ส่อง ! ตลาดคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองอัตราการขายวิ่ง ซัพพลายใหม่เริ่มออกสู่ตลาดรับกำลังซื้อ “คอลลิเออร์สฯ” เผยเจ้าของที่ดินรวมตัวโก่งราคาขาย ขณะที่ผู้ประกอบการหลายบริษัทต่างจ้องลงทุนพัฒนาที่ดินทำเลลาดพร้าว เพียงแต่รอให้ผังเมืองใหม่ปรับสีการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้น กับรอให้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองเริ่มลงมือก่อสร้าง

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมรายไตรมาสแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในช่วงปี พ.ศ. 2557- ไตรสมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2561

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)จำกัด เปิดเผย ถึงอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมรายไตรมาสแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในช่วงปี 2557- ไตรสมาสที่ 2 ปี 2561 ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 13,052 ยูนิต และขายไปแล้วประมาณ 10,572 ยูนิต คิดเป็นประมาณ 81% เหลือขายประมาณ 2,480 ยูนิตหรือประมาณ 19% เท่านั้น ซึ่งถึงแม้ว่าอุปทานเปิดขายใหม่สะสมจะน้อยกว่าคอนโดมิเนียมแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียนและสีน้ำเงิน แต่คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมรายไตรมาสแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็มีแนวโน้นที่ดีขึ้นเนื่องจากแนวรถไฟฟ้าสายดังกล่าวได้เริ่มก่อสร้างแล้วในช่วงต้นปีที่ผ่านมา และอัตราการขายของคอนโดนิเนียมย่านนี่ก็ถือว่าสูงมากเมื่อเทียบแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ

แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง การใช้ประโยชน์ในที่ดิน และราคาขายที่ดินปัจจุบัน

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

ถนนลาดพร้าวช่วงต้นๆ ถึงช่วงโชคชัย 4 กำหนดเป็น “พื้นที่สีส้ม” (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ประเภท ย.7 (FAR 5 เท่า OSR 6) ส่วนใหญ่กำหนดให้ก่อสร้างคอนโดฯได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร (ตร.ม.)เป็นหลัก (และถนนต้องกว้าง 6 เมตรขึ้นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารด้วย) แต่มียกเว้นบางบริเวณที่จะก่อสร้างคอนโดฯเกิน 10,000 ตร.ม. คือ 1. ในระยะ 500 เมตรรอบสถานี รถไฟฟ้า (และถนนต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไปด้วย) 2. นอกระยะ 500 เมตรถนนด้านหน้าต้องกว้างถึง 30 เมตร ดังนั้นนอกระยะ 500 เมตรส่วนใหญ่คงไม่เกิน 10,000 ตร.ม.เพราะถนนส่วนใหญ่กว้างไม่ถึง 30 เมตร ยกเว้น ถนนลาดพร้าว สถานีรถไฟฟ้าในทำเลนี้มี 3 สถานี คือ สถานีรัชดาฯ – ลาดพร้าว สถานีภาวนา และสถานีโชคชัย 4 ซึ่งแทบจะหาที่ดินไม่ได้แล้วโอกาสพัฒนาใหม่จึงมีน้อย ดังนั้นย่านนี้คงจะเห็นอาคารไม่เกิน 10,000 ตร.ม.เป็นหลัก ส่วนจำนวนชั้นหรือความสูงผังเมืองไม่ได้กำหนดไว้ ต้องไปดูกฎหมายควบคุมอาคารหากจะก่อสร้างอาคารสูง (ตามกฎหมายควบคุมอาคาร คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรืออาคารที่เกิน 8 ชั้นขึ้นไปโดยประมาณการ ก่อสร้างอาคารสูงถนนต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไปด้วย)

จากช่วงโชคชัย 4 ผ่านไปยังถนนถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วน) ไปจนถึงลาดพร้าว 101 เป็นพื้นที่ “สี เหลือง” (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ประเภท ย.4 (มี FAR 3 เท่า OSR 10) ปกติก่อสร้างคอนโดฯ ได้ไม่เกิน 2,000 ตร.ม.ยกเว้นอยู่ในระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้าหรือถนนด้านหน้ากว้างถึง 10 เมตร ก่อสร้างได้เกิน 2,000 แต่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ย่านนี้จะก่อสร้างได้น้อยกว่าช่วงแรกมากถ้าซอยกว้างไม่ถึง 10 เมตร เพราะ ช่วงแรกก่อสร้างคอนโดฯไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรถนนกว้างเกิน 6 เมตรก็ได้แล้ว ทำเลต่อเนื่องที่ดูเหมือนว่าจะพัฒนาไปมากกว่าลาดพร้าว คือ ย่านถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วน) รวมทั้งถนนประเสริฐมนูกิจ (เกษตรฯ-นวมินทร์) ที่ปัจจุบันเป็นทำเลขายบ้านเดี่ยวราคาแพง 20-50 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 4-8 ล้านบาท รวมทั้งการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ราคาประมาณ 1 ล้านกว่าบาท แต่พื้นที่ย่านนี้ถูกผัง เมืองกำหนดให้เป็นเพียง ย.4 ดังกล่าวจึงพัฒนาไม่ได้มากนัก

