แม้จะผ่านวิกฤติโควิด-19 มาแล้ว แต่ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี2566 ตลอดทั้งปีก็ยังไม่ฟื้นตัวดีนัก อันเนื่องมาจากปัจจัยลบจากเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยและต้นทุนปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง หนี้ครัวเรือนที่ยังพุ่งสูง สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย อีกทั้งมีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการ โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัดที่บ่นเป็นเสียงเดียวกันว่า ยอดเข้าเยี่ยมชมโครงการของลูกค้าน้อยลงมาก แต่บ้าน–คอนโดฯระดับลักชัวรี ยังมียอดขายที่ดีอย่างต่อเนื่อง ส่วนลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ก็ยังไม่กลับมา อันเนื่องจากปัญหาในประเทศจีน และบางส่วนยังหวั่นเรื่องความปลอดภัยในประเทศไทย ส่งผลให้ชาวจีนหลายรายที่ซื้อคอนโดฯไว้ก่อนหน้านั้น จะทิ้งการโอน แต่ก็จะมีทุนจีนบางกลุ่มมีความต้องการซื้ออสังหาฯแบบยกตึก หรือแบบก้อนใหญ่ ซึ่งไม่ทราบว่าจะเป็นกลุ่มจีนเทาที่ต้องการฟอกเงินอีกหรือไม่
ขณะที่ในปี 2567 หลายภาคส่วนมองว่าก็ยังคงไม่ฟื้นตัวไปจากปี2566 ผู้ประกอบการอาจจะเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงกว่าปี 2566 และยังมีอีกหลายปัจจัยที่เป็นโจทย์ท้าทายผู้ประกอบการอสังหาฯอย่างต่อเนื่อง เช่น ปัญหาแรงงาน ที่ส่วนใหญ่ยังเป็นแรงงานจากประเทศเพื่อนบ้าน ดังนั้นหากจะมีการปรับขึ้นค่าแรงเป็นวันละ 400บาท/วัน มองว่าเงินเหล่านั้นจะไม่หมุนเวียนในประเทศ แต่แรงงานส่วนใหญ่จะส่งออกนอกประเทศไปยังบ้านเกิดของแต่ละคนมากกว่า
ซึ่ง 3 นายกสมาคมอสังหาฯได้ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2567 ไว้ดังนี้
เทียบอสังหาฯปี’67 ระดับพายุเฮอริเคน
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ยังไม่ฟื้นตัวเพราะสถาบันการเงินยังมีความเข้มงวดและระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท และเป็นทำเลที่อยู่ไกลจากย่านใจกลางเมือง จะปล่อยสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะกระทบทั้งผู้ประกอบการโครงการและลูกค้าที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการระดับราคาดังกล่าว แต่มีความระมัดระวังมากไป ก็จะส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศไม่ขับเคลื่อน หนี้สินครัวเรือนก็จะเพิ่มมากขึ้น
“มรสุมที่จะเกิดในปี 2567 ถือว่าเป็นระดับพายุเฮอริเคนเลย เพราะสงครามการสู้รบระหว่างรัสเซีย–ยูเครน และอิสราเอล–ปาเลสไตน์ ยังไม่สงบ ซึ่งเชื่อว่าสงครามจะทวีความรุนแรงมากขึ้นอีก ซึ่งดูจากเศรษฐกิจจากสหรัฐฯที่ยังไม่ฟื้นตัว และบางเมืองเริ่มไม่ปลอดภัย ส่งผลคนไทยบางกลุ่มที่เคยพักอาศัยอยู่ในหลายๆเมือง ก็มีแนวคิดที่จะกลับมาอยู่เมืองไทย ขณะเดียวกันประเทศเพื่อนบ้านรอบๆประเทศไทย เช่น เมียนมา ก็มีปัญหาเช่นกัน ก็ฝ่ายรัฐบาลพ่ายแพ้ เชื่อว่าจะต้องมีชาวเมียนมา อพยพหลั่งไหลเข้ามาประเทศไทยอย่างแน่นอน ดังนั้นในปีหน้าเรื่องภูมิศาสตร์โลกยังไม่สงบอย่างแน่นอน แถมอาจจะทวีคูณยิ่งขึ้น ก็จะเกิดภาวะเงินฝืด เงินเฟ้อตามมาอีก ขณะที่ผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่เป็นประเภทคนผ่อน แต่ไม่ผ่อนให้เบาลง จะเกิดอะไรขึ้น คนแผ่วก็จะไม่แผ่ว เช่น พยายามที่จะซิกแซกนำบริษัทลูกเข้าจดทะเบียนในตลาดฯ ก็จะเกิดปัญหาพายุเฮอริเคนได้เช่นกัน แต่ก็คงไม่ประสบปัญหาเหมือนกับบางบริษัทอย่างแน่นอน ทั้งนี้ประชาชนก็คงขาดศรัทธาในหุ้นกู้ของภาคอสังหาฯไปอีกนาน” นายพรนริศ กล่าว
