ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามตลาดหลักอย่าง คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครในช่วงครึ่งแรกปี2560 ยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่องสวนทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โดยตลาดคอนโดฯเปิดขายใหม่มากขึ้นเรื่อยๆ ส่วนตลาดอาคารสำนักงานก็ยังคงเห็นความต้องการพื้นที่ทั้งจากบริษัทในประเทศไทยและต่างชาติแบบต่อเนื่อง ด้านพื้นที่ค้าปลีกเองก็มีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างสูงเรียกได้ว่าเกือบเต็ม 100% ในหลายๆ ศูนย์การค้า
ค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอ ทะลุกว่า 1,000บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
นายสัญชัย คูเอกชัย รองกรรมการผู้จัดการ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวถึงตลาดอาคารสำนักงานยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่องในช่วง 6 เดือนแรกของปี2560 ว่า ตลาดอาคารสำนักงานมีการขยายตัวต่อเนื่องมาจากปีที่ผ่านมาอัตราการเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครอยู่ที่ประมาณ 92% อาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่เพิ่งสร้างเสร็จมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างสูงหรือเกือบเต็ม 100% และยังมีอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอยู่อีกหลายอาคาร ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดอาคารสำนักงานเป็นที่สนใจของนักลงทุนทั้งไทย และต่างชาติมากขึ้น แม้ว่าราคาที่ดินจะเป็นปัจจัยสำคัญในการกดดันให้ตลาดอาคารสำนักงานมีการขยายตัวในแง่ของอุปทานลดลง แต่ที่ดินเช่าหลายแปลงในพื้นที่เมืองชั้นในกำลังก่อสร้างโครงการมิกซ์-ยูสที่มีอาคารสำนักงานเป็นหนึ่งในรูปแบบการใช้ประโยชน์พื้นที่โครงการ
ส่วนค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานก็ปรับขึ้นต่อเนื่องเช่นกันโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ที่ค่าเช่าสูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.)ต่อเดือนไปหลายอาคารแล้วและยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องในปีนี้และปีต่อๆ ไป ค่าเช่าก็จะปรับเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ เช่นกัน
คอมมูนิตี้มอลล์ ดิ้นเอาตัวรอด-ค้าปลีกรายใหญ่ลุยลงทุนเพิ่ม
ส่วนตลาดพื้นที่ค้าปลีกที่เป็นอีกตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการขยายตัวต่อเนื่องเช่นกัน โดยศูนย์การค้าเป็นรูปแบบโครงการที่มีการขยายตัวมากที่สุดในแง่ของพื้นที่โครงการเพราะเป็นโครงการขนาดใหญ่ ในขณะที่คอมมูนิตี้มอลล์ยังมีการขยายตัวต่อเนื่องแต่ในอัตราที่ลดลงเพราะมีหลายโครงการที่ไม่ได้รับความนิยมแบบช่วงแรกๆ และต้องดิ้นรนหาวิธีในการเอาตัวรอดอยู่ในปัจจุบันขณะที่ผู้ประกอบการโครงการพื้นที่ค้าปลีกรายใหญ่ในประเทศไทยยังคงมีแผนการขยายสาขาหรือเพิ่มจำนวนโครงการรวมไปถึงการปรับปรุงโครงการพื้นที่ค้าปลีกของตัวเองแบบต่อเนื่อง เพื่อให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ร้านค้าหรือแบรนด์สินค้าต่างชาติจำนวนมากยังคงต้องการเข้ามาเปิดสาขาในประเทศไทยทั้งในรูปแบบร้านค้านอกโครงการพื้นที่ค้าปลีก และในโครงการพื้นที่ค้าปลีก
แม้ว่าตลาดพื้นที่ค้าปลีกในหลายๆ ประเทศจะได้รับผลกระทบจากช้อปปิ้งออนไลน์ แต่ในประเทศไทยยังคงไม่เห็นผลกระทบนั้นแบบชัดเจน อีกทั้งผู้ประกอบการโครงการค้าปลีกต่างๆ ก็มีการพัฒนาระบบช้อปปิ้งออนไลน์มารองรับและได้รับความนิยมจากคนไทยในระดับหนึ่ง เนื่องจากการลงทุนในตลาดพื้นที่ค้าปลีกเป็นการลงทุนระยะยาวทำให้การขยายตัวในเรื่องของอุปทานยังคงมีต่อเนื่องในอนาคต ในส่วนของอุปสงค์ก็เช่นกันเพราะประเทศไทยเป็นจุดหมายสำคัญที่ชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวและทำงาน แบรนด์ต่างชาติต่างๆ จึงยังให้ความสนใจในประเทศไทยอยู่