นับจากซอยลาดพร้าว 101 ไปยังแฮปปี้แลนด์ ตลาดบางกะปิ แยกลำสาลี ต่อเนื่องไปจนถึงพื้นที่ย่านศรี นครินทร์ พัฒนาการ ส่วนใหญ่เป็น “พื้นที่สีส้ม” (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ประเภท ย.6 ยกเว้นไข่แดงใจกลาง ชุมชนย่านตลาดบางกะปิ กับบริเวณสถานีแอร์พอร์ตลิงค์สถานีหัวหมากที่เป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) ประเภท พ.3 โดยผังเมืองประเภท ย.6 ก่อสร้างคอนโดฯ ได้ในเงื่อนไขเดียวกับ ย.7 ข้างต้น คือ ก่อสร้างคอนโดฯ ได้ไม่เกิน 10,000 ตร.ม.เป็นหลัก แต่ ย.6 มี FAR น้อยกว่าที่ 4.5 เท่า OSR 6.5 ทำเลไข่แดงคือผังเมือง พ.3 (FAR 7 เท่า OSR 4.5) แต่กลับก่อสร้างคอนโดฯได้ไม่เกิน 5,000 ตร.ม. เป็นส่วนใหญ่ ยกเว้นหากจะก่อสร้าง 5,001-10,000 ตร.ม.ต้องอยู่ในระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า (และ ถนน 6 เมตรขึ้นไป) และหากพ้นระยะ 500 เมตรถนนต้องกว้าง 16 เมตร (ซึ่งคงหายาก) พ.3 กรณีหากจะก่อสร้าง เกิน 10,000 ตร.ม. ต้องอยู่ในระยะ 500 เมตร รอบสถานี (และถนนต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไปด้วย) ส่วนนอก ระยะ 500 เมตร ถนนต้องกว้าง 30 เมตร ซึ่งคงต้องติดถนนลาดพร้าว (กว้าง 40 เมตร) เป็นหลัก

ทั้งนี้ “รถไฟฟ้าสายสีเหลือง”จะเป็นตัวช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านลาดพร้าว บางกะปิได้อย่างมากรวมทั้ง พื้นที่ต่อเนื่องแถวสุขาภิบาล 1, 2, 3 ศรีนครินทร์ รวมทั้งย่านถนนรามคำแหงที่มีรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยปัจจุบันมี การเปิดขายคอนโดมิเนียมราคาล้านกว่าบาท หรือ ราคาเฉลี่ยประมาณ 50,000-80,000 บาท / ตร.ม. หลายโครงการ ช่วงจากแยกลำสาลีต่อเนื่องไปจนถึงศรีนครินทร์ แยกพัฒนาการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ ส่วนใหญ่ เป็นพื้นที่สีส้ม ประเภท ย.6 ยกเว้นไข่แดงบริเวณสถานีหัวหมากที่เป็นพื้นที่สีแดงประเภท พ.3 พื้นที่ช่วงนี้โอกาสจะพัฒนาได้มากเพราะยังมีที่ดินเหลืออยู่พอควรและราคาที่ดินก็ยังไม่แพง ติดถนนใหญ่ตารางวา (ตร.วา.)ละ 100,000 กว่าบาท ในซอยยังมีตร.วาละ 50,000-80,000 บาทอยู่เลย แต่ต้องไม่เลยเขตผังเมือง ย.6 ดังกล่าวแล้ว

