ถ้าเรารู้จักลูกค้าของเรา ก็จะทำให้เราสามารถทำกำไรกับ “ทรัพย์” ที่อยู่ในมือเราได้มากขึ้น เพื่อนๆว่าจริงไหมคะ? วันนี้ คุณกิจ เจ้าของแฟนเพจ All About Living พาเรามาทำความรู้จักกับ Real Demand คือกลุ่มคน ที่เป็น “คนสุดท้าย” ที่จะเป็นคนอยู่อาศัยโครงการนั้นๆจริงๆ ไม่ได้ซื้อมาเพื่อเก็งกำไร ไม่ได้ซื้อมาเพื่อลงทุนปล่อยเช่า แต่ Real Demand คือกลุ่มคนที่่จะเข้ามาอยู่อาศัยในห้องนี้จริงๆ
.
แน่นอนๆค่ะ ราคาที่ต่างกันก็ จะทำให้ Real Demand หน้าตาต่างกันไปด้วย บทวิเคราะห์นี้ จะทำให้เพื่อนๆ พอจะจิตนาการหน้าตา “ลูกค้า” ที่จะมาเช่ายูนิต หรือซื้อต่อยูนิตของเพื่อนๆได้ดีมากยิ่งขึ้น และเข้าถึงพวกถึงพวกได้ดียิ่งขึ้นค่ะ…

Real Demand เธอต้องการอะไร?

เจ้ว่ามันไม่มีคำตอบที่ถูกที่ผิดสำหรับคำถามนี้ค่ะ อารมณ์เหมือนทำไงให้ได้สามี บางคนส้วยสวย นิสัยดี้ดี แต่ฟงแฟนยังไม่มีเลย แต่เราสามารถประเมินจากพฤติกรรมของคนกลุ่มใหญ่ได้ค่ะ ไล่ไปตั้งแต่คอนโดราคาเบาๆ จนถึงคอนโดแพงๆ (แต่คอนโดแพงๆนี้เจ้ไม่เก่งจริงๆนะ) *ตัวเลขราคาข้างล่างนี้หมายถึงราคาห้อง 1 นอนนะคะ เป็นราคาประมาณๆ

คอนโดราคาเบาๆ (ต่ำล้าน – 1.5 ล้าน) เราจะเห็นเลยว่า คนที่เข้ามาซื้อ ถ้าตัดพวกนักลงทุนออกก็จะเหลือพวกหนุ่มน้อยหน้ามน คนบ้านไกล (จริงๆไม่ได้เฉพาะหนุ่มๆหรอกคะ แต่ใส่มาให้มันคล้องจองไปงั้นแหละ 555) เจ้ว่าจะเป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดห้องแรกและเงินเดือนไม่สูงอ่ะ อาจจะบ้านไกล หรือมาจาก ตจว เช่าหออยู่ หรืออยากย้ายออกมาอยู่เองเป็นอิสระ กลุ่มนี้เจ้ว่า ราคากะทำเลมาก่อนค่ะ คือขอแบบฉันซื้อไหว ไปขึ้นรถไฟฟ้าได้ (อาจจะต้องนั่งวินมอไซค์ หรือรอรถตู้โครงการ หรือนั่งสองแถวแปปนึง) เอาจริงๆกลุ่มนี้เจ้ว่า resale ถ้านับกำไรต่อห้อง กำไรจะไม่สูงมากคะ เพราะพวกนางเงินไม่เยอะเท่าไร ก็นะ ถ้ามีตังก็ไปซื้อที่อื่นดีๆกว่านี้ละ แต่ตลาดนี้ปล่อยเช่าจะดีค่ะ เพราะราคาเช่าถูกจ่ายไหว ดีกว่าอยู่อพารทเม้น ค่าน้ำค่าไฟแพงเวอร์ ส่วนกลางก็ไม่มี กลุ่มนี้ถ้าให้แนะนำก็ ถ้าแต่ก่อนคงบอก lpn (แต่เดี๋ยวนี้แพงหมดละ) เหลือ unio 72 / excel 50 ไรงี้ resale น่ะ ปล่อยเช่าไปก่อนสัก 2-3 ปีแล้วรีบขายก่อนโทรม เอากำไรไปซื้อที่ใหม่ หรือจะถือยาวเก็บค่าเช่าก้ได้เพราะคอนโดตอนนี้แพงหมดละ แต่อาจจะเหนื่อยหน่อย 3 ปีแรกถ้าต้องผ่อนแบงค์ ครบ 3 ปีรีไฟแนนซ์ก้น่าจะสบายละ

