อุปทานใหม่และอัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานรวมในประเทศไทยยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ที่ผ่านมา เนื่องจากการขยายตัวของธุรกิจอีคอมเมิร์ชที่ได้รับประโยชน์จากนโยบายการทำงานจากที่บ้าน (Work From Home :WFH)ในช่วงวิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด -19 ที่ผ่านมา รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับผู้บริโภคที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการบริการช้อปปิ้งออนไลน์รายใหญ่ยังคงสนใจมองหาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปีและส่วนใหญ่มองหาพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 10,000 ตารางเมตร สำหรับผู้พัฒนารายใหญ่ก็ยังคงมองหาที่ดินเพื่อการพัฒนาพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าอีกกว่า 200,000 ตารางเมตรในอีก 2 ปีข้างหน้าโดยเฉพาะในพื้นที่ สมุทรปราการ และในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) เพื่อรองรับความต้องการที่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2563
คาดครึ่งปีหลัง63เศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัว
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า แม้อุปทานใหม่และอัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานรวมในประเทศไทยยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ได้แก่ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีนและประเทศอื่นๆ รวมถึงปัจจัยเรื่องค่าเงินบาท ที่ยังคงแข็งค่าเร็วกว่าสกุลเงินภูมิภาค รวมถึงการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 อาจส่งผลต่อภาคการส่งออกและการผลิตในภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะในหมวดสินค้าที่ไม่จำเป็นต่อการดำรงชีพ นอกจากนี้การที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจจะกลับสู่ภาวะปกติก่อนโควิด-19 ต้องอาศัยการดำเนินนโยบายการเงินและการคลังที่ผ่อนคลายอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่ามาตรการเยียวยาผลกระทบจากโควิด-19 และการอนุมัติแผนฟื้นฟูเศรษฐกิจและสังคมวงเงิน 4 แสนล้านบาท สามารถทำให้เกิดผลอย่างเป็นรูปธรรม จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจไทยที่ทยอยฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาส 2/2563 ค่อย ๆ ฟื้นตัวอีกครั้งอย่างช้า ๆ จากการใช้จ่ายในประเทศที่ผ่านมา และอาจกลับมาดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2563
การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 – ไตรมาส 2 ปีพ.ศ. 2563
ที่มา: สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติประกาศว่า เศรษฐกิจในไตรมาส ที่ 2 ปี 2563 ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ระบาดอยู่ในหลายประเทศทั่วโลกรวมถึงประเทศไทย รวมทั้งได้รับผลกระทบจากการล็อกดาวน์ปิดสถานที่ต่างๆ ตามมาตรการการเฝ้าระวังโควิด-19 สำหรับภาคการส่งออกพบว่า ติดลบ 10% ส่งผลให้จีดีพีหดตัวลงเป็นอย่างมาก สำหรับเศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 พบว่า ติดลบ 6.9% การลงทุนรวมลดลง 7.2% ขณะที่การลงทุนภาครัฐเพิ่มขึ้น 1.2% การส่งออกครึ่งปีแรกปรับตัวลดลง 17.8% เช่นเดียวกัน แม้ว่าภาครัฐทยอยคลายล็อกดาวน์ในเดือนพฤษภาคม-มิถุนายนที่ผ่านมา ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มกลับมา แต่กำลังซื้อในภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจยังอ่อนแอ ส่งผลต่อบรรยากาศการใช้จ่ายในประเทศ ขณะที่ภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยและการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยผลที่เกิดขึ้นคาดว่าจะยังคงส่งผลต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2563