รอบสถานีรัชดาฯราคาที่ดินเพิ่มปีละ 10- 15 % 

ราคาที่ดินสูงที่สุดของช่วงนี้ อยู่ที่บริเวณโดย รอบสถานีรัชดาฯ ซึ่งตั้งอยู่หน้าอาคารจอดรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (สายสีน้ำเงิน บริเวณสถานีลาดพร้าว) ราคาประเมินปี 2556 อยู่ที่ ตร.วา ละ 310,000 บาท ในปี 2557 ราคาประเมินอยู่ที่ ตร.วา ละ 320,000 บาท ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ ตร.วา ละ 500,000 – 700,000 บาท มีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นหลังจากรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ โดยเพิ่มขึ้นปีละ 10- 15 % ส่วนราคาคอนโดในย่านนี้ โครงการใหม่เปิดตัวขายเริ่มต้น ตร.ม. ละ 100,000 บาท  ดีเวลลอปเปอร์ให้ความสนใจทำเลย่านนี้พัฒนาคอนโดฯ มาอย่างต่อเนื่อง แต่จะเน้นทำเลในซอย เป็นโครงการรูปแบบ Low Rise เป็นส่วนใหญ่ และในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามี 2 โครงการ เป็นตึกไฮไรส์ ติดถนนใหญ่เปิดตัวพร้อมๆกัน คือ Chapter One Midtown ลาดพร้าว 24 ของพฤกษาฯ และ Whizdom  Avenue รัชดา-ลาดพร้าว ของ MQDC ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 130,000 บาทต่อตร.ม. ทำเลลาดพร้าวช่วงต้นๆ ดูเหมือนว่าจะกลับมาได้รับความนิยมอีกครั้งเพราะมีดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ทั้งพฤกษาฯ และเมเจอร์ ดีเวลอปเม้นท์ เอ พี (ไทยแลนด์ ) เปิดตัวโครงการใหม่ในโซนนี้ในช่วงที่ผ่าน โดยราคาเฉลี่ยโครงการตึกสูงติดถนนใหญ่ก็อยู่ที่ 150,000 บาทต่อตร.ม. ส่วนในซอยต้องมีเริ่ม 7-9 หมื่นบาทต่อตร.ม.

ทำเลย่านช่วงต้นรัชดาฯ – ลาดพร้าว ไปจนถึง บางกะปิ มีแนวโน้มเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลักตามขนาดที่ก่อสร้างได้ แยกตามทำเลต่างๆ ตามสีผังเมือง ราคาที่ดินติดแนวรถไฟฟ้าจะสูงกว่าในซอยกว่าครึ่ง ซึ่งในซอยมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก จากความกว้างของซอยที่จำกัดการพัฒนาอาคารสูง (สูงเกิน 8 ชั้น หรือ 23 ม. ขึ้นไป) ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 10 ม. ผู้ประกอบการต้องตรวจสอบกฎหมายอื่นๆ ประกอบด้วย อย่างไรก็ดี ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่ครบกำหนดในปี 2561 ภาคเอกชนเสนอให้มีการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าเป็นหลัก และกฎหมายต้องเอื้อต่อศักยภาพการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นด้วย สำหรับราคาที่ดินในทำเลย่านลาดพร้าว ช่วงกลางๆ จะมีการเสนอราคาขายอยู่ที่  ตร.วา. ละ 150,000 – 250,000 บาท ซึ่งถือว่ายังไม่สูงมาก เนื่องจากปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่ผังเมืองสีเหลือง คือที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นน้อย แต่คาดการณ์ว่า หากผังเมืองให้ที่จะมีการเปลี่ยนแผน ทำเลย่านนี้คงมีการปรับเปลี่ยนผังเมืองใหม่ ให้สามารถให้ประโยชน์ในที่ดินได้มากขึ้น และจะส่งผลโดยตรงต่อราคาที่ดินย่านนี้ให้ปรับตัวสูงขึ้นเช่นเดี่ยวกัน 

ในส่วนของทำเลย่านลำสาลี ศรีนครินทร์ และพัฒนาการ ราคาที่ดินอยู่ที่ ตร.วา ละ 1-3 แสนบาท ที่ดินติดถนนหรือห่างจากถนนไม่เกิน 300 ม. คาดจะมีการพัฒนาอาคารแนวสูงหลากหลายกว่าสองทำเลข้างต้น และเป็นไปได้ที่จะมีทั้งโครงการคอนโด โรงแรม อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า เนื่องจากอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ มีความต้องการรองรับกลุ่มนักท่องเที่ยวและกิจกรรมเชิงพาณิชย์อื่นๆ หากเปรียบเทียบเฉพาะกรณีโครงการคอนโด ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นเปรียบเทียบกับแนวรถไฟฟ้าสายอื่นที่มีลักษณะใกล้เคียงกันแต่มีโครงการพัฒนาล่วงหน้าไปก่อน ถือได้ว่าเป็นโอกาสของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้เช่นกัน แต่ราคาขายจะแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าจะนำไปพัฒนาโครงการคอนโด Low Rise หรือ High Rise

