นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรแนะรัฐบาล “เศรษฐา1”ขยายฐานภาษีดีกว่าเพิ่มการจัดเก็บ ช่วยลดปัญหาเลี่ยง-ค้างชำระ ควรรอเศรษฐกิจฟื้นตัวอีก 2 ปี ค่อยจัดเก็บเต็มสูบ ส่วนการปรับขึ้นค่าแรง 400 บาท กระทบทุนต่างชาติย้ายฐานผลิต ขณะที่ผู้ประกอบการไทยประกาศเลิกจ้างงานหวังลดภาระ ด้านราคาที่ดินยังพุ่งกระฉูดไม่หยุด โดยเฉพาะในซีบีดีเริ่มหากพัฒนาคอนโดฯยาก แนวโน้มอสังหาฯไตรมาส 4/66 คาดพลิกเป็นบวก ผู้ประกอบการ–แบงก์ แห่อัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายโค้งสุดท้าย หวังภาครัฐเร่งฟื้นเศรษฐกิจ ดันอสังหาฯโตตาม วอนอย่าสร้างกฎระเบียบเพิ่ม

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า จากการที่รัฐบาลชุดใหม่มีนโยบายที่จะแก้ปัญหาความเหลื่อมล้ำในการภาษีที่จะมีการจัดเก็บเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งรัฐบาลชุดเดิมพยายามที่จะแก้ไข แต่ก็ยังไม่สามารถดำเนินการได้ เพราะจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งปัจจุบันยอมรับว่าการจัดเก็บภาษีที่ดินมีความซ้ำซ้อนอยู่ค่อนข้างมาก โดยการนำที่ดินมาพัฒนา 1 โครงการ จะต้องเสียภาษีที่ดินฯสูงถึงประมาณ 20% ซึ่งมีผลต่อการส่งผ่านต้นทุนไปยังราคาที่อาศัยที่สูงขึ้น หากมีการเก็บภาษีที่ดินเพิ่มขึ้นอีก ก็จะทำให้ราคาขายที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น กระทบต่อความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค

โดยมองว่าหากจะกระตุ้นภาคอสังหาฯให้ได้ต้องดำเนินการให้ได้ทุกเซกเมนต์ ซึ่งมองว่าการขยายฐานภาษีจะดีกว่าการเพิ่มภาษีในเรทที่สูงขึ้น ซึ่งจะทำให้ประชาชนมีความรู้สึกอยากจ่ายภาษี และมีจำนวนผู้เสียภาษีเพิ่มขึ้น ทำให้ภาครัฐได้ประโยชน์ในเรื่องของการจัดเก็บภาษีที่เพิ่มขึ้นเข้ามา และไม่เกิดเป็นช่องโหว่ในการที่ผู้ถูกเก็บภาษีเพิ่มจะหาแนวทางในการเลี่ยงภาษี หรือออกนอกระบบมากขึ้น เชื่อว่ามีผู้ที่ค้างชำระภาษีเป็นจำนวนมาก

“การขยายฐานภาษีดีกว่าการเพิ่มภาษี เพราะสุดท้ายคนก็จะเลี่ยงภาษี เราอยากให้ไปถามว่ามีผู้ค้างชำระภาษีจำนวนมากน้อยเพียงใด และค่าไปตามเก็บพวกกลุ่มไม่เสียภาษีอีกจำนวนเท่าไหร่ เราควรทำฐานภาษีในอัตราเดียวกัน ไม่ใช่หลายภาษี ทำให้คนเกิดความรู้สึกว่าอยากเสียภาษี และควรสังคายนาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ เพื่อลดความซ้ำซ้อนของการจัดเก็บภาษี ซึ่งที่ผ่านมาทางสมาคมฯก็เคยจัดเสวนาในเรื่องภาษีแล้วว่าคนจัดเก็บพร้อมไหม คนจ่ายพร้อมไหม แต่สุดท้ายก็เละ ส่วนภาษีมรดกก็เช่นกัน ยิ่งไปสร้างเงื่อนไขมาก คนก็ยิ่งเลี่ยงเสียภาษีมากขึ้นเช่นกัน ทำให้มีการค้างชำระภาษีมากขึ้น หากจะให้ดีควรที่จะมีการผ่อนปรนก่อน รอให้เศรษฐกิจฟื้นตัวดี แล้วค่อยจัดเก็บเต็มในปี 2568”  นายวสันต์ กล่าว

