การเข้ามาของธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะพื้นที่นอกนิคมอุตสาหกรรมที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคามากกว่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เผยข้อมูลการติดตามราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมพื้นที่ชลบุรี-ระยองอย่างใกล้ชิด พบว่าปัจจุบันหลายแห่งเริ่มกำหนดราคาแยกตามโซนการใช้งานชัดเจน ระหว่างโซนอุตสาหกรรมทั่วไปกับโซนดาต้าเซ็นเตอร์ อย่างไรก็ตาม ส่วนต่างราคาระหว่างสองโซนนี้ยังถือว่าไม่ได้แตกต่างกันมากนัก
สำหรับความแตกต่างของราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแต่ละแห่งระหว่างโซนอุตสาหกรรมทั่วไปและโซนดาต้าเซ็นเตอร์ พบข้อมูลดังนี้
- นิคมฯ อมตะซิตี้ ชลบุรี โซนอุตสาหกรรมทั่วไปอยู่ที่ 11.5–12.5 ล้านบาท/ไร่ ส่วนโซนดาต้าเซ็นเตอร์อยู่ที่ 13.5–14.5 ล้านบาท/ไร่
- นิคมฯ TFD โซนอุตสาหกรรมทั่วไปอยู่ที่ 13 ล้านบาท/ไร่ ส่วนโซนดาต้าเซ็นเตอร์อยู่ที่ 15 ล้านบาท/ไร่ (ต่างกันประมาณ 1.5–2 ล้านบาท/ไร่ หรือคิดเป็น 13–17%)
- นิคมฯ เอเชีย โซนอุตสาหกรรมทั่วไปอยู่ที่ 12 ล้านบาท/ไร่ ขณะที่โซนดาต้าเซ็นเตอร์มีราคาสูงถึง 16–18 ล้านบาท/ไร่
การปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดินโซนอุตสาหกรรมทั่วไปในพื้นที่ชลบุรีและระยองในช่วงที่ผ่านมา เป็นผลมาจากหลายปัจจัยร่วมกัน ทั้งซัพพลายที่ดินในทำเลศักยภาพที่เริ่มจำกัด ต้นทุนการพัฒนาโครงการและระบบสาธารณูปโภคที่พุ่งสูงขึ้น ตลอดจนอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นจากกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) อิเล็กทรอนิกส์ และซัพพลายเชนที่เกี่ยวข้อง ซึ่งนับเป็นเครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนตลาด มากกว่าแรงหนุนจากการลงทุนด้านดาต้าเซ็นเตอร์เพียงอย่างเดียว
สาเหตุที่โซนดาต้าเซ็นเตอร์มีราคาสูงกว่าโซนทั่วไปว่า มาจาก ต้นทุนการเตรียมความพร้อมด้านสาธารณูปโภคขั้นสูง ที่ผู้พัฒนานิคมฯ ต้องลงทุนเพิ่ม เพื่อให้ได้มาตรฐานเฉพาะของดาต้าเซ็นเตอร์ ได้แก่
- ระบบไฟฟ้า กำลังไฟฟ้าหลักและระบบไฟฟ้าสำรองที่มีเสถียรภาพสูง ตลอด 24 ชั่วโมง
- ระบบน้ำ แหล่งน้ำที่มั่นคงเพียงพอสำหรับระบบระบายความร้อน (Cooling System)
- พลังงานฉุกเฉิน การเตรียมเชื้อเพลิงสำรองสำหรับเครื่องกำเนิดไฟฟ้า
ต้นทุนสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นเหล่านี้จึงเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น มากกว่าจะเป็นผลจากการเก็งกำไรในตลาด ส่งผลให้นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ต้องแยกโซนดาต้าเซ็นเตอร์ไว้อย่างชัดเจน
สำหรับข้อกังวลเรื่องการกักเก็บน้ำมันปริมาณมากของดาต้าเซ็นเตอร์ในพื้นที่กรุงเทพฯ พงษ์พันธ์ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า เร็วๆ นี้มีประเด็นสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ในไทย คือ กรณีที่กรมธุรกิจพลังงานดำเนินคดีกับดาต้าเซ็นเตอร์ย่านพระราม 9 ฐานจัดเก็บน้ำมันสำรองสำหรับเครื่องปั่นไฟสูงถึง 200,000 ลิตรภายในอาคาร โดยไม่มีใบอนุญาตตาม พ.ร.บ. ควบคุมน้ำมันเชื้อเพลิง หลังได้รับร้องเรียนจากประชาชนเรื่องกลิ่นน้ำมันและความปลอดภัย เหตุการณ์ดังกล่าวส่งผลให้กระทรวงพลังงานสั่งปูพรมตรวจสอบดาต้าเซ็นเตอร์ทั่วกรุงเทพฯ ซึ่งผู้ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกสูงสุดถึง 2 ปี ขณะเดียวกัน วุฒิสภาได้เรียกร้องให้ยกระดับกฎหมายควบคุมการเก็บเชื้อเพลิงให้เข้มงวดเทียบเท่าสถานีบริการน้ำมัน ด้านผู้ว่าฯ กทม. เสนอให้จัดทำรายงาน EIA สำหรับดาต้าเซ็นเตอร์ เนื่องจากปัจจุบันยังไม่มีข้อบังคับโดยตรง สะท้อนชัดเจนว่ากฎหมายที่มีอยู่ยังตามไม่ทันการเติบโตของอุตสาหกรรมนี้ในเขตเมือง
ปัญหาทั้งหมดที่เป็นประเด็นในขณะนี้ล้วนเกิดขึ้นในพื้นที่ใจกลางเมืองอย่างย่านพระราม 9 และรามคำแหง ซึ่งไม่มีการวางผังเมืองรองรับอุตสาหกรรมที่มีความเสี่ยงด้านเชื้อเพลิง ต่างจากที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้การกำกับดูแลของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ที่มีการจัดทำผังเมืองภายใน กำหนดระยะห่างจากชุมชน และมีมาตรฐานควบคุมพื้นที่เก็บวัตถุอันตรายอย่างชัดเจนมาตั้งแต่ต้น ซึ่งถือเป็นข้อได้เปรียบสำคัญและส่งผลดีต่อพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมโดยตรง
พงษ์พันธ์ ให้มุมมองในประเด็นนี้ว่า ผู้ประกอบการดาต้าเซ็นเตอร์ที่วางแผนระยะยาวควรนำเรื่องนี้มาเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกทำเล โดยไม่มองแค่ราคาที่ดินหรือความใกล้ตัวเมืองเพียงอย่างเดียว เพราะหลังจากนี้การลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยต้องพิจารณาอย่างครอบคลุม ทั้งความพร้อมของระบบไฟฟ้า น้ำ และมาตรฐานความปลอดภัยด้านการสำรองเชื้อเพลิงที่กำลังถูกจับตาอย่างเข้มงวด ดังนั้น ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC ที่มีระบบผังเมืองและมาตรฐาน กนอ. รองรับ จึงได้เปรียบสูงในแง่ความชัดเจนทางกฎหมาย ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากการถูกตรวจสอบย้อนหลัง ถือเป็นปัจจัยหลักที่นักลงทุนควรนำมาชั่งน้ำหนักควบคู่กับเรื่องราคาและความพร้อมด้านสาธารณูปโภค
ประเทศไทยยังมีศักยภาพสูงในการรองรับดาต้าเซ็นเตอร์และอุตสาหกรรมแห่งอนาคต เพียงแต่ภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องปรับปรุงกฎระเบียบให้ทันสมัย เพื่อรองรับอุตสาหกรรมใหม่ๆ ได้อย่างครอบคลุมปัจจุบันตลาดดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยกำลังขยายตัวอย่างรวดเร็ว เนื่องจากหลายประเทศเริ่มประสบปัญหาความยืดหยุ่นในการรองรับ ขณะที่ต้นทุนการพัฒนาในไทยยังอยู่ในระดับแข่งขันได้เมื่อเทียบกับภูมิภาค ประกอบกับ Cloud และ AI ได้กลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของโลก ส่งผลให้ไทยได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุน
อย่างไรก็ตาม การเตรียมพื้นที่สำหรับอุตสาหกรรมเหล่านี้จำเป็นต้องมองมากกว่าแค่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทั่วไป โดยภาครัฐและหน่วยงานท้องถิ่นต้องยกระดับความเข้มงวดในการตรวจสอบและกำกับดูแล ตั้งแต่ขั้นตอนการขออนุญาต ไปจนถึงการเปิดดำเนินกิจการจริง
