ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯยังคงเผชิญกับปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อลดลงทั้งในกลุ่มผู้ซื้อคนไทย และต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าคนจีน รวมทั้งยังเจอกับปัญหาน้ำท่วมที่มีผลให้บางโครงการที่เตรียมจะเปิดขายในช่วงปลายเดือนกันยายนที่ผ่านมาต้องเลื่อนการเปิดขายโครงการออกไป โดยมีการประกาศเลื่อนการเปิดขายโครงการใหม่ช่วงที่ฝนตกหนักและต่อเนื่องก่อนที่จะเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมในบางพื้นที่ของกรุงเทพฯและยังมีบางโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการโดยเปิดขายบางส่วนของโครงการก่อนเพื่อดูแนวโน้มหรือทิศทางของกำลังซื้อในตลาด

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย จำกัด  กล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯว่า พฤติกรรมผู้บริโภคยังคงเลือกซื้อคอนโดมิเนียมจากปัจจัยด้านราคาเป็นหลัก โดยเฉพาะทำเลรอบนอกที่เป็นโครงการ Low-rise จะได้รับความนิยมสูง ส่วนคอนโดมิเนียHigh-rise ที่มีราคาแพงจะจำกัดอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง ทำให้คอนโดฯระดับราคาแพงมากเริ่มมีภาวะตึงตัว ในขณะที่ตลาดที่ผู้ซื้อคนไทยยังมีความต้องการจริงและขับเคลื่อนไปได้ คือ กลุ่มสินค้าระดับราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมี Real Demand และขับเคลื่อนไปต่อได้จริง ในขณะที่คอนโดมิเนียมระดับราคาแพงเริ่มเข้าสู่ภาวะตึงตัวหรือเริ่มตัน ตลาดกลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ถือเป็นเซกเมนต์ที่ผู้ซื้อคนไทยยังคงมีความต้องการและตัดสินใจซื้อจริง

โดยในช่วงปลายเดือนกันยายน มีโครงการคอนโดฯบางโครงการเลื่อนการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน เพราะปัญหาเรื่องของฝนตกหนักและตามมาด้วยน้ำท่วมในบางพื้นที่ ทำให้ในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ประมาณ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 2 ประมาณเท่าตัว

ส่วนภาพรวมของคอนโดฯเปิดขายใหม่ใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมามีทั้งหมด 14,377 ยูนิต ซึ่งมากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วประมาณ 6% และช่วงไตรมาสที่ 4 ยังมีโครงการคอนโดฯอีกหลายโครงการรอเปิดขายใหม่ ซึ่งมีผลให้คอนโดฯเปิดขายใหม่ในปีนี้มีความเป็นไปได้ที่จะมีจำนวนรวมไม่แตกต่างจากปีที่แล้วมากนักหรือประมาณ 16,000 – 17,000 ยูนิต

โดยทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว และแนวเส้นทางขยายออกไปครอบคลุมกรุงเทพฯและปริมณฑล เป็นทำเลที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกพื้นที่หรือทำเลที่จะเปิดขายโครงการคอนโดฯใหม่ ซึ่งรูปแบบของโครงการหรือราคาขายก็แตกต่างกันไปตามแต่ทำเล และระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า รวมไปถึงระยะห่างจากพื้นที่ CBD  ขณะที่พื้นที่เมืองชั้นนอกมีโครงการเปิดขายใหม่มากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นไปตามขนาดของกลุ่มเป้าหมาย โดยผู้ประกอบการพยายามปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ หรือโครงการที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปีนี้มากกว่า แต่ยังคงมีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพียงแต่จำนวนของโครงการหรือขนาดของโครงการจะแตกต่างกัน เช่น จำนวนยูนิตต่อ 1 โครงการลดลง หรือมีการพัฒนาโครงการสร้างเสร็จก่อนขายมากขึ้น รวมไปถึงมีการเปิดขายโครงการในทำเลที่เห็นศักยภาพในปัจจุบันมากกว่าเปิดขายโครงการใหม่ในทำเลที่เส้นทางรถไฟฟ้ากำลังก่อสร้าง