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงพัฒนาการ – สำโรง ระยะทาง 17.8 กม. ทั้งหมด 12 สถานี ประกอบด้วย สถานีคลองกลันตัน หน้าธัญญะช็อปปิ้ง พาร์ค, สถานีศรีนุช ด้านทิศใต้ของแยกศรีนุช, สถานีศรีนครินทร์ 38 ปากซอยศรีนครินทร์ 38, สถานีสวนหลวง ร.9 ระหว่างห้างซีคอนสแควร์ และห้างพาราไดซ์พาร์ค, สถานีศรีอุดม ช่วงแยกศรีอุดม, สถานีศรีเอี่ยม บริเวณทางแยกยกระดับศรีเอี่ยม, สถานีศรีลาซาล บริเวณแยกศรีลาซาล, สถานีแบริ่ง บริเวณแยกศรีแบริ่ง, สถานีศรีด่าน ใกล้แยกศรีด่าน, สถานีศรีเทพา ใกล้แยกศรีเทพา, สถานีทิพวัล ปากซอยหมู่บ้านทิพวัล และสถานีสำโรง ช่วงแยกตลาดสดเทพารักษ์  ทำเลทองของช่วงนี้อยู่ที่บริเวณแยกพัฒนาการจนถึงบริเวณห้างซีคอนสแควร์ ราคาประเมินปี 2556 ตร.วา ละ 1.8-1.9 แสนบาท ปรับตัวสูงขึ้นในปี 2557 อยู่ที่ ตร.วา ละ 2 แสนบาท ปัจจุบันราคาที่ดิน ตร.วา ละ 2.4-2.5 แสนบาท ซึ่งในอนาคตคาดว่าราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นปีละ 10%  ทำเลทองอีกแห่งที่น่าสนใจ ราคาที่ดินแตกต่างกันไม่มาก คือ ที่ดินบริเวณสถานีศรีเอี่ยม บริเวณทางแยกต่างระดับศรีเอี่ยม เยื้องโครงการศุภาลัยปาร์ค และโรงแรมเมเปิล ซึ่งบริเวณนี้เป็นจุดจอดแล้วจร และศูนย์ซ่อมบำรุงของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่ดินย่านนี้ราคาสูง ปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ประมาณ ตร.วา ละ 200,000-240,000 บาท

ทั้งสองทำเลได้อานิสงส์จากอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิด้วย โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีหลากหลายมากขึ้น เพื่อรองรับนักท่องเที่ยงและกิจกรรมเชิงพาณิชย์อื่นๆ ในส่วนของโครงการคอนโดย่านศรีนครินทร์ตั้งแต่แยกพัฒนาการไปจนถึงทางแยกยกระดับศรีเอี่ยม ส่วนใหญ่อยู่ริมถนน ใกล้ห้างสรรพสินค้า แหล่งช็อปปิ้ง หรือ อยู่ในซอยที่สามารถเชื่อมกับทำเลอื่นๆ ได้ เช่น คอนโดใกล้ห้างซีคอนฯ คอนโดริมถนนศรีนครินทร์ เป็นต้น

ทำเลในช่วงพัฒนาการ – สำโรง ย่านนี้ ราคาที่ดินต่ำสุด อยู่ที่บริเวณสถานีทิพวัล ตั้งอยู่ปากซอยหมู่บ้านทิพวัล ปัจจุบันราคาที่ดิน ตร.วา ละ 90,000- 120,000 บาท เนื่องจากเป็นทำเลชานเมืองที่ยังไม่มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก โครงการแนวราบส่วนใหญ่ยังได้รับความนิยม แต่ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว – สำโรง และสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง– สมุทรปราการ เปิดให้บริการ บริเวณนี้อยู่ระหว่างช่วงเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสองสาย ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นอีก คาดว่าจะซื้อขาย ตร.วา ละ 150,000-180,000 บาท และโครงการคอนโดก็จะได้รับความสนใจมากขึ้นตามศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

ถนนลาดพร้าวจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองผ่าน ทำให้เจ้าของที่ดินรวมตัวโก่งราคาขาย แต่เชื่อว่า ผู้ประกอบการหลายบริษัทหมายตาที่ดินทำเลลาดพร้าว เพียงแต่รอให้ผังเมืองใหม่ปรับสีการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้น กับรอให้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองเริ่มลงมือก่อสร้าง ปัจจุบัน ที่ดินแปลงว่างบนถนนลาดพร้าว มีผู้ประกอบการจับจองไปหมดแล้ว ส่วนแยกลำสาลี ราคา 200,000-250,000 บาทต่อตารางวา ขยับขึ้นจาก 3-4 ปีที่ผ่านมา จากกระแสก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งก่อนหน้านี้ ในช่วง 4-5 ปีก่อน มีการซื้อขายกันเพียงราคาตารางวาละ 90,000 บาทเท่านั้น

อ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ >> พฤกษาฯทุ่ม1,000ลบ.เปลี่ยนตลาดแฮปปี้แลนด์เป็นคอนโดฯไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ใกล้รถไฟฟ้า

อ่านรายละเอียดเพิ่มได้ที่ >> “เครือโฟรวิงส์”งัดแลนด์แบงก์ย่านกรุงเทพกรีฑาผุดบ้านหรูรับศักยภาพโซนตะวันออก

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> นายกรัฐมนตรี“ประยุทธ์ จันทร์โอชา” เร่งเดินหน้าก่อสร้างรถไฟฟ้า สายสีชมพู – เหลือง

แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง