ฟินิกซ์ฯเผยครึ่งแรกของปี 2562 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครจำนวน 18,676 ยูนิตต่ำกว่าปีก่อนหน้านี้ ฟันธงปี’62 คอนโดฯเปิดใหม่ลดลงจากปีก่อน 15-20%
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่าแม้ว่าประเทศไทยจะได้รัฐบาลใหม่แน่นอนแล้วก่อนสิ้นสุดไตรมาสที่ 2 แต่ยังคงไม่เห็นทิศทางของนโยบายเศรษฐกิจรวมไปถึงนโยบายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายจำนวนมากในตลาด ทั้งกระแสลบที่มาจากหน่วยรัฐบาลและเอกชนเกี่ยวกับตลาดคอนโดฯล้วนมีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดฯ มาตรการ LTV (Loan to Value: LTV )มีผลโดยตรงต่อผู้ที่มีสัญญาเงินกู้ธนาคารมากกว่า 1 สัญญาที่ยังอยู่ระหว่างการผ่อนไม่เกิน 3 ปี แต่กับผู้ซื้อรายใหม่หรือผู้ที่ผ่อนมาเกิน 3 ปีก็ไม่มีผลอะไร เพียงแต่ธนาคารเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากกว่าที่ผ่านมาจึงมีผลให้ผู้ซื้อจำนวนมากไม่ได้รับสินเชื่อธนาคารและไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งมีผลโดยตรงต่อผู้ประกอบการ
ทั้งนี้ คอนโดฯสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดแล้วในกรุงเทพมหานครมีทั้งหมดประมาณ 603,200 ยูนิต โดยเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จในช่วงตั้งแต่ปี 2551 เป็นต้นมามากถึง 390,180 ยูนิต หรือกว่า 65% ของจำนวนคอนโดฯทั้งหมด 603,200 ยูนิต แสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯในกรุงเทพมหานครขยายตัวมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตามการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินในกรุงเทพมหานครรวมไปถึงพื้นที่ในจังหวัดปริมณฑลที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพมหานครที่มีโครงการคอนโดฯมากขึ้นเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม คอนโดฯสร้างเสร็จจดทะเบียนอาคารชุดในปี 2561 ที่ผ่านมามีจำนวนถึง 52,255 ยูนิตซึ่งมากที่สุดในรอบ 20 กว่าปีที่ผ่านมาเพราะผู้ประกอบการหลายรายพยายามเร่งการก่อสร้างและจดทะเบียนอาคารชุดเพื่อจะได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดให้ทันก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยมีกำหนดบังคับใช้หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV ใหม่ซึ่งมีผลต่อผู้ซื้อกลุ่มที่มีสัญญาสินเชื่อกับธนาคารแล้วก่อนหน้านี้ 1 สัญญาและยังผ่อนมาไม่เกิน 3 ปี ผู้ประกอบการจึงพยามเร่งการก่อสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อยก่อนถึงกำหนดเวลาบังคับใช้เกณฑ์ LTV ใหม่
คอนโดมิเนียมประมาณ 9,914 ยูนิตเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2562 มากกว่าไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 13% โดยมากกว่า 60% ของคอนโดฯ เปิดขายใหม่เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ฯ คอนโดฯ เปิดขายใหม่ในปี 2562 มีแนวโน้มที่จะต่ำกว่าปีที่ผ่านมาค่อนข้างมากเพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง
จากข้อมูล จะพบว่าคอนโดฯ ประมาณ 86% ของคอนโดฯที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2562 ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้วและที่กำลังก่อสร้าง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเลือกทำเลในการเปิดขายโครงการใหม่ที่มีศักยภาพและสามารถมองเห็นได้ในปัจจุบัน นอกจากนี้ราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาในหลายๆ พื้นที่ตามแนวเสน้ทางรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการและที่กำลังก่อสร้างก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญในการผลักดันในมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน
นายสุรเชษฐ กล่าวด้วยว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครประมาณ 18,676 ยูนิตซึ่งต่ำกว่าปีก่อนหน้านี้ ซึ่งถ้าสถานการณ์ต่างๆ ที่มีผลต่อภาวะเศรษฐกิจรวมไปถึงความเชื่อมั่น และกำลังซื้อของคนไทยไม่ปรับตัวดีขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 3 และ 4 ของปี 2562 นี้ จำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในปี 2562 จะต่ำกว่าปีที่ผ่านมาโดยอาจจะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ประมาณ 50,000 -55,000 ยูนิตลดลงจากปีที่แล้วประมาณ 15 – 20%
พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมีจำนวนคอนโดฯ เปิดขายใหม่มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา ซึ่งช่วง2558 เป็นช่วงที่การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ มีความชัดเจน และเส้นทางรถไฟฟ้าหลายสายเริ่มการก่อสร้างหรือมีการเปลี่ยนแปลงที่เป็นรูปธรรมชัดเจน ประกอบกับราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างจึงมีผลให้มีแต่การพัฒนาโครงการคอนโดฯ เท่านั้นจึงจะเหมาะสมที่สุด
พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างจะยังคงเป็นพื้นที่ที่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อให้ความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมมากต่อเนื่องต่อไป เพราะราคาที่ดินที่ยังคงไม่สูงมาก และยังคงสามารถพัฒนาโครงการคอนโดฯในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.)ได้
อัตราการขายเฉลี่ยคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 47% ซึ่งค่อนข้างต่ำในช่วงหลายปีที่ผ่านมาสะท้อนให้เห็นถึงความไม่มั่นใจของกลุ่มผู้ซื้อในตลาดคอนโดฯ แม้ว่าโครงการคอนโดฯบางโครงการจะสร้างความฮือฮาจากการที่มีอัตราการขายถึง 70% ภายในวันที่ 1 – 2 ของการเปิดขายก็ตาม แต่โครงการส่วนใหญ่ยังคงมีอัตราการขายที่ไม่สูงมาก บางโครงการขายไปได้เพียงไม่กี่ยูนิตเท่านั้นเอง ด้วยปัจจัยหลายๆ อย่างที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดฯใหม่ โดยปัจจัยสำคัญคือเรื่องของความกังวลในภาวะเศรษฐกิจระยะยาวของประเทศไทย เรื่องของสงครามการค้าที่มีผลต่อการส่งออก และกำลังซื้อชาวจีนที่เลือกจะชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อนจนกว่าสถานการณ์จะดีขึ้น
ส่วนคอนโดฯในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตร.ม.หรือไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตมีอัตราการขายได้ที่สูงที่สุด เพราะราคาไม่สูงเกินไป แต่ทำเลที่ตั้งแตกต่างจากโครงการที่มีราคาขายสูงกว่า อีกทั้งการเดินทางเข้าเมืองชั้นในยังไม่สะดวกเพราะเส้นทางรถไฟฟ้ายังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างหรือว่าโครงการอาจจะอยู่ไกลออกไปจากเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ ในขณะที่โครงการคอนโดฯที่เปิดขายในพื้นที่เมืองชั้นในตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วมีอัตราการขายที่ไม่สูงมาก เนื่องจากหลายโครงการเปิดขายในเดือนมิถุนายน อีกทั้งมีไม่น้อยที่เปิดขายในสัปดาห์สุดท้ายของเดือนมิถุนายนจึงมีผลให้อัตราการขายต่ำแบบที่เห็นเพราะมีระยะเวลาในการขายไม่มากนั่นเอง
เนื่องด้วยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดมีผลให้การพัฒนาโครงการคอนโดฯในกรุงเทพฯเกิดการเปลี่ยนแปลงโดยที่เห็นชัดเจนที่สุดคือ เรื่องของราคาขายที่โครงการคอนโดฯในระดับราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตร.ม. มีจำนวนลดลงแม้ว่าจะมีสัดส่วนมากที่สุดในกลุ่มคอนโดฯเปิดขายใหม่ในแต่ละปี โดยคอนโดฯในระดับราคาขายช่วง 100,000 – 149,999 บาทต่อตร.ม.มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นแบบชัดเจน เพราะอิทธิพลของเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีผลโดยตรงต่อราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งของการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม.เริ่มมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเช่นกันโดยเฉพาะพื้นที่ในเขต CBD ของกรุงเทพฯ
เกี่ยวกับ ฟีนิกซ์ฯ : ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2562 ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การศึกษาตลาด ที่ปรึกษาโครงการ การทำวิจัยตลาดอสังหาฯ การพัฒนาและบริหารโครงการอสังหาฯ ธุรกิจนายหน้า ธุรกิจขายฝากอสังหาฯ
เว็บไซต์ : www.phoenixproperty.co.th
Facebook : facebook.com/phoenixpropertythailand
Twitter : twitter.com/ThePhoenixTH
YouTube : Phoenix Property Thailand Channel
