ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2561 ที่ผ่านมา ได้มีผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ปรับแผนมารุกตลาดบ้านหรูระดับซูเปอร์ลักชัวรี่มากขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมาตลาดดังกล่าวมีส่วนแบ่งในตลาดที่น้อยมาก ในขณะเดียวกันดีมานด์ในกลุ่มดังกล่าว ซึ่งมีกำลังซื้อสูงและไม่หวั่นต่อปัจจัยลบต่างๆ ยังมีความต้องการซื้อบ้านระดับนี้อยู่ ซึ่งมีเพียง 4 โครงการจาก 4 บริษัทเท่านั้น โดยรูปแบบการทำตลาดนั้นแต่ละค่ายก็จะมีความเชี่ยวชาญแตกต่างกันไป

นายอภิชาติ จูตระกูล ประธานอำนวยการ บมจ. แสนสิริ หรือ SIRI

“บ้านแสนสิริ พัฒนาการ”พรีเซล5เดือนยอดขายพุ่งกว่า 75%

นายอภิชาติ จูตระกูล ประธานอำนวยการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)หรือ SIRI เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี่ ที่ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปว่า ยังมีอัตราเติบโตเพิ่มสูงขึ้น และคาดว่าในอนาคตตลาดระดับกลาง-บน จะมีการขยายตัวมากขึ้น  สำหรับย่านกรุงเทพกรีฑา มีอัตราการดูดซับเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่ที่เติบโตขึ้นสูงถึง 3.55 ยูนิต/เดือน/โครงการ เพิ่มขึ้นกว่า 9 เท่า จากค่าเฉลี่ย 0.38 ยูนิต/เดือน/โครงการ ในปี 2560

ในส่วนของ “บ้านแสนสิริ พัฒนาการ” โครงการแฟลกชิพบ้านเดี่ยวโครงการล่าสุด ซึ่งอยู่ในโซนกรุงเทพกรีฑา  ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 37 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 150 – 560 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 459 – 941 ตารางเมตร  จำนวน 36 ยูนิต ราคา 65-240 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวมกว่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับอย่างดีจากลูกค้า หลังจากเปิดขาย 5 เดือน ขณะนี้มียอดขายแล้วกว่า 75%

อย่างไรก็ตามคาดการณ์ว่าตลาดลักชัวรี่ในปี2562  ยังคงที่ อาจมีอัตราการเติบโตน้อยกว่าหรือเท่ากับปี 2561 สำหรับลูกค้าแสนสิริฯ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีศักยภาพเป็น real demand ซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง จึงมั่นใจว่าไม่มีผลกระทบ  สำหรับปัจจัยที่มีผลต่อสภาพรวมของตลาดอสังหาฯ คงเป็นเรื่องแนวนโยบาย  Macroprudential  มาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ที่อาจจะกระทบต่อกลุ่มนักลงทุนตลาดบน เพื่อสกัดนักลงทุนที่ซื้อโครงการระดับลักชัวรี่เพื่อเก็งกำไร

มั่นใจเศรษฐกิจ–มาตรการแบงก์ชาติไม่กระทบกำลังซื้อ

อย่างไรก็ตาม หากสภาวะเศรษฐกิจไม่ดีคงไม่ส่งผลกระทบต่อลูกค้ากลุ่มบุคคลที่มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิสูง  (High Net Worth Individual :HNWI) เพราะปกติวางเงินดาวน์ที่ 20% อยู่แล้ว  สำหรับแสนสิริ ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม real demand ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อเป็นการลงทุนระยะยาวหรือเป็นการลงทุนเพื่อให้เกิด passive income คือ มีผลตอบแทนสม่ำเสมอรายเดือน ไม่ใช่ผู้ที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรระยะสั้น นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังเก็บเงินดาวน์ ของบ้านที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทในระดับที่สูงอยู่แล้ว รวมถึงการมีลูกค้าต่างชาติประมาณ 25% ซึ่งเกือบ 100% จ่ายเงินสด

