เสนาฯหวังรัฐบาลประยุทธ์2 ดันมาตรการใหม่เป็นยาแรงกระตุ้นตลาดอสังหาฯฟื้น แย้มเตรียมปรับแผนครึ่งปีหลังตามหลากปัจจัยที่ยังท้าทาย ทั้งจ่อผุดคอนโดฯร่วมทุนอีก 1 แบรนด์ใหม่ เจาะกลุ่มนิชมาร์เก็ต ล่าสุดเปิดตัว“นิช โมโน รามคำแหง”มูลค่ารวม 4,900ล้านบาท คาดถึงสิ้นปีกวาดยอดขาย50% ด้านไนท์แฟรงค์ฯเผยระบบขนส่งฯภาครัฐหนุนศักยภาพทำเลรามคำแหงโต ดีมานด์ไทย-เทศยังสนใจซื้ออยู่อาศัยเองในราคาจับต้องได้

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในครึ่งปีหลัง2562ว่า แม้หลายฝ่ายจะมีการคาดการณ์ว่าในปีนี้ภาพรวมเศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัวอันเนื่องมาจากMonentum ที่ทำให้เกิดจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส2 ที่ผ่านมา  และส่งผลให้ยอดขายของผู้ประกอบหลายรายหดตัวลง  อย่างไรก็ตามแม้ว่ารัฐบาลที่ผ่านมาได้พยายามออกมาตรการเพื่อช่วยเหลือภาคอสังหาฯ แต่มองว่าเป็นการกระตุ้นแค่บางกลุ่มเท่านั้น ไม่ได้ช่วยเหลือในภาพรวมมากนัก แต่ท้ังนี้ก็ยังมีปัจจัยบวกด้านอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่ปรับขึ้น ทำให้แนวโน้มราคาผ่อนบ้านลดลงได้ และคาดหวังว่ารัฐบาลชุดใหม่ประยุทธ์2 จะออกมาตรการใหม่ๆมากระตุ้นภาพรวมตลาดในช่วงไตรมาส3-4 นี้ได้ โดยนโยบายที่ออกมาจะต้องปฏิบัติได้ดีและดำเนินการได้เร็วด้วย เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนลดการจดจำนอง และลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 5 ล้านบาทลงมา จะเป็น ยาแรงและได้ผล

สำหรับแผนการดำเนินงานของบริษัทฯในครึ่งปีหลัง2562 นี้ เดิมจะเปิดตัวทั้งสิ้น 13 โครงการ รวมมูลค่า 14,000 ล้านบาท (จากเป้าทั้งปี 20 โครงการมูลค่ารวม 18,563 ล้านบาท) แต่คงต้องมีการทบทวนปรับแผนเลื่อนเปิดตัวบางโครงการ และเปิดตัวเพิ่มในบางโครงการ อันเนื่องมาจากหลายปัจจัยที่ยังมีความท้าทาย โดยเฉพาะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-value:LTV) ที่ทำให้ดีมานด์ที่มีอยู่น้อยยิ่งแคบลงมาอีก ในขณะที่ซัพพลายมีจำนวนเท่าเดิม ดังนั้นผู้ประกอบการก็ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น ซึ่งมองว่าการใช้มาตรการLTV ไม่ควรหว่านไปทั้งตลาด  ขณะเดียวกันการเปิดตัวบางโครงการแม้จะตั้งอยู่ในทำเลที่ดี แต่ยังไม่ได้ระยะเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัว ก็ต้องชะลอออกไปก่อน  เนื่องจากเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯยังไม่ฟื้นตัว และยังคงต้องประสบปัญหาความท้าทายอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตามในปีนี้บริษัทฯยังมีแผนที่จะแตกไลน์อีก 1 แบรนด์ใหม่ ซึ่งจะเป็นคอนโดฯร่วมทุนกับบริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป จำกัด ผ่านไลฟ์สไตล์ลูกค้าที่เป็นนิชมาร์เก็ต กลุ่มระดับกลาง  ซึ่งในปีนี้คาดว่าจะมีการเปิดตัวประมาณ 1 โครงการ แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้

ล่าสุด ได้เปิดตัวคอนโดมิเนียม โครงการที่ 6 ภายใต้การร่วมทุนกับ บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป จำกัด (จากแผนการร่วมทุนที่ประกาศไว้ 13 โครงการ รวมมูลค่า37,000 ล้านบาท ภายในระยะเวลา 4 ปี คือปี2560-2563) คือโครงการ ”นิช โมโน รามคำแหง”ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง (ระหว่างซอย36 และ36/1)บนพื้นที่ 14 ไร่เศษ เป็นคอนโดมิเนียม High Rise จำนวน 2 อาคาร สูง 37 ชั้น และ 33 ชั้น คอนโดมิเนียม Low Rise สูง 7 ชั้น จำนวน 3 อาคาร พร้อมอาคารจอดรถสูง 5 ชั้น 1 อาคาร ขนาดตั้งแต่28-51 ตารางเมตร จำนวน  1,698 ยูนิต และ 9 ร้านค้า ราคาเริ่ม 1.99 – 5.2 ล้านบาท หรือตารางเมตรละ 89,000 บาท รวมมูลค่าโครงการ 4,900 ล้านบาท โดยได้เปิดขายในรอบวีไอพีไปเมื่อต้นปี 2562 ที่ผ่านมา ขณะนี้มียอดขายแล้วประมาณ 30% และจะเปิดพรีเซลในช่วงปลายปี2562 คาดว่าจนถึงสิ้นปีจะสามารถทำยอดขายได้ 50%

“โครงการ “นิช โมโน รามคำแหง” มีจุดเด่นเรื่องของทำเลโครงการติดกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ) บริเวณสถานีหัวหมาก 0 เมตร ที่สำคัญยังคงนำแนวคิด MADE FROM HER ใส่ใจทุกดีเทลชีวิต จากแนวคิดแบบผู้หญิงมาใช้ในการพัฒนาสินค้าและบริการด้วยรวมถึงแนวคิด GEO fit+จากญี่ปุ่น”ดร.เกษรา กล่าว

ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันย่านบางกะปิ-รามคำแหงเป็นทำเลศักยภาพแห่งใหม่ที่มีการขยายตัวของโครงการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย  โดยมีปัจจัยที่สนับสนุนพื้นที่บริเวณนี้จากการลงทุนพัฒนาในระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล กล่าวคือการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าถึง 3 สายได้แก่  โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตะวันออก) ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และบริเวณรามคำแหง ยังอยู่ในเส้นทางเดินรถของรถไฟแอร์พอร์ตลิ้งที่สถานีรามคำแหง ซึ่งสามารถทำให้คนที่อยู่อาศัยหรือทำงานในบริเวณนี้สามารถเดินทางไปยังสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวกหรือหากจะเดินทางเข้าเมืองสู่บริเวณมักกะสัน หรือ พญาไท โดยรถไฟแอร์พอร์ตลิ้งอีกด้วย

นอกจากการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล ทางภาคเอกชนเองต่างมองเห็นศักยภาพของที่ดินบริเวณรามคำแหง โดยบริษัท เดอะมอลล์ กรุ๊ป ได้เตรียมปรับโฉม เดอะมอลล์ รามคำแหง 2  เพื่อรองรับผู้ที่อยู่อาศัยและทำงานบริเวณดังกล่าว ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการศูนย์การค้าด้วยพื้นที่ประมาณ 200,000 ตารางเมตร โดยเป็นพื้นที่เช่าประมาณ 88,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 4 ปี  2564  อีกทั้งบริเวณรามคำแหงในอนาคต ยังเป็นแหล่งธุรกิจอีกด้วย ณ ปัจจุบัน มีการพัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเอแบรนด์ “เมเจอร์ ทาวเวอร์” โดยใช้ชื่อว่า “เมเจอร์ ทาวเวอร์ พระราม 9-รามคำแหง” มีพื้นที่เช่าประมาณ 25,000 ตารางเมตร โดยโครงการดังกล่าวจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และคอนโดมิเนียมเมทริส พระราม 9 – รามคำแหง โครงการนี้พัฒนาโดยบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

จากผลวิจัยของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า จำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมบริเวณรามคำแหง ณ กลางปี 2562 มีจำนวนทั้งสิ้น 14,750 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีจำนวนอุปทานใหม่เกิดขึ้นมากตั้งแต่ปี  2560 อันเนื่องมาจากการที่คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบให้ดำเนินงานก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี ในวันที่ 19 เมษายน 2559 ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและเริ่มเปิดขายมากขึ้นตั้งแต่ปี  2560-2562 โดยในปี 2560 มีอุปทานใหม่คอนโดมิเนียมเปิดขายสูงถึง 3,658 หน่วย ส่วนปี 2561 มีอุปทานใหม่เปิดขาย 2,661 หน่วย และ ณ ครึ่งปีแรกของปี 2562 มีอุปทานใหม่เปิดขายประมาณ 2,236 หน่วย คาดว่าในปี 2562 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในบริเวณนี้สูงถึง 6,000 หน่วย

ซึ่ง ณ กลางปี 2562 คอนโดมิเนียมบริเวณรามคำแหง มีจำนวนหน่วยขายสะสมสูงถึง 12,370 หน่วย จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายทั้งสิ้น 14,750 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 83.9 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายประมาณ 2,380 หน่วย จำนวนหน่วยขายคอนโดมิเนียมในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนหน่วยขายสูงถึงปีละ 2,500 หน่วย เนื่องจากบริเวณนี้เป็นบริเวณที่มีศักยภาพ ส่งผลทำให้มีกลุ่มผู้ที่สนใจเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพิ่มมากขึ้น ทั้งคนไทยและต่างชาติ โดยต่างชาติที่สนใจและเป็นกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ คือ ชาวจีน และ ชาวสิงคโปร์ ทั้งนี้เนื่องจากคอนโดมิเนียมในบริเวณรามคำแหงยังมีราคาที่จับต้องได้ เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมบริเวณถนนรัชดาภิเษกที่มีระดับราคาขายสูงขึ้นถึงตารางเมตรละ 150,000 บาท หากรถไฟฟ้าสายสีส้มแล้วเสร็จการเดินทางจากบริเวณรามคำแหงถึงบริเวณรัชดาภิเษกสามารถทำได้สะดวก โดยเดินทางจากบริเวณรามคำแหงไปยังสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งตั้งอยู่บริเวณถนนรัชดาภิเษก นอกจากนี้กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนไทยยังซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเอง และบางส่วนซื้อเพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินโดยคาดว่าคอนโดมิเนียมในบริเวณรามคำแหงยังมีระดับราคาที่สามารถปรับตัวขึ้นได้ในอนาคตยิ่งเมื่อระบบรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแล้วเสร็จย่อมทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก

ส่วนระดับราคาขายคอนโดมิเนียมบริเวณรามคำแหงพบว่าราคาขายคอนโดมิเนียมบริเวณนี้มีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ณ กลางปี 2562 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเกรดบี มีระดับราคาขายอยู่ที่ 98,323 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2557 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 74,292 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมจากปี2557 ถึงกลางปี 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 5 ปี (Compound Annual Growth Rate: CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 7.2 ต่อปี โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับเกรดบีมีราคาขายปรับตัวสูงที่สุดในปี  2560 โดยปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 10.5 จากปี2559 ส่วนระดับราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเกรดซี ในบริเวณรามคำแหง ณ กลางปี 2562 มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 63,705 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี2557 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 53,402 บาทต่อตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมจากปี2557 ถึง กลางปี2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 5 ปี (Compound Annual Growth Rate: CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 4.3 ต่อปี