ทั้งนี้คอนโดฯเหลือขายในพื้นที่กรุงเทพฯยังเป็นแรงกดดันที่มีผลต่อการเปิดขายโครงการใหม่เพราะมีจำนวนเหลือขายมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท และในจำนวนนี้มีประมาณ 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แต่ยังรอการขายอยู่ในตลาด ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 40% ของคอนโดฯที่เหลือขายในกรุงเทพฯ ซึ่งคอนโดฯที่เหลือขายนั้นสะสมมาจากโครงการที่เปิดขายมาหลายปีต่อเนื่อง และมีคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทหรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากที่สุดประมาณ 55% แต่ถ้ารวมกับคอนโดฯระดับราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตรสัดส่วนจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 76%

ส่งผลให้ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดฯในระดับราคาขายไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตรมากที่สุด มากกว่าระดับราคาขายที่มากกว่าหลายเท่าตัว เพราะเป็นระดับราคาขายที่สามารถเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อได้ทุกระดับ ไม่ใช่เฉพาะกลุ่มคนรายได้ปานกลางลงไปเท่านั้น เนื่องจากคอนโดฯราคาไม่แพงกลุ่มผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของได้ทั้งคนไทยและต่างชาติ แม้ว่าที่ผ่านมาจะมีปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ก็ตาม แต่เนื่องจากขนาดของกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคานี้เป็นกลุ่มใหญ่มาก ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายพยายามสร้างแรงจูงใจในการขาย และการโอนกรรมสิทธิ์มาตลอด

ส่วนผู้ประกอบการหลายรายที่เปิดขายโครงการในระดับราคาที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรแล้วประสบปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์ช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ทำให้ต้องหากลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อกระตุ้นการขายคอนโดฯที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่โดยการให้เข้าอยู่ในรูปแบบของการเช่าก่อน จากนั้นค่อยทำเรื่องขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่อพร้อม

ด้านกลุ่มผู้ชซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนลดลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วง 1 – 2 ปีก่อนหน้านี้ หรือตั้งแต่ที่มีข่าวไม่ดีเกี่ยวกับประเทศไทยในเรื่องของความปลอดภัย ซึ่งมีผลให้ชาวจีนเดินทางเข้าประเทศไทยในปี.2568 ลดลงประมาณ 33.6% และมีผลต่อเนื่องไปถึงการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯของชาวจีนที่ลดลงประมาณ 13% ในปี.2568 ประกอบกับการตรวจสอบเอกสาร และแหล่งที่มาของเงิน รวมไปถึงการจัดตั้งนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นมีความเข้มงวดมากขึ้น ซึ่งมีผลต่อเนื่องไปถึงการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนไปด้วย

เนื่องจากก่อนหน้านี้มีชาวจีนที่นำเงินจากการทำธุรกิจในประเทศอื่นๆ มาซื้อคอนโดฯในประเทศไทย แต่เมื่อการตรวจสอบเข้มงวดขึ้นทำให้การทำรูปแบบนี้หายไป หรือเปลี่ยนแปลงไปช่องทางอื่น รวมไปถึงบ้านในโครงการแพงๆ ที่กำลังซื้อลดลงไปค่อนข้างมากเช่นกัน

ด้านปัญหาน้ำท่วมอาจจะกลายเป็นตัวแปรสำคัญให้ตลาดคอนโดฯได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะห้องชุดเป็นทรัพย์สินส่วนใหญ่ที่ไม่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วม อีกทั้งยังสามารถใช้ชีวิตได้ตามปกติ หรือเกือบจะปกติแม้ในทำเลน้ำท่วม โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯที่อยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าและมีชุมชน สภาพแวดล้อมที่เหมาะกับการใช้ชีวิต รวมไปถึงบริษัทบริหารโครงการที่มีการบริหารจัดการที่ดีในช่วงที่ผ่านมาจะกลายเป็น 1 ในตัวแปรสำคัญในการเลือกอยู่อาศัยในโครงการคอนโดฯในระยะยาว