คาดได้เข้าเจรจานายกฯไม่เกิน 10 ม.ค.67
นายพรนริศ กล่าวว่า จากปัจจัยดังกล่าวได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯไทย ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลง นอกจากนี้ทาง 3 สมาคมอสังหาฯคือ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร,สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย,สมาคมอาคารชุดไทย ร่วมกับ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ,สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน, สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย และ สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังได้ติดต่อเพื่อขอเข้าพบ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเพื่อนำหนังสือขอความช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาฯ แต่ได้มีการเลื่อนการนัดเข้าพบมาแล้ว 3 รอบ
และการที่กระทรวงการคลังประกาศจะต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 1% และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ออกไปอีก 1 ปี จนถึงปลายปี 2567 ซึ่งเป็นการต่อมาตรการโดยอัตโนมัติ ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี ทำให้เรื่องการโอนไม่หยุดชะงัก แต่ทางสมาคมฯก็ยังมีประเด็นอื่นที่จะต้องนำเสนอท่านนายกรัฐมนตรี ตามแผนการขอเข้าพบ เพื่อขอความช่วยเหลือผู้ประกอบการและผู้บริโภค ในการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ และให้ภาครัฐตั้งคณะทำงานในการพิจารณาเรื่องอื่นๆเพิ่มเติมนอกเหนือจากเรื่องการต่อมาตรการอสังหาฯออกไปอีก 1 ปี ซึ่งเรื่องที่จะเสนอนั้นเป็นเรื่องที่สามารถพิจารณาปรับปรุงได้ และท่านนายกฯมีความเข้าใจเป็นอย่างดี ส่วนจะให้ความช่วยเหลือได้มากน้อยเพียงใด ต้องรอดูผลการเจรจา ซึ่งไม่น่าจะเกินวันที่ 10 มกราคม 2567 นี้
ปี’66 ยอดขาย–เยี่ยมชมโครงการลดฮวบ
ทั้งนี้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ภาคธุรกิจอสังหาฯต่างประสบปัญหาเช่นเดียวกันทั้งพื้นที่กรุงเทพฯ–ปริมณฑล และต่างจังหวัด คือ ยอดการเข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงไปเกิน 50% เรียกว่าสำนักงานขายแทบจะร้าง และยอดขายตกอย่างรุนแรง แต่เซกเมนต์ที่ยังมียอดขายที่ดีคือบ้านและคอนโดฯระดับลักชัวรี ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป แต่ปัจจุบันก็เริ่มมีสัญญาณยอดขายที่ช้าลงแล้วเช่นกัน จากในช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 ยังมียอดขายจากชาวต่างชาติ และหลายโครงการก็มีกลุ่มทุนจีนสีเทาเข้าไปซื้อ แต่ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าจีนยังไม่กลับมา อันเนื่องจากหลายปัจจัย ดังนั้นเทรนด์ในปี 2567 จึงค่อนข้างน่าห่วง
