แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทยจะยังไม่ฟื้นตัวแต่เริ่มมีสัญญาณบวกมากขึ้นในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาทั้งจากการส่งออกที่เพิ่มขึ้น นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาประเทศไทยมากขึ้นทำให้รายได้จากการท่องเที่ยวมากขึ้นไปด้วย แต่ภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมยังไม่ดีขึ้น คนไทยยังไม่รู้สึกว่าเศรษฐกิจดีขึ้นแบบที่รัฐบาลบอกทำให้ในหลายภาคธุรกิจยังประสบกับปัญหาพอสมควรที่เห็นชัด คือ ภาคธุรกิจค้าปลีกที่ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มประสบกับปัญหาจากผู้เช่าที่รายได้ลดลง หรือการชะลอการขยายโครงการใหม่ออกไปรวมไปถึงการปรับตัวมาสู่รูปแบบโครงการขนาดเล็กมากขึ้นเพื่อเพิ่มช่องทางสร้างรายได้โดยตรง ร้านค้ารายย่อยก็ประสบปัญหาเรื่องของรายได้ที่ลดลงเพราะคนไทยลดการใช้เงินลงไประดับหนึ่ง
คาด1-3ปีค่าเช่าเฉลี่ยอาคารสำนักงานลดลง
นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า จากการที่ภาคธุรกิจค้าปลีกเริ่มประสบปัญหา ในส่วนของภาคตลาดอสังหาริมทรัพย์เองก็ชะลอตัวเช่นกัน ด้านตลาดอาคารสำนักงาน อาจจะไม่เห็นกำลังซื้อที่ชัดเจน เพราะเป็นตลาดที่มีการทำสัญญาเช่าระยะยาวและเป็นตลาดที่มีการจับจองพื้นที่ล่วงหน้าหลายเดือนหรือเป็นปี ทำให้ไม่เห็นความเปลี่ยนแปลงเท่าใดนัก แต่ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงมีอยู่แต่อาจจะไม่มากเท่าก่อนหน้านี้ อีกทั้งอาคารสำนักงานใหม่ๆ มีแผนสร้างเสร็จในช่วง 1 – 3 ปีข้างหน้าอีกไม่น้อยกว่า 500,000 ตารางเมตร ซึ่งอาจทำให้อัตราเช่าเฉลี่ยในอนาคตลดลง ส่วนพื้นที่ค้าปลีกในอนาคตที่มีกำหนดสร้างเสร็จในช่วง 1 – 3 ปีข้างหน้าอยู่ที่ประมาณ 601,940 ตารางเมตร
สำหรับคอนโดมิเนียมเป็นตลาดที่เห็นการเปลี่ยนแปลงและเป็นตลาดที่มีความเคลื่อนไหวมากที่สุดในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมา เพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 18,806 ยูนิต มากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา โดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯยังคงเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดต่อเนื่อง เพราะว่าประมาณ 73% ของคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 เป็นของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ อีกทั้งโครงการที่เปิดขาย ก็ได้รับการตอบรับที่ค่อนข้างดีในหลายโครงการหลายทำเล บางโครงการปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายมากกว่า 80% ในวันที่เปิดขายแบบเป็นทางการวันแรก แต่ก็มีหลายโครงการที่อาจจะไม่ได้รับความสนใจเช่นกัน แม้ว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 หลายโครงการ ที่มีอัตราการขายสูงหรือปิดการขาย แต่อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ประมาณ 60% ซึ่งถือว่าสูงกว่าไตรมาสอื่นๆ ที่ผ่านมา ระดับราคาที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากที่สุดคือคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 60,000 – 120,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะมีสัดส่วนถึง 64% เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นเปิดขายโครงการในพื้นที่ที่ราคาที่ดินไม่สูงเกินไป เช่น พื้นที่ที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายต่างๆ กำลังก่อสร้าง เช่น สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน และสายสีส้ม เป็นต้น
