เอเชีย พลัสฯเผยภาพรวมตลาดอสังหาฯไทยยังเป็นบวกเทียบวิกฤตต้มยำกุ้ง แต่จำเป็นต้องใช้ฐานเงิน การร่วมทุนเป็นทางออกที่ดี เสริมความแกร่งด้านไฟแนนซ์ ไม่ก่อหนี้เพิ่ม พบ 9 เดือนแรก61 ยอดพรีเซลจากโครงการร่วมทุนมูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท ตะลึงไตรมาส2/61 พบ 12 ยักษ์อสังหาฯมีโครงการอยู่ระหว่างพัฒนามูลค่า 510,000 ล้านบาท คาดมาตรการLTVเริ่มพ่นพิษไตรมาส2/62 ซัพพลายใหม่ชะลอตัวแน่

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด  เปิดเผยถึงแนวโน้มการร่วมลงทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ว่า จะมองในเรื่องของเงินทุนเป็นหลัก  เพราะบริษัทอสังหาฯจำเป็นต้องใช้ฐานเงินทุนในการขยายธุรกิจ ดังนั้นช่องทางในการหาโอกาสคือ หาพันธมิตรเข้ามาร่วมทุน ขณะที่ความต้องการซื้อ(ดีมานด์) ถ้าเจาะกลุ่มคนไทย ทำให้ต้องหาพันธมิตรที่อยู่ต่างประเทศเข้ามาช่วยในการส่งเสริมธุรกิจ ซึ่งการมีพันธมิตร ทำให้ไม่ต้องรับความเสี่ยงเต็มร้อย โดยมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นบวก เทียบกับอดีตก่อนวิกฤตต้มยำกุ้งเป็นลักษณะการก่อหนี้ที่สูง โดยพบว่า อัตราส่วนทางการเงินที่ใช้วัดความเสี่ยงธุรกิจ ก่อนวิกฤตเศรษฐกิจอยู่ที่ 4-5 เท่า แต่เมื่อวิกฤตเกิดต้มยำกุ้ง อัตราส่วนเพิ่มเป็น 10-11 เท่า แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการที่อยู่รอดมา ก็ยังมีความกังวลเรื่องการก่อหนี้ ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หาทางเลือกด้วยการหาพันธมิตรในการร่วมลงทุน เช่น บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด(มหาชน) ,บริษัท  เอพี(ไทยแลนด์) จำกัด(มหาชน),บริษัท  แสนสิริ จำกัด(มหาชน),บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอสซี คอร์ปอเรชั่น จำกัด(มหาชน) ซึ่งเท่าที่ดูจะเห็นว่าปัจจุบันอัตราส่วนอยู่เพียง 1 เท่าและหากมองใน 15 บริษัท ที่มีหนี้ภาระดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ 310,000 แสนล้านบาท กว่า 63% จะอาศัยตราสารหนี้และการออกหุ้นกู้ในการระดมทุน

สำหรับตัวเลขยอดพรีเซลในงวด 9 เดือนแรก 2561 (มกราคม-กันยายน) มีมูลค่า 280,000 ล้านบาท เป็นส่วนพรีเซลที่มาจากการร่วมลงทุนประมาณ 20% คิดเป็นมูลค่า 40,000 ล้านบาท (พรีเซลรวมแนวราบและคอนโดฯ ) และหากแยกเป็นสินค้ารอส่งมอบ(Backlog) ใน 15 รายใหญ่ มีมูลค่า 339,000 ล้านบาท แบ่งเป็นตลาดคอนโดฯ ที่มี Backlog มาจากการ่วมทุนมูลค่าใหญ่มากถึง 128,000 ล้านบาท และถ้าเปรียบเทียบกับการลงทุนของแต่บริษัทที่พัฒนาเอง  ขนาดจะมีจำนวนเท่าๆกัน อย่างไรก็ตาม มีการประเมินตัวเลขพรีเซลทั้งปี 2561 คาดว่าจะอยู่ที่ 360,000 ล้านบาท เทียบกับปี 2560 ที่มีตัวเลข  321,000 ล้านบาท

“ผมยังมองการร่วมทุนในธุรกิจอสังหาฯในเชิงบวก เพราะเป็นการหาพันธมิตรในเชิงไฟแนนซ์แทนที่จะไปก่อหนี้ โครงสร้างการเงินของายบริษัทอสังหาฯยังแข็งแกร่ง เพราะอสังหาฯไม่ได้ก่อหนี้เพิ่ม เนื่องจากมีหลายช่องทางช่วยในการระดมทุน เรื่องโปรดักส์ และรูปแบบในการพัฒนาคงไม่แตกต่างกันมากนัก ที่ต่างและสร้างความได้เปรียบคือ การเข้าถึงแหล่งเงินทุน โอกาสขยายตัวและใหญ่มีมากกว่า รายใหญ่ครองส่วนแบ่งตลาด 2ใน3 และการพัฒนาโครงการร่วมทุน ถือเป็นกลไกที่ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างรายใหญ่และรายเล็กมากขึ้น และส่วนใหญ่จะไม่ออกไปนอกกรุงเทพฯ  เนื่องจากต้องคำนึงถึงเรื่องดีมานด์ ขนาดของโครงการที่พัฒนาโดยทั่วไปจะมีมูลค่าประมาณ 2,000-5,000 ล้านบาท หากจะไปต่างจังหวัด ต้องดูเรื่องดีมานด์เป็นหลัก การไปเปิดครงการที่มูลค่า 700-800 ล้านบาท ก็อาจไม่จำเป็นต้องร่วมทุน สุดท้ายต้องดูเรื่องดีมานด์เป็นสำคัญ”นายเทิดศักดิ์ กล่าว

นายเทิดศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า หากมองไปข้างหน้า จะพบเห็นปัญหาเรื่องของปริมาณการเงินในระบบ เพราะนโยบายการเงินถูกสลับมาสู่การควบคุมการเงินที่เข้มงวด ขณะที่กฎเกณฑ์ที่ออกมาของหน่วยงานรัฐ จะดูเรื่องของตลาดคอนโดมิเนียม เพราะเป็นโปรดักส์ที่มีการเก็งกำไรมาก ราคาขยับขึ้นสูง ทำให้อัตราผลตอบแทนค่อนข้างลดลง และเมื่อดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้อัตราผลตอบแทนลดลงเช่นกัน กลุ่มเก็งกำไรจะหายไป รวมถึงกฎเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)เรื่องการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯ (Loan to Value: LTV) ในระยะสั้น ช่วงปลายปีและต่อเนื่องไปต้นปี 2562 คงยังไม่กระทบ เพราะผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต๊อกอย่างเต็มที่  แต่หลังจากนั้น ตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2562 โครงการใหม่จะเกิดการชะลอตัวลง

ทั้งนี้ จากตัวเลขไตรมาส2/2561 ตรวจพบข้อมูลว่ามี 12 บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ มีโครงการอยู่ระหว่างพัฒนามีสูง 510,000 ล้านบาท และโครงการเหล่านี้ อาจจะชะลอหรือปรับลดลงตลอดปี 2562 เนื่องมาจากปัจจัยกระทบแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นและผลบังคับใช้มาตรการเรื่อง LTV ส่งผลให้ตัวเลขการขายช้าลง โดยในเนื้อในของโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไตรมาส 2 ปีนี้ แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 292,000 ล้านบาท คอนโดฯ 208,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับตัวเลขไตรมาส 2/2560 ที่มีโครงการอยู่ระหว่างพัฒนา 479,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 285,000 ล้านบาท คอนโดฯ 194,000 ล้านบาท