ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์รับมือการประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ พลิกโครงสร้างการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากอดีตที่ผู้ซื้อต้องขยับออกไปหาบ้านราคาจับต้องได้ในนนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม หรือสมุทรปราการ กำลังซื้อส่วนหนึ่งจะเริ่ม “เลี้ยวกลับ” เข้ากรุงเทพฯ

ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีกำหนดการที่จะเริ่มประกาศใช้ในปี 2570 ในขณะนี้ถือว่าอยู่ในขั้นตอนที่ใกล้จะเสร็จสมบูรณ์แล้ว โดยอยู่ในช่วงการทำประชาพิจารณ์เป็นเวลา 90 วัน เพื่อให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องได้แสดงความคิดเห็นหรือคัดค้าน และหลังจากครบกำหนด 90 วันของการรับฟังความคิดเห็น จะเป็นการสรุปขั้นสุดท้ายและเสนอเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการผังเมือง เพื่อดำเนินการประกาศใช้ต่อไป

ปัจจัยหลักที่กำหนดราคาขายและรูปแบบการพัฒนาของบ้านหรือคอนโดมิเนียม คือข้อกำหนดเรื่องสีผังเมือง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR) เมื่อใดก็ตามที่ผังเมืองมีการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดเหล่านี้ หรือหากเกิดขึ้นอย่างกะทันหันหรือไม่สอดคล้องกับจังหวะการพัฒนาเมือง ย่อมทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง และในอดีตต้นทุนการพัฒนาใน กทม. สูงจากข้อจำกัดผังเมือง ส่งผลให้ผู้บริโภคที่มีงบประมาณจำกัดถูกบีบให้ออกไปซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดปทุมธานี สมุทรปราการ นนทบุรี และนครปฐม แต่ KKP ประเมินว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ได้ผ่อนปรนข้อกำหนดหลายประการ อาทิ การลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำ ปลดล็อกพื้นที่ให้สามารถสร้างทาวน์โฮม หรือบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาได้ และ การเพิ่มขีดความสามารถในการก่อสร้าง ขยายเพดานพื้นที่ก่อสร้างอาคารสูงในหลายเส้นทาง เช่น ถนนบางสายที่เคยสร้างคอนโดมิเนียมได้สูงสุดแค่ 4,000 ตารางเมตร อาจสร้างได้ถึง 10,000 ตารางเมตร

ผู้บริโภคในกลุ่มรายได้ระดับกลางจะเป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์สูงสุด เพราะราคาที่เข้าถึงได้ ซึ่งเมื่อต้นทุนผู้พัฒนาลดลง ราคาต่อยูนิตจะถูกลง ทำให้ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้นในพื้นที่ใกล้เมือง โดยเฉพาะทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองยังคงมีคอนโดมิเนียมราคาล้านกว่าบาทติดรถไฟฟ้า ขณะที่สายสีม่วงและสีน้ำเงินเป็นโซนที่ราคาไม่ขยับมากนักและยังมีโอกาส แต่เดิมผู้บริโภคยอมออกไปอยู่ชานเมืองเพื่อให้ได้พื้นที่มากขึ้นแต่ต้องแลกกับค่าเดินทางที่สูง แต่ผังเมืองใหม่จะช่วยดึงคนกลุ่มนี้กลับเข้าสู่ตัวเมืองด้วยโครงการที่มีพื้นที่และราคาเหมาะสม

โดยการปรับผังเมืองใหม่ส่งผลกระทบต่อ ที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ทั้งด้านการปลดล็อกข้อจำกัดในการพัฒนา และการขยายตัวของทำเล โดยในบางโซนจะมีการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ขั้นต่ำของขนาดที่ดินอย่างก้าวกระโดด เช่น โซนทวีวัฒนา จากเดิมที่ถูกกำหนดให้สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวบนที่ดิน 100 ตารางวาขึ้นไป ผังเมืองใหม่จะลดข้อกำหนดลงเหลือ 50 ตารางวา ทำให้ผู้พัฒนาสามารถสร้างได้ทั้ง บ้านเดี่ยวขนาดเล็กลง บ้านแฝด หรือแม้แต่ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่เคยทำได้ในพื้นที่นี้มาก่อน สำหรับโซนที่มีโครงการบ้านราคาแพง ในโซนกรุงเทพฯ ชั้นกลาง แม้ผังเมืองใหม่จะช่วยให้ต้นทุนบางส่วนลดลงได้บ้าง จากเดิมที่ต้องทำบ้านราคา 30 ล้านบาท อาจจะลดลงมาเหลือ 20 ล้านบาท แต่กำลังซื้อในกลุ่มนี้ก็ยังจำกัดอยู่เมื่อเทียบกับความต้องการในตลาด

เนื่องจากราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลางพุ่งสูงขึ้นมาก ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบในเขตกรุงเทพฯ เริ่มชะลอตัวลง ส่งผลให้โครงการบ้านแนวราบต้องขยับออกไปยังพื้นที่ชานเมืองหรือจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้น ได้แก่ บ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท เริ่มหาได้ยากในพื้นที่เดิม และต้องขยับไปแถวพุทธมณฑลสาย 5, 6 และ 7 หรือลึกเข้าไปทางนครปฐม ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท ก็เริ่มหายากในเขตกรุงเทพฯ และต้องขยับออกไปในโซนรอยต่อจังหวัดเช่นเดียวกัน ซึ่งส่งผลต่อความท้าทายด้านกำลังซื้อ โดยตลาดกลุ่มใหญ่ที่สุดของผู้ซื้อบ้านแนวราบจะอยู่ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท การที่ผังเมืองเปลี่ยนจะช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถบริหารจัดการต้นทุนที่ดินได้ดีขึ้น เพื่อพยายามพัฒนาสินค้าให้ลงมาอยู่ในระดับราคาที่กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่เข้าถึงได้ แม้จะเป็นเรื่องที่ทำได้ยากขึ้นเรื่อยๆ จากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น

จากการผ่อนปรนดังกล่าว ช่วยให้ผู้ประกอบการบริหารจัดการต้นทุนต่อยูนิตได้ต่ำลง สามารถทำราคาขายแข่งขันกับโครงการชานเมืองได้ ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า The Pull-Back Effect หรือสภาวะที่กำลังซื้อถูกดึงกลับเข้าสู่เขตกรุงเทพฯ ซึ่งอาจกระทบต่อยอดขายและสภาพคล่องของโครงการในเขตปริมณฑลอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

นอกจากนี้ การปรับผังเมืองใหม่มีโอกาสที่จะทำให้ราคาคอนโดมิเนียมบางกลุ่มถูกลงได้จริง โดยมีเหตุผลสนับสนุนหลักในด้านต้นทุนและการเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน ดังนี้

• ต้นทุนที่ดินต่อยูนิตลดลง แหล่งข้อมูลระบุว่าการปรับผังเมืองจะช่วยให้ Developer มีต้นทุนที่ลดลง เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้มากขึ้น ตัวอย่างเช่น ในย่านลาดพร้าว-รัชดาภิเษก เดิมทีหากต้องการสร้างตึกขนาด 10,000 ตารางเมตร อาจต้องใช้ที่ดินถึง 2 ไร่ แต่ภายใต้ผังเมืองใหม่ อาจใช้ที่ดินเพียง 1 ไร่ก็สามารถสร้างตึกขนาดเท่าเดิมได้ ซึ่งจะส่งผลให้ราคาคอนโดต่อยูนิตถูกลงและเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อได้ง่ายขึ้น
• การปลดล็อกข้อจำกัดในซอย ผังเมืองใหม่จะอนุญาตให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ (อาคาร 10,000 ตารางเมตร) ในถนนซอยที่มีความกว้างเพียง 6 เมตรได้ จากเดิมที่อาคารขนาดใหญ่ต้องตั้งอยู่ติดถนนใหญ่หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น การที่อาคารขนาดใหญ่สามารถ “แทรกซึม” เข้าไปในพื้นที่ชุมชนหรือในซอยได้มากขึ้น จะเพิ่มอุปทาน (Supply) ของคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ ซึ่งช่วยให้ราคาถูกลงเนื่องจากที่ดินในซอยมีราคาต่ำกว่าติดถนนใหญ่
• คอนโดมิเนียมจะกลับมาเป็น “พระเอก” ในเขตกรุงเทพฯ การปรับผังเมืองจะทำให้คอนโดมิเนียมกลับมามีความโดดเด่นอีกครั้ง เนื่องจากราคาภาพรวมที่ถูกลงและการออกแบบพื้นที่ให้ตอบโจทย์การอยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้การขายและการโอนกรรมสิทธิ์ทำได้ง่ายขึ้นเมื่อเทียบกับบ้านแนวราบที่มีราคาสูง
• ทางเลือกในทำเลส่วนต่อขยาย สำหรับผู้ที่มีงบประมาณจำกัด ผังเมืองใหม่จะช่วยส่งเสริมโครงการในทำเลส่วนต่อขยาย เช่น สายสีเหลือง หรือสายสีเขียวช่วงปู่เจ้าฯ – ช้างสามเศียร ซึ่งปัจจุบันยังสามารถหาคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าในราคา “ล้านกว่าบาท” ได้ การปรับผังเมืองจะยิ่งช่วยเพิ่มทางเลือกให้กลุ่มรายได้ระดับกลางสามารถดึงตัวเองกลับเข้ามาอยู่อาศัยในเมืองหรือใกล้ระบบขนส่งมวลชนได้มากขึ้นในราคาที่จับต้องได้ (Affordability)

