ปัจจัยลบส่งผลอสังหาฯไทยเจอวิกฤตรุมเร้า หวั่นผู้ประกอบการกลาง-เล็กไปต่อไม่ไหว หยุดพัฒนาหรือขายยกโครงการ ระบุนักลงทุนไทย-เทศจ้องฮุบซื้อโครงการทำเลศักยภาพในกทม.-หัวเมืองท่องเที่ยว  คาดเกิดมูลค่าซื้อขายกว่า 1 แสนล้านบาท  เชื่ออุปทานเหลือขายและคงค้างสต๊อก ใช้เวลาระบายอีกกว่า 25 เดือน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสแผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ท่ามกลางปัจจัยลบต่างๆ มากมายที่กำลังรุมเร้าภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมตั่งแต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2561 ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศว่าจะมีการปรับใช้มาตราการกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย  (Loan to Value Ratio : LTV) หลักเกณฑ์ใหม่ และประกาศใช้อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา  รวมถึงเรื่องเกณฑ์การปรับเกณฑ์การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ และปัญหาราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ค่าเงินบาทที่ยังคงแข็งค่าอย่างต่อเนื่อง  รวมถึงภาพรวมเศรษฐกิจภายในประเทศที่ถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว  และล่าสุดจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรน่าสายพันธุ์ใหม่ ซึ่งล่าสุดทางการจีนสั่งปิดเมืองแล้วจำนวนมาก พร้อมออกคำสั่งห้ามบริษัทนำเที่ยวทั่วประเทศหยุดดำเนินกิจกรรมท่องเที่ยว รวมทั้งหยุดการขายผลิตภัณฑ์ตั๋วเครื่องบินและโรงแรมเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสดังกล่าว

จากสถานการณ์ดังกล่าวค่อนข้างมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยในปี 2563 เป็นอย่างมาก ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียด และกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น แต่แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่าในปี 2563 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์  ซึ่งพบว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ จากข้อมูล ณ ปัจจุบัน ของแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี 2563  จะอยู่ที่ประมาณ  35,000 – 40,000 ยูนิต เท่านั้น   เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต๊อกคงค้างก่อน

อีกทั้งพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการนำโครงการที่เคยเปิดขายในปีก่อนหน้า ทำการพรีเซลใหม่อีกครั้ง และมีการปรับลดราคาลงจากราคาที่เคยพรีเซลไปในครั้งก่อนลง นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ประกอบการบางรายมีการปรับรูปแบบโครงการใหม่ ด้วยการลดราคาลงจากที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า ปรับลดสเปกโครงการลง เพื่อให้โครงการสามารถแข่งขันได้ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัว  และพบว่ายังมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการที่ผู้ประกอบการอยู่ระหว่างการตัดสินใจระหว่างการเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อหรือหยุดการพัฒนาไว้ เพื่อรอให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลแล้วนำกลับมาขายใหม่ หรือขายทั้งโครงการออกไปให้กับผู้ประกอบการรายอื่นๆ หรือกลุ่มทุนที่สนใจที่จะนำไปพัฒนาต่อ ซึ่งปัจจุบันพบว่ามีนักลงทุนหลายรายทั้งกลุ่มทุนรายใหญ่ในประเทศหรือกลุ่มนักลงทุนจากต่างประเทศให้ความสนใจที่จะซื้อโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งโครงการต่อจากผู้ประกอบการที่ต้องการหยุดการพัฒนาแล้ว มีความประสงค์ที่จะขายโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาพัฒนาต่อทั้งโครงการในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน สีลม สาทร รัชดาภิเษก พระราม 9 เป็นต้น และเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญเช่น พัทยา ภูเก็ต เป็นต้น

“ความต้องการซื้อของกลุ่มนักลงทุนมีทั้งในรูปแบบของการซื้อทั้งโครงการ การเหมาซื้อยูนิตที่เหลือขายทั้งโครงการ หรือแม้กระทั่งการเหมายกชั้น โดยเงื่อนไขของการเข้าซื้อจะต้องเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง และที่สำคัญผู้ประกอบการที่ต้องการขายโครงการต่อ หรือขายแบบเหมายกตึกยกชั้น จะต้องปรับลดราคาลงมากกว่า 20-30% จากราคาตลาดที่มีการเสนอขายหรือขึ้นอยู่กับการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในระดับราคาที่เป็นที่พอใจกันทั้ง 2 ฝ่าย” นายภัทรชัย กล่าว

ทั้งนี้คาดการณ์ว่า จากกรณีดังกล่าวอาจก่อให้เกิดมูลค่าการซื้อขายรวมสูงกว่า 1 แสนล้านบาทในปี 2563 นี้ ซึ่งตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ถึงช่วงครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีผู้ประกอบการหลายรายมีความสนใจที่จะขายโครงการแบบขายยกโครงการ หรือขายแบบเหมายกตึกยกชั้นเป็นจำนวนมาก เพื่อต้องการระบายสต๊อกที่คงค้างอยู่เป็นจำนวนมาก หรือสำหรับผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กที่ต้องการหยุดการพัฒนาโครงการเนื่องยอดขายที่วางไว้ไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ในช่วงก่อนหน้า

จากอัตราขายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปี2562 ที่ผ่านมา พบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด สามารถขายไปได้ประมาณ 46% ปรับลดลงจากในปีก่อนหน้า 12% โดยพบว่าผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีอัตราการขายสูงกว่าผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมาก สะท้อนให้เห็นว่า จากกลยุทธการตลาดและการจัดกิจกรรมเพื่อประชาสัมพันธ์โครงการที่ดีและเข้าถึงกลุ่มลูกค้ามากกว่าของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งพบว่าในปี 2562 ที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการจากผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กสามารถปิดการขายในช่วงพรีเซลได้เพียงแค่ 10-15% เท่านั้น ซึ่งสร้างความกังวลใจให้กับผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก ซึ่งพบว่าผู้ประกอบการบางรายจึงเกิดความลังเลใจว่าจะเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อ หรือหยุดการพัฒนาชั่วคราว หรือประกาศขายโครงการให้ผู้ประกอบการรายใหม่หรือกลุ่มนักลงทุนเข้ามาพัฒนาโครงการต่อไป

นอกจากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่ปรับลดลงกว่ามากกว่า 10% แล้วพบว่า อัตราดูดซับเฉลี่ยโดยภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมก็ปรับตัวลงเช่นเดียวกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความสามารถในการขายของผู้ประกอบการช้าลง ส่งผลให้คอนโดมิเนียมที่ยังคงค้างอยู่ในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอีกกว่า 60,000 ยูนิต ต้องใช้เวลาในการระบายออกช้าออกไป ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า จากอุปทานที่เหลือขายและยังคงค้างอยู่ในตลาดอาจจะต้องใช้เวลาอีกกว่า 25 เดือนในการระบายสต๊อกในส่วนนี้