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดที่ได้รับความสนใจและมีหลายภาคส่วนทั้งรัฐบาลและเอกชนวิตกกังวลมากที่สุดคือ ตลาดคอนโดมิเนียมทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด โดยเฉพาะในต่างจังหวัดที่มีหลายทำเลออกอาการโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งคอนโดมิเนียมประมาณ 13,600 ยูนิตเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 /2560 มากกว่าไตรมาสที่ 1 ประมาณ 30% และมีแนวโน้มที่จะขยายตัวต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังปี2560 ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในปีนี้มีความเป็นไปได้ที่จะมากกว่า 45,000 ยูนิตซึ่งจะมากกว่าปีที่แล้วประมาณ 15% โดยผู้ประกอบการให้ความสนใจพื้นที่นอกเมืองชั้นในแบบเห็นได้ชัด เพราะมีโครงการเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างโดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีเขียวตอนเหนือ และสายสีน้ำเงินค่อนข้างมาก
โดยระดับราคาที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจพัฒนามากที่สุดคือ50,001-100,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งมากขึ้นกว่าปี2559 ที่ผ่านมา ที่ส่วนใหญ่เปิดโครงการราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร เนื่องจากเป็นระดับราคาที่มีลูกค้าสามารถเข้าถึงได้ส่ดส่วนที่ค่อนข้างมาก ในภาวะที่กำลังซื้อยังมีการชะลอตัว อีกทั้งการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะเน้นไปเปิดในเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และออกจากเขตกรุงเทพฯชั้นในมากกขึ้น เพราะที่ดินมีราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯชั้นใน ทำให้ผู้ประกอบการสามารถทำราคาขายได้ โดยแนวรถไฟฟ้าที่มีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการกันมากขึ้น คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงจรัญสนิทวงศ์ และเพชรเกษม โดยคอนโดฯที่ขายดี ราคาจะไม่เกิน 120,000 บาท/ตารางเมตร ปัจจุบันมีที่เปิดขายแล้วจำนวน 20-30 โครงการ และในครึ่งปีหลังจะมีเปิดเพิ่มอีกประมาณ 5-6 โครงการหรือประมาณ 6,000-7,000 ยูนิต ส่วนทำเลรถไฟฟ้ารองลงมาที่มีโครงการเปิดมากคือสายสีเขียวช่วงเหนือและใต้
คอนโดฯที่เปิดใหม่ในครึ่งปีแรกจำนวน 26,000 ยูนิต ขายไปได้เพียง 50% ซึ่งมีบางโครงการขายหมด บางโครงการเหลือขายมากก็มี ทำให้ในช่วงครึ่งปีหลังผู้ประกอบการอาจจะเปิดโครงการได้ไม่มากเท่ากับครึ่งปีแรก เพื่อรอดูสถานการณ์
ส่วนภาพรวมซัพพลายในปัจจุบันมองว่ามีแนวโน้มที่เกือบจะล้นตลาด แต่ยังเป็นการล้นตลาดหรือโอเวอร์ซัพพลายด์ในบางทำเล โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งปัจจุบันยังมีจำนวนยูนิตเหลือขายรวม 4,000 ยูนิต ซึ่งคาดว่าจะต้องใช้ระยะเวลาในกาวระบายซัพพลายออกไปอีกประมาณ 1 ปี หรือคาดว่าจะระบายได้หมดภายในปี 2561 ส่วนอีกหนึ่งทำเลที่มีการโอเวอร์ซัพพลาย คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวใต้ ตั้งแต่สถานีสำโรงเป็นต้นมา ที่มีจำนวนยูนิตเหลือขายสูงถึง 4,307 ยูนิต ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมกระจุกตัวหลายโครงการ ทำให้มีจำนวนซัพพลายเพิ่มมากขึ้นมากกว่าดีมานด์ในย่านนั้น
ส่อแววซื้อไม่โอนกรรมสิทธิ์
ด้านรูปแบบการขายในช่วงประมาณ 10 ปีที่ผ่านของผู้ประกอบการรายใหญ่ ส่วนใหญ่จะเป็นการสร้างดีมานด์เทียม คือจะลดความเสี่ยงด้วยการให้เอเย่นต์ซื้อยกล็อตในราคาพิเศษเพื่อนำไปขายต่อ แต่ในปัจจุบันเริ่มเห็นปัญหาลูกค้าที่ซื้อแล้วไม่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ผู้ประกอบการก็ยังสามารถรับมือกับปัญหาดังกล่าวได้ ด้วยการนำห้องชุดกลับมารีเซลใหม่เพราะมองว่าราคาของคอนโดฯยังสามารถปรับสูงขึ้นได้ในอนาคต ซึ่งรูปแบบของดีมานด์เทียมนี้ยังไม่สามารถตอบได้ว่าจะยังอยู่ในตลาดอีกนานเพียงใด
