ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในกรุงเทพมหานครอาจจะมีการขยายตัวไม่มากทั้งในส่วนของอุปทานและอุปสงค์ กลุ่มลูกค้าหลักของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ คือ ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น กลุ่มลูกค้าหลักของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในกรุงเทพมหานครจึงมีค่อนข้างจำกัด อุปทานเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในกรุงเทพมหานครจึงมีการขยายตัวไม่มากนักในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อุปทานเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ทั้งหมดในกรุงเทพมหานครมีประมาณ 20,427 ยูนิต และมีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ใหม่เปิดให้บริการในปีที่ผ่านมาประมาณ 1,000 ยูนิต ซึ่งมากเป็นสองเท่าของปีพ.ศ.2559 อัตราการเช่าของทั้งตลาดอยู่ที่ประมาณ 86% เปลี่ยนแปลงไม่มากจากช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ โดยทำเลที่มีอัตราการเช่าสูงที่สุด คือ พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทที่ประมาณ 86% และเป็นพื้นที่สุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1 – 55) ที่มีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์มากที่สุดคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 41% ของจำนวนเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร
แบรนด์เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในกรุงเทพมหานครมีทั้งแบรนด์ต่างประเทศ แบรนด์ไทยที่ขยายไปต่างประเทศ และแบรนด์ไทย รวมไปถึงโครงการที่ไม่มีแบรนด์ที่เจ้าของโครงการบริหารเอง โดยแบรนด์ต่างประเทศต่างๆ ที่เข้ามาในประเทศไทยนั้นมีหลากหลายรูปแบบทั้งการเข้ามาบริหารโครงการของตนเอง บริหารโครงการให้กับเจ้าของโครงการ โดยในกรุงเทพมหานครมีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ที่ไม่มีแบรนด์หรือว่าเจ้าของโครงการบริหารเองประมาณ 57% และประมาณ 18% เป็นโครงการที่บริหารโดยแบรนด์เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ต่างประเทศซึ่งแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงเลยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เนื่องด้วยตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในกรุงเทพมหานครนั้นมีการแข่งขันสูง เพราะแบรนด์เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ต่างประเทศนั้นไม่เพียงต้องแข่งขันกับแบรนด์ไทย แต่ยังต้องแข่งขันกับอพาร์ทเม้นต์ระดับ High-End และ Luxury รวมไปถึงคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ค่าเช่าเฉลี่ยของอพาร์ทเม้นต์และคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครยังคงต่ำกว่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและตั้งอยู่ในทำเลเดียวกันกับโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์
ทำเลตามแนวถนนสุขุมวิทซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นต์ และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์อยู่มากที่สุด และเป็นทำเลที่มีการแข่งขันกันมากที่สุดในกรุงเทพมหานคร อีกทั้งยังมีโครงการหลากหลายรูปแบบ หลายระดับอยู่ในทำเลเดียวกัน ค่าเช่าของห้องขนาด 2 ห้องนอนในทำเลนี้จึงมีความน่าสนใจมากที่สุดในการนำมาเปรียบเทียบกัน ค่าเช่าของห้องขนาด 2 ห้องนอนในเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์อาจจะอยู่ที่ประมาณ 70,000 – 150,000 บาทต่อเดือน แต่ค่าเช่าของห้องขนาดใกล้เคียงกันของอพาร์ทเม้นต์ระดับ Luxury อยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อเดือน และค่าเช่าคอนโดมิเนียมขนาด 2 ห้องนอนอยู่ที่ 50,000 – 75,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจะเห็นว่าค่าเช่าเริ่มต้นของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์นั้นอาจจะสูงใกล้เคียงกับอพาร์ทเม้นต์ระดับ Luxury แต่ค่าเช่าของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์นั้นสามารถขึ้นไปถึง 150,000 บาทต่อเดือน ต่างจากอพาร์ทเม้นต์ระดับ Luxury
โดยภาพรวมแล้วค่าเช่าต่ำกว่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์แน่นอน ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานครจึงเลือกที่จะเช่าคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นต์แทนเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ แม้ว่าบริการหลายอย่างจะด้อยกว่าก็ตาม แต่ค่าเช่าที่ต่ำกว่านั้นสร้างความน่าสนใจได้มากกว่านั่นเอง ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์อาจจะเป็นรูปแบบธุรกิจที่มีการขยายตัวต่ำในอนาคต แต่โครงการที่จะเกิดขึ้นใหม่นั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีส่วนในการพัฒนาเพื่อสร้างรายได้ระยะยาวให้กับพวกเขาอีกทั้งยังสามารถนำโครงการที่สร้างรายได้ในระยะยาวเหล่านี้ขายให้กับผู้ที่สนใจในรูปแบบของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) หรือที่เรียกกันสั้นๆ ว่า REIT
บทความโดย :คุณสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย)
