การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยถือเป็นอีกหนึ่งเป้าหมายสำคัญในชีวิตของใครหลายคน โดยเฉพาะช่วงวัยทำงานที่กำลังสร้างฐานะและครอบครัว นอกจากจะตอบโจทย์ความจำเป็นในการอยู่อาศัยแล้ว ยังแสดงถึงความมั่นคงในชีวิตได้อีกด้วย แม้ปัจจุบันผู้บริโภคจะยังคงเผชิญความท้าทายทั้งจากสภาพเศรษฐกิจและเงินเฟ้อ รวมไปถึงการปรับขึ้นดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่ทำให้ผู้ที่วางแผนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในปีนี้อาจลังเลใจ แต่เมื่อพิจารณาความคุ้มค่าจากมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ทั้งมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนอง เหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสอง ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่เพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้ได้เต็ม 100% ซึ่งใกล้สิ้นสุดลงในปลายปี 2565 ประกอบกับการที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ส่งสัญญาณปรับขึ้นราคาขายบ้าน/คอนโดฯ ในอนาคตหลังต้องแบกรับต้นทุนที่สูงขึ้น จึงทำให้ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสที่ดีอีกครั้งในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมสำหรับกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ระดับกลางถึงล่าง
5 ขั้นตอนที่ควรรู้เมื่อคิดเป็นเจ้าของบ้าน/คอนโดฯ
การซื้อที่อยู่อาศัยถือเป็นเรื่องใกล้ตัวที่ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและยังมีรายละเอียดในเรื่องเอกสารสัญญาต่าง ๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง ผู้ที่ไม่เคยมีประสบการณ์ซื้อบ้าน/คอนโดฯ มาก่อนจึงควรศึกษาและทำความเข้าใจขั้นตอนต่าง ๆ ให้ชัดเจน เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่น รวมทั้งป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจตามมาในภายหลัง โดยมี 5 ขั้นตอนหลัก ๆ ในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคควรต้องรู้ ดังนี้
1.หาข้อมูลและเลือกรูปแบบให้ตอบโจทย์ ผู้บริโภคควรมีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนในการซื้อบ้าน/คอนโดฯ ว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือซื้อเพื่อลงทุน หากเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยต้องมีพูดคุยสรุปความต้องการกับสมาชิกในครอบครัวเพื่อกำหนดรูปแบบของบ้าน/คอนโดฯ ในฝันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ จากนั้นจึงเลือกทำเลที่สนใจ พร้อมทั้งกำหนดราคาที่อยู่อาศัยคร่าวๆไว้ ก่อนทำการค้นหาข้อมูลโครงการบ้าน/คอนโดฯ ก่อนจะทำการคัดเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ไม่เกิน 5 แห่งเพื่อนัดหมายเข้าชมโครงการจริง หรือเลือกเยี่ยมชมโครงการเสมือนจริง (Virtual Tour) เพื่อสอบถามข้อมูลหรือโปรโมชั่นเพิ่มเติมกับพนักงานขาย นอกจากนี้ การสำรวจพื้นที่รอบโครงการก็ถือเป็นเรื่องจำเป็นเช่นกัน โดยควรพิจารณาความปลอดภัย ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย รวมถึงศักยภาพของทำเลในปัจจุบันและอนาคต ก่อนนำข้อมูลทั้งหมดมาเปรียบเทียบเพื่อเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์มากที่สุด
2.ศึกษารายละเอียดก่อนวางเงินจองและทำสัญญา เมื่อได้โครงการที่ถูกใจแล้ว ผู้บริโภคสามารถแจ้งความจำนงกับพนักงานขายเพื่อทำการจองบ้าน/คอนโดฯ ในยูนิตที่ต้องการ โดยจ่ายเงินจองเพื่อยืนยันว่าต้องการซื้อจริง ๆ ซึ่งเงินจองจะแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน/คอนโดฯ นั้น ๆ นอกจากนี้ผู้บริโภคจะต้องศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ของสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขายให้ถี่ถ้วน โดยสัญญาจะซื้อจะขายนั้นทำขึ้นเพื่อเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาฯ ของผู้จะขาย พร้อมวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในระยะเวลาที่กำหนด พร้อมระบุรายละเอียดและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ซึ่งผู้บริโภคจำเป็นต้องตรวจสอบข้อมูล รายละเอียด และเงื่อนไขในสัญญาให้ชัดเจน เพื่อป้องกันความเสียหายหากเกิดปัญหาในภายหลัง เมื่อทำสัญญาแล้วจะมีการวางเงินดาวน์จำนวนหนึ่ง หากเป็นการซื้อโครงการบ้าน/คอนโดฯ ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้บริโภคจะสามารถผ่อนดาวน์เป็นงวดได้ตามที่ทางโครงการระบุไว้ในสัญญา หรือบางโครงการอาจจะเสนอโปรโมชั่นฟรีดาวน์ให้
3.เตรียมความพร้อมทางการเงินเพื่อยื่นขอสินเชื่อ สำหรับผู้บริโภคที่ไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสดนั้น ควรเริ่มต้นประเมินความพร้อมทางการเงินและวางแผนออมเงินให้ดี เคลียร์หนี้สินที่มีให้ได้มากที่สุด เพื่อเพิ่มโอกาสที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อตามวงเงินที่ต้องการ รวมทั้งหาข้อมูลสินเชื่อที่สนใจจากธนาคาร/สถาบันการเงินเพื่อสอบถามเงื่อนไขและโปรโมชั่นต่าง ๆ ปกติแล้วธนาคารจะพิจารณาจากรายได้ของผู้กู้และกำหนดเงื่อนไขของผู้กู้ให้สามารถแบกรับภาระหนี้ได้ที่ 40% ของรายได้ต่อเดือน ดังนั้น ผู้บริโภคจึงควรเตรียมเอกสารแสดงความสามารถทางการเงินที่มีรายละเอียดข้อมูลรายได้และศักยภาพในการผ่อนชำระของผู้ขอสินเชื่อ รวมไปถึงหลักทรัพย์ต่าง ๆ ให้พร้อม เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับการอนุมัติมากขึ้น โดยสามารถเลือกกู้ร่วมกับคนในครอบครัวเพื่อเพิ่มวงเงินให้สูงขึ้น ในกรณีซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จนั้น พนักงานจะแจ้งให้ผู้บริโภคยื่นเรื่องขอสินเชื่อเมื่อโครงการก่อสร้างใกล้เสร็จ จึงมีเวลาในการเตรียมพร้อมเอกสารเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ดี วงเงินที่ธนาคารอนุมัติอาจไม่ครอบคลุมทั้งหมด ผู้บริโภคจึงควรมีเงินสำรองเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมไว้ด้วย
4.ตรวจสอบความเรียบร้อยก่อนโอน เมื่อธนาคาร/สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อเรียบร้อยแล้ว โครงการจะนัดให้ผู้บริโภคเข้าไปตรวจสอบความเรียบร้อยของสภาพบ้าน/คอนโดฯ ก่อนเซ็นรับ ขั้นตอนนี้ผู้บริโภคควรเตรียมรายการตรวจสอบ (Checklist) เป็นตัวช่วยในการตรวจเช็กความเรียบร้อยทั้งในส่วนงานระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ ระบบสื่อสาร พื้นและผนัง ประตูและหน้าต่าง หากผู้บริโภคไม่มั่นใจก็สามารถว่าจ้างบริษัทรับตรวจสอบบ้าน/คอนโดฯ โดยวิศวกรผู้เชี่ยวชาญมาช่วยในการตรวจสอบร่วมด้วยได้ ซึ่งการตรวจสอบโดยมืออาชีพจะช่วยเพิ่มความมั่นใจและประหยัดเวลาได้มากขึ้น จากนั้นจึงแจ้งให้ทางโครงการแก้ไขจุดบกพร่องและกำหนดวันในการตรวจสอบการแก้ไขรอบสุดท้ายให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงไปโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากหากโอนกรรมสิทธิ์ก่อนตรวจรับงานนั้น การขอให้ทางโครงการแก้ไขจุดบกพร่องเพิ่มเติมอาจเป็นเรื่องยากกว่าที่คิด
5.เตรียมพร้อมค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิ์ ในขั้นตอนนี้นั้นทั้งผู้ซื้อ ตัวแทนโครงการ และตัวแทนจากธนาคาร/สถาบันทางการเงินจะต้องไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเจ้าหน้าที่ธนาคารจะแจ้งวงเงินที่ผ่านการอนุมัติ พร้อมทั้งแจ้งรายละเอียดค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องเตรียม ซึ่งจะมีทั้งส่วนที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกัน ในกรณีที่ผู้ซื้อได้วงเงินน้อยกว่าที่ขอกู้ไป จะต้องเตรียมเงินเพื่อจ่ายค่าส่วนต่างที่เหลือให้กับทางโครงการ/ผู้ขายด้วย ดังนี้
–ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง แบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย หรือตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
-ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องจ่ายภาษีส่วนนี้
-ค่าอากรแสตมป์ คิด 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย (หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์)
-ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อบ้านโดยการกู้
-ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาต้องชำระค่าภาษีนี้ เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย
How to รับมือสารพันปัญหาระหว่างทาง เมื่อคิดเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย
แม้จะมีการวางแผนเพื่อเตรียมซื้อที่อยู่อาศัยอย่างดีเพียงใดก็ตาม แต่ผู้ซื้อมือใหม่ก็อาจจะต้องเผชิญกับความท้าทายหรือปัญหาต่าง ๆ ในระหว่างขั้นตอนการซื้อขายอสังหาฯ ได้ จึงควรหาข้อมูลเพื่อรับมือกับปัญหาไว้ด้วยเช่นกัน ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดพบว่า เรื่องที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความรู้น้อยที่สุดเมื่อต้องซื้อที่อยู่อาศัยอันดับแรก คือ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน/คอนโดฯ (19%) ตามมาด้วยเรื่องภาษี (16%) ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และสินเชื่อบ้าน/คุณสมบัติทางการเงินในสัดส่วนที่เท่ากัน (12%) สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) ได้รวบรวมปัญหาอันดับต้นๆ ที่ผู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ มักเผชิญ พร้อมแนะนำแนวทางบริหารจัดการและรับมือ เพื่อให้ผู้บริโภคได้เตรียมพร้อมป้องกันก่อนเกิดปัญหา
-เงินออมไม่มี เงินดาวน์ไม่พร้อม แม้ผู้บริโภคจะสามารถยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคารได้ แต่สิ่งที่หลายคนมักลืมนึกถึงคือ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการทำธุรกรรมรวมทั้งเงินดาวน์ ซึ่งผู้บริโภคต้องมีการวางแผนออมเงินก้อนเพื่อใช้ในการวางเงินดาวน์ตอนทำสัญญาด้วย เนื่องจากปกติแล้วธนาคารจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่ต่ำกว่า) ดังนั้นผู้ซื้อต้องเตรียมเงินไว้อย่างน้อย 20% ของราคาซื้อขายเพื่อเป็นเงินดาวน์จ่ายให้กับผู้ขาย อย่างไรก็ตาม บางโครงการอาจมีการร่วมมือกับธนาคารซึ่งทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านได้รับวงเงินกู้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายที่ผู้บริโภคต้องจ่ายเองก็จะน้อยตามไปด้วย ขณะเดียวกัน โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จจะให้ผู้บริโภคสามารถผ่อนดาวน์กับโครงการได้โดยตรง แต่จะมีทั้งผ่อนดาวน์เท่ากันทุกงวด หรืออาจมีงวดบอลลูน ซึ่งเป็นงวดที่ต้องจ่ายเงินสูงกว่างวดดาวน์ปกติ ดังนั้น ทางที่ดีที่สุดสำหรับผู้วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยคือต้องเริ่มเก็บออมเงินเพื่อสำรองใช้ในกรณีฉุกเฉินต่าง ๆ ด้วย
–ยื่นกู้แต่ไม่ผ่าน ขั้นตอนนี้เป็นช่วงที่ผู้บริโภครอลุ้นผลอย่างใจจดใจจ่อ แม้จะมีการเตรียมตัวมาอย่างดี แต่ก็มีโอกาสที่จะกู้ไม่ผ่านได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับการพิจารณาอนุมัติเงินกู้ของแต่ละธนาคาร/สถาบันการเงิน ส่วนใหญ่จะมีขั้นตอนการพิจารณาที่คล้ายคลึงกันจากข้อมูลในแบบฟอร์มยื่นแสดงความจำนงขอกู้ และหลักฐานประกอบการขอกู้ตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด การไม่ได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่ออาจมีสาเหตุมาจากการส่งเอกสารไม่ครบ ฐานเงินเดือนหรือรายได้หลักไม่มั่นคงเพียงพอ มีภาระหนี้มากเกินไป หรือมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดีมาก่อน ดังนั้น ผู้บริโภคควรเลือกธนาคารสำรองเผื่อไว้เป็นอีกทางเลือกในกรณีที่ธนาคารแรกกู้ไม่ผ่านด้วย และหากต้องการยื่นกู้อีกครั้ง ควรกลับมาวางแผนการเงินใหม่ให้มีความมั่นคงมากขึ้น เร่งเคลียร์ปัญหาหนี้สินหรือประวัติการค้างชำระต่าง ๆ ให้เรียบร้อยก่อน
–วัสดุ/เฟอร์นิเจอร์ไม่เป็นไปตามโฆษณา การเลือกซื้อโครงการบ้าน/คอนโดฯ ที่สร้างไม่เสร็จนั้น อาจมีความเสี่ยงที่จะเจอปัญหาวัสดุ/เฟอร์นิเจอร์ไม่เป็นไปตามที่ตกลงไว้ในตอนแรก หรือพื้นที่ส่วนกลางไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้ ในขั้นตอนการตรวจสอบก่อนเซ็นรับโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อควรเก็บเอกสารโบรชัวร์เสนอขาย โปรโมชั่น รวมทั้งรายละเอียดในสัญญาไว้เป็นหลักฐาน เพื่อแจ้งให้ทางโครงการปรับแก้ไขจุดบกพร่องหรือเจรจาร่วมกันเพื่อขอรับการเยียวยาอย่างอื่นทดแทน ส่วนกรณีที่ก่อสร้างไม่ตรงตามแบบที่ตกลงซื้อขายกันนั้น ผู้บริโภคสามารถไปที่เขตเพื่อขอดูเลขที่ใบอนุมัติ และนำเลขดังกล่าวไปขอดูพิมพ์เขียวของโครงการที่ขออนุญาตก่อสร้างที่กรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อตรวจสอบว่าสร้างตรงตามแบบที่ทำการประกาศขายหรือไม่ หากพบว่าสร้างไม่ตรงกับที่โฆษณา และ/หรือ ไม่ตรงกับการยื่นขออนุญาตไป ผู้ซื้อสามารถนำหลักฐานดังกล่าวยกเลิกสัญญากับทางโครงการได้ และขอเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมดคืน เพราะการก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญา
–โครงการขอ EIA ไม่ผ่าน รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment Report) มีบทบาทในการควบคุมไม่ให้โครงการก่อสร้างต่าง ๆ ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม โครงการที่อยู่อาศัยใดที่ทำ EIA ไม่ผ่านจะไม่สามารถก่อสร้างต่อได้ แต่บางโครงการมักเปิดขายล่วงหน้าก่อนยื่นเรื่องขอ EIA หรืออยู่ระหว่างการขอ EIA ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องลุ้นในอนาคต ถ้าโครงการขอ EIA แล้วไม่ผ่าน จะต้องคืนเงินจองและเงินดาวน์ทั้งหมดให้ผู้ซื้อตามกฎหมาย หากผู้ซื้อยังสนใจเป็นเจ้าของห้องชุดนั้นอยู่ ควรสอบถามแนวทางแก้ไขกับโครงการว่าจะยื่นแก้ไขจนกว่า EIA จะผ่านหรือไม่และใช้เวลาเท่าไร แต่ถ้าผู้ซื้อไม่ต้องการรอ ควรสอบถามว่าโครงการจะสามารถคืนเงินจองเต็มจำนวนให้ได้ภายในเมื่อไร หากไม่มีความชัดเจนหรือไม่มีความคืบหน้า ผู้ซื้อที่เสียหายควรรวมตัวกันเพื่อเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่ม ไปลงบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่ และติดต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้ช่วยเหลือ
-โครงการเสร็จล่าช้าหรือสร้างไม่เสร็จ อาจเกิดขึ้นได้จากปัญหาด้านการก่อสร้างหรือสภาพคล่องของโครงการเอง ซึ่งผู้บริโภคควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาตั้งแต่ต้นว่าทางโครงการมีการระบุความรับผิดชอบในกรณีที่สร้างเสร็จล่าช้ากว่ากำหนด หรือสร้างไม่เสร็จอย่างไรบ้าง หากโครงการสร้างเสร็จล่าช้าโดยมีสาเหตุมาจากผู้ขายหรือผู้ประกอบการ กรณีนี้ผู้ขายต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อเป็นรายวัน อัตราวันละ 0.01% ของราคาซื้อขาย จนกว่าจะมีการสร้างแล้วเสร็จและทำการส่งมอบให้ผู้ซื้อเป็นที่เรียบร้อย หรือแล้วแต่การเจรจาตกลงเป็นกรณีไป ส่วนกรณีที่คอนโดฯ สร้างไม่เสร็จหรือหยุดสร้าง โดยไม่มีการชี้แจงหรือแสดงความรับผิดชอบในการชดเชยเยียวยาให้กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอยกเลิกสัญญาและขอเงินคืนได้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ พร้อมกับสามารถเรียกดอกเบี้ยได้ 7.5% ต่อปี นับจากวันที่เริ่มต้นการชำระเงินจองนั้น ๆ
การซื้อขายที่อยู่อาศัยแม้จะเป็นเรื่องใกล้ตัว แต่แท้จริงแล้วกลับมีรายละเอียดมากมายกว่าที่คิด และอาจเป็นเรื่องใหม่ที่ผู้บริโภคหลายคนไม่ทราบมาก่อน อีกทั้งยังมีรายละเอียดทางกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้องไม่น้อย ผู้ซื้อ/ขายในตลาดอสังหาฯ จึงต้องทำความเข้าใจและหมั่นอัปเดตความรู้อยู่เสมอ
