พื้นที่ริมถนนเจริญนครมีการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพที่แตกต่างกัน โดยจะสามารถแบ่งได้ง่ายๆ ด้วยสะพานสมเด็จพระเจ้าตากสินมหาราชหรือสะพานสาทร ซึ่งเป็นสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่เชื่อมทั้งสองฝั่งของกรุงเทพมหานครเข้าด้วยกัน

ก่อนหน้านี้เป็นเส้นทางหลักในการเดินทางข้ามไปมาของพื้นที่ทั้งสองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา และอาจจะพูดได้ว่าแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นเสมือนเขตแดนที่กั้นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในฝั่งพระนครไม่ให้ข้ามมายังฝั่งธนบุรี

อาจจะมีโครงการอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงแรมในฝั่งธนบุรีบ้างแต่ก็ยังอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากแม่น้ำเจ้าพระยา เช่น พื้นที่ริมถนนเจริญนคร และถนนกรุงธนบุรี จนกระทั่งสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี และสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ เปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2552 จากนั้นจึงเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าทั้ง 2 สถานี

ก่อนหน้าที่จะมีสถานีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับฝั่งพระนคร การเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่เกิดขึ้นในพื้นที่ตามแนวเจริญนครนั้นจะพบได้ในฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นหลักโดยมีทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและโรงแรมกระจายอยู่ตลอดพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร

โดยในอดีตพื้นที่รอบๆ ท่าเรือข้ามฟากตามแนวถนนเจริญนครจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ค่อนข้างชัดเจน เพราะฝั่งตรงข้ามของพื้นที่ที่มีท่าเรือเหล่านี้เป็นถนนเจริญกรุง ซึ่งเป็นส่วนที่ต่อเนื่องกับ CBD ของกรุงเทพมหานคร แต่เมื่อมีสถานีรถไฟฟ้าเกิดขึ้น การเปลี่ยนแปลงดูเหมือนจะมีการกระจุกตัวอยู่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีแบบชัดเจน

จากนั้นเริ่มขยายไปทางตอนเหนือของสะพานสาทรมากกว่าพื้นที่ทางตอนใต้ของสะพานสาทร โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการไอคอนสยามที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองตามมาด้วยนั้น เป็นเสมือนจุดเปลี่ยนสำคัญของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครในทิศทางตอนเหนือของสะพานสาทร มีทั้งโครงการไอคอนสยามเฟส 2 ที่มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก รวมไปถึงโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา

พื้นที่ทางทิศใต้ของสะพานสาทรหรือพื้นที่ในช่วงที่ถนนเจริญนครลอดผ่านสะพานสาทรไปจนถึงจุดสิ้นสุดของถนนเจริญนครที่คลองดาวคะนองนั้น แทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเลยในช่วง 10 – 20 ปีที่ผ่านมา อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายบ้างแต่ก็เฉพาะในพื้นที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และก็มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่เข้ามาสร้างความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่นี้ อาจจะมีโรงแรมบ้างแต่ก็เป็นโรงแรมที่เปิดให้บริการมานานแล้ว ร้านอาหารหรือโครงการพาณิชยกรรมอื่นๆ ก็มีไม่มากนัก แต่ในอนาคตเชื่อว่าจะคึกคักมากขึ้นแน่นอน

แม้ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้อาจจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้า แต่มีโครงการขนาดใหญ่ของกระทรวงมหาดไทยเข้ามาทดแทน เป็นโครงการศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยที่ก่อสร้างบนที่ดินราชพัสดุขนาด 19 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และถนนเจริญนคร มีอาคารสูงรวมกัน 6 อาคาร ทั้งโครงการมีพื้นที่ใช้สอยรวม 220,400 ตารางเมตร รองรับข้าราชการกว่า 7,000 คน

โดยทั้ง 6 อาคารจะเป็นสำนักงานของหน่วยงานต่างๆ ซึ่งประกอบด้วย กรมที่ดิน กรมการปกครอง กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น กรมการพัฒนาชุมชน กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณะภัย สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย ด้วยงบประมาณในการพัฒนาประมาณ 6 พันล้านบาท คาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างภายในปีพ.ศ. 2564 และใช้เวลาในการก่อสร้างอีกประมาณ 2 – 3 ปี

ดังนั้น การมีคนเข้ามาในพื้นที่มากถึงประมาณ 7,000 คนแบบนี้ ย่อมมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่แน่นอนในอนาคต ซึ่งคงต้องดูไปอีกหลายปีก่อนถึงจะเห็นชัดเจน

การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครอาจจะมีให้เห็นแบบชัดเจนในช่วงต้นถนนถึงช่วงพื้นที่ที่ไม่ไกลจากสะพานสาทรมากนัก พื้นที่ที่ไกลออกไปยังคงมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากจากในอดีต แม้ว่าจะมีข่าวการพัฒนาโครงการใหม่ๆ บ้างแต่ก็ยังคงเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่โครงการพื้นที่ค้าปลีกก็มีให้ได้ตื่นเต้นบ้าง เพียงแต่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างแบบเป็นรูปธรรมเท่านั้น