ที่ผ่านมาคอนโดฯ 1 โครงการจะมีลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่จริงประมาณ50-60% ส่วนที่เหลือจะเป็นดีมานด์เทียม ซึ่งแนวโน้มยังมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และผู้ประกอบการก็ยังถือว่าไม่เป็นปัญหา ยังสามารถรับได้ ขณะเดียวกันกลุ่มนักลงทุนหน้าใหม่ก็เริ่มชะลอการซื้อคอนโดฯลงบ้างในสัดส่วน 5-10% และบางรายหันมาซื้อเพื่อเก็งกำไร เนื่องจากมีซัพพลายในตลาดที่มากเกิน ยิ่งหากซื้อโครงการของผู้ประกอบรายใหญ่ที่มีราคาสูง ก็จะต้องปล่อยขายในราคาที่สูงกว่า แต่ก็ทำได้ยากขึ้น จึงตอบรับโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อนหากเจอปัญหารีเจคผู้ประกอบการก็นำกลับไปรีเซลใหม่ หรือหากนำไปปล่อยเช่าก็ได้ในราคาที่ไม่สูงมาก เช่นทำเลสุขุมวิท ปัจจุบันมีผลตอบแทนจากการให้เช่าเพียง 4-5% ก็ต้องปล่อยเช่าในราคาที่ต่ำลงกว่าที่ผ่อนกับสถาบันการเงิน
คอนโดฯต่างจังหวัดอาการน่าห่วง-พัทยาสต็อกเหลือขาย 1 หมื่นยูนิต
ตลาดคอนโดมิเนียมต่างจังหวัดโดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวยังคงชะลอตัวต่อเนื่องสวนทางกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครค่อนข้างชัดเจน เพราะว่าโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ก็ลดลงต่อเนื่องในขณะที่อัตราการขายก็ไม่ได้เพิ่มสูงขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าผู้ประกอบการพยายามที่จะกระตุ้นความน่าสนใจแบบต่อเนื่อง
โดย ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยายังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมามีโครงการเปิดขายใหม่ลดลงแบบชัดเจน ในขณะที่ความต้องการเองก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นเช่นกันและเป็นตลาดที่หลายฝ่ายให้ความสนใจมากที่สุดเพราะมีคอนโดมิเนียมเหลือขายประมาณ 10,000 ยูนิตแม้ว่าจะมีผู้ซื้อชาวจีนมากขึ้นแต่ก็ยังไม่ได้มากมายนักอีกทั้งก่อนหน้านี้มีโครงการเปิดขายใหม่มากเกินไป พื้นที่ชะอำ หัวหินยังคงเป็นตลาดที่มีการขยายตัวแบบช้าๆ ต่อเนื่องโครงการของผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือยังคงได้รบความสนใจจากผู้ซื้อต่อเนื่อง ตลาดคอนโดมิเนียมในเขาใหญ่อาจจะมีการขยายตัวช้าลงเพราะมีโครงการเปิดขายใหม่มากเกินไปก่อนหน้านี้แต่โครงการที่มีรูปแบบโครงการสอดคล้องกับภูมิประเทศก็ยังได้รับความสนใจอยู่ ผู้ซื้อชาวจีนเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่ได้ระดับหนึ่งเพราะมีหลายโครงการที่มีคนจีนเข้ามาซื้อหรือว่ามีความร่วมมือกับบริษัทนายหน้าจากประเทศจีนซึ่งช่วยกระตุ้นยอดขายให้สูงขึ้นทำให้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่ดูดีขึ้น
แม้ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทัพย์จะมีการขยายตัวไม่มาก แต่ในภาพรวมแล้วยังไม่ได้ชะงักหรือว่าเกิดปัญหาแบบชัดเจน แม้ในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครที่มียูนิตโอเวอร์ซัพพลายในบางทำเลก็ยังคงมีอีกหลายทำเลที่มีโครงการใหม่เปิดขายต่อเนื่องซึ่งเรื่องนี้ผู้ประกอบการต่างพยายามหาช่องว่างและหาโอกาสในการเปิดขายโครงการใหม่ให้ตรงกับความต้องการและกำลังซื้อ แต่ก็มีผู้ประกอบการบางรายเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนเพื่อรอให้กำลังซื้อในภาพรวมดีขึ้น อีกทั้งรอให้งานพระราชพิธีสำคัญในเดือนตุลาคมปีนี้ผ่านไปก่อน ในขณะที่ตลาดอื่นๆ ก็ยังคงขยายตัวต่อเนื่องเพราะเป็นทั้งตลาดอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเป็นธุรกิจที่เน้นการลงทุนในระยะยาว