เมื่อพูดถึงตลาดคอนโดมิเนียมสิ่งที่หลายฝ่ายกังวลคือ เรื่องของกำลังซื้อหรืออุปสงค์ว่าสอดคล้องกับอุปทานที่เปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้ถ้าพิจารณาจากคอนโดมิเนียมที่โอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปีจะพบว่าในช่วงตั้งแต่ปี2553 เป็นต้นมา ในกรุงเทพมหานครมีคอนโดมิเนียมโอนกรรมสิทธิ์กันปีละประมาณ 53,100 ยูนิต ซึ่งมากกว่าจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อปี แต่คอนโดมิเนียมที่โอนกรรมสิทธิ์ส่วนหนึ่งเป็นการซื้อจากผู้ซื้อทั่วไป ไม่ใช่จากผู้ประกอบการโดยตรง ทำให้ในปัจจุบันยังคงมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกประมาณ 36,950 ยูนิต ซึ่งเป็นภาระที่ผู้ประกอบการต้องหาทางระบายออก
ผู้ประกอบการปรับแผนระบายสินค้าดันยอดตามเป้า
ในขณะเดียวกันก็ต้องเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องเพื่อรักษาการขยายตัวของบริษัทให้เป็นไปแบบต่อเนื่อง ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายจึงมีการออกแบบโครงการหรือว่าพัฒนาโครงการที่เปิดขายใหม่ให้มีความน่าสนใจ แปลกตา และโดดเด่นกว่าโครงการอื่นๆ ในตลาดเพื่อกระตุ้นความน่าสนใจ อีกทั้งผู้ประกอบการมีการเลือกเปิดขายโครงการในทำเลที่มีแนวโน้มการขยายตัวในอนาคต เพื่อที่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนจะได้สามารถคาดหวังผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคต กรณีที่ขายออกไปเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการในอนาคตทำให้หลายโครงการเป็นที่สนใจของผู้ซื้อกลุ่มนี้ จนสามารถปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายที่สูง แต่สิ่งที่น่ากังวลคือการโอนกรรมสิทธิ์เพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนหนึ่งต้องการขายออกก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์แต่อาจจะขายไม่ได้และมีผลทำให้พวกเขาอาจจะจำเป็นต้องทิ้งเงินจองหรือทำเรื่องยกเลิกสัญญาและห้องเหล่านี้จะกลับมาเป็นปัญหาของผู้ประกอบการในอนาคต อีกเรื่องที่ควรจับตามองคือกำลังซื้อต่างชาติที่เข้ามาในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเพราะพวกเขาส่วนใหญ่ซื้อเพื่อการลงทุนเกือบทั้งหมด ดังนั้น เรื่องที่พวกเขาให้ความสำคัญเป็นลำดับต้นๆ คือ ผลตอบแทนที่ได้รับ ซึ่งถ้าผลตอบแทนต่ำกว่าที่พวกเขาคาดหวังก็อาจจะมีปัญหาเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์เช่นกัน รวมไปถึงการโอนเงินระหว่างประเทศที่มีข้อจำกัดมากขึ้น
“ขณะเดียวกันผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 4 แต่ก็มีบางรายที่เริ่มประชาสัมพันธ์ถึงโครงการใหม่ที่จะเปิดขายในไตรมาสที่ 4 แล้วในช่วงปลายไตรมาสที่ 3 เพื่อจะได้ให้ประชาชนรับรู้ก่อนจะหยุดกิจกรรมทางการตลาดในเดือนตุลาคม ในช่วงไตรมาสที่ 4 ผู้ประกอบการหลายรายมุ่งเน้นไปที่การระบายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จเพื่อจะได้เพิ่มรายได้ของตนเองให้เป็นไปตามเป้าหรือต่ำกว่าเป้าไม่มากเกินไป โดยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี2560 มีมากกว่า 50,000 ยูนิตแน่นอนและมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ช่วงกลางปี แต่ก็ต้องอยู่ที่ผู้ประกอบการว่าจะเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องหรือไม่ในไตรมาสที่ 4” นายสุรเชษฐ กล่าวในที่สุด
