จากเหตุการณ์ฝนตกหนักและส่งผลให้เกิดน้ำท่วมในหลายพื้นที่ของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ผ่านมา กำลังกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินว่าจะส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะการเพิ่มน้ำหนักปัจจัยด้านความเสี่ยงของทำเลในการตัดสินใจ ซึ่งผู้ซื้อจะมีความเข้มงวดในการตรวจสอบข้อมูลมากขึ้น โดยเฉพาะประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ และระบบระบายน้ำของโครงการก่อนการตัดสินใจซื้อ

วรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินผลกระทบระลอกนี้อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมปรับตัวลดลงทั้งหมด แต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงน้ำท่วมสูง กับ ทรัพย์สินที่มีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วมที่มีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนการป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจถูกนำไปหักลบออกจากราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลปลอดภัยจากน้ำท่วมจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ปรากฏการณ์ย้ายฐานการซื้อบ้านหลังที่สองไปยังต่างจังหวัดอาจไม่คึกคักเท่าช่วงหลังมหาอุทกภัยปี 2554 เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP แม้จะเริ่มปรับตัวลง 2 ไตรมาสติดต่อกัน แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อมีข้อจำกัดในการซื้อบ้านหลังที่สอง ส่งผลให้กลุ่ม High-Net-Worth Individuals : HNWI ผู้มีความมั่งคั่งสูง ที่มีความพร้อมทางการเงินและไม่พึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก กลายเป็นกลุ่มอุปสงค์หลักที่จะเข้ามามีบทบาทขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Luxury ในระยะต่อไป

โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต คาดว่าจะได้รับปัจจัยบวกเพิ่มเติมจากการปรับพฤติกรรมของกลุ่ม HNWI ในกรุงเทพมหานคร จากเดิมที่มีฐานอุปสงค์รองรับอยู่แล้วจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวรัสเซียและจีนในทำเลภูเก็ตฝั่งตะวันตก นายวรัตถ์ ให้มุมมองเพิ่มเติมว่า หากความกังวลเรื่องน้ำท่วมในกรุงเทพ ฝังตัวในความคิดคนไทยในระยะยาว ภูเก็ตจะกลายเป็นเป้าหมายสำคัญในการกระจายการถือครองสินทรัพย์ของผู้บริโภคระดับบน โดยรูปแบบการซื้อจะไม่ใช่ลักษณะ “หนีน้ำ” แต่จะเป็นการซื้อเพื่อเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิตและบริหารความเสี่ยง โดยยังคงมีบ้านหลักอยู่ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งหากอยู่บนสมมติฐานว่าปีนี้ไม่เกิดน้ำท่วมใหญ่ในภูเก็ต สินค้ากลุ่ม Luxury Condominium, Pool Villa และ Branded Residence จะได้รับประโยชน์มากที่สุด เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การพักผ่อน และการสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

ในส่วนของเจ้าของที่ดิน ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าไม่ควรรีบเร่งตัดสินใจขายจากความกังวลเพียงอย่างเดียว แต่ควรเตรียมข้อมูลประวัติน้ำท่วมและมาตรการป้องกัน เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการประเมินต้นทุนได้ชัดเจน เนื่องจากที่ดินที่มีศักยภาพสูง ย่อมสามารถลงทุนระบบป้องกันเพื่อบริหารจัดการความเสี่ยงได้ เช่น การสร้างคันดิน กำแพงป้องกันน้ำท่วม การถมที่ดิน หรือการวางระบบระบายน้ำและสูบน้ำภายในโครงการ นอกจากนี้ยังมีทางเลือกอื่น เช่น การร่วมทุน (Joint Venture) หรือการปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่ ดังนั้น ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์นับจากนี้ จึงไม่ใช่เพียงการตั้งคำถามว่าทำเลไหนน้ำท่วม แต่คือโครงการไหนสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วม และช่วยปกป้องมูลค่าของสินทรัพย์ได้ดีกว่ากัน

ขณะที่ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ นอกจากจะเผชิญกับปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัวและกำลังซื้อที่ลดลง ทั้งในกลุ่มผู้ซื้อคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจีนแล้ว ยังเจอกับปัญหาน้ำท่วมที่มีผลให้บางโครงการที่เตรียมจะเปิดขายในช่วงปลายเดือนกันยายนต้องเลื่อนการเปิดขายออกไป โดยการประกาศเลื่อนเปิดขายใหม่เกิดขึ้นช่วงที่ฝนตกหนักและต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ยังมีบางโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการในบางส่วนก่อนเพื่อดูแนวโน้มกำลังซื้อ แล้วจึงกำหนดเปิดขายอย่างเป็นทางการในไตรมาส 4/2569 ซึ่งก็ได้รับความสนใจพอสมควรแม้จะอยู่ท่ามกลางปัจจัยลบกดดัน

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยข้อมูลคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาส 3/2569 มีจำนวนประมาณ 4,876 ยูนิต ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2/2569 เกือบเท่าตัว ส่งผลให้ภาพรวมคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2569 มีรวมทั้งสิ้น 14,377 ยูนิต มากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 6% และเมื่อรวมกับโครงการที่มีกำหนดเปิดขายในไตรมาส 4 คาดว่าจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งปีจะใกล้เคียงกับปีที่แล้วที่ประมาณ 16,000 – 17,000 ยูนิต

ด้านทำเลการพัฒนา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงเลือกเปิดขายโครงการใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งครอบคลุมกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยกำหนดรูปแบบและราคาขายตามทำเลและระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าหรือพื้นที่ CBD สำหรับพื้นที่เมืองชั้นนอกที่มีการเปิดขายมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพยายามเน้นปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์หรือโครงการที่กำหนดแล้วเสร็จในปีนี้เป็นหลัก แต่ยังคงมีการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง โดยปรับเปลี่ยนขนาดโครงการให้จำนวนยูนิตต่อโครงการลดลง หรือพัฒนาโครงการแบบสร้างเสร็จก่อนขาย รวมถึงเลือกเปิดขายในทำเลที่เห็นศักยภาพชัดเจนในปัจจุบัน มากกว่าทำเลที่เส้นทางรถไฟฟ้าอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีแรงกดดันสำคัญจากจำนวนคอนโดฯเหลือขายในกรุงเทพที่มีมากกว่า 65,300 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ มีประมาณ 25,700 ยูนิต ที่เป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แต่ยังรอการขาย หรือคิดเป็นสัดส่วนราว 40% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด ซึ่งเมื่อพิจารณารายระดับราคาพบว่า คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนเหลือขายมากที่สุดที่ 55% และหากรวมกับระดับราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร จะคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 76% เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีการเปิดขายมากที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา