ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอก3 และ4 ในช่วงไตรมาส2 ซึ่งค่อนข้างรุนแรงเมื่เทียบกับไตรมาสแรก ส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปีนี้ถดถอยต่อเนื่่อง และไม่สามารถฟื้นตัวได้ภายในปีนี้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ การขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ รวมถึงภาพรวมของ 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม และภาพรวมของพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล

จะเห็นได้จากอุปทานใหม่ลดจำนวนลงเป็นจำนวนมาก โดยครึ่งแรกของปี 2564 มีที่อยู่อาศัยที่ได้อนุญาตจัดสรรลดลงอย่างต่อเนื่องจากปี 2563 และมีแนวโน้มลดต่อเนื่องในไตรมาส 3 เนื่องจากผู้ประกอบการลดปริมาณการขอจัดสรรใหม่

ใบอนุญาตจัดสรรใหม่ซึมยาวต่ออีก 3ปี
โดยเฉพาะในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศอยู่ที่ 15,163 ยูนิตเท่านั้น ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึง -41.6%  ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขอจัดสรรรายเดือนก็ลดลง –37% ถึง -46% ในช่วงระหว่างเดือนมกราคม – เมษายนที่ผ่านมา โดยคาดว่าไตรมาส 4 ปีนี้จะเริ่มดีขึ้น แต่โดยเฉลี่ยทุกไตรมาสยังมีจำนวนต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5ปี (ปี 2558-2562)อยู่ที่ 104,000 ยูนิต

ในช่วงครึ่งแรกปี 2564 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรใหม่ประมาณ 30,514 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีทุกไตรมาส ขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใน 29 จังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม ซึ่งมีสัดส่วนเป็น 89% ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ พบว่า 10 อันดับแรกของจังหวัดพื้นที่สีแดงเข้ม มีอัตราขยายตัวลดลง -33.1% โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 14,863 ยูนิต ขณะที่ช่วงครึ่งแรกปี 2563 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจำนวน 25,062 ยูนิต ลดลง -40.7%

ทำให้ประเมินว่าภาพรวมของที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศในปีนี้จะลดลง -22.1%จากปี 2563 อยู่ในระดับ 68,357 ยูนิต และในปี 2565 จะปรับเพิ่มขึ้นเป็น 25.2%หรือประมาณ  85,582 ยูนิต เนื่องจากฐานค่าเฉลี่ยปีนี้ต่ำมาก และคาดว่าการอนุญาตจัดสรรจะกลับเข้าสู่ค่าเฉลี่ยปกติได้ในปี 2568

กทม.-ปริมณฑลเข้าสู่ภาวะปกติปี 2570
ฟังธงปีนี้เปิดตัวโครงการใหม่ต่ำกว่า 5หมื่นยูนิต
ทั้งนี้หากดูข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะพบว่ามีการชะลอตัวเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะในไตรมาส  2 ปีนี้ ผู้ประกอบการขออนุญาตจัดสรรแค่ 6,540 ยูนิต ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิดโควิด-19 ถึง –56.4% โดยผู้ประกอบการยังเน้นการเปิดตตัวสินค้าบ้านแนวราบมากกว่าอาคารชุด โดยเฉพาะสินค้าราคากลาง-บน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้ออยู่ในตลาดมากที่สุดในตอนนี้

ศูนย์ข้อมูลฯประเมินว่าภาพรวมขอการขอใบอนุญาตจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลปีนี้จะลดลงประมาณ -23.% จากปี 2563 คิดเป็นจำนวน 36,381 ยูนิต และจะทยอยปรับเพิ่มขึ้นในปี 2565 ประมาณ 37.3% แต่จะเข้าสู่ระบบค่าเฉลี่ยช่วงปกติได้ประมาณปี 2568-2570

ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนก็ได้รับผลกระทบจากราคาวัสดุก่อสรเงที่ปรับเพิ่มขึ้นและการปิดแคมป์คนงานก่อสร้างเพื่อควบคุมการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ในช่วงไตรมาส 2 มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนแค่ 22,713 ยูนิต ลดลงจากช่วงเดียวกันของงปีก่อนหน้าที่มีจำนวน 26,628 ยูนิต และคาดว่าจะลดลงต่อเนื่องไปถึงไตรมาส3นี้  ส่งผลให้จนถึงสิ้นปีจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 96,632 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนราบ 51,506 ยูนิต และคอนโดฯ 45,126 ยูนิต ลดลง 12.7% โดยคาดว่าจะเข้าสู่ค่าเฉลี่ยปกติปีละ 124,600 ยูนิตได้ประมาณปี 2570

ส่วนการเปิดตัวโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วงไตรมาส 2ที่ผ่านมาลดต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ถึง -76.4% โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่แค่ 5,900 ยูนิต ขณะที่ไตรมาสแรกมีจำนวน 6,840 ยูนิต คาดว่าในช่วงไตรมาส 3และ 3 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้น ทำให้ปีนี้จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ประมาณ 43,015 ยูนิต ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่มีประมาณ 100,070 ยูนิต แต่ต่ำกว่าปี 2563 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่แค่ 66,230 ยูนิต จึงประเมินว่าการเปิดตตัวโครงงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑลจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติได้ประมาณช่วงปี 2568-2569

หน่วย–มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศติดลบถึงสิ้นปี
ส่วนข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศยังคงได้รัผลกระทบจากยอดขายที่ลดลงในปี 2562-2563 ทำให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ช่วงไตรมาส 1และ 2 ของปีนี้ลดลงต่อเนื่อง โดยเฉพาะในไตรมาส 2 อัตราการขยายตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทั้งจำนวนและมูลค่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี โดยจำนวนยูนิตลดลง -31.2%อยู่ที่ 62,072 ยูนิต ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 194,413 ล้านบาทลดลง -16.5% และคาดว่าในไตรมาส3 นี้จะลดลงต่อเนื่องทั้งจำนวนยูนิตประมาณ -36%  และมูลค่าการโอนลดลง -24,7%เช่นเดียวกับไตรมาส4 ที่ยังคงติดลบต่อเนื่อง

ส่งผลให้ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปีนี้ลดลงเหลือ 270,151 ยูนิต ลดลงจากปี 2563 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์  358,496 ยูนิตประมาณ -24.6% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบ มีจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์ลดลงเหลือเพียง 184,374 ยูนิต ลดลง -21.6% จากปี 2563 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ 236,158 ยูนิต

ส่วนอาคารชุด มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเหลือแค่ 85,416 ยูนิต ลดลง-30,2% จากปี 2563 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด 122,338 ยูนิต

ศูนย์ข้อมูลฯคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นในปี 2565 และจะสามารถกลับเข้าสู่ภาวะการโอนปกติได้ประมาณปี 2570

ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้คาดว่าจะอยู่ในระดับ 804,241 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 928,378 ล้านบาทประมาณ -13.4% แต่ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยปีละ 797,578 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 542,240 ล้านบาท ลดลง -12.1% จากปี 2563 ที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 616,939 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเหลือ 262,001 ล้านบาท ลดลง -15.9% ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของลูกค้าต่างชาติที่ลดลง

โดยในปี 2563 ที่ผ่านมา มีลูกค้าชาวต่างชาติรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 8,258 ยูนิต ลดลงจากปี2562 ประมาณ 35.3% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดก็ลดลงเหลือ 37,716 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562 ที่มีมูลค่าสูงถึง 50,610 ล้านบาท

ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ พบว่า คนจีนยังมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดจำนวน  2,748 ยูนิต มูลค่า 12,609 ล้านบาท รองลงมาเป็นชาวรัสเซียจำนวน 143 ยูนิต มูลค่า 411 ล้านบาท สหราชอาณาจักร 130 ยูนิต มูลค่า 473 ล้านบาท ฝรั่งเศสจำนวน 119 ยูนิต มูลค่า 436 ล้านบาทและชาวเยอรมัน จำนวน 115 ยูนิต มูลค่า 444 ล้านบาท