“แบงก์นั้นก็ไม่ได้แคร์ คือกำไรโด่ง แต่หนี้เสียที่เป็นแบบสนิมเนื้อในสูงพอสมควร เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ก็หมายความว่าปี 2567 ก็ยิ่งเข้มงวด ไม่ปล่อยสินเชื่อโดยง่าย และอาจจะไปหารายได้ทางอื่นมาเพิ่ม เช่น จากบัตรเครดิต และค่าธรรมเนียมต่างๆ เป็นต้น”
จับตาจีนทิ้งโอนกรรมสิทธิ์เพียบ
นายพรนริศ กล่าวเพิ่มเติมว่า ในปี 2567 ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวยังไปได้ดี ส่วนการขายอสังหาฯให้กับชาวต่างชาตินั้นยังไม่ดีเท่าที่ควร เพราะคนจีนยังไม่มาซื้ออสังหาฯไทย และมีการทยอยทิ้งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ที่ซื้อเมื่อปี 2565 ไปหมด ซึ่งมีผู้ประกอบการอสังหาฯหลายรายประสบปัญหาในเรื่องดังกล่าว ที่มีการพยายามติดต่อลูกค้าจีนเพื่อให้มาโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อประมาณ 5-10 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่า ส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาท บางโครงการในทำเลห้วยขวางที่เน้นขายลูกค้าจีนยกทั้งอาคาร ขณะนี้ก็ประสบปัญหาอย่างรุนแรง
ขณะที่บ้านหรือคอนโดฯราคา 150 ล้านบาทขึ้นไป ก็ยังมีลูกค้าจีน ที่ต้องการนำเงินมาลงทุนนอกประเทศ ซึ่งระดับราคาดังกล่าวขายได้เพียง 1 ยูนิต ก็เทียบกับบ้านหรือคอนโดฯ ราคา 2 ล้านบาท ได้หลายสิบยูนิต แต่ก็มีลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงดังกล่าวเพียงไม่กี่รายเท่านั้น
“เงินทุนของจีนยังมีหลั่งไหลเข้ามาในไทยอีกเป็นจำนวนมาก หาซื้ออสังหาฯ,โรงงาน โดยใช้เม็ดเงินก้อนใหญ่เข้าซื้อในรูปแบบของการเทกโอเวอร์ ซึ่งจะมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง เพราะประเทศไทยยังเป็นจุดหมายปลายทางที่ชาวจีนต้องการนำเงินก้อนใหญ่มาเปลี่ยนเป็นสินทรัพย์”
ด้านโครงการอสังหาฯในต่างจังหวัดยอดขายยังชะลอตัวกันเป็นจำนวนมาก แต่ยกเว้น 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ คือ ปัตตานี ยะลา และนราธิวาส ที่มีการก่อสร้างน้อย และซื้อ-ขายด้วยเงินสด ขณะที่จ.ภูเก็ต มีผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเข้าไปพัฒนากันมาก ซึ่งหลายรายมียอดขายที่ดี แต่ก็ต้องไปลุ้นยอดโอนในภายหลัง ส่วนโรงแรมก็ยังเปิดให้บริการกันยังไม่ครบ เพราะเจ้าของกิจการยังไม่มีความพร้อมในการกลับมา
ปัญหาแรงงานยังมีความท้าทาย
สำหรับปัจจัยที่มีความท้าทายในปี 2567 ก็คือเรื่องปัญหาแรงงาน เพราะส่วนใหญ่เป็นแรงงานต่างด้าว ซึ่งเงินที่จ้างก็ไม่ได้หมุนเวียนในประเทศ และต้นทุนของภาคธุรกิจอสังหาฯที่แย่อยู่แล้วก็จะยิ่งแย่หนักขึ้น ขณะเดียวกันราคาบ้านก็ยังไม่สามารถปรับขึ้นได้ อีกเรื่องคือ ตลาดทุน เช่น ผู้ประกอบการจะออกหุ้นกู้เหมือนเช่นทุกครั้ง ก็จะดำเนินการได้ยาก โดยเฉพาะหมวดอสังหาฯ ถ้ายิ่งมี Default จากภาคการก่อสร้างเข้ามาอีก ก็จะลามไปถึง Property ด้วยเช่นกัน ดังนั้นหากไม่สามารถออกหุ้นกู้ได้ ก็จะเกิดปัญหาในการนำเงินมาต่อยอดธุรกิจ ซึ่งก็จะเป็นปัญหาลูกโซ่