เปิดข้อมูลเจาะลึก 5 โซนยุทธศาสตร์รับแรงกระแทก

– โซนตอนเหนือ-ตะวันตก (นนทบุรี-นครปฐม) เป็นโซนที่กินส่วนแบ่งตลาดค่อนข้างสูง มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี ตลาดบ้านแนวราบระดับราคา 8–15 ล้านบาท ในย่านบางใหญ่ บางบัวทอง และศาลายา กำลังเผชิญการแข่งขันโดยตรงจากการปลดล็อกผังเมืองใหม่ โดยเขตตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา ถูกปรับให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย (ย.4-ย.5, ก.2-ก.3) พัฒนาโครงการได้ยืดหยุ่นกว่าเดิมหลายเท่า (ยกเลิกข้อกำหนดการสร้างบ้านขั้นต่ำ 100 ตารางวา) ทำให้ผู้ประกอบการสามารถผุดโครงการบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา หรือทาวน์โฮมพรีเมียมในเขตตลิ่งชันได้ในระดับราคาที่ใกล้เคียงกับบางบัวทองหรือนครปฐม ส่งผลให้ผู้บริโภคจะนำ “ต้นทุนเวลา” (Time Cost) มาคำนวณ ยอมลดขนาดที่ดินลงมาเล็กน้อย เพื่อแลกกับการอยู่ในเขตตลิ่งชันที่เชื่อมถนนบรมราชชนนีได้ทันที ซึ่งคุ้มค่ากว่าการต้องไปทนรถติดตรงคอขวดก่อนข้ามวงแหวนกาญจนาภิเษกในทุกๆ เช้า ผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ ซัพพลายใหม่จะผุดขึ้นในเขตทวีวัฒนาเพื่อ “ดัก” กำลังซื้อก่อนข้ามไปนนทบุรี และนครปฐม

– โซนลำลูกกา-รังสิต (ปทุมธานี) มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 12,000 ล้านบาทต่อปี ร่างผังเมืองใหม่ ดอนเมือง-หลักสี่ ปรับให้เป็นพื้นที่สีส้มรองรับ Airport City ส่วนแถบหทัยราษฎร์ คลองสามวา ผ่อนปรนให้พัฒนาโครงการแนวราบได้หลากหลายขึ้น และการเพิ่ม FAR ช่วงริมถนนพหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็น “ตาข่ายดักกำลังซื้อ” ก่อนไหลออกสู่ปทุมธานี แม้ย่านรังสิตจะมีโครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจกต์หลายโครงการที่กำลังพัฒนา อาทิ

• เซ็นทรัล รังสิต (เนื้อที่กว่า 761 ไร่)
• โปรเจกต์มิกซ์ยูส เมกา รังสิต และ อิเกีย รังสิต (เนื้อที่ 1,000 ไร่ บริเวณจุดตัดวงแหวนคลอง 5)
• รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้มส่วนต่อขยาย (ช่วงรังสิต – ม.ธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต) รวม 4 สถานี
• ทางยกระดับอุตราภิมุข ช่วงรังสิต – บางปะอิน (M5)

แต่ระยะเวลาในการพัฒนายังต้องใช้เวลาอีกหลายปี ผลกระทบจากผังเมือง กทม. ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 จะเข้ามากดดันตลาดก่อนแน่นอน การขยับตัวนี้เปรียบเสมือนการขึงตาข่ายดักกำลังซื้อชั้นดีไว้ใน กทม. ผู้บริโภคที่เคยมองหาบ้านโซนรังสิต-นครนายก หรือลำลูกกา จะเริ่มชั่งน้ำหนักใหม่ การยอมจ่ายแพงขึ้นอีกนิดเพื่อซื้อบ้านย่าน ดอนเมือง สายไหม หทัยราษฎร์ หรือคลองสามวา แลกกับการได้ใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียวและแดงโดยตรง ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว

– โซนหลวงแพ่ง-ลาดกระบัง สุวินทวงศ์ วัดศรีวารีน้อย มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปี ซึ่งเดิมกำลังซื้อคือกลุ่มบุคลากรสนามบินสุวรรณภูมิและนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง ประมาณ 40,000 – 47,000 คน แต่การปลดล็อกพื้นที่บริเวณถนนฉลองกรุงเป็นพื้นที่เขียวทแยงขาว หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถซอยแปลงที่ดินทำบ้านเดี่ยว 50 ตารางวา, บ้านแฝด 35 ตารางวา, หรือทาวน์โฮม 16-20 ตารางวา ได้เปิดโอกาสให้เกิดโครงการในทำเลที่ใกล้แหล่งงานมากกว่าเดิม

– โซนฝั่งธนบุรี (ตากสิน-เพชรเกษม ปะทะ จอมทอง) มูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 5,300 ล้านบาทต่อปี พื้นที่ตามแนวถนนหลักของรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีม่วงใต้เป็นทำเลหลักของการพัฒนาคอนโดมิเนียมรองรับกลุ่มพนักงาน Office รายได้กลางถึงสูง ปัจจุบันมีโครงการ High Rise ระหว่างพัฒนาประมาณ 20 โครงการ รวม 9,500 ยูนิต และการอัปเกรดพื้นที่เขตจอมทอง จากพื้นที่สีส้ม (ย.5–ย.7) ให้เป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ย.8–ย.10) หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ทำให้สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาขายต่อยูนิตปรับตัวลดลง และจะชิงกำลังซื้อมาจากโซนตากสิน-เพชรเกษม เนื่องจากระยะทางที่สั้นกว่า ทำให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางต่ำกว่า

– โซนรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว มูลค่าตลาดซื้อขายหลักเป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมประมาณ 10,800 ล้านบาทต่อปี ราคาขายปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง เริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป โดยซอยหลักที่เป็นที่นิยมในการลงทุนและชาวต่างชาติจะอยู่บริเวณถนนห้วยขวาง สุทธิสารวินิจฉัย ประชาราษฎร์บำเพ็ญ และโชคชัยร่วมมิตร และร่างผังเมือง กทม. ใหม่ มีการปลดล็อกและอัปเกรดศักยภาพที่ดิน ในเขตลาดพร้าวและตามแนวถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าเส้นอื่นๆ จากที่ดินขนาดเท่าเดิมจะสามารถสร้างพื้นที่อาคาร (Gross Floor Area) ได้มากขึ้น 1.5 – 2 เท่า ทำให้ราคาขายต่อยูนิตลดลง ซึ่งจะดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนจากบริเวณรัชดาภิเษก-พระราม 9 ให้ขยับมาสู่ย่านลาดพร้าว เพราะจะได้ราคาที่ต่ำลง หรือขนาดห้องที่ใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิม

การเปลี่ยนแปลงผังเมืองครั้งนี้ส่งผลให้ทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้บริโภคต้องปรับตัว ได้แก่ การบริหารจัดการต้นทุน ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังเรื่องสภาพคล่อง และไม่เร่งพัฒนาโครงการมากเกินไปจนไม่สัมพันธ์กับความต้องการของตลาด, การปรับฐานราคา ในบางทำเลอาจมีการปรับฐานราคาที่อยู่อาศัยลดลงตามต้นทุนการพัฒนาที่ต่ำลง ซึ่งเป็นทั้งโอกาสและสิ่งที่ผู้มีโครงการเดิมต้องเตรียมรับมือ, กลยุทธ์ Niche Market การแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียวจะไม่เพียงพอ ผู้พัฒนาต้องมองหาการตลาดแบบเฉพาะเจาะจง เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป และธนาคารพร้อมสนับสนุน Developer เพื่อสร้างโอกาสที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปในปี 2570

ทั้งนี้ ท่ามกลางความท้าทายและการเปลี่ยนผ่านของโครงสร้างตลาด สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร พร้อมเดินหน้าสนับสนุนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ด้วยความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ที่ครบวงจร ตั้งแต่การให้สินเชื่อโครงการที่สอดรับกับสภาพตลาด ไปจนถึงการเป็นที่ปรึกษาด้านการบริหารความเสี่ยง การวางโครงสร้างทางการเงิน และการนำข้อมูลเชิงลึก (Data Insights) มาช่วยพัฒนาโครงการ เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของผู้ประกอบการให้เติบโตผ่านทุกจุดเปลี่ยนของอุตสาหกรรมได้อย่างมั่นคง