นอกจากนี้สภาพัฒน์ยังปรับประมาณการเศรษฐกิจในปีนี้ลงโดยคาดว่าจะติดลบ7.3 % ถึง -7.8 % จากเดิมที่คาดว่าจะอยู่ในช่วง -5% ถึง -6% ผลจากมาตรการปิดเมืองเพื่อควบคุมการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ที่เข้มงวดทั้งในและต่างประเทศ ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหลายภาคส่วนต้องหยุดดำเนินการชั่วคราว โดยอุปสงค์ต่างประเทศหดตัวสูง ทั้งภาคการท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศ และการส่งออกสินค้าที่ได้รับผลกระทบจากอุปสงค์ของประเทศคู่ค้าที่อ่อนแอลงมาก ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศ โดยเฉพาะเครื่องชี้การบริโภคและการลงทุนภาคเอกชน รวมทั้งการผลิตภาคอุตสาหกรรมที่หดตัวสูง มีเพียงการใช้จ่ายภาครัฐขยายตัวได้และมีบทบาทสำคัญในการช่วยพยุงเศรษฐกิจ
อุปทานจำแนกตามพื้นที่ ณ สิ้นครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2563
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
อุปทานกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซโตต่อเนื่อง
ณ สิ้นครึ่งแรกปี 2563 อุปทานคลังสินค้าและโกดังในกรุงเทพมหานคร สมุทรปราการและพื้นที่EEC ทั้งสิ้นอยู่ที่ประมาณ 6,963,000 ตารางเมตร โดยพบว่าสมุทรปราการยังคงเป็นพื้นที่ที่มีพื้นที่คลังสินค้าสูงสุด โดยมีส่วนแบ่งการตลาดสูงถึง 38% ที่ประมาณ 2.619 ล้านตารางเมตร ตามด้วยในพื้นที่ EEC ที่ 32% ที่ประมาณ 2.255 ล้านตารางเมตร และพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีการดำเนินการในตลาดอุตสาหกรรมและคลังสินค้า และยังคงพยายามขยายธุรกิจคลังสินค้าในพื้นที่เหล่านี้อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในพื้นที่ EEC หลังจากความคืบหน้าของโครงการโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อสนามบินและการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ยังส่งผลดีต่อกลุ่มธุรกิจด้านอุตสาหกรรม ซึ่งปัจจัยดังกล่าวสามารถดึงนักลงทุนเข้ามาลงทุนเนื่องจากเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของประเทศไทยที่น่าจับตามองในอนาคตอันใกล้
จากปัจจัยการใช้งานอินเทอร์เน็ตและโทรศัพท์มือถือ ที่เพิ่มขึ้น รวมถึงการปรับปรุงระบบโลจิสติกส์และระบบชำระเงินอิเล็กทรอนิกส์ สิ่งนี้สร้างความสะดวกสบายและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการซื้อสินค้าออนไลน์ให้เพิ่มมากขึ้น นอกจากนี้คุณภาพและความน่าเชื่อถือของบริการช้อปปิ้งออนไลน์ยังสูงขึ้นและระบบอีคอมเมิร์ซได้รับการยอมรับที่เพิ่มขึ้นทั่วประเทศอีกด้วย
ทั้งนี้ข้อมูลอุตสาหกรรมธุรกิจโลจิสติกส์มีอัตราการเติบโตเป็นบวก จากข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากระทรวงพาณิชย์พบว่าอุตสาหกรรมมีอัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยในช่วงปี 2554-2558 ประมาณ 7% และอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องจากการสนับสนุนของรัฐบาลในการพัฒนา ระบบโลจิสติกส์อุตสาหกรรมเป็น “ศูนย์กลางโลจิสติกส์” ซึ่งจะเป็นปัจจัยในการสนับสนุนการเชื่อมต่อของเครือข่ายเศรษฐกิจระหว่างประเทศในภูมิภาค
ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา คอลลิเออร์สฯพบว่า มีผู้ประกอบการรายใหญ่ ยังคงให้ความสนใจพัฒนา โลจิสติกส์ พาร์ก แบบครบวงจร ในพื้นที่บางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา บนที่ดินขนาด 200 ไร่ ในทำเลยุทธศาสตร์ถนนบางนา-ตราด กิโลเมตร 46 เขต EEC ใกล้กับกรุงเทพมหานคร สนามบินสุวรรณภูมิ และท่าเรือแหลมฉบัง พัฒนาเป็นพื้นที่คลังสินค้าคุณภาพสูงระดับพรีเมี่ยมพร้อมด้วยบริการโซลูชั่นที่ครอบคลุม บนพื้นที่อาคารรวมกว่า 170,000 ตารางเมตร ซึ่งมีกำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จระยะที่ 1 ภายในปี 2563 เพื่อรองรับความต้องการผู้ประกอบการในกลุ่มธุรกิจโลจิสติกส์และซัพพลายเชนในเขตพื้นที่ EEC
อัตราการเช่า จำแยกตามสถานที่ ณ สิ้นครึ่งแรก ปีพ.ศ. 2563
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
อัตราการเช่าคลังสินค้าปรับตัวเพิ่มขึ้น
