หลังผ่านพ้นวิกฤตต้มยำกุ้ง ภาพของโครงการอสังหาฯ ไซต์ยักษ์เริ่มจางหายไป เพราะดีเวลลอปเปอร์ยุคใหม่ไม่ต้องการแบกรับความเสี่ยงจากการใช้เงินทุนมหาศาล หรือใช้เวลาพัฒนานานเกินไป ทว่าสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีที่ดินแปลงใหญ่ในมือ ทางออกที่นิยมใช้ ไม่ใช่การสร้างหมู่บ้านขนาดหลายพันยูนิตเหมือนเดิม แต่เป็นการกระจายความเสี่ยงด้วยการซอยที่ดินแปลงนั้นออกเป็นโครงการย่อยๆ หลายระดับราคา

นอกจากนี้ โมเดลที่เห็นได้ชัดในยุคหลัง คือ การที่ผู้ประกอบการกว้านซื้อที่ดินหลายแปลงในทำเลเดียวกัน แล้วทยอยเปิดตัวโครงการหลากหลายแบรนด์เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายต่างกัน โดยแต่ละโครงการถูกออกแบบให้เป็นอิสระต่อกัน ไม่ได้ใช้ส่วนกลางร่วมกันหรือสร้างเป็นเมืองบริวารเหมือนเมกะโปรเจกต์ในยุคก่อนอีกต่อไป

กลยุทธ์การซอยที่ดินแปลงใหญ่ให้เป็นโครงการย่อยหลายระดับราคา ไม่ว่าจะอยู่ในรั้วเดียวกันหรือแยกจากกัน มีจุดประสงค์สำคัญเพื่อการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่กว้างขึ้นและดึงดูดผู้ซื้อได้มากกว่าการขายบ้านรูปแบบเดียว ยิ่งไปกว่านั้น โครงการที่ใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกันยังได้เปรียบในเรื่องสเกล ทำให้สามารถสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนกลางขนาดใหญ่ หรือกระจายไว้หลายจุดภายในพื้นที่ เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัยทุกระดับราคาได้อย่างสมบูรณ์แบบ ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่โดดเด่นในโมเดลนี้ เช่น

พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หนึ่งยักษ์ใหญ่ที่เชี่ยวชาญการสร้างเมกะโปรเจกต์มาตั้งแต่ก่อนปี 2540 ยันปี 2550 โดยมักเน้นพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ชูจุดขายด้วยการรวมบ้านเดี่ยวหรู บ้านระดับกลาง และทาวน์โฮมราคาย่อมเยา รวมกว่า 3–5 แบรนด์ ไว้ในอาณาจักรเดียวกัน แต่แบ่งโซนการอยู่อาศัยอย่างชัดเจน เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าทุกกลุ่มราคา พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางขนาดใหญ่
ในยุคแรก โครงการของ เพอร์เฟค มักเน้นพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ จับตลาดบ้านหรูความหนาแน่นต่ำ ทว่าหลังปี 2550 เป็นต้นมา แม้ขนาดพื้นที่โครงการจะเล็กลง แต่ได้เติมเต็มไลฟ์สไตล์ด้วยพื้นที่ค้าปลีกมากขึ้น เช่น โครงการ เมโทรพาร์ค สาทร ที่มีทั้งคอนโดมิเนียม 26 อาคาร รวมกว่า 1,200 ยูนิต ทาวน์โฮม 3 ชั้น และศูนย์การค้า “เมโทร เวสต์ทาวน์” ในพื้นที่เดียวกัน รวมถึงแบรนด์สร้างชื่ออย่าง เพอร์เฟค เพลส, เพอร์เฟค พาร์ค และเลค เลเจนด์ ที่สำคัญ เพอร์เฟคยังเป็นบริษัทบุกเบิกย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) ด้วยการสะสมที่ดินหลายร้อยไร่ และเปิดตัวโครงการเป็นเจ้าแรกๆ ก่อนที่ทำเลนี้จะกลายมาเป็นโซนสุดฮอตในปัจจุบัน

