เมื่อการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมไม่ได้วัดกันเพียงทำเลหรือราคาต่อตารางเมตร แต่เริ่มต้นจากคำถามว่า “พื้นที่นี้จะทำให้เราใช้ชีวิตได้ดีขึ้นอย่างไร” ทิศทางของตลาดตอนโดฯหลังวิกฤตการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 จึงเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจหลายประการ โดยผู้พัฒนาโครงการมองว่าเป็นช่วงที่ต้องรุกตลาดมากขึ้นและได้ก้าวข้ามจุดที่เคยกังวลเรื่องอุปทานล้นตลาดไปเรียบร้อยแล้ว เนื่องจากปัจจุบันอุปทานอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ขณะที่ยอดขายคอนโดฯในตลาดสูงกว่ายอดการเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องมาหลายปี โดยในปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก และคาดว่าในปีหน้าจำนวนการเปิดตัวจะยิ่งน้อยลงไปอีก

โดยในช่วง 6 ปีที่ผ่านมามีเพียงปีเดียวเท่านั้นที่มียอดการเปิดตัวมากกว่ายอดซื้อขาย ส่วนปีอื่นๆ ยอดซื้อขายจะมากกว่ายอดเปิดตัวใหม่เสมอ โดยข้อมูลการอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) แสดงให้เห็นถึงความซบเซาของตลาดคอนโดฯได้ชัดเจน ในยุครุ่งเรืองปี 2560-2561 มีการอนุมัติเฉลี่ยเดือนละ 13 แปลง แต่ปัจจุบันเหลือเพียงเฉลี่ยเดือนประมาณ 3 แปลงเท่านั้น

ทำให้คาดการณ์แนวโน้มในอนาคตจำนวนการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่จะลดลงเหลือเพียงประมาณ 1 ใน 4 หรือน้อยกว่านั้น เมื่อเทียบกับช่วงปี 2560-2561 ขณะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างใหม่ที่ได้รับปัจจัยกระทบจากสภาวะสงครามขยับเพิ่มขึ้นประมาณ 5-6% ซึ่งผู้ประกแบการประเมินกันว่าแม้สงครามจะสงบลง แต่ค่าก่อสร้างก็จะไม่กลับไปอยู่ที่จุดเดิมอีกต่อไป ส่งผลให้โครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในอนาคตจะมีฐานราคาที่สูงกว่าโครงการในปัจจุบัน

ขณะที่ผู้ประกอบการได้มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบสินค้าใหม่เพราะเริ่มเห็นแนวโน้มว่าลูกค้าจะเลือกซื้อคอนโดฯเป็น “บ้านหลังหลักของครอบครัว” มากขึ้น ดังนั้นโครงการใหม่ๆ ในอนาคตจะมีการออกแบบที่เน้นห้องขนาดใหญ่ เช่น 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน มากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้นของตลาด รวมถึงการเปิดขายคอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่เพิ่มขึ้น เนื่องจากลูกค้ายุคปัจจุบันมีความกังวลเรื่องการกู้สินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินแล้วไม่ผ่านการอนุมัติ (Rejection Rate) ซึ่งมีอัตราสูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ลูกค้าหันมาซื้อคอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้วมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงจากการกู้สินเชื่อไม่ผ่าน ซึ่งเป็นปัญหาที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้นทุกปี ขณะที่การซื้อคอนโดฯพร้อมอยู่ช่วยให้ลูกค้าสามารถเช็กวงเงินกับธนาคารและโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันทีประกอบกับอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันถือว่าอยู่ในระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 4-5 ปีหลัง ซึ่งเป็นโอกาสดีของผู้ซื้อ

ตลาดคอนโดฯในปัจจุบันอยู่ในสภาวะที่ความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ในขณะที่อุปทานใหม่ (New Supply) มีจำกัด ส่งผลให้โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ในระดับราคาที่จับต้องได้และมีแบรนด์ที่เชื่อถือได้ มีความได้เปรียบอย่างมากในตลาด ขณะที่กลุ่มลูกค้าใหม่มีสัดส่วนอายุเฉลี่ยน้อยลงอย่างชัดเจน โดยกลุ่มอายุต่ำกว่า 35 ปี กลายเป็นกำลังซื้อสำคัญที่มีสัดส่วนเกือบครึ่งหนึ่งของโครงการในทำเลศักยภาพ

ล่าสุดบริษัทเตรียมจัดงาน Grand Opening “OPEN THE PARC : Open Your Way of Living” โครงการศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ (Supalai PARC Ekkamai–Pattanakarn) เพื่อเปิดให้ลูกค้าเยี่ยมชมห้องจริงและบรรยากาศจริงระหว่างวันที่ 18–19 กรกฎาคม 2569 โดยในช่วง 45 วันล่าสุดโครงการสามารถทำยอดขายแบบก้าวกระโดดได้สูงถึง 160 ล้านบาท โดยเฉพาะเดือนที่ผ่านมาเพียงเดือนเดียวมียอดขายพุ่งขึ้นไปเกือบ 100 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายเฉลี่ยต่อเดือนของโครงการสามารถทำยได้เฉลี่ยประมาณ 55 ล้านบาทต่อเดือนอย่างต่อเนื่อง และหากคิดเป็นจำนวนห้องจะขายได้เฉลี่ยประมาณ 20  ถึง 30 ยูนิตในทุกๆ เดือนทำให้ตลอดระยะเวลาช่วงของการก่อสร้างที่ผ่านมา โครงการนี้สามารถสร้างยอดขายรวมไปได้แล้วกว่า 2,000 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันมียอดขายรวมของโครงการอยู่ที่ประมาณ 50 กว่าเปอร์เซ็นต์

สำหรับเหตุผลสำคัญที่ทำให้คนรุ่นใหม่ตัดสินใจซื้อคอนโดฯพร้อมอยู่หรืออยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างเกิดจากปัจจัย ทั้งลดความเสี่ยงเรื่องการกู้สินเชื่อ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดเนื่องจากลูกค้ามีความกังวลเรื่องการกู้ไม่ผ่าน ซึ่งมีอัตราสูงขึ้นในปีนี้ ดังนั้นการซื้อคอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้วช่วยให้ลูกค้าสามารถตรวจเช็กวงเงินกับธนาคารและดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที โดยไม่ต้องกังวลกับการผ่อนดาวน์ไปก่อนแล้วกู้ไม่ผ่านในภายหลัง

รวมถึงความเชื่อมั่นในตัวโครงการ โดยลูกค้ากลุ่มนี้ติดตามข่าวสารและกังวลเรื่องผู้พัฒนาบางรายที่ไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ตามกำหนด ทำให้การเลือกซื้อจากแบรนด์ที่เชื่อถือได้และเห็นโครงการสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วจึงสร้างความมั่นใจได้มากกว่านอกจากนี้ยังได้เห็นและสัมผัสของจริงก่อนซื้อ เพราะคนรุ่นใหม่ต้องการความมั่นใจในสิ่งที่จ่ายไป การได้เข้าชมห้องจริง เห็นวิวจากหน้าต่างจริง และทดลองใช้พื้นที่ส่วนกลาง (Facility) จริง ช่วยให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น และความคุ้มค่าและต้นทุนเดิม การซื้อคอนโดฯพร้อมอยู่ในช่วงนี้ทำให้ได้ราคาที่เป็นต้นทุนเก่า ซึ่งถูกกว่าโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในอนาคต นอกจากนี้ยังเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบหลายปี

ขณะที่ลูกค้ายุคนี้หันมาให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยคอนโดฯให้เป็นเหมือนบ้านหลังหลัก จึงต้องการห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้น เช่น ห้องแบบ 1 Bedroom Plus ที่ได้รับความนิยมมากเป็นอันดับหนึ่ง เพราะได้พื้นที่เพิ่มในราคาที่จับต้องได้เมื่อเทียบกับทำเลใกล้เคียง โดยห้องชุดแบบ 1 Bedroom Plus ในโครงการศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ เป็นห้องที่ขายดีที่สุด คิดเป็นสัดส่วนถึง 37% ของยอดขาย เนื่องจากมีฟังก์ชันพิเศษและพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง ขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 40 – 46 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นขนาดที่ใหญ่เมื่อเทียบกับมาตรฐานคอนโดฯในปัจจุบัน