ด้านเซกเมนต์บ้านระดับราคาสูงยังไปได้อย่างต่อเนื่อง ส่วนบ้านราคาถูกจะมีความน่าเป็นห่วง เพราะกู้สถาบันการเงินไม่ผ่าน บางรายประกาศออกมาว่ามียอดขายที่ดี แต่ถ้าสังเกตให้ดีจะพบว่ามีการนำกลับมาขายใหม่หลายรอบ เพราะลูกค้ากู้สินเชื่อรายย่อยไม่ผ่าน สินค้าราคาถูกในบางโครงการ มียอด Reject ถึง 60-70%
ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง
ส่วนทำเลเด่นและมาแรงยังเป็นกรุงเทพกรีฑา ที่เป็นทำเลที่ผู้ประกอบการพัฒนาบ้านระดับราคาลักชัวรีขึ้นไป ขณะที่ทำเลบางนา-ตราด ก็เริ่มชะลอ
ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 อาจจะน้อยลงกว่าปี 2566 ยกเว้นบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ส่วนการร่วมทุนกับพันธมิตรชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ซึ่งผู้ประกอบการไทยต้องสร้างความมั่นใจให้กลุ่มทุนจากญี่ปุ่นได้เห็น เพราะโดยนิสัยหากเกิดเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ ชาวญี่ปุ่นจะค่อนข้างตกใจง่าย เช่น กรณีคอนโดฯหรูย่านอโศก ที่ผู้ประกอบการไทยต้องคืนเงินทุนให้กับพันธมิตรชาวญี่ปุ่นไปก่อน เพื่อสร้างความมั่นใจในการลงทุน แต่โดยภาพรวมแล้วชาวญี่ปุ่นยังมีความมั่นใจที่จะร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย โดยเฉพาะในรูปแบบของคอนโดฯ
กำลังซื้อไม่เพิ่ม–แต่ผู้ประกอบการแบกภาระต้นทุนคือความท้าทาย
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดแนวราบปี 2567 ควรจะดีกว่าปี 2566 โดยตลาดแนวราบที่ปี 2566 มีการชะลอตัดสินใจซื้อไป ซึ่งจะตัดสินใจได้เร็วขึ้นเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับว่าบรรยากาศภาพรวมตลาดจะสร้างความมั่นใจได้มากน้อยเพียงใดเพราะส่วนใหญ่ต้องกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นการผ่อนระยะยาว ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเหมือนว่าจะมีการปรับขึ้น แต่ก็ไม่มาก หากต้นปี 2567 สถานการณ์ทุกอย่างนิ่งขึ้น ความมั่นใจของผู้บริโภคก็จะกลับมา ส่วนสถาบันการเงินก็ต้องสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคเห็นว่ามีความต้องการปล่อยสินเชื่อที่มากขึ้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจในการซื้อบ้าน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์
สำหรับปัจจัยบวก-ลบ ในปี 2567 ยังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงมาก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ส่วนหนี้ครัวเรือนก็ยังทรงตัว ส่วนใหญ่เป็นหนี้ส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต หนี้สินเชื่อรถยนต์ ส่วนหนี้อสังหาฯไม่ค่อยมี หรือเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ด้านความท้าทายที่น่ากังวลที่สุด คือ กำลังซื้อที่ไม่เพิ่มขึ้น ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ค่าแรงก็ต้องจับตา แต่ปัจจัยใหญ่ที่ปรับตัวขึ้นตลอดก็คือเรื่องของที่ดิน ,ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ ก็เป็นปัจจัยที่ดันให้ราคาต้นทุนเพิ่มขึ้น แต่ปรับราคาบ้านขึ้นลำบาก ซึ่งทำให้การทำงานของผู้ประกอบการมีความท้าทายเพิ่มมากขึ้น แต่ถ้าหากเศรษฐกิจดีก็สามารถปรับราคาบ้านขึ้นไป