ทั้งนี้กลุ่มผู้ที่อาจได้รับผลกระทบบ้าง เช่น นักลงทุนที่คาดหวังผลตอบแทนในระยะสั้นหรือรวดเร็ว ซึ่งคงจะคงต้องพิจารณามากขึ้นในการซื้อและซื้อได้ยากกว่าแต่ก่อน ในขณะเดียวกันกลับมองว่าเป็นแนวโน้มที่ดีขึ้น เพราะทำให้นักลงทุนกลุ่มนี้ซื้อโดยคำนึงถึงความคุ้มค่ามากขึ้น จากปัจจัยต่างๆที่ช่วยตัดสินใจในการซื้อโครงการ เช่น ที่ตั้งโครงการ รูปแบบโครงการ ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ

สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 3 เป็นต้นไป ไม่ว่าระดับราคาเท่าไหร่ จะต้องจ่ายเงินดาวน์ 30% ซึ่งสำหรับคอนโดฯหรือบ้านระดับลักชัวรี่ที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ลูกค้ากลุ่มคนไทยไม่มีผลกระทบ เนื่องจากเป็นลูกค้าที่มีศักยภาพและเป็นกลุ่ม real demand นอกจากนี้ ยังดีมานด์ต่างชาติช่วยดูดซับอุปทานเหล่านี้ด้วย ซึ่งในปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ผู้ซื้อต่างชาติวางเงินมัดจำมากกว่า 20% ของราคาที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว

นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการบมจ. ชาญอิสสระ ฯ หรือ CI

ที่ดินแพงผุดแนวราบไม่คุ้ม–หาทำเลยาก

ด้านนายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CI  กล่าวว่า อัตราการเติบโตในปี2562 ยังดีต่อเนื่อง แต่ที่ดินและราคาที่เหมาะสมค่อนข้างหายาก ในขณะที่ดีมานด์ยังมีอยู่ ซึ่งการทำบ้านหรูต้องอยู่ใกล้เมือง หากไกลเมืองออกไปก็สามารถพัฒนาได้เพียงระดับลักชัวรี่  ส่งผลให้การพัฒนาบ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ ทำเลดีค่อนข้างมีน้อย ปัจจุบันมีเพียงไม่กี่โครงการที่พัฒนาบ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ ซึ่งมีจำนวนยูนิตที่ไม่มากนัก แต่ความต้องการยังมีอีกมาก ในส่วนของบริษัทโชคดีที่ยังมีแลนด์แบงก์เก่าเหลืออยู่ ซึ่งในอนาคตอาจจะไม่มีการพัฒนาบ้านหรูอีกแล้ว เนื่องจากไม่คุ้มค่ากับราคาที่ดินที่นับวันจะพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นต้องพัฒนาโครงการแนวสูงเท่านั้นจึงจะมีความคุ้มค่า

อย่างไรก็ตามเชื่อว่าแม้สภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว แต่ก็จะไม่มีผลกระทบต่อกำลังซื้อตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ แต่ห่วงโครงการประเภทคอนโดฯราคาสูง ที่ออกมาในตลาดเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะทำเลทองหล่อ ที่มีเปิดขายประมาณ 10 โครงการแล้ว ซึ่งขณะนี้การขายเริ่มส่อเค้าที่จะช้าลง

สำหรับความคืบหน้าโครงการ “อิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 9 ไร่เศษ พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว 3 ชั้น   ขนาด 133 – 209 ตารางวา  จำนวน 20 ยูนิต  ราคาเริ่มต้นที่ 100-170 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท ขณะนี้มียอดขายแล้ว 50% ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ และเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่อายุ 30 ปีขึ้นไปที่ประสบความสำเร็จแล้ว

นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ เค.อี.กรุ๊ป

ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่โตปีละกว่า10%

นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ เค.อี.กรุ๊ป กล่าวว่า ในปี2562 ตลาดบ้านระดับ ซูเปอร์ลักชัวรี่ยังเติบโตได้ดี แต่ไม่หวือหวามาก แม้ว่าปัจจุบันจะมีซัพพลายบ้านหรูระดับ 30-50 ล้านบาท ออกมามากและมีการแข่งขันที่มากเช่นกัน แต่ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่นั้นยังมีซัพพลายที่น้อยกว่า มีเพียงประมาณ 4 โครงการเท่านั้น ซี่งตลาดกลุ่มนี้มีอัตราการเติบโตปีละกว่า 10% ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นวัยเพิ่งเริ่มมีครอบครัวใหม่ และแม้ว่าในปี 2562 จะมีปัจจัยลบมากจากมาตรการกำหนดเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) และสภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมไปถึงสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีนด้วย แต่ก็แทบจะไม่มีผลกับลูกค้ากลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี่ ขณะเดียวกันก็จะมีปัจจัยบวก หากมีการเลือกตั้งเกิดขึ้น ก็จะช่วยเรียกความเชื่อมั่นจากผู้ประกอบการและผู้บริโภคได้มากขึ้น

