ทิศทางการดำเนินธุรกิจของบริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ท่ามกลางสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีความท้าทายจาก หนี้ครัวเรือน และ กำลังซื้อที่ชะลอตัว โดยผู้บริหารชี้ให้เห็นว่าแม้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์จะดูดีขึ้นแต่เป็นการเติบโตจากฐานที่ต่ำมากในปีก่อนหน้า บริษัทจึงได้ปรับกลยุทธ์ กระจายความเสี่ยง ไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำอย่างโรงเรียนนานาชาติ และการบุกตลาด บ้านมือสอง ในเชียงใหม่ที่นำมารีโนเวทใหม่เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม โดยตั้งเป้าสร้างรายได้ประจำให้ถึง 20% ของพอร์ตโฟลิโอภายในปี 2571

ปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทอรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของยอดขายบ้าน บริษัทได้ขยายการลงทุนสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) โดยตั้งเป้าสร้างรายได้ประจำให้ถึง 20% ของพอร์ตโฟลิโอภายในปี 2571 ประเดิมด้วยการเปิดตัวธุรกิจโรงเรียนนานาชาติในจังหวัดเชียงใหม่ ภายใต้ชื่อโรงเรียนนานาชาติ Mill Hill International School Thailand ที่เตรียมเปิดภาคการศึกษาใหม่ โดยปัจจุบันมีจำนวนนักเรียนเพิ่มขึ้นเป็น 176 คน จากเดิมในปีการศึกษาแรกมีจำนวน 81 คน แบ่งเป็นนักเรียนไทยประมาณ 40% และนักเรียนต่างชาติ 60% ได้แก่ จีน เกาหลี พม่า และชาวยุโรป คาดว่าจะเริ่มรับรู้รายได้เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปลายไตรมาส 3 ปี2569 เป็นต้นไป โดยปีนี้ตั้งเป้าสร้างรายได้ประมาณกว่า 100 ล้านบาท และจะเพิ่มขึ้นเป็น370 ล้านบาทในปี 2572

ส่วนธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ภายใต้ชื่อ THE BACKYARD เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การสร้างรายได้ประจำและการกระจายความเสี่ยงของบริษัท โดยมีความเชื่อมโยงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงเรียนนานาชาติเพื่อสร้างระบบนิเวศ (Ecosystem) ที่เกื้อหนุนกัน ปัจจุบันมีพื้นที่ให้เช่ารวม 3,026 ตารางเมตรในจังหวัดเชียงใหม่  มีผู้เช่าแล้วประมาณ 81% และเริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2569 ส่วนไตรมาส 2ปีหน้าจะเปิดตัว  THE BACKYARD สาขาที่ 2 ในเชียงใหม่ ที่ตั้งอยู่หน้าโครงการคอนโดฯและจะเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่ 3 ของปีนี้

พร้อมทั้งศึกษาการขยายโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ในทำเลที่มีศักยภาพเพิ่มเติมในในภูเก็ต ซึ่งปัจจุบันพื้นที่นี้ถูกใช้เป็นสำนักงานขาย (Sales Gallery) ของโครงการคอนโดมิเนียมในภูเก็ต ซึ่งจะเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเดือนพฤศจิกายนของปีนี้ และจะทยอยโอนต่อเนื่องไปจนถึงปีหน้า อนาคตวางแผนจะทำการ Convert หรือเปลี่ยนพื้นที่กลับมาเป็นพื้นที่ THE BACKYARD มีพื้นที่เช่าเบื้องต้นประมาณ 1,300 ตารางเมตร และคาดว่าเมื่อเสร็จสมบูรณ์จะมีพื้นที่รวมประมาณ 2,500 ตารางเมตร ซึ่งเป็นขนาดใกล้เคียงกับโครงการในเชียงใหม่

นอกจากนี้ยังได้ขยายแผนลงทุนเข้าไปทำธุรกิจบ้านมือสอง (Renovation) โดยเน้นการซื้อทรัพย์ในทำเลดีมารีโนเวทใหม่ทั้งหมด (Full Renovation) แบบ 1 หลัง 1 ดีไซน์ ซึ่งให้ผลกำไรสูงกว่าบ้านมือหนึ่ง และเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่ไม่ต้องการรับความเสี่ยงจากการคุมงานก่อสร้างเอง โดยใช้กลยุทธ์ทำใหม่ให้เหมือนบ้านตัวอย่าง เพื่อสร้างความแตกต่างจากผู้เล่นรายอื่นในตลาด ประอบด้วย การปรับปรุงโครงสร้าง ในบางกรณีจะทำการรื้อภายในออกทั้งหมด แต่ยังคงรักษาเสา คาน และฐานรากเดิมเอาไว้เพื่อประหยัดเวลาและลดความยุ่งยาก การเพิ่มพื้นที่ใช้สอย เช่น ซื้อบ้านขนาดพื้นที่ใช้สอยกว่า 100 ตารางเมตรบนที่ดิน 102 ตารางวา แล้วนำมารีโนเวทและขยายพื้นที่ใช้สอยเพิ่มเป็น 300 ตารางเมตร และมาตรฐานวิศวกรรม โดยมีการขออนุญาตดัดแปลงอาคารอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีวิศวกรเซ็นควบคุมและออกแบบ ซึ่งเป็นจุดที่สร้างความน่าเชื่อถือเหนือกว่าผู้ประกอบการรายย่อยทั่วไป