นายวสันต์ กล่าวเพิ่มเติม ถึงการที่จะปรับขึ้นค่าแรง 400 บาท ที่รัฐบาลชุดใหม่จะดำเนินการให้เห็นความชัดเจนได้ในเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม 2566 นี้นั้น มองว่าทุกฝ่ายต้องหารือร่วมกัน เพราะอัตราค่าแรงสูงเกินไปแต่ไม่มีงานทำ เพราะจะกระทบหลายอย่าง อาทิ ผู้ประกอบการจะมีการลดบุคลากรในการทำงาน ส่วนผู้ที่ยังอยู่ต่อก็จะทำงานมากขึ้น เป็นต้น ซึ่งหากมองในระยะยาวในเรื่องการลงทุน หากมีการปรับขึ้นค่าแรงที่สูง นักลงทุนต่างชาติที่จะมาลงทุนในประเทศไทย คงเปลี่ยนแผนการลงทุนไปยังประเทศเพื่อนบ้านที่ค่าแรงถูกกว่าแทน

“ในเรื่องค่าแรงนั้น ต้องมองหลายๆด้าน มิเช่นนั้นจะกระทบประชาชน ซึ่งต้องให้มีความสมดุล เพราะหากขึ้นค่าแรงแต่ไม่มีการควบคุมราคาสินค้า ก็จะมีผลกระทบอย่างแน่นอน โดยในส่วนของภาคอสังหาฯนั้นจะกระทบในเรื่องของต้นทุนที่ดิน ที่มีการปรับขึ้นทุกปี เพราะเป็นสินค้าที่มีจำกัด โดยเฉพาะที่ดินในเมืองที่นับวันจะหาพัฒนาคอนโดฯได้ยาก จึงทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับสูงขึ้นตามต้นทุน และแรงงานที่ยังขาดแคลน เพราะคนไทยจะไม่ทำอาชีพนี้ ทำให้ภาคการก่อสร้างจะมีแรงงานเป็นชาวต่างด้าวเป็นส่วนมาก”นายวสันต์ กล่าว

สำหรับแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4/2566 คาดว่าจะพลิกกลับมาเป็นบวกได้ และต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 1/2567 ซึ่งเป็นการต่อเนื่องที่ดีมานด์จะเริ่มซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปี และจะเริ่มโอนในช่วงไตรมาสแรกของปีถัดไป โดยในช่วงไตรมาส 2/2566 และไตรมาส 3/2566 ยอดขายและยอดโอนถือว่ายังชะลอตัว แต่ในไตรมาสสุดท้ายของปีเชื่อว่าผู้ประกอบการต่างๆจะออกแคมเปญและโปรชั่นกระตุ้นยอดขาย รวมถึงสถาบันการเงินที่จะมีแคมเปญออกมากระตุ้นในช่วงโค้งสุดท้ายของปีเช่นกัน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง

อย่างไรก็ตามปัจจัยที่ยังกดดันต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย คงเป็นเรื่องกำลังซื้อที่ชะลอตัว และหนี้สินครัวเรือนที่สูง ทำให้สถานบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งปัจจุบันแนวราบมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อประมาณ 30% ส่วนคอนโดมิเนียมอาจจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูงกว่า 50% โดยเฉพาะระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อีกทั้งยังมีแรงกดดันจากดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้ความสามารถในกู้ลดลง และทำให้ดีมานด์ชะลอการตัดสินใจซื้อ นอกเหนือจากมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ( Loan to Value : LTV) ที่มีอยู่

“ปีนี้อสังหาฯประเภทแนวราบคาดว่าจะมียอดขายใหม่เติบโตประมาณ 3-5% ซึ่งมีสัดสวนการเปิดตัวที่มากกว่าคอนโดฯถึง 60% แต่ราคาก็ปรับขึ้นสูงประมาณ 5% ผลจากต้นทุนและค่าแรง ที่สูงขึ้น โดยต้นทุนของบ้าน 1 หลัง ประมาณ 25-30% ดังนั้นหากจะซื้อบ้านจะต้องมีการวางแผน ถ้าไม่มีความพร้อม ก็ต้องมาปรึกษาผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน ซึ่งปัจจุบันยอด Reject แนวราบสูงประมาณ 30%” นายวสันต์ กล่าว

โดยสิ่งที่สำคัญที่ทางผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ อยากฝากความหวังให้กับรัฐบาล คือ การผลักดันเศรษฐกิจของประเทศให้เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างรายได้ และทำให้เกิดการหมุนเวียนของเศรษฐกิจในประเทศ คนมีความมั่นใจมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย เมื่อผู้บริโภคมีความมั่นใจ มีรายได้มากขึ้น ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยก็ตามมา และสถาบันการเงินก็มีความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งทางผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ยังจะไม่ขอมาตรการอื่นๆเพิ่มเติมในขณะนี้ แต่ขอดูการทำงานของภาครัฐก่อน ถ้าภาพรวมดี ภาคอสังหาฯก็ฟื้นดีตามไปด้วย ขอเพียงอย่าสร้างกฎระเบียบอะไรเพิ่มขึ้น