สำหรับความคืบหน้าโครงการ“คริสตัล โซลานา” ซึ่งเป็นการนำที่ดินเก่าสะสมกว่า 20 ปี ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30 ไร่ มาพัฒนาในรูปแบบบ้านเดี่ยว อัลตร้าลักชัวรี่ ระดับ 6 ดาว ขนาด 123-800 ตารางวา ราคา 60-300 ล้านบาท จำนวน 51 แปลง มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท โดยได้เปิดพรีเซลในช่วงเดือนสิงหาคม 2561 ที่ผ่านมา ขณะนี้มียอดจองแล้ว 20% โดยลูกค้าแต่ละรายสั่งสร้างบ้านแต่ละหลังที่แตกต่างกันไป  คาดว่าจะสามารถปิดการขายทั้งโครงการได้ภายในระยะเวลา 1 ปี หลังบ้านตัวอย่างแล้วเสร็จในกลางปี2562ซึ่งทั้งโครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2565

ส่วนแผนการดำเนินงานของบริษัทฯในปี 2562 ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการระดับลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่อย่างต่อเนื่อง ทั้งรูปแบบคอมเมอร์เชียลและบ้านเดี่ยวย่านใจกลางเมือง แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้ในขณะนี้

“สันติบุรี”มาแรงแพงสุด360ล้านบาท

ส่วนโครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ อีก 1 โครงการ และมีราคาแพงที่สุด ณ ปัจจุบันคือ โครงการ “สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส” ซึ่งพัฒนาโดย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน)หรือ S ตั้งอยู่บนพื้นที่ 45 ไร่เศษ บนถนนประดิษฐ์มนูธรรม เป็นบ้านเดี่ยว จำนวน 25 หลังๆละตั้งแต่ 1 ไร่ขึ้นไป พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 1,366-1,455 ตารางเมตร ราคาตั้งแต่ 245-360 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 6,500 ล้านบาท ซึ่งข้อมูล ณ วันที่ 3 กันยายน 2561 มียอดขายแล้ว 3 หลัง รวมมูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท โดยลูกค้า 1 ใน 3 รายดังกล่าว เป็นทายาทรุ่นที่ 4 ของตระกูล “ภิรมย์ภักดี” แต่ไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้ ส่วนอีก 2 รายก็เป็นนักธุรกิจ ซึ่งการซื้อบ้านในโครงการจะแยกเป็น 2 สัญญาคือที่ดิน และค่าก่อสร้างบ้าน

โดยลูกค้าที่จะซื้อบ้านได้ต้องผ่านการคัดสรรจากบริษัทก่อน  คือต้องเป็นบุคคลที่มีประวัติดี มีธุรกิจและมีแอสเสทหลักพันล้านบาท เมื่อลูกค้ามาอยู่ร่วมกันแล้วต้องมีความสงบสุข โดยมีการคาดการณ์ว่าในปี 2561 จะสามารถโอนที่ดินโครงการนี้ได้ 6 แปลง มูลค่า 600-700 ล้านบาท และปิดการขายได้ภายในปี 2562 ด้านการก่อสร้างคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในระยะเวลา 1ปีครึ่งภายหลังจากที่ปิดการขายแล้ว

อย่างไรก็ต้องจับตาดูในปี2562 ซึ่งเป็นปีที่มีหลากหลายปัจจัยลบมารุมเร้าภาพรวมตลาดอสังหาฯ แต่ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ นั้นจะไม่มีผลกระทบดังที่ผู้ประกอบการแต่ละโครงการประกาศไว้จริงหรือไม่ คงต้องรอลุ้นกัน