โดยโครงการแนวราบถือว่าเป็นตลาดที่ปรับตัวได้ง่าย ขณะที่ตลาดลักชัวรีในปี 2567 มองว่ายังเป็นโครงการที่พัฒนายังไม่มาก ผู้ประกอบการที่พัฒนาจะทราบดีว่าไม่ใช่ตลาดที่ใหญ่ ทั้งนี้จะเป็นบางทำเล ส่วนตลาดกลาง ระดับบีบวก และเอลบ ยังมีอย่างต่อเนื่อง โดยตลาดที่มีความคงที่ก็คือตลาดระดับบีบวก บีลบ แต่ก็ไม่หวือหวา ส่วนปัจจัยที่น่ากลัวคือปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้
“โดยบ้านเดี่ยว ที่ยังมียอดขายที่ดีคือ ระดับราคา 6-7 ล้านบาท แต่ไม่เกิน 8-9 ล้านบาท ขณะที่ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาจะอยู่ที่ 4-6 ล้านบาท และบ้านแฝด ระดับราคา 5-6 ล้านบาท ทำเลที่เหมาะพัฒนาบ้านระดับกลาง จะต้องอยู่ทำเลนอกวงแหวน นอกจากผู้ที่มีต้นทุนที่ดินต่ำ ส่วนใหญ่จะไปในทำเลที่มีการตัดถนนใหม่ หรือทำเลที่อยู่ในซอยรัศมีรถไฟฟ้า”
แนะรักษาสภาพคล่อง-อย่าลงทุนเกินตัว
ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่คงไม่น้อยไปกว่าปี 2566 อย่างแน่นอน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ ส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาในเฟสต่อเนื่องที่เปิดขายอยู่แล้ว หากจะพัฒนาโครงการใหม่ ก็จะต้องมีการซื้อที่ดินใหม่ ด้านสต๊อกแนวราบนั้นมีไม่มากนัก และโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปี 2567 คาดว่าจะลดลงไปประมาณ 10%
ด้านการปรับตัวของผู้ประกอบการในปี 2567 มองว่าสภาพคล่องถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุดในสถานการณ์เช่นนี้ เพื่อให้ธุรกิจเดินต่อไปได้ ส่วนเรื่องกำไร-ขาดทุน ถือว่าเป็นเรื่องรองลงมา และอย่าลงทุนเกินสถานการณ์ ต้องบริหารจัดการอย่าให้สินค้ามากเกินไป ด้านช่องทางการจำหน่ายก็ต้องมีเพิ่มมากขึ้น
ขณะที่ยอด Reject ไม่น่าจะแย่ไปกว่าปี 2566 ที่มียอด Reject โครงการแนวราบรวมประมาณ 30-35% ถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงในรอบ 25 ปี ทั้งนี้เพราะสถาบันการเงินจะต้องมีอัตราการเติบโตด้านรายได้-กำไรทุกปี ดังนั้นการขยายสินเชื่อที่ปลอดภัยมากที่สุดก็คือสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะมีหลักทรัพย์ค้ำประกันในสัดส่วนที่มาก ดังนั้นจึงคิดว่าไม่น่าจะชะลอตัวไปมากกว่านี้
ด้านความคาดหวังจากภาครัฐนั้น มองว่ารัฐบาลทราบทุกปัญหาดีอยู่แล้วว่าภาคอสังหาฯเป็นธุรกิจที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศ เพราะถ้าภาคอสังหาฯแย่ ก็จะกระทบไปยังธุรกิจอื่นๆที่เกี่ยวเนื่องเป็นลูกโซ่ไปด้วย ก็คาดหวังว่ารัฐบาลจะช่วยกระตุ้นให้ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้น รวมไปถึงสร้างความเชื่อมั่นให้กับสถาบันการเงินและผู้บริโภค ซึ่งในปี 2567 คงมีการยื่นหนังสือไปขอความช่วยเหลือจากนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง อีกครั้งหนึ่ง โดยเฉพาะในเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ และมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV)ซึ่งล้วนเป็นปัญหาเดิมๆ เป็นต้น
