CBRE ประเทศไทย ได้จัดงานสัมมนา “Thailand Real Estate Market Outlook 2026” นำเสนอภาพรวมและทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ภายใต้แนวคิดการสร้างสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลก โดยเนื้อหาครอบคลุมการวิเคราะห์เจาะลึกในหลายภาคส่วน ทั้งตลาดที่อยู่อาศัย ที่เน้นกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับหรูและ Branded Residencecc และตลาดค้าปลีกคึกคักมีNew Supplyเข้าสู่ตลาดสูงสุดรอบ 10 ปี ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่ซับซ้อนและการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีเพื่อความยั่งยืนในอนาคต

แนวโน้มภาพรวมตลาดอสังหาฯปี 2569

ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ถูกกำหนดภายใต้แนวคิด “การปรับสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนในสภาวะที่มีความไม่แน่นอน” เนื่องจากตลาดจะไม่ได้เคลื่อนไปในทิศทางเดียวกันทั้งหมด โดยมีทั้งทรัพย์สินที่ต้องเผชิญกัแรงกดดันและกลุ่มที่มีโอกาสเติบโตสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องเน้นการเข้าใจความเสี่ยงและเลือกใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสม

ตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มโดดเด่นกว่าบ้านแนวราบ เนื่องจากผู้พัฒนาชะลอการเปิดโครงการใหม่ในช่วงก่อนหน้า ทำให้สินค้าคงเหลืออยู่ในระดับที่ค่อนข้างเสถียร โดยเฉพาะกลุ่ม Luxury และ Super Luxury ในย่านใจกลางเมืองที่มียอดขายสูงถึง 93% แม้อาจปรับลดลงมาอยู่ที่ 83% เนื่องจากการแข่งขันที่สูงขึ้นแต่ยังถือว่าอยู่ในระดับที่ดี

บ้านแนวราบเผชิญความท้าทาย เพราะมีสินค้าคงเหลือสูงเกือบ 200,000 ยูนิต ทำให้ผู้พัฒนาต้องชะลอการเปิดโครงการใหม่เพื่อรอการดูดซับ นอกจากนี้ยังต้องแข่งขันกับตลาดบ้านมือสอง (Resale) และกลุ่มรับสร้างบ้านเองที่เติบโตขึ้นต่อเนื่อง

สัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็น 24% ในพอร์ตของ CBRE ซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาประมาณ 4% นอกจากนี้ ชาวต่างชาติยังมีกำลังซื้อต่อยูนิตสูงกว่าคนไทย โดยมักเน้นโครงการในเซกเมนต์ Luxury และ Super Luxury โดยกลุ่มลูกค้าหลักจะเป็นกลุ่มญี่ปุ่น โดยเฉพาะกลุ่ม Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีประสบการณ์ลงทุนในต่างประเทศอย่างสหรัฐอเมริกาหรือออสเตรเลียมาก่อน และเริ่มหันมาขยายพอร์ตการลงทุนในไทยมากขึ้น

รองลงมาเป็นกลุ่มรัสเซีย แต่เดิมกลุ่มรัสเซียมักเน้นลงทุนในเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยาหรือภูเก็ต แต่ปัจจุบันเริ่มขยายความสนใจเข้ามาลงทุนในตลาดกรุงเทพฯ มากขึ้นเพื่อกระจายความเสี่ยงและขยายพอร์ตการลงทุน และไต้หวัน ยังคงเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่องในทุกๆ ปี โดยมีการสลับอันดับขึ้นลงตามช่วงเวลา ส่วนกลุ่มลูกค้าคนจีน ปัจจุบันความสนใจจากชาวจีนในพอร์ตของ CBRE อยู่ในอันดับที่ 6 ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับตลาดต่างประเทศอื่นๆ เช่น อังกฤษ ที่ความสนใจจากชาวจีนเริ่มชะลอตัวลง

ส่วนทำเลหลักที่ชาวต่งาชาติให้ความสนใจลงทุนยังเป็นกรุงเทพฯ โดยเน้นทำเล”สุขุมวิท”มากที่สุด เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วนและการเดินทางสะดวก ตามมาด้วยย่าน Central CBD และสาทร ส่วนทำเลต่างจังหวัด ตลาดใหญ่ยังอยู่ที่ภูเก็ต โดยมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นชาวต่างชาติถึง 58% ซึ่งสูงกว่าปี 2567 อย่างชัดเจน โดยมีชาวรัสเซียและญี่ปุ่นเป็นกลุ่มหลักที่ให้ความสนใจ โดยสัดส่วนการซื้อเพื่อการลงทุน (Investment) ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 51% ซึ่งเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่า เพราะชาวต่างชาติยังคงเป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนตลาดเช่า โดยเฉพาะกลุ่มชาวญี่ปุ่นที่ครองอันดับหนึ่งในฐานะผู้เช่ามาอย่างยาวนาน ซึ่งปัจจัยที่ดึงดูดคือ คุณภาพของอาคารและการบริหารจัดการที่เป็นระบบ รวมถึงการมีบริการที่ตอบโจทย์ Lifestyle เช่น Branded Residences หรือโครงการที่เน้น Wellness

