทรนด์ TOD ตอบโจทย์มหานครระบบราง 

1. ทำเลที่ใช่ต้องสอดคล้องวิถีชีวิต ปัจจัยแรกที่ผู้บริโภคควรพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า คือเส้นทางที่ตนเองและครอบครัวเดินทางเป็นประจำสามารถใช้รถไฟฟ้าเป็นหลักได้จริงหรือไม่ พร้อมทั้งนำระยะทางจากโครงการที่อยู่อาศัยไปถึงสถานีรถไฟฟ้ามาพิจารณาประกอบว่าสามารถเดินเท้าได้อย่างปลอดภัยหรือไม่ เพราะหากต้องต่อรถหรือเดินไกลจากสถานีรถไฟฟ้าก็อาจทำให้โครงการที่ดูเหมือนใกล้รถไฟฟ้าในทางทฤษฎีนั้น ไม่สะดวกและไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวันได้จริงอย่างที่ควรจะเป็น นอกจากนี้ ผู้บริโภคควรตั้งโจทย์การเลือกที่อยู่อาศัยให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่าให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลแนวรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางได้หลากหลาย หรือต้องการพักอยู่ใกล้ที่ทำงาน หรือใกล้สถานศึกษาเพื่อลดเวลาและความเหนื่อยล้าจากการเดินทางมากกว่ากัน เพื่อช่วยให้สามารถเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตและตอบโจทย์การเดินทางได้อย่างแท้จริง
2. เลือกประเภทที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์ ผู้บริโภคควรเลือกประเภทที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับวัตถุประสงค์ หากต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ควรพิจารณาบ้านเดี่ยวหรือคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าที่เดินทางในชีวิตประจำวันได้สะดวก มีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอกับจำนวนสมาชิกในครอบครัว และอยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้ ส่วนกรณีที่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ควรพิจารณาคอนโดฯ ในทำเลแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษา ซึ่งมีความต้องการเช่าจากวัยทำงานและนักเรียน/นักศึกษาอย่างต่อเนื่อง จะช่วยให้หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกัน คอนโดฯ และบ้านแนวราบในย่านชานเมืองที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่านก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีงบประมาณจำกัด เนื่องจากมีราคาย่อมเยากว่าย่านใจกลางเมืองและยังคงตอบโจทย์การเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกเช่นกัน
3. เปรียบเทียบราคาและแนวโน้มการเติบโต ผู้บริโภคควรคัดเลือกโครงการที่สนใจประมาณ 3–5 โครงการ มาเปรียบเทียบปัจจัยภายในและสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อค้นหาโครงการที่ตอบโจทย์และคุ้มค่ามากที่สุด นอกจากนี้ยังมีปัจจัยสำคัญด้านการลงทุนที่ควรพิจารณาเพิ่มเติม คือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร, ความต้องการเช่า, อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield), ความหนาแน่นของโครงการในย่านนั้น ตลอดจนอัตราการเติบโตของราคาซื้อขายในช่วงที่ผ่านมา เพื่อประเมินศักยภาพและทิศทางการเติบโตของโครงการในอนาคต แม้ผู้บริโภคจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก แต่การเลือกโครงการที่มีศักยภาพเติบโตสูง ย่อมเพิ่มโอกาสสร้างมูลค่าและต่อยอดเป็นสินทรัพย์ที่คุ้มค่าในระยะยาวได้เช่นกัน