นอกจากนี้ยังเพิ่มสิทธิในการซื้อ Private Storage ซึ่งเป็นฟังก์ชันพิเศษหรือห้องเก็บของส่วนตัวที่แยกออกมาจากตัวห้องพักแต่อยู่ในโฉนดเดียวกัน เพื่อแก้ปัญหาของคนอยู่คอนโดฯที่ไม่มีที่เก็บของ โดยจะขายในราคาเพียงประมาณ 30,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถูกกว่าราคาห้องชุดปกติที่ขายประมาณ 70,000 กว่าบาทต่อตารางเมตร

ความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับทำเลใกล้เคียง

ทั้งนี้ลูกหากเปรียบเทียบราคากับโครงการในย่านเอกมัย-ทองหล่อ ซึ่งมีราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการนี้มีราคาเฉลี่ยไม่ถึง 75,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ได้ห้องใหญ่ในงบประมาณที่เท่ากัน หากซื้อในย่านทองหล่อลูกค้าจะได้เพียงห้องขนาดเล็กประมาณ 20 กว่าตารางเมตร แต่ที่โครงการศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ สามารถซื้อห้องแบบ 1 Bedroom Plus ได้ทันที

นอกจากนี้ในโครงการยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกเสริม อาทิ ระบบ Food Drop รับอาหารโดยไม่ต้องเจอไรเดอร์ และ Mail Drop Store ห้องรับพัสดุขนาดใหญ่จากการช้อปปิ้งออนไลน์ Shuttle Service รับ-ส่ง Airport Rail Link สถานีรามคำแหง ที่สำคัญโครงการวางตำแหน่งชัดเจนว่าเป็น Non-Pet Friendly ไม่ให้เลี้ยงสัตว์ ซึ่งดึงดูดลูกค้ากลุ่มที่อาจจะเป็นภูมิแพ้ หรือกลุ่มที่ไม่ต้องการอยู่ร่วมกับสัตว์เลี้ยงในอาคารได้เป็นอย่างดี

ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 13 ไร่ เป็นคอนโดฯสร้างเสร็จพร้อมอยู่ 2 อาคาร จำนวน 1,607 ยูนิต มูลค่าโครงการ 4,600 ล้านบาท พร้อมพื้นที่สีเขียวมากกว่า 4.5 ไร่ สวนสไตล์ European Landscape ที่เชื่อมพื้นที่พักผ่อน การออกกำลังกาย และกิจกรรมของทุกคนในครอบครัวเข้าไว้ด้วยกัน โดยห้องพักของโครงการมีให้เลือกตั้งแต่ สตูดิโอ-2 ห้องนอน ขนาด 30–64 ตารางเมตร ราคาเรื่มต้น 2.09 ล้านบาท พร้อมฟังก์ชัน Me Corner ที่เปิดพื้นที่ให้เจ้าของห้องกำหนดรูปแบบการใช้งานได้เอง สะท้อนวิธีคิดที่มองว่าคอนโดฯ ในปัจจุบันต้องรองรับการใช้ชีวิตที่หลากหลายมากกว่าที่เคย

อีกหนึ่งจุดเด่นด้าน Facilities ของโครงการที่ออกแบบให้เป็นมากกว่าส่วนกลางของคอนโดฯ แต่เป็นพื้นที่สำหรับการใช้ชีวิตอย่างครบครันทั้ง 2 อาคาร ไม่ว่าจะเป็น French Parc และ Lake Parc สำหรับการพักผ่อน, Olympic Pool, Full Fitness, Aerobic & Yoga และ Street Basketball สำหรับสายแอ็กทีฟ รวมถึง Workshop Studio, Game Zone และ Sky Lounge รวมถึง Digital Door Lock, เครื่องปรับอากาศพร้อมระบบกรอง PM2.5 Filter และ Touchless Flush ที่ช่วยให้การอยู่อาศัยสะดวกสบายยิ่งขึ้น