เทรนด์ตลาด Branded Residenceมาแรงตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เฉพาะตัวและการพำนักระยะยาว

ด้านตลาด Branded Residence ในปี 2569 นี้ถูกจัดว่าเป็นเซกเมนต์ที่ “มาแรง” และน่าจับตามองอย่างมากในภาคที่อยู่อาศัย โดยมีทิศทางที่เน้น “คุณภาพมากกว่าปริมาณ” และการสร้างความแตกต่างผ่านการวางตำแหน่งทางการตลาด ที่ชัดเจน ทั้งการนิยามศัพท์ใหม่ที่เรียกว่า Branded Long-term Accommodation หรือ BTA ซึ่งเกิดจากความสนใจที่เพิ่มขึ้นอย่างมากของทั้งเจ้าของโครงการและผู้พัฒนา นอกจากนี้ยังมีการ Slow Travel Trend หรือเทรนด์การท่องเที่ยวแบบพำนักระยะยาวที่เกิดขึ้นหลังสถานการณ์โควิด ทำให้มีความต้องการที่พักอาศัยที่มีการบริหารจัดการโดยแบรนด์ชั้นนำเพื่อรองรับกลุ่มผู้เข้าพักระยะยาว  รวมถึง Active Lifestyle Communities จากเดิมที่เน้นการจับมือกับพันธมิตรด้านการแพทย์หรือโรงพยาบาล (Medical/Hospital) ในปัจจุบันได้เปลี่ยนมาเป็นการสร้างคอมมูนิตี้ที่เน้น ไลฟ์สไตล์ที่คล่องตัว มากขึ้น เพื่อสร้างความยั่งยืนและลดความผันผวนของตลาด

โดยโครงการไฮไลท์และแบรนด์ที่กำลังจะเปิดตัวมีโครงการระดับ Luxury และ Super Luxury หลายแห่งที่นำรูปแบบ Branded Residence มาใช้เพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากทั้งชาวไทยและต่างชาติ เช่น โครงการ Upper House Residences และ The Wireless Residences by Upper House ซึ่งเป็นแบรนด์โรงแรมชื่อดังจากฮ่องกงที่กำลังจะเปิดตัวในเร็ว ๆ นี้,โครงการSLS Residence Z Bangkok ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 24 คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงกลางปีouh และโครงการ SC Residence: โครงการ Branded Residence จากกลุ่ม SC Asset ที่เตรียมจะเปิดตัวแบรนด์ในช่วงไตรมาสถัดไป

อย่างไรก็ตามแม้บางโครงการจะไม่ได้เป็น Branded Residence โดยตรง เช่น โครงการในกลุ่ม Aman Nai Lert แต่ก็ได้นำรูปแบบ Service เปรียบเสมือนโรงแรม เข้ามาเป็นจุดขายสำคัญเพื่อเพิ่มมูลค่า (Value-added) ให้กับที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันตลาด Branded Residence และกลุ่ม Hospitality ที่เกิดขึ้นในเมืองไทยมักจะเป็นการลงทนในรูปแบบการร่วมทุน (Joint Venture) โดยเฉพาะกับกลุ่มทุนจากเอเชียตะวันออกอย่าง “ญี่ปุ่น” และ “เกาหลีใต้” ที่เข้ามามีบทบาทอย่างมากในการพัฒนาโครงการรูปแบบนี้ เพราะการมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งช่วยให้โครงการสามารถแข่งขันได้ในตลาดที่มีความท้าทายสูง และยังช่วยในการดึงดูดผู้ซื้อระดับ Ultra High Net Worth ที่มองหาความเชื่อมั่นในมาตรฐานการบริการ

สำหรับทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดในการพัฒนา Branded Residence และโครงการที่พักอาศัยระดับบนที่เน้นการบริหารจัดการโดยแบรนด์ (Branded Resident/BTA) จากการวิเคราะห์ข้อมูลของ CBRE ระบุว่า มี 2 พื้นที่หลัก คือ

• กรุงเทพฯ (ทำเลใจกลางเมือง – Downtown)ยังคงเป็นศูนย์กลางสำคัญสำหรับการพัฒนา Branded Residence โดยเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการบริการมาตรฐานโรงแรม, ทำเลที่มีศักยภาพโดดเด่น ประกอบด้วย ถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นทำเลที่ผู้เช่าและผู้ซื้อชาวต่างชาติให้ความสนใจสูงสุด เนื่องจากมีความหลากหลายของสิ่งอำนวยความสะดวกและโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมที่ครบถ้วน ถนนวิทยุ Central CBD และสาทร เป็นอีกทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างสม่ำเสมอ โดยมียอดความสนใจในตลาดเช่าจากชาวต่างชาติในระดับที่ใกล้เคียงกันประมาณ 16% นอกจากนี้ยังมีโครงการใหม่ที่นำเสนอบริการเปรียบเสมือนโรงแรม (Service-led) แม้จะไม่ใช่ Branded Residence โดยตรง เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับสินทรัพย์ในย่านนี้
• ภูเก็ต ถูกมองว่าเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูงและสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากพึ่งพาตลาดต่างชาติเป็นหลัก ขณะที่ภูเก็ตมีศักยภาพด้านการลงทุนสูง เป็นพื้นที่ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติเติบโตสูงถึง 58% ในปี 2568 ซึ่งสูงกว่าปีก่อนหน้าอย่างชัดเจน เนื่องจากภูเก็ตเป็นทำเลที่ดึงดูดทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ (Vacation Home) และกลุ่มที่เน้นการลงทุน (Investment) โดยมีสัดส่วนการซื้อเพื่อลงทุนสูงถึง 66%

