นายกสมาคมอสังหาฯเผยปี66 ภาครัฐไม่ต่อมาตรการ LTV กระทบกำลังซื้อแน่ ส่งผลมูลค่าการโอนกรรมทั้งตลาดติดลบถึง 20% ขณะที่ NPL-บางภาคธุรกิจอสังหาฯเติบโต จากสินเชื่อเงินทอน กำลังเป็นระเบิดเวลา ดันมูลค่าหนี้สูงกว่าหลักทรัพย์ ด้านกรณี “ตู้ห่าว”พ่นพิษ กลุ่มคนจีน-ต่างชาติทำงานถูกกฎหมายไม่กล้านำเงินซื้อบ้านหรู ทิ้งเงินจอง หวั่นถูกตรวจสอบ แนะรัฐแก้เงื่อนไขการซื้อให้ถูกต้องทุกระดับราคา เตรียมผนึกภาคีอสังหาฯร่วมแถลงข่าวหลังปีใหม่สะท้อนปัญหา มั่นใจระยะยาว ภาคอสังหาฯทะยานขึ้นแท่น“พระเอก”เบอร์ 1 ช่วยขับเคลื่อนประเทศ ทั้งช่วยปรับปรุงเงื่อนไข “บ้าน-คอนโดฯBOI”เป็น 1.5 ล้านบาทได้ จะช่วยกลุ่มระดับล่างมีที่อยู่อาศัยคุณภาพ
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่าธุรกิจอสังหาฯในช่วงปี 2564 จนถึงกลางปี 2565 มีภาพรวมที่ดี ที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคากลางไปจนถึงบน,บ้านมือสองขายได้ดี และสินทรัพย์รอการขายจากสถาบันการเงิน (Non-Performing Asset : NPA)ยังสามารถทำยอดขายได้ดี สังเกตได้จากงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 42 ที่ผ่านมา บ้านมือสองสามารถทำยอดขายได้ถึงสัดส่วน 30% (เดิมมีประมาณ 15%) ซึ่งวิเคราะห์แล้ว ได้รับอานิสงส์จากมาตรการการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ก็ตอบสนองต่อมาตรการผ่อนปรนการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)(Loan to Value : LTV) ที่จะสิ้นสุดภายในสิ้นปี 2565
“เรื่อง LTV ปี 2565 นี้ ถ้ามองลึกๆแล้ว ก็ครอบคลุม 2 ระดับราคา คือ ที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท และต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งราคาหลังที่ต่ำ 10 ล้านบาท จะมี 2 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ซื้อในสัญญาที่สอง ที่ถือครองเกิน 2 ปี และต่ำกว่า 2 ปี เรามาดูว่า สัญญาที่สองที่เกิน 2 ปี น่าจะคงไว้ สมมุติ เราซื้อบ้านหรือทาวน์เฮาส์ เมื่อ 3 ปี 5 ปีที่แล้ว วันนี้ ฐานะดีขึ้น ต้องการซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือครอบครัวขยายมากขึ้น เดิม เราซื้อไว้ ผ่อน 20 ถึง 30 ปี ซื้อไว้ 5 ปี ก็ยังผ่อนอยู่ แต่เราไปมองหาบ้านใหม่ หลังจากแบงก์อนุมัติสินเชื่อ เราก็ต้องการขายบ้านหลังเดิม เราก็ขายได้ แต่พอบังคับใช้ LTV 100% กรณีที่กล่าวมาเกี่ยวกับการซื้อบ้านใหม่และขายหลังเก่า จะไม่เกิดขึ้นเลย มีผลให้ยอดขายทั้งบ้านใหม่และบ้านเก่า ไม่ได้เลย ในขณะที่ปัจจุบัน สัดส่วนการเข้าถึงสินเชื่อมีน้อยลง ตอนนี้แบงก์ก็ร่อนลูกค้าอยู่แล้ว และเมื่อปิดโอกาสในเรื่อง LTV แทบหาทางออกตอนนี้น้อยมากเลย หรืออีกความหมาย LTV 100% จะมีน้ำหนักต่ออำนาจการซื้อ”