โครงการเอเชียทีค 2 ที่เคยมีข่าวว่าจะมีการพัฒนาบนที่ดินขนาด 50 ไร่ที่อยู่ตรงข้ามเอเชียทีค 1 บนถนนเจริญกรุง เป็นอีก 1 โครงการที่คนในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครพื้นที่นี้รอคอยให้เป็นจริง เพราะจะได้สร้างการเปลี่ยนแปลงให้เกิดขึ้นแบบพื้นที่ช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปทางทิศเหนือถึงคลองสานบ้างซึ่งเปลี่ยนแปลงไปชัดเจน

ยิ่งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเปิดให้บริการยิ่งเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงแบบชัดเจน เพราะคนจำนวนหนึ่งจะเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางไปจากในอดีตเพราะเปลี่ยนมาใช้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ร้านค้า ร้านอาหาร หรือคอมมูนิตี้มอลล์ก็อาจได้รับผลกระทบเช่นกัน ความหนาแน่นของร้านค้าอาจจะไปกระจุกตัวในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าแทนที่จะกระจายอยู่รอบป้ายรถประจำทางแบบปัจจุบัน

อีกทั้งผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีการจัดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครให้มีศักยภาพสูงขึ้น และมีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ เกิดขึ้นในพื้นที่นี้ โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปถึงคลองสาน

สำหรับพื้นที่ทางตอนเหนือของสาพนสาทรไปทางท่าเรือคลองสาน นอกจากการเปิดให้บริการของไอคอนสยามในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาแล้ว การมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายมีทองกลายเป็นอีก 1 ปัจจัยบวกในพื้นที่ซึ่งมีผลแน่นอนต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตลอดทั้ง 2 ฝั่งถนนเจริญนคร ช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาเห็นได้ชัดเจนว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น แม้ว่าที่ดินสำหรับการพัฒนานั้นมีน้อยกว่าทางตอนใต้ของสะพานสาทรแบบเห็นได้ชัด ไอคอนสยาม เฟส 2 ที่จะมีส่วนของโรงแรม และพื้นที่สำนักงานกลายเป็นส่วนเติมเต็มให้พื้นที่โดยรอบมีศักยภาพเพิ่มขึ้น

แต่ในอนาคตถ้าพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่ครอบคลุมท่าเรือคลองสานในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์จากปัจจุบันอาจมีผลให้พื้นที่นี้มีศักยภาพสูงมากขึ้นไปอีกกว่าปัจจุบัน

พื้นที่ท่าเรือคลองสานที่ครอบคลุมทั้งตลาดและอาคารพาณิชย์ขนาดประมาณ 5 ไร่ที่คาดว่าจะเปิดให้เอกชนเข้ามาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนให้กับการรถไฟฯ ในอนาคต จะกลายเป็นอีก 1 ปัจจัยสำคัญในการสนับสนุนให้พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครทางตอนเหนือของสะพานสาทรกลายเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมสำคัญของกรุงเทพมหานครฝั่งธนบุรีทันที

โดยร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครก็มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์มารองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้ว และมีการระบุค่อนข้างชัดเจนในร่างผังเมืองฯ ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครบริเวณนี้จะเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่แทบไม่แตกต่างจากย่าน CBD ในเมืองชั้นในเลย ซึ่งจะมีการปรับ FAR มากขึ้นเป็น 7:1 ในขณะที่ OSR ลดลง

รูปแบบของโครงการที่เหมาะสมในพื้นที่ท่าเรือคลองสานและส่วนที่เป็นตลาดรวมไปถึงอาคารพาณิชย์ทั้งหมด ควรเป็นโครงการที่รองรับกิจกรรมท่องเที่ยวที่ไม่เป็นคู่แข่งโดยตรงกับไอคอนสยาม โรงแรมระดับกลาง และร้านค้าที่อาจจะเหมือนกับร้านค้าในสวนจตุจักร เพราะไอคอนสยามปัจจุบันเป็นแหล่งที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเยอะมากอีก 1 สถานที่ของกรุงเทพมหานคร และการมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองยิ่งส่งเสริมให้การเดินทางมามีความสะดวกมากขึ้น

นอกจากนี้การที่พื้นที่โครงการอยู่ติดกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แม่น้ำเจ้าพระยา และเขตเมืองเก่าอย่างย่านเยาวราชที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคตมากขึ้นอีกจากโครงการต่างๆ รวมไปถึงการที่หลายพื้นที่ในฝั่งธนบุรีเริ่มเป็นที่รู้จัก และสนใจของนักท่องเที่ยวต่างชาติมากขึ้น หลายสถานที่ท่องเที่ยวเริ่มเป็นที่รู้จัก การพัฒนาพื้นที่บริเวณท่าเรือคลองสานให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงในด้านนี้ก็จะช่วยให้พื้นที่นี้ได้รับประโยชน์สูงสุด รวมไปถึงพื้นที่โดยรอบด้วย