ประเทศไทยกำลังก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ที่มีศักยภาพการเติบโตสูงที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วของ Cloud Computing, Artificial Intelligence (AI), การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล และความต้องการโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลจากรายงาน Asia Pacific Data Centre Investment ของ Cushman & Wakefield ระบุว่า ประเทศไทยมีศักยภาพในการรองรับการลงทุนด้านดาต้าเซ็นเตอร์เพิ่มเติมอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่าจะต้องใช้เงินลงทุนด้านการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรวมประมาณ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ระหว่างปี 2026–2030 ขณะที่ตลาดกำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นจากผู้ให้บริการ Hyperscale, Colocation Operators, นักลงทุนสถาบัน และผู้ให้กู้ที่มองหาโอกาสการเติบโตนอกเหนือจากตลาดดั้งเดิมอย่างสิงคโปร์และมาเลเซีย

นิตา อรรถไกวัลวที Senior Manager – Data Centre Advisory & Transactions Cushman & Wakefield Thailand  เผยข้อมูลความต้องการดาต้าเซ็นเตอร์ในประเทศไทยเติบโตขึ้นอย่างแข็งแกร่ง โดยมีปัจจัยสนับสนุนทั้งด้านความพร้อมของระบบสาธารณูปโภค ทำเลที่ตั้งและปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์ ความพร้อมของกำลังแรงงาน ตลอดจนต้นทุนการพัฒนาที่สามารถแข่งขันได้ในระดับภูมิภาค อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงของการปรับแนวนโยบายและหลักเกณฑ์ภาครัฐ เพื่อให้สามารถรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรมดาต้าเซ็นเตอร์ในระยะยาวได้อย่างมีประสิทธิภาพและยั่งยืน

การปรับแนวทางในครั้งนี้มีเป้าหมายเพื่อสร้างความมั่นใจว่า ประเทศไทยจะสามารถเติบโตสู่การเป็น Data Centre Hub ได้อย่างยั่งยืน โดยไม่สร้างแรงกดดันต่อความมั่นคงด้านพลังงานและทรัพยากรน้ำ รวมถึงไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนและการเข้าถึงทรัพยากรของภาคส่วนอื่น โดยเฉพาะภาคประชาชนและภาคเกษตรกรรม ซึ่งเป็นแนวทางที่หลายประเทศในภูมิภาค เช่น สิงคโปร์ มาเลเซีย และญี่ปุ่น เริ่มให้ความสำคัญและนำมาตรการในลักษณะดังกล่าวมาใช้แล้ว โดยคาดว่าประเทศไทยจะเห็นความชัดเจนของแนวนโยบายและกรอบการดำเนินงานมากขึ้นภายในช่วงปลายปีนี้

ตลาดไทยยังมีช่องว่างด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลอีกมาก

หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สะท้อนโอกาสการเติบโตของตลาดไทย คือ ช่องว่างด้าน Digital Infrastructure โดยประเทศไทยมีประชากรประมาณ 514,587 คนต่อกำลังการให้บริการดาต้าเซ็นเตอร์ 1 MW ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเอเชียแปซิฟิกที่ประมาณ 247,713 คนต่อ MW มากกว่าสองเท่า ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าประเทศไทยยังมี Capacity ของดาต้าเซ็นเตอร์ต่อประชากรในระดับต่ำเมื่อเทียบกับตลาดอื่นในภูมิภาค และยังมีพื้นที่สำหรับการขยายกำลังการให้บริการอีกมาก เพื่อรองรับความต้องการจาก Cloud Services, AI Workloads และบริการดิจิทัลที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว ประเทศไทยจึงถูกจัดอยู่ในกลุ่มตลาด Digital Infrastructure ที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาอย่างเต็มศักยภาพ หรือ Underserved Markets ของเอเชียแปซิฟิก ร่วมกับเวียดนาม ฟิลิปปินส์ อินเดีย และอินโดนีเซีย

Pre-Leasing เพิ่มขึ้น 9 เท่า สะท้อนความต้องการ Capacity ล่วงหน้า

อีกหนึ่งสัญญาณสำคัญของการเติบโต คือ กิจกรรม Pre-Leasing ของดาต้าเซ็นเตอร์ในประเทศไทยเพิ่มขึ้นถึง 9 เท่าเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นหนึ่งในอัตราการเติบโตที่โดดเด่นที่สุดในภูมิภาค ข้อจำกัดด้านการจัดหาพลังงาน ระยะเวลาการพัฒนาโครงการที่ยาวนานขึ้น รวมถึงความต้องการ Capacity จาก Hyperscale และ AI Customers กำลังทำให้ผู้ใช้งานต้องตัดสินใจจัดหา Capacity ล่วงหน้าหลายปีก่อนที่ Data Centre จะเปิดดำเนินการPre-Leasing จึงไม่ได้เป็นเพียงเครื่องมือในการสำรอง Capacity อีกต่อไป แต่กลายเป็นกลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างความมั่นใจในการรองรับการเติบโตในอนาคต โอกาสการลงทุนกว่า 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2030