นอกเหนือจากทำเลเดิมแล้ว ยังมีแนวโน้มการพัฒนาในรูปแบบ Branded Long-term Accommodation (BTA) ซึ่งเป็นคำนิยามใหม่ที่ผู้พัฒนาโครงการให้ความสนใจอย่างมาก เพื่อตอบโจทย์เทรนด์การท่องเที่ยวแบบพำนักระยะยาว (Slow Travel) โดยเน้นการสร้าง Active Lifestyle Communities แทนที่รูปแบบดั้งเดิมที่เน้นเฉพาะบริการด้านการแพทย์ (Medical/Hospital)

ตลาดค้าปลีกคึกคักมีNew Supplyเข้าสู่ตลาดสูงสุดรอบ 10 ปีกว่า 330,000 ตร.ม.

พื้นที่ค้าปลีก (Retail) ในปี 2569นี้ถือว่าเป็นปีที่มีความท้าทายและการแข่งขันสูง เนื่องจากจะมีอุปทานใหม่ (New Supply) เข้าสู่ตลาดสูงที่สุดในรอบ 10 ปี คาดว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 330,000 ตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่อยู่เพียงปีละ 200,000 ตารางเมตร ส่งผลให้อุปทานรวม ณ สิ้นปี 2569จะอยู่ที่ประมาณ 8.6 ล้านตารางเมตร

ส่วนการขยายตัวสู่พื้นที่ใหม่ส่วนใหญ่ประมาณ 75% จะตั้งอยู่นอกใจกลางเมือง ทำให้โครงการเหล่านี้ต้องพึ่งพากำลังซื้อจากตลาดในประเทศ (Domestic Market) เป็นหลัก โดยโครงการที่จะเปิดตัวในปีนี้ เช่น Central North West  ซึ่งเป็นการพัฒนาใหม่ของเซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์), The Central พหลโยธิน เฟสแรก, Cloud 11 และ Happitat at the Forestias

ด้านรูปแบบพื้นที่ค้าปลีกยุคใหม่จะเป็นรูปแบบ Mixed-Use จะไม่ใช่ห้างเดี่ยว (Stand-alone) แต่จะอยู่ในโครงการ Mixed-Use ซึ่งมีระบบนิเวศ (Ecosystem) ของตัวเอง เพื่อช่วยดึงดูดศักยภาพในพื้นที่รอบข้างให้สูงขึ้น

สำหรับแนวโน้มกลุ่มสินค้าและแบรนด์ (Brand Trends)ที่ได้รับความนิยม คือ กลุ่ม F&B ยังครองแชมป์ ทั้งกลุ่มอาหารและเครื่องดื่ม ที่ยังคงเป็นกลุ่มที่คึกคักที่สุดในการเข้ามาเปิดแบรนด์ใหม่ในไทย คิดเป็น 58% ในช่วงที่ผ่านมา ส่วนกลุ่มที่มาแรงในปีนี้จะเป็นกลุ่ม Health, Wellness, Beauty และ Fitness ซึ่งจะมีแบรนด์ใหม่ๆ เข้ามาอีกพอสมควร

นอกจากนี้ยังมีแบรนด์อินเตอร์ที่เริ่มมองหาพื้นที่แบบ Unconventional Property เช่น การเช่าที่ดินเพื่อสร้างตึกเอง การรีโนเวทตึกเก่า หรือการเปิดใน Luxury Resort Destination แทนการอยู่ในห้างใหญ่เพียงอย่างเดียว รวมถึงแบรนด์ท้องถิ่น: ที่เน้นการทำ “Multiple Brands under One Roof” เพื่อเพิ่มอำนาจต่อรองค่าเช่า และการทำ “One Brand various concept” เพื่อสร้างประสบการณ์เฉพาะตัวให้กับแต่ละสาขา

ขณะที่ราคาค่าเช่าพื้นที่ในปีนี้ อาจจะไม่ได้เติบโตหวือหวาเหมือนช่วงก่อนโควิด เนื่องจากสภาวะอุปทานล้นตลาดและการแข่งขันจาก e-commerce ด้านผู้เช่ามีแนวโน้มต้องการขนาดพื้นที่ที่เล็กลง ทำให้โครงการมีผู้เช่าที่หลากหลายขึ้น ซึ่งอาจช่วยพยุงภาพรวมค่าเช่าของโครงการได้ แต่เจ้าของพื้นที่ยังคงต้องรักษาขีดความสามารถในการแข่งขันด้านราคาไว้ด้วย