ทั้งนี้การทำบ้านมือสองรีโนเวทให้ผลตอบแทนและประสิทธิภาพที่สูงกว่าการสร้างบ้านใหม่ในหลายด้าน โดยเฉพาะอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) หากเป็นบ้านมือหนึ่งทั่วไปจะมี GP อยู่ที่ประมาณกว่า 30% แต่บ้านมือสองรีโนเวทสามารถทำ GP ได้สูงถึงประมาณ 50% ขณะที่รอบธุรกิจเร็วกว่าบ้านมือ 1 โดยกระบวนการตั้งแต่ซื้อทรัพย์มาจนถึงรีโนเวทและขายได้ ใช้เวลาประมาณ 1 ปี เมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรใหม่ที่ต้องใช้เวลาประมาณ 3 ปี รวมขั้นตอนการขออนุญาตจัดสรรและก่อสร้าง

กลยุทธ์การเลือกทรัพย์และกลุ่มเป้าหมาย

โดยบริษัทจะเลือกซื้อทรัพย์จากทำเลที่เป็นที่ต้องการขของกลุ่มคนซื้อบ้าน และเน้นแบรนด์ที่สามารถต่อรองราคาได้ในระดับที่ต้องการเพื่อให้คุ้มค่าต่อการลงทุน เจาะกลุ่มสินค้าที่ขาดแคลน เช่น การรีโนเวทบ้านขนาดใหญ่พร้อมอยู่ทั้งหลังในโซนที่หาบ้านลักษณะนี้ได้ยาก ทำให้ไม่ต้องไปสู้กับผู้ค้าบ้านมือสองรายย่อยที่มีอยู่จำนวนมาก พร้อมการบริการหลังการขาย โดยใช้ความเชี่ยวชาญและทีมบริการที่มีอยู่แล้วในพื้นที่ โดยเฉพาะในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อดูแลระบบน้ำและไฟฟ้าหลังการเข้าอยู่ ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างความมั่นใจให้ลูกค้ามากกว่าการซื้อจากบุคคลทั่วไป

อย่างไรก็ตามการซื้อทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวมีความยุ่งยากสูงกว่า เพราะการรีโนเวทบ้านเดี่ยวเป็นแบบ “1 หลัง 1 แบบ” ต้องใช้สถาปนิกและทีมงานดูแลใกล้ชิด และมักพบปัญหาโครงสร้างที่คาดไม่ถึง เช่น เสาหัก หรือต้องขุดฐานรากเพิ่ม ที่สำคัญการรีโนเวทบ้านเดี่ยวต้องมีการขออนุญาตดัดแปลงและมีวิศวกรควบคุมอย่างถูกต้อง เพื่อสร้างความเชื่อมั่นเหนือกว่าผู้รับเหมารายย่อยทั่วไป

ดังนั้นหากเน้นความเร็วและการบริหารจัดการที่ง่าย คอนโดมิเนียมมีความคุ้มค่ากว่า เนื่องจากรอบธุรกิจสั้นและปิดการขายได้ไว และมีความต้องการของตลาดสูงในทำเลท่องเที่ยวอย่างเชียงใหม่หรือภูเก็ต เพราะชาวต่างชาติมีโควตาซื้อคอนโดฯได้ในสัดส่วน 49% ทำสามารถขายหมดได้ภายในเวลาเพียงไม่กี่เดือน ขณะเดียวกันคอนโดฯเป็นธุรกิจที่เน้นการหมุนเวียนเงินสดได้ดี โดยเฉพาะกับลูกค้าต่างชาติที่บริษัทสามารถเรียกเก็บเงินดาวน์ได้สูงถึง 30-50% ตั้งแต่ช่วงที่ยังก่อสร้างหรือรีโนเวทไม่เสร็จ ช่วยลดต้นทุนทางการเงินและทำให้บริษัทมีภาระดอกเบี้ยต่ำลงมาก ทำให้บริษัทมีแผนที่จะเพิ่มสัดส่วนการรีโนเวทคอนโดฯให้มากขึ้นเพื่อเน้นความรวดเร็วในการรับรู้รายได้และการหมุนเวียนเงินทุน

ปัจจุบันบริษัทมีทรัพย์สินรวม 12 ยูนิต มูลค่า 100.35 ล้านบาท ในจำนวนนี้ได้รีโนเวตและโอนให้กับลูกค้าไปแล้ว  3ยูนิต มูลค่า 6.96 ล้านบาท อยู่ระหว่างรอโอนกรรมสิทธิ์อีก 1ยูนิต มูลค่า 5.90 ล้านบาท  และอยู่ระหว่างรีโนเวตอีก 8 ยูนิต มูลค่า87.49 ล้านบาท นอกจากนี้บริษัทยังได้เตรียมจัดหาทรัพย์คุณภาพเพิ่มอีกประมาณ 10 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 30% และคอนโดมิเนียม 70% มูลค่ารวมประมาณ 20 ล้านบาท เพื่อรีโนเวทและจำหน่ายต่อ รองรับความต้องการของตลาดที่เพิ่มขึ้น