รวมทั้งยังเป็นคีย์แมนสำคัญผู้บุกเบิกและผลักดันการตัด “ถนนหอการค้าไทย” ที่เชื่อมตรงระหว่างถนนชัยพฤกษ์กับทางหลวง 345 โดยเฟสแรก เพอร์เฟค ถือครองที่ดินในมือ 537 ไร่ ก่อนกว้านซื้อเพิ่มอีก 90 ไร่ รวมเป็น 627 ไร่ หลังจากถนนเปิดใช้งานอย่างเป็นทางการในปี 2557 เพอร์เฟค ตัดขายที่ดินให้กับผู้พัฒนาอสังหาฯรายอื่นๆ รวม 8 บริษัท เข้ามาร่วมทัพ กว้านซื้อที่ดินเพิ่มอีกกว่า 624 ไร่ เพื่อทยอยเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัย จนทำให้ทำเลนี้มีพื้นที่การพัฒนารวมกันถึง 1,308 ไร่ ซึ่งในปัจจุบันพื้นที่ส่วนใหญ่ถูกปักหมุดพัฒนาไปเกือบหมดแล้ว เหลือแปลงว่างรอการพัฒนาในอนาคตเพียงราวๆ 300 ไร่เท่านั้น

พฤกษา เรียลเอสเตท ปัจจุบันอยู่ภายใต้ พฤกษา โฮลดิ้ง คือ เจ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างชื่อจากการพัฒนาเมกะโปรเจกต์ระดับ 1,000 ยูนิตขึ้นไป ในช่วงก่อนปี 2550 ชูไฮไลต์ด้วยการรวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ ไว้ในโครงการเดียวกัน โดยใช้วิธีแบ่งโซนและทยอยเปิดขายทีละเฟสอย่างชัดเจน

ความพิเศษของโครงการสเกลใหญ่ที่มีเนื้อที่เกิน 100 ไร่ หรือ มากกว่า 500 ยูนิต คือการสร้างโรงเรียนอนุบาลภายในพื้นที่ตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางที่ครบครัน โดย พฤกษา ได้ขยายบิ๊กโปรเจกต์ลักษณะนี้ไปทั่วพื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยการตั้งราคาทาวน์เฮาส์เริ่มต้นเพียง 700,000–800,000 บาท ทำให้กลายเป็นโมเดลบ้านจัดสรรยอดนิยมที่กวาดยอดขาย และปิดโครงการได้อย่างรวดเร็วในยุคนั้น

วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ภาพการพัฒนา “เมกะโปรเจกต์” ขนาดมหาศาลแบบเดิมจางหายไป ผู้ประกอบการหันมาลดความเสี่ยงจากการจมทุนและการใช้เวลาสำหรับพัฒนาโครงการนาน โดยเปลี่ยนกลยุทธ์เป็นการนำที่ดินแปลงใหญ่มา “ซอยเป็นโครงการย่อย” หลากหลายแบรนด์และระดับราคา ไม่ว่าจะแบ่งเป็นโซนในรั้วเดียวกัน หรือแยกโครงการอย่างชัดเจน เพื่อกระจายความเสี่ยง ขยายฐานลูกค้าให้กว้างขึ้น และบริหารต้นทุนพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างคุ้มค่า เน้นความยืดหยุ่น การบริหารสภาพคล่อง และตอบโจทย์ความต้องการจริง โดยเน้นทำเลที่เดินทางสะดวกและราคาจับต้องได้มากกว่าความอลังการขนาดใหญ่แบบเดิม

ติดตามตอนต่อไป >>> “คอมมูนิตี้” โมเดลเปลี่ยนเกมอสังหาฯ ไทย จากการแบ่งโซน สู่การสร้างอาณาจักรหมื่นล้าน

อ่านบทความ ส่องอาณาจักรที่ดินแปลงใหญ่ ใครทำอะไรบ้าง? ตอนที่ 1 >>> ยุคสมัยที่เปลี่ยนไป ทำไมอสังหาฯไทยถึงเลิกสร้าง “อาณาจักรบ้านจัดสรร” แบบยุค 2540