ณ ครึ่งสิ้นแรกของปี2563 มีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้ารวมในประเทศไทยถูกใช้ไปแล้วทั้งหมด 6.079 ล้านตารางเมตรจากพื้นที่ทั้งหมด 6.963 ล้านตารางเมตร ซึ่งคิดเป็น 87.3% ปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 1.5% จากในช่วงครึ่งหลังของปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตามในพื้นที่กรุงเทพฯเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าที่สูงที่สุดอยู่ที่ประมาณ 95% ของพื้นที่คลังสินค้าทั้งหมด รองลงมาคือในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการซึ่งถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการทางด้านโลจิสติกส์ค่อนข้างสูง เนื่องจากมีการเชื่อมต่อกับศูนย์กลางการผลิตและการกระจายสินค้า โดยพบว่ามีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 91% ตามด้วยพื้นที่ EEC ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่ 74% สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ถึงแม้ว่าผู้ประกอบการธุรกิจให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานส่วนใหญ่จะได้รับผลกระทบจากวิกฤตการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด -19 แต่พบว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายยังสามารถปล่อยเช่าคลังสินค้าได้มากกว่า 100,000 ตารางเมตรในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา ตามการขยายตัวของธุรกิจอีคอมเมิร์ชที่ได้รับประโยชน์จากนโยบาย WFH และธุรกิจที่เกี่ยวกับผู้บริโภคที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ธุรกิจระบบคลังสินค้าและขนส่งแบบควบคุมอุณหภูมิและธุรกิจอีคอมเมิร์ช คาดการณ์ว่าจะยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2563
สำหรับธุรกิจโลจิสติกส์และคลังสินค้าในช่วงที่ผ่านมาพบว่ามีโครงสร้างธุรกิจที่เปลี่ยนไปจากการเติบโตของอีคอมเมิร์ช จากเดิมที่มีคลังสินค้าส่วนใหญ่จะกระจายตัวอยู่เพียงแค่บริเวณท่าเรือและหัวเมืองใหญ่เพื่อพักสินค้าก่อนส่ง โดยเปลี่ยนมาเป็นการสร้างคลังสินค้าขนาดเล็กใกล้ตัวเมือง โดยเฉพาะกรุงเทพฯ เพื่อเป็นที่พักจากคลังสินค้าใหญ่เพิ่มความรวดเร็วในการส่งสินค้าให้กับลูกค้าภายใน 1 วัน ซึ่ง คอลลิเออร์สฯมองว่านอกจากในพื้นที่ EEC และ ทำเลย่านบางนา และในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ ก็เป็นทำเลที่น่าสนใจ เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ และเป็นพื้นที่ที่เหมาะแก่การพัฒนาธุรกิจโลจิสติกส์และคลังสินค้าเพื่อเพิ่มศักยภาพด้านโลจิสติกส์ในกรุงเทพฯ รองรับการขยายตัวของธุรกิจอีคอมเมิร์ชที่ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้บริษัทค้าออนไลน์และเอสเอ็มอีมาใช้บริการ
ราคาค่าเช่าเฉลี่ย จำแรกตามสถานที่ ณ สิ้นครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2563
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
เกิดการแข่งขัน-ราคาเช่าปรับตัวสูง
สำหรับราคาค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานยังคงปรับตัวสูงขึ้น สำหรับในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีราคาค่าเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดที่ 174 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งคลังสินค้าให้เช่าบางแห่งในพื้นที่กรุงเทพฯ มีราคาเสนอเช่าสูงกว่า 200 บาท (สัญญาเช่า 3 ปี) ตามด้วยค่าเช่าในพื้นที่ EEC ซึ่งอยู่ที่ 153 บาทต่อตารางเมตร และในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการที่ประมาณ 152 บาทต่อตารางเมตร
ทั้งนี้เทรนด์การเช่าพื้นที่คลังสินค้าในช่วงที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ผู้เช่าสนใจพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 10,000 ตารางเมตร ในลักษณะ โรงงานแบบ Built-to-Suit (BTSF) Warehouse Farm ตามต้องการของลูกค้า สำหรับค่าเช่าส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น ประมาณ 5% ในช่วงระยะสัญญาปีที่ 4-6 และอีกประมาณ 10% ในช่วงระยะสัญญาปีที่ 7-10 ซึ่งจากการขยายตัวเป็นอย่างมากของธุรกิจอีคอมเมิร์ช