ขยับขึ้นมาอีกหน่อย (1.5 – 2.5 ล้าน) กลุ่มนี้จะเริ่มหลากหลายค่ะ แต่ส่วนใหย่ก้ยังหนุ่มๆกันอยู่แต่ค่อนไปทางใกล้ๆ 30 หรือ 30 กว่าๆ แก่กว่านี้ก็มีเพราะบางคนอาจจะซื้อห้องใหญ่ๆหรือ 2 ห้องนอน ราคาอาจจะไป 3-4 ล้านละ หรือบางคนอาจจะเงินเดือนเยอะ แต่ไม่เห็นความจำเป็นของการซื้อคอนโดแพงๆ ถ้าเป็นพวกเด็กๆมาซื้อก็พ่อแม่รวยอ่ะ พวกนี้ก็จะสวยเลือกได้ขึ้นมาอีก คอนโดสวยไหม โครงการของใคร ส่วนกลางใช้ได้จริง อึดอัดไหม สภาพแวดล้อมเป็นยังไง ใกล้ของกินป่าวก็ชีวิตวัยรุ่นทำงานเริ่มเงินเดือนสูงอ่ะ ส่วนเรื่องรถไฟฟ้ามันแน่อยู่ละ ฉะนั้นสิ่งที่ต้องใส่ใจเพิ่มขึ้นจากกลุ่มคอนโดราคาเบาๆคือเรื่อง อาหารการกินอุดมสมบูรณ์ ส่วนกลางใช้ได้จริงไหม สภาพแวดล้อมดีหรือป่าว (อ้อลืม หลายคนจะมองเรื่องขับรถกลับบ้าน ตจว ส อา สะดวกไหมด้วยนะ) ถ้าจะซื้อมาขายต่อ ดู gap ที่จะทำกำไรได้ด้วยน่ะ ไม่ใช่บวกไปแล้ว 3 ล้านกว่า คนไทยเค้าจะมองว่าไปซื้ออีกเกรดดีกว่านี้ดีกว่าไหม แต่ก็ไม่ใช่จะขายไม่ได้ เพราะคนจีนมาซื้อ resale แพงๆเยอะ ฉะนั้น หมั่นดูโควต้าต่างชาติด้วยว่าใกล้เต็มหรือยัง ถ้าแนะนำ ตอนนี้ชอบ ideo O2 (ชอบส่วนกลางมาก และ lpn เป็นนิติ หวังว่าจะไม่โทรมไว) / notting hill 105 ของเจ้ (ภาวนาให้สร้างมาไม่เน่าแบบก่อนๆ เจ้ชอบเพราะระยะเดิน 400 เมตร ส่วนกลางใหย่) สอง 2 ตัวนี้เพราะมีปัจจัยหนุนจาก bangkok mall, ซัมเมอร์ ลาซาล และโครงการใหม่ ori 107 ปีหน้าคาดว่าจะมาแพงมาดันราคา

ขยับขึ้นมาอีก (3-5 ล้าน) กลุ่มนี้ กรูสวย กรูรวย กรุมีตังค่ะ ระยะรถไฟฟ้าควรจะเดินได้ คอนโดต้องบ่งบอกรสนิยม ดูสวยแพง อวดคนอื่นได้ ไม่อายใคร กลุ่มนี้มีรถกันเยอะขึ้น ถ้าคอนโดใกล้ของกินก็ดี แต่ถ้าไม่ใกล้กูขับรถไปห้างได้ค่ะ ไม่แคร์ แต่ไปทำงานยังน่าจะรถไฟฟ้าอยู่นะ
คอนโดแนะนำ ไม่มีคะ เพราะมันมีตัวเลือกเยอะละ เลือก dev ดีๆ อย่าโดน sales หลอกละกัน
กลุ่มนี้ถ้าจะเล่น resale อยากแนะนำให้เน้นไปที่ขายต่อต่างชาติไปเลยคะ กำไรดี ฉะนั้นคอนโดต้องมีจุดขายปังๆ อย่าดาดดื่น ถ้าขายคนไทย เค้าจะมองว่าทำไมต้องซื้อของเก่า โดนบวกจากแก ฉันไปซื้อของใหม่ก็ได้ ฉะนั้นต้องเน้นจุดขายปังๆคะ ยกตัวอย่างของเก่าก็ hasu haus ริมคลองวิวสวย เดินทางไม่ลำบาก ใกล้ของกิน คนเช่าเยอะ คนมาซื้อต่อก็ไม่ลำบากใจ