4. วิเคราะห์ศักยภาพแต่ละสถานี แม้จะอยู่บนรถไฟฟ้าสายเดียวกันแต่สถานีต่าง ๆ อาจมีศักยภาพแตกต่างกัน ผู้บริโภคจึงควรศึกษาข้อมูลว่าสถานีรถไฟฟ้าแต่ละแห่งมีศักยภาพการเติบโตอย่างไรบ้าง โดยสถานีบางประเภทจะมีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่าสถานีทั่วไป เช่น เป็นสถานีร่วม (Interchange) ที่เชื่อมต่อหลายสาย มักมีผู้ใช้บริการหนาแน่นมากกว่าสถานีทั่วไปอย่างมีนัยสำคัญ หรือเป็นสถานีที่อยู่ในแผน TOD ที่ภาครัฐจะพัฒนาต่อในอนาคต ไม่ได้เป็นเพียงจุดขึ้น-ลงรถไฟฟ้า ซึ่งถือเป็นตัวแปรสำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับทำเลนั้น ๆ ได้ นอกจากนี้ ผู้บริโภคควรพิจารณาว่าทำเลรอบสถานีมีความเจริญและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันหรือไม่ เช่น อยู่ใกล้ย่านธุรกิจ มีศูนย์การค้า โครงการมิกซ์ยูส แหล่งงาน สถานศึกษา โรงพยาบาล และพื้นที่สีเขียวสาธารณะ ซึ่งจะเป็นอีกปัจจัยที่ส่งเสริมให้ความสนใจซื้อ/เช่าและมูลค่าที่อยู่อาศัยรอบสถานีนั้น ๆ มีโอกาสเติบโตมากกว่าสถานีอื่นอย่างชัดเจน
5. โครงการย่าน New CBD เสิร์ฟความเจริญในราคาที่เอื้อมถึง ปัจจุบันย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ตามแนวรถไฟฟ้า เช่น พระราม 9-รัชดาภิเษก, ห้วยขวาง, ลาดพร้าว, บางนา ฯลฯ ถือเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตตามแนวคิด TOD ที่น่าสนใจสำหรับคนหาบ้าน เนื่องจากมาพร้อมความเจริญ มีแหล่งงาน สถานศึกษา ศูนย์การค้า และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์มากมาย โดยที่สามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าไปยังใจกลางเมืองได้รวดเร็วเช่นกัน จึงถือเป็นทำเลศักยภาพที่น่าจับตามอง นอกจากนี้ทำเล New CBD ยังมีจุดเด่นที่น่าสนใจคือหลายโครงการที่อยู่อาศัยมีราคาที่ย่อมเยากว่าโครงการในทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) เดิม จึงถือเป็นอีกทางเลือกที่คุ้มค่าของคนหาบ้านที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือวางแผนปล่อยเช่าในอนาคต เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในย่าน New CBD นี้มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในพื้นที่
6. เกาะติดแผนพัฒนา TOD และร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ผู้บริโภคควรติดตามความคืบหน้าของแผน TOD จากภาครัฐ รวมทั้งร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) อย่างใกล้ชิด เนื่องจากแนวทางดังกล่าวมีผลโดยตรงต่อการกำหนดทิศทางการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตลอดจนการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า นอกจากนี้การเปลี่ยนแปลงสีผังเมืองในบางพื้นที่อาจเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือใช้ประโยชน์ที่ดินในรูปแบบใหม่ ซึ่งทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทั้งในด้านความเจริญและส่งผลต่อมูลค่าอสังหาฯ ในย่านนั้นโดยตรง การศึกษาข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้ผู้บริโภคเห็นทิศทางการพัฒนาของทำเลได้ชัดเจนยิ่งขึ้น สามารถประเมินแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของทำเล และนำมาประกอบการวางแผนเพื่อซื้อหรือลงทุนด้านอสังหาฯ ในอนาคตได้อีกด้วย

อย่างไรก็ดี การพัฒนาเมืองตามแนวคิด TOD จำเป็นต้องอาศัยการวางแผนและบริหารจัดการอย่างรอบด้าน เพื่อให้เมืองเติบโตไปพร้อมกับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย หากองค์ประกอบเหล่านี้ได้รับการวางแผนและพัฒนาอย่างเหมาะสม TOD จะช่วยยกระดับการเดินทางและการใช้ชีวิตในเมืองได้อย่างยั่งยืน หัวใจสำคัญที่ผู้บริโภคควรพิจารณาก่อนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวคิดนี้ จึงไม่ใช่แค่การมองหาโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุด แต่ต้องเลือกให้ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงได้อย่างครอบคลุมทุกมิติ