ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ปรับฟื้นตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราการว่างของพื้นที่ให้เช่าเฉลี่ยที่เคยอยู่ที่ระดับเกือบ 15% ปรับลดลงเหลือเพียง 9.7% ส่วนค่าเช่าปรับเพิ่มสูงขึ้นกว่า 34% สภาวการณ์ดังกล่าว ได้กระตุ้นให้มีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้น ซึ่งความต้องการจะสามารถขยายตัวรองรับซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นได้ แต่อาคารสำนักงานที่มีอายุมากจะได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเจแอลแอล ระบุว่า ภายในสิ้นปีนี้ ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ จะมีซัพพลายหรืออุปทานรวมทั้งสิ้น 8.9 ล้านตารางเมตร และใน 5 ปีข้างหน้า จะมีอาคารสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นคิดเป็นพื้นที่รวมอีกทั้งสิ้น 1.2 ล้านตารางเมตร หรือเฉลี่ย 240,000 ตารางเมตรต่อปี ซึ่งใกล้เคียงกับยอดการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มเฉลี่ยรายปีนับตั้งแต่ปี 2554 ที่ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เริ่มฟื้นตัว
นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า การใช้พื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มขยายตัว จากปริมาณความต้องการเพิ่มขึ้น ก่อให้เกิดผลกระทบต่ออาคารที่มีอายุมาก เนื่องจากการก่อสร้างโครงการใหม่ส่วนใหญ่มีคุณภาพสูงขึ้น ตัวอย่างเช่นโครงการวัน แบงค็อก ที่จะสร้างขึ้นตามมาตรฐาน LEED อาคารเขียวระดับสากล และมาตรฐานสากล WELL รับรองอาคารที่เป็นมิตรต่อสุขภาพและความเป็นอยู่ของผู้ใช้ ซึ่งเป็นอาคารเกรดพรีเมียมที่มีคุณภาพเหนือกว่าอาคารเกรดเอขึ้นไปอีก ทำให้ผู้เช่าที่เป็นองค์กรหรือบริษัทชั้นนำทั้งของไทยและต่างชาติต้องการเช่าพื้นที่ในอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีขึ้นไม่เฉพาะเพียงเหตุผลในเรื่องของความสะดวกสบาย แต่ยังรวมถึงการสะท้อนภาพลักษณ์ขององค์กร” นางสาวยุพาอธิบาย
ดังนั้น เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน เจ้าของอาคารที่มีอยู่เดิมในปัจจุบันเป็นจะต้องมั่นใจว่า อาคารของตนเองมีการบริหารจัดการที่ดี และมีการดูแลบำรุงรักษาอย่างดีอยู่เสมอ ตลอดไปจนถึงมีการปรับปรุงให้ดีขึ้นเมื่อถึงเวลาที่สมควร
“หนึ่งในข้อได้เปรียบของอาคารสำนักงานที่มีอยู่เดิมหลายๆ อาคาร คือการตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดิน ซึ่งทำเลเหล่านี้ส่วนใหญ่ไม่มีที่ดินเปล่าเหลือรองรับโครงการก่อสร้างอาคารสำนกงานใหม่ได้อีก ดังนั้น หากเจ้าของอาคารเหล่านี้มีกลยุทธ์ที่ดี จะยังคงสามารถแข่งขันกับอาคารที่จะสร้างขึ้นใหม่ในอนาคตได้
ในขณะเดียวกัน ซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นมากส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายที่สนใจพัฒนาอาคารสำนักงานเริ่มมีความไม่มั่นใจว่าควรจะสร้างอาคารสำนักงานหรือไม่ เกี่ยวกับเรื่องนี้ นางสาวยุพามองว่า การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นโอกาสการลงทุนที่สามารถทำได้
“โดยทั่วไป สิ่งที่บริษัทผู้เช่าต้องการเช่นเดียวกันคือ การมีสำนักงานที่สามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ตัวอาคารอยู่ในทำเลที่เดินทางเข้าถึงได้สะดวก มีที่จอดรถเพียงพอ และมีร้านอาหาร-ร้านค้า สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะสามารถพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ให้ประสบความสำเร็จได้ หากกำหนดกลุ่มเป้าหมายผู้เช่าได้อย่างถูกต้อง เข้าใจสิ่งที่กลุ่มเป้าหมายต้องการ และพัฒนาโครงการให้สอดคล้อง การที่อาคารสำนักงานเกรดรองหรืออาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นรองหลายๆ อาคาร อัตราการเช่าพื้นที่สูงและสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าเกณฑ์เฉลี่ยในตลาดเป็นตัวอย่างที่สะท้อนให้เห็นได้” นางสาวยุพาสรุป
ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ
รายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเจแอลแอล ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ มียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้นกว่า 143,000 ตารางเมตร ใกล้เคียงกับทั้งปี 2559 ซึ่งมียอดการเช่าพื้นที่เพิ่มรวมทั้งสิ้น 144,000 ตารางเมตร กิจกรรมการเช่าที่เพิ่มขึ้นมากในปีนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในปีนี้ เปิดโอกาสให้บริษัทขนาดกลาง-ใหญ่ที่ต้องการมีออฟฟิศขนาดใหญ่ขึ้น มีทางเลือกในการย้ายไปเปิดสำนักงานในอาคารใหม่ หลังจากที่ไม่สามารถขยายพื้นที่ในอาคารที่อยู่เดิมได้ในช่วงก่อนหน้า เนื่องจากอาคารไม่มีพื้นที่ว่างเหลือพอรองรับ
อาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยโดยรวม 9.7% ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 7% สะท้อนให้เห็นความต้องการที่มีอยู่สูงสำหรับอาคารคุณภาพดี
การที่อาคารสำนักงานเกรดเอมีพื้นที่ว่างให้เช่าเหลือน้อยลงทำให้ค่าเช่าเริ่มกลับมาปรับตัวสูงเร็วขึ้นอีกครั้งในปีนี้หลังจากชะลอตัวในปีที่แล้ว อาคารสำนักงานเกรดเอชั้นนำบางอาคารในเขตศูนย์กลางธุรกิจ อาทิ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์และเกสร ทาวเวอร์ สามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่า 1,000 ต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 821 บาทต่อตารางเมตร ผู้เช่าพื้นที่เพิ่มในอาคารเกรดเอส่วนใหญ่ เป็นบริษัทในกลุ่มธุรกิจเทคโนโลยี อาทิ อีคอมเมอร์ส โซเชียลมีเดีย และบริษัทโฆษณาออนไลน์