Cushman & Wakefield ประเมินว่า ประเทศไทยจะต้องใช้เงินลงทุนด้านการพัฒนา Data Centre ประมาณ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ระหว่างปี 2026–2030 โดยมีต้นทุนการพัฒนาเฉลี่ยประมาณ 9.0 ล้านดอลลาร์สหรัฐต่อ MW รวมต้นทุนที่ดิน ระดับต้นทุนดังกล่าวยังคงมีความสามารถในการแข่งขันเมื่อเทียบกับตลาดหลักหลายแห่งในภูมิภาค และช่วยเพิ่มความน่าสนใจของประเทศไทยในฐานะตลาดสำหรับผู้พัฒนาและนักลงทุนที่ต้องการขยาย Data Centre Capacity ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

นอกจากนี้ รายได้จากธุรกิจ Colocation ในประเทศไทยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นจนมีมูลค่ามากกว่า 3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐต่อปีภายในปี 2030 สะท้อนถึงการขยายตัวของทั้ง Demand และ Revenue Potential ของตลาดในระยะยาว

ประเทศไทยติดอันดับ 3 ของภูมิภาคด้าน Yield on Cost

นอกเหนือจากโอกาสการเติบโต ประเทศไทยยังมีความน่าสนใจในมิติของผลตอบแทนจากการลงทุน โดยอยู่ในอันดับ 3 ของเอเชียแปซิฟิกด้าน Yield on Cost (YoC) รองจากสิงคโปร์และเวียดนาม

การจัดอันดับตลาดตาม Yield on Cost ได้แก่
1. สิงคโปร์
2. เวียดนาม
3. ประเทศไทย
4. ฟิลิปปินส์
5. นิวซีแลนด์

รายงานยังระบุว่าตลาดส่วนใหญ่ในเอเชียแปซิฟิก รวมถึงประเทศไทย มีศักยภาพในการสร้าง Unlevered Yield ได้มากกว่า 10% จากแนวโน้ม Rental Growth และความต้องการ Data Centre Capacity ที่เพิ่มขึ้น

เงินทุนขนาดใหญ่ไหลเข้าสู่ตลาดไทย

ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและสถาบันการเงินต่อ Data Centre Infrastructure ของไทยยังสะท้อนผ่านธุรกรรมทางการเงินขนาดใหญ่ โดยหนึ่งในธุรกรรมสำคัญในปี 2026 คือ Green Loan มูลค่า 880 ล้านดอลลาร์สหรัฐสำหรับโครงการของ Digital Edge และ B.Grimm Power ในประเทศไทย ธุรกรรมดังกล่าวสะท้อนถึงความสามารถของตลาดไทยในการดึงดูดเงินทุนสำหรับโครงการ Digital Infrastructure ขนาดใหญ่ และแนวโน้มที่ Data Centre จะกลายเป็นหนึ่งในสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจดิจิทัลของประเทศมากขึ้น

ประเทศไทยกำลังก้าวสู่ Data Centre Hub แห่งใหม่ของเอเชียแปซิฟิก

ด้วยความต้องการ Digital Infrastructure ที่เพิ่มขึ้น ช่องว่างของ Capacity ในตลาด การเติบโตของ Pre-Leasing รวมถึงโอกาสด้านผลตอบแทนและการลงทุน ประเทศไทยกำลังได้รับความสนใจในฐานะ Next-Generation Data Centre Market ของเอเชียแปซิฟิก

การเติบโตของ AI และ Cloud Computing จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันความต้องการ Data Centre ในระยะต่อไป ขณะที่ความสามารถในการจัดหาพลังงาน ที่ดิน Connectivity และโครงสร้างพื้นฐานที่เหมาะสมจะมีบทบาทสำคัญต่อการแข่งขันของประเทศไทยในการดึงดูดผู้ให้บริการ Hyperscale และนักลงทุนระดับโลก หากประเทศไทยสามารถขยายโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานและ Digital Infrastructure ได้อย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการสนับสนุนการลงทุนและการพัฒนาระบบนิเวศดิจิทัล ประเทศไทยมีศักยภาพที่จะก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในศูนย์กลาง Data Centre ที่สำคัญของภูมิภาคในระยะยาว