คาดอัตราดอกเบี้ยลด-จีดีพีปรับเพิ่มขึ้น
นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปี 2567 ภาพรวมตลาดอสังหาฯน่าจะฟื้นตัวดีกว่าปี 2566 จะเห็นปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยทรงตัวในครึ่งปีแรก และจะลดลงได้ในครึ่งปีหลัง 2567 ประมาณ 0.25-0.5% รวมไปถึงการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่หลังจากได้เลือกตั้งรัฐบาลมาแล้ว ก็คงจะเห็นผลของนโยบายด้านเศรษฐกิจในช่วงไตรมาส 2/2567 ซึ่งไม่รวมเงินดิจิทัล 10,000 บาท ซึ่งยังไม่ให้ความเห็นว่าจะมีการแจกได้จริงหรือไม่อย่างไร ส่วนจีดีพีน่าจะอยู่ที่ 3%กว่า ซึ่งดีกว่าปี 2566 ที่อยู่ที่ระดับ 2%เล็กน้อย
ด้านภาคการส่งออก ในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมาไม่ฟื้นตัวเลย และเชื่อว่าจะเริ่มดีขึ้นในปี 2567 ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯดีขึ้น มีอัตราการเติบโต 10-15% ส่วนปัจจัยลบ มองว่ายังไม่มีอะไรที่น่ากังวลมากนัก แต่อาจจะมีโอกาส คือ เรื่องของสงครามระหว่างอิสราเอส-ปาเลสไตน์ ซึ่งไม่มีทีท่าจะจบลง
หนี้ครัวเรือนยังเป็นความท้าทายรัฐบาล
ด้านความท้าทายที่น่ากังวลคือ เรื่องหนี้ครัวเรือน ที่ภาครัฐได้พยายามเข้ามาดูแลในเรื่องการลดอัตราดอกเบี้ย เพื่อให้หนี้ครัวเรือนลดลง สำหรับคอนโดฯเซกเมนต์สำหรับผู้ที่เรียนจบใหม่ยังได้รับความนิยม และอยู่ในทำเลใกล้รถไฟฟ้าเปิดใหม่ คิดว่าคอนโดฯ 100,000-200,000 บาท/ตารางเมตร ยังมีซัพพลายที่มากอยู่ ประกอบกับตลาดเองก็ไม่เอื้อ และคิดว่าในปี 2567 ราคาคอนโดฯต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร ยังขายได้ดีในทุกทำเล
“กำลังซื้อต่างชาติก็จะมีชาติอื่นๆมาทดแทนจีนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งยังไม่คิดว่าจีนจะกลับมาซื้ออสังหาฯไทยได้ไวอย่างแน่นอน เพราะยังมีเรื่องต้องแก้ไขปัญหาในประเทศอีกประมาณ 2-3 ปี”
และการที่ภาครัฐจะมีการต่อมาตรการลดค่าโอนเหลือ 1% และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ออกไปอีก 1 ปีถึงสิ้นปี 2567 ซึ่งเป็นมาตรการที่ต่อโดยอัตโนมัติอยู่แล้ว และถือว่าช่วยลดภาระผู้ซื้อบ้านไปได้บ้างแต่ไม่มาก ยังดีกว่าไม่มีมาตรการอะไรออกมาเลย ทั้งนี้ในต้นปี 2567 สมาคมฯจะยื่นข้อเสนอต่อนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เพื่อหารือถึงมาตรการต่างๆต่อไป เช่น ลดภาษีบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ,ผ่อนผัน LTV อีก 2 ปี, ให้ Midterm Visa ต่างชาติไม่เกิน 5 ปี เมื่อซื้อคอนโดฯ 3-5 ล้านบาท และให้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรได้ไม่เกิน 25% เป็นต้น
คงต้องจับตาดูกันว่าภาคอสังหาฯ “ปีมังกรทอง” จะ “ฟื้นตัว” หรือจะ “ทรงตัว” หรือ “แย่ลง” ซึ่งตัวแปรที่สำคัญคือปัจจัยที่เหนือการควบคุมต่างๆ ก็ได้แต่หวังว่า ภาพรวมตลาดจะดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์กันไว้ว่าปี 2567 ภาคอสังหาฯจะยังคงไม่ดีขึ้น จะเป็นแค่การคาดการณ์เท่านั้น
