ราคาที่ดิน ในไทยที่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นจากการขยายตัวของ โครงข่ายรถไฟฟ้า และการเกิดขึ้นของ โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น วัน แบงค็อก และดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ซึ่งผลักดันให้ที่ดินย่านชิดลมและสารสินพุ่งสูงเป็นสถิติใหม่
ธนากร ธนูถนัด ผู้จัดการฝ่ายประเมินมูลค่าทรัพยืสิน บริษัทคอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า การขยายตัวของเมืองในช่วงกว่า 20 ปีที่ผ่านมา หลังจากมีรถไฟฟ้า BTS ลายแรกเกิดขึ้น ได้ส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นอย่างมาก โดยก่อให้เกิด Transaction การซื้อขายที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ซึ่งปัจจุบันมี 10 เส้นทางที่ Operate แล้ว และมี 3 เส้นทางที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้แก่ สายสีส้ม ที่ใกล้จะเสร็จและเตรียมเปิดให้บริการ,สายสีม่วงใต้ และสายสีแดงทั้งฝั่งซ้าย-ฝั่งขวา ส่งผลให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯปรับตัวสูงขึ้นมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในเขต CBD