5 -10 ล้าน กลุ่มนี้ เจ้ blank มาก ไม่เคยเจอ ขออภัย สูงกว่า 10 ล้าน เจ้ไม่รุ้ละ ไม่เคยรวย 5555 รู้แค่ขับรถชัวร์ แต่ก็ชอบซื้อคอนโดใกล้รถไฟฟ้านะ ถึงจะไม่ขึ้นก็เถอะ เดาว่าน่าจะเน้นพวกแบบกลางเมืองเทพๆ พร้อมพงษ์ ทองหล่อ ไรงี้ จะปล่อยเช่าก้ต้องแต่งสวยๆดีๆ แลดูทุนสูงจัง แต่เห็นกำไร resale เยอะนะ แต่โอกาสต้องโอนสูง ส่วนตัวที่เคยทำงานบริษัทต่างชาติ ถ้าเปนระดับที่เช่าห้องแบบ 60000-70000+++ เค้าจะอยากได้ 2-3 นอนกัน ส่วนมากถ้าไม่อยุ่กะแฟน ก้มีครอบครัว เลยคิดหน้าคนเช่า 65000 ต่อเดือน 1 ห้องนอน 50 ตรม ไม่ออก อาจจะมีนะ แต่เจ้ไม่เคยเห็น

ส่วนอีกกลุ่มที่น่าสนใจคือ กลุ่ม 2 ห้องนอนที่ตอนนี้กำลังโตไวมาก กลุ่มนี้มีตังนะ แต่ต้องยอมอยุ่เกรดที่ต่ำลงมา 1 ระดับ เพราะห้อง 2 นอนมันแพงมากจริงๆ พวกคอนโดที่ออกแบบให้ดูกึ่งๆหรูจะน่าสนใจมาก ให้ยกตัวอย่างก็พวกแบบ คอนโดเกรด C (เบส ไลฟ์) แต่ออกแบบให้เหมือน เกรด B ยกเพดานสูงขึ้นอีกนิดจาก 2.45 เป็น 2.55-2.6 อะไรงี้
กลุ่มสองนอนส่วนมากที่เจอคือมีครอบครัว ชอบสิ่งแวดล้อมดีๆให้ลุก มีสวน มีต้นไม้เยอะๆ แต่ขับรถไปทำงาน ไปโรงเรียนลูกสะดวกไรงี้
แล้วก็อีกกลุ่มคือเริ่มอยากขยายห้องให้ใหญ่ขึ้น หรืออยุ่กับแฟนอะไรแบบนี้
ถ้าเป็นคอนโดเกรดกลาง-บน น่าจะเริศสำหรับปล่อยเช่าต่างชาติ เน้นมาทางสุขุมวิทนะคะ เพราะฝรั่งเยอะ
แต่ถ้าเป็นกลาง-ล่าง resale น่าจะดี เพราะจะมีคนอยากได้ 2 ห้องนอน ราคาไม่แรง ทำเลดีหน่อย อยากหาห้องมือสองซื้อต่อแต่ยังอยากได้ทำเลเดิมๆ เพราะซื้อมือหนึ่งไม่ไหว แพงเกิ้นนน

เจ้ไปแต่งตัวไปทำงานละ เดี๋ยวสาย สงสัยอะไรหลังไมค์มาเม้ากันได้ค่ะ เจ้ก็ไม่ได้เก่งเลิศเลอนะ แค่มาแชร์ประสบการณ์ที่เห็นบ่อยๆค่ะ…ตามไปคุยกับเจ้ต่อไปที่แฟนเพจ All About Living นะจ๊ะ คลิก