ทั้งนี้ได้เห็นภาพรวมตลาดอสังหาฯเริ่มส่งสัญญาณไม่ดี ตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 3/2565 อย่างชัดเจน เนื่องจากกำลังซื้อเริ่มหดตัวลง ซึ่งมองว่าในปี 2566 หากไม่มีการต่อมาตรการ LTV จะส่งผลกระทบต่อผู้ที่จะซื้อหรือเปลี่ยนบ้านหลังใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มหลักในช่วงที่ผ่านมา จะหายไปอย่างแน่นอน โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งตลาดจะลดลงติดลบถึง 20%
“ระเบิดเวลาที่จะเกิดขึ้น ณ เวลานี้คือ เนื่องจาก สินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing Loan : NPL) ที่ได้รับผลกระทบมาจากวิกฤติโควิด-19 กำลังกลายเป็นปัญหาที่จะเกิดขึ้น ขณะนี้ไม่สามารถอั้นได้อีกต่อไปแล้ว จากก่อนหน้าที่นโยบาย ธปท.ได้ผ่อนปรนเรื่องเกณฑ์การจัดชั้นหนี้กับลูกหนี้ที่ประสบวิกฤตจากโควิด-19 ทำให้ในช่วงนั้น ตัวเลขหนี้ในระบบไม่ได้ถูกสะท้อนออกมา แต่ขณะนี้ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ธปท.ได้เริ่มให้ธนาคารพิจารณาเรื่องจัดชั้นหนี้”
ประกอบกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น จะไม่เห็นเรื่องโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)แล้ว ทำให้ธนาคารหลายแห่ง เริ่มหาผู้ประกอบการรายใหญ่มากขึ้น เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อยังมีความสามารถในการผ่อนอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน แต่ตนก็มีความกังวล คือ กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเกิน 10 ล้านบาท เนื่องจากสินเชื่อบ้านจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเมื่อเทียบกับสินเชื่อธุรกิจการค้า ที่ผ่านมา สถาบันการเงินจะเป็นผู้เสนอสินเชื่อให้เกินมูลค่าหลักทรัพย์ เช่น ถ้ามีฐานะและรายได้ดี จะให้เกินวงเงินกู้ซื้อบ้าน ทำให้ผู้กู้สามารถนำเงินส่วนเกินไปหมุนรอบธุรกิจได้ กลายเป็นปัจจัยหนึ่ง ที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน เติบโตขึ้นได้
“มีบางภาคธุรกิจของอสังหาฯมีการโตมากขึ้น จากเรื่องสินเชื่อเงินทอน ซึ่งทุกวันนี้ก็ยังมีให้เห็นและไม่จบลงง่ายๆ เป็นอีกหนึ่งระเบิดเวลาเช่นกัน ที่ส่งผลให้มีมูลค่าหนี้สูงกว่าหลักทรัพย์ โดยในต่างจังหวัดจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับ 3 ล้านบาทขึ้นไป และในกทม.จะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ 5 ล้านบาทขึ้นไป”
สำหรับกรณีคดี “นายชัยณัฐร์ กรณ์ชายานันท์ หรือ หาวเจ๋อ ตู้” (ตู้ห่าว)ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้พบว่า ชาวจีนบางส่วนที่ดำเนินธุรกิจสีเทา และได้ไปซื้อที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรมากถึง 50 ยูนิต ภายในโครงการเดียวผ่านตัวแทน(นอมินี) ได้ส่งผลให้ยอดขายบ้านหรูหายไป เพราะชาวจีนที่ดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆในประเทศไทย ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด เช่น ซื้อไว้เพื่อไว้รองรับลูกมาเรียนที่โรงเรียนนานาชาติในประเทศไทย ก็ไม่กล้าที่จะซื้อที่อยู่อาศัย หรือ บ้านหรูทำให้ตลาดกลุ่มนี้ หายไปอย่างชัดเจน บริษัทอสังหาฯหลายแห่ง ประสบปัญหาเรื่องนี้ ลูกค้าจีนหลายรายที่ซื้อผ่านนอมินี จองไว้ 1 ล้านบาท ยอมตัดสินใจทิ้งเงินจอง เพราะกลัวที่จะถูกตรวจสอบไปด้วย(ไม่ใช่จีนสีเทา) ซึ่งเชื่อว่าความแรงจากเรื่องจีนสีเทา ยังคงมีต่อถึงปี 2566 และไม่ใช่แค่สัญชาติจีนอย่างเดียว จะกระทบไปถึงสัญชาติอื่นๆเช่นกัน
“ก่อนยุคโควิด-19 แพร่ระบาด ชาวจีนก็มาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ส่งผลให้ชาวจีน เป็นลูกค้าอันดับ 1 ในสัดส่วนถึง 50% ของภาคธุรกิจอสังหาฯ และด้วยการคลายกังวลเรื่องโควิด และแรงกดดันจากรัฐบาลกลางในจีน ทำให้นักธุรกิจจีนต้องการลงทุนในต่างชาติมากขึ้น”
จึงมองว่าภาครัฐควรที่จะมีการแก้ไขเงื่อนไขการซื้อที่อยู่อาศัยให้ถูกต้องในทุกระดับราคา โดยที่ผ่านมา 3 สมาคม ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย,สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ร่วมกับ 15 สมาคมภาคีอสังหาฯส่วนภูมิภาค และสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้มีการหารือร่วมกันในเรื่องดังกล่าว และทำเป็นสมุดปกขาว เพื่อนำเสนอต่อผู้ที่เกี่ยวข้อง พร้อมมีการแถลงข่าวผ่านสื่อมวลชนในช่วงหลังปีใหม่ ต้นปี 2566 เพื่อชี้แจงถึงประเด็นที่เกิดขึ้น เกิดจากอะไรและส่งผลกระทบอะไรบ้าง และผลกระทบดังกล่าวทำให้โครงสร้างรายได้ในระบบเศรษฐกิจหายไป
“ในกรณีไม่นิรโทษ ปัญหาเรื่องการเลี่ยงกฎหมายจะขยายตัวมากขึ้น จนยากต่อการควบคุม เพราะ“ตู้ห่าว”ไม่มีแค่คนเดียวที่เป็น “จีนสีเทา” และหากไม่มีนิรโทษ ก็จะอยู่ใต้พรม ลองไปดูทำเลถนนรัชดาภิเษก,บางนา,เมืองทองธานี มีคนจีนอยู่ การนิรโทษ เพื่อทำให้กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ถูกต้อง โดยเรามองว่า ควรนิรโทษทุกระดับราคาที่เลี่ยงกฎหมายที่ใช้นิติบุคคลแฝง มีการกำหนดระยะเวลาที่แน่ชัดในการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ เช่นภายใน 2-3 ปี ซึ่งก็ต้องเป็นหน้าที่ของกระทรวงพาณิชย์ที่จะต้องตรวจสอบความถูกต้องในลำดับถัดไป”
นายมีศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า สิ่งสำคัญในการทำสมุดปกขาวให้กับรัฐบาล ก็เพื่อร่วมกันมองหาโอกาสที่จะสร้างความยั่งยืนให้กับประเทศไทยได้อย่างไร เนื่องจากความกังวลในปี 2566 นั้น มี 3 เรื่องหลักดังนี้
1.ภาคธุรกิจในอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและบริการนั้น ภาคสถาบันการยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ปล่อยยากอยู่ รายได้ไม่แน่นอน และต้องตั้งคำถามว่า การท่องเที่ยวปี 2565 ดีขึ้น และจะดีขึ้นต่อเนื่องหรือไม่
2.ติดตามเรื่องการเปิดประเทศของจีน เนื่องจากจีนไม่ได้มีปัญหาในเรื่องแค่โควิด-19 มีปัญหาเรื่องเศรษฐกิจภายในประเทศด้วย
3.ประเทศไทยพึ่งพารายได้จากการส่งออกมาเป็นทศวรรษ (รอบ 10 ปี) แต่ปี 2566 มีการคาดการณ์ ส่งออกเติบโตประมาณ 0.1% หรืออีกความหมาย คือ การส่งออกติดลบ หรือ อ่อนล้าแล้ว
ดังนั้นในภาพรวมแล้ว เศรษฐกิจน่าจะยากที่จะเติบโต โดยโครงสร้างเศรษฐกิจนั้น ในหลาประเทศมีความเหมือนกัน เดิมหลายประเทศพึ่งพาการเกษตร และได้ปรับมาสู่ ภาคอุตสาหกรรม ทั้งประเทศแถบยุโรป หรือ ญี่ปุ่น แต่ประเทศไทยเปรียบเทียบกับอุตสาหกรรมของประเทศคู่แข่งแล้ว เริ่มมีศักยภาพที่จะสู้ไม่ได้ เช่นเดียวกับประเทศอินโดนีเซีย เวียดนาม และจีน ทำให้ต้องปรับวิธีการเพิ่มการเติบโตทางเศรษฐกิจ จากที่พึ่งพารายได้ส่งออกมา มาสู่รายได้ภายในประเทศ ก็มีเรื่องที่ต้องพิจารณา เช่น 1.ค่าแรงที่ปรับตัวสูงขึ้น 2.ค่าครองชีพ และอีกหลายๆอย่าง ทำให้อำนาจการซื้อภายในประเทศต่ำ
“ก็กลับมาเรื่องที่จะต้องอิมพอร์ตกำลังซื้อจากต่างชาติ ให้คนต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ประเทศไทยอย่างเดียว ที่อื่นทั่วโลก กว่า 107 ประเทศก็ให้ต่างชาติซื้อ ต้องการสร้างดีมานด์ให้เกิดขึ้น เราซิ เดินตาม แต่เงื่อนไขที่ภาครัฐ นำเสนอ ภาคเอกชนไม่ได้เห็นด้วย เพราะภายใต้เงื่อนไขนี้ เราจะได้ต่างชาติที่เข้ามาอยู่ แบบทำธุรกิจ เอาคู่แข่งเข้ามา ปัญหาบ้านเรา ไม่ได้ขึ้นอยู่กับปัญหาการทำธุรกิจ ศักยภาพ แต่เราติดปัญหา อำนาจการซื้อ ดังนั้น ก็ต้องผลักดันให้ประเทศไทยเป็นที่อยู่อาศัยรองรับได้ทั่วโลก เพราะถือว่าเป็นประเทศไทย เป็นจุดหมายปลายทาง (Destination)ของชาวต่างชาติ เนื่องจากคนไทยมีความเป็นมิตรสูง มีความปลอดภัย มีความเป็นกลาง และมีค่าครองชีพที่ถูก เป็นต้น ชาวต่างชาติเข้ามาจับจ่ายใช้สอย ธุรกิจระดับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือ เอสเอ็มอี น่าจะดีขึ้นได้ และเมื่อฐานล่างดีขึ้น กำลังซื้อดีขึ้น ก็จะส่งผลต่อภาคอสังหาฯ และต่อธุรกิจอื่นๆตามมาด้วย”
อย่างไรก็ตามมองว่าในระยะยาว ภาคธุรกิจอสังหาฯจะเป็นพระเอกตัวใหม่ ที่จะขับเคลื่อนประเทศ จากเดิมที่พระเอก คือ ภาคการส่งออกและท่องเที่ยว ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับโอกาสในการเปิดช่องว่างทางกฎหมายให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ สังคมจะยอมรับหรือไม่ แต่หากทำแล้วเป็นผลเชิงลบ ก็สามารถปรับแก้ไขได้ แต่ถ้าเป็นผลเชิงบวก ก็สามารถดำเนินการต่อไปได้
ส่วนเรื่องที่บางพรรคการเมืองชูนโยบายการปรับเพิ่มค่าแรงขั้นต่ำเป็น 600 บาท/วัน ภายในระยะเวลา 5 ปีนั้น มองว่าที่ผ่านมาประเทศไทยสูญเสียศักยภาพด้านการส่งออกจากพรรคการเมืองหนึ่งมาแล้ว ทำให้หลายธุรกิจที่ค่าแรงต่ำ ก็จะหายไปเลย ซึ่งก็มองว่านโยบายประชานิยมนั้นก็ต้องมีการนำมาใช้ แต่ก็ควรที่จะสร้างรายได้ให้กับชุมชนด้วย แต่ก็น่าเป็นห่วงพรรคการเมืองที่ชูนโยบายดังกล่าว ซึ่งจะยิ่งเป็นการซ้ำเติมประเทศไทยให้บอบช้ำมากขึ้น
นายมีศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติมว่า หากในปี 2566 รัฐบาลสามารถปรับปรุงเงื่อนไขของ “บ้าน-คอนโดฯ BOI” ที่ผู้พัฒนาจะได้รับสิทธิทางภาษี จากราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ไปสู่ 1.5 ล้านบาทได้ ก็จะทำให้ตลาดอสังหาฯเติบโตมากขึ้น เพราะจะมีกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อ “บ้าน-คอนโดฯ BOI” เพื่อปล่อยเช่าให้กับกลุ่มระดับล่างที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ ซึ่งยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอีกมาก ซึ่งที่ผ่านมาได้มีผู้ประกอบการหลายราย เริ่มซื้อที่ดินรองรับการพัฒนาในอนาคตแล้ว โดยมีการซื้อที่ดินขยับเข้ามาชั้นในเมืองมากขึ้น เช่น ทำเลพระโขนง, แจ้งวัฒนะ และบางแค เป็นต้น
“ความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนระดับล่างมีมาก ซึ่งในสมุดปกขาว จะมีการเสนอถึงนโยบาย การสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับคนกลุ่มระดับล่างด้วย จะสังเกตว่า บ้าน BOI ที่ไปสร้างส่วนใหญ่จะอยู่ชานเมืองระยะไกล แต่จริงๆในเมืองชั้นใน ควรมีที่อยู่อาศัยรองรับคนระดับล่าง เพราะส่วนผสมของชุมชนเมืองมีคนหลายๆชั้น ทำให้คนระดับล่าง ถูกดีดออกไปให้อาศัยอยู่ชานเมือง ซึ่งต้นทุนในการอยู่อาศัยและเวลาที่ใช้ในการเดินทางเยอะ และมีบางส่วนของคนระดับล่างที่อยู่ในเมือง ก็อยู่ตามซอย คุณภาพการอยู่อาศัยไม่ดี หากจะมองว่าต้นทุนที่ดินสูง ก็มาลดข้อกำหนดในการก่อสร้างคอนโดฯ เช่น ไม่ต้องมีที่จอดรถ หรือ ภาษีเงินได้ไม่ต้องเสีย กำไรไม่ต้องเสีย ก็ได้ เพื่อให้สิทธิ์ประโยชน์ให้กับโครงการที่ทำเพื่อผู้อยู่อาศัยระดับล่าง และรัฐไม่ต้องอุดหนุนเหมือนโครงการที่เป็นอยู่”
นอกจากนี้ หากไปมองประเทศต่างๆ จะพบว่า กลุ่มระดับกลาง-ล่าง จะพักอาศัยด้วยการเช่า ไม่ได้ซื้อ หากไปซื้อบ้าน BOI ก็จะมีต้นทุนบนพื้นฐานของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 6-7% แต่ถ้ามีนักลงทุนมีเงินทุน ไปซื้อคอนโดฯ BOT แล้วปล่อยเช่า เพราะเวลาปล่อยเช่า อาจจะอิงให้สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก บวกเข้าไป 2-3 บาท ก็คุ้มค่ากว่า ซึ่งความจริงแล้ว การเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มคนระดับล่าง ถือว่าเป็นปัญหารุนแรงที่เพิ่มขึ้นมาตลอด
“เราต้องเข้าใจว่า ปัญหาสำคัญในอนาคต คือ ความเหลื่อมล้ำทางสังคม คนรวยจะมีสัดส่วนมากยิ่งขึ้น ส่วนคนจนก็จะจนลงไปอีก รายได้ของคนในสังคมเริ่มแตกต่างกัน หากแบงก์สนับสนุนให้คนซื้อคอนโดฯแล้วปล่อยเช่า เพื่อให้คนระดับล่างได้มีที่อยู่อาศัยคุณภาพดี โดยเฉพาะพื้นที่ชั้นในเมือง ก็จะช่วยสร้างระบบการหมุนเวียนเศรษฐกิจในประเทศได้”
