จากการที่รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มเติมเข้ามา จากมติคณะรัฐมนตรี(ครม.)เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2562 ที่ผ่านมา  น่าจะช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกให้แก่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย โดยน่าจะสามารถช่วยเพิ่มประสิทธิภาพของมาตรการที่ผ่านมา จากการครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภคที่กว้างขึ้น ซึ่งศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าผลจากมาตรการดังกล่าวยังไม่ได้เปลี่ยนมุมมองที่ระมัดระวังต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของปี 2562 และปี 2563 เนื่องจากความท้าทายต่างๆที่ยังคงอยู่ อาทิ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวดี ภาวะเศรษฐกิจที่มีผลต่อความเชื่อมั่น มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) ที่ยังมีผลบังคับใช้  รวมไปถึงจำนวนหน่วยค้างขายในตลาดที่ยังคงมีจำนวนสูง

โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่ามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มเติมเข้ามา น่าจะช่วยเพิ่มจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลทั้งปี 2562 ทำให้ขยับไปแตะกรอบบนที่เคยได้ประมาณการไว้เมื่อกลางปีที่ 177,000 หน่วยหรือหดตัวลงร้อยละ 10 จากปี 2561

อสังหาฯยังผจญปัจจัยท้าทายรอบด้าน

เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2562 ที่ผ่านมา คณะรัฐมนตรี (ครม.)ได้มีมติเห็นชอบให้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำวงเงิน 5 หมื่นล้านบาท สำหรับซื้อ(ทั้งมือหนึ่งและมือสอง) และซ่อมแซมที่อยู่อาศัยผ่านธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ

เห็นได้ว่าตั้งแต่ต้นปี 2562 ที่ผ่านมาภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ประกอบกับผลจากมาตรการ LTV ที่เข้ามาควบคุมคุณภาพสินเชื่อในระบบ รวมถึงจำนวนที่อยู่อาศัยค้างขายสะสมที่สูงในหลายระดับราคา ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มีการจัดแคมเปญกระตุ้นตลาดอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี นอกจากนี้รัฐบาลเองได้ออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ อาทิ มาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยหลังแรกเป็นของตนเอง รวมถึงกลุ่มผู้มีรายได้น้อย

อย่างไรก็ดี เครื่องชี้อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพและปริมณฑลโดยรวมยังบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัว เช่น ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่ชะลอตัวลง ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 9 เดือนแรกมีการขยายตัวเล็กน้อยจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสแรกของปี ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลยังคงมีสูงถึง 1.95 แสนหน่วย สภาวะดังกล่าวทำให้รัฐบาลได้ประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมจากเดิม เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแรงขับเคลื่อนได้ต่อเนื่องโดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีมุมมองต่อมาตรการเพิ่มเติม ดังนี้

มาตรการรัฐช่วยขยายฐานผู้บริโภควงกว้าง

ทั้งนี้ มาตรการลดค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมที่ได้ออกมาใหม่นั้นได้มีการปรับให้เพดานราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเป็น 3 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งพบว่าเป็นระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อและภาวะตลาดที่ผู้ประกอบการมีการทำตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ของที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การปรับเพดานดังกล่าวช่วยลดข้อจำกัดของมาตรการที่ผ่านมา และส่งผลให้มีการขยายฐานให้ครอบคลุมไปยังกลุ่มผู้บริโภคที่กว้างขึ้น โดยผู้ที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการฯ ดังกล่าวนี้ จะเป็นกลุ่มผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินที่กำลังตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาดังกล่าว 

ทั้งนี้หนึ่งในจุดประสงค์ของมาตรการของรัฐบาลที่ผ่านมานั้นคือการช่วยเหลือและสนับสนุนผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยให้สามารถระบายสินค้าและกระตุ้นยอดขายในภาวะที่ตลาดมีการชะลอตัว อย่างไรก็ดีการจำกัดเพดานราคาที่อยู่อาศัยที่สามารถใช้สิทธิ์ได้เพียง 1 ล้านบาทนั้น อาจยังไม่สามารถช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถลดจำนวนที่อยู่อาศัยค้างขายลงได้มากนัก เนื่องจากจำนวนหน่วยค้างขายที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีสัดส่วนที่ประมาณร้อยละ 4 ของจำนวนหน่วยค้างขายทั้งหมดในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนรวมสูงถึงร้อยละ 50 ดังนั้นการเพิ่มเพดานราคาของมาตรการเพิ่มเติม จะส่งผลให้มาตรการดังกล่าวครอบคลุมหน่วยค้างขายได้มากขึ้น จากร้อยละ 4 เป็นร้อยละ 54 ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์และอาคารชุดเหลือขายที่มีความหนาแน่นสูงในระดับราคาดังกล่าว

หวั่นไม่เปลี่ยนมุมมองภาพรวมตลาดขาลง

 ถึงแม้ว่ามาตรการดังกล่าวอาจมีส่วนช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยในภาวะชะลอตัว แต่ความท้าทายต่างๆที่ยังคงอยู่ อาทิ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวดี ภาวะเศรษฐกิจที่มีผลต่อความเชื่อมั่น มาตรการ LTV ที่ยังมีผลบังคับใช้  รวมไปถึงจำนวนหน่วยค้างขายในตลาดที่ยังคงมีจำนวนสูง และประเด็นการบริหารต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ ทำให้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าผลจากมาตรการดังกล่าว ยังไม่ได้เปลี่ยนมุมมองที่ระมัดระวังต่อแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของปี 2562 นอกจากนี้ยังคาดว่ากิจกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลในช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้ไปจนถึงไตรมาสแรกของปี 2563 ของผู้ประกอบการและนักลงทุนน่าจะยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวังและรอบคอบ

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่ามาตรการอาจช่วยเพิ่มยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2562 นี้ จาก 121,730 หน่วย (ม.ค. – ส.ค.2562) ขยับไปแตะกรอบบนที่เคยได้ประมาณการไว้เมื่อกลางปีที่ 177,000 หน่วย หรือหดตัวลงร้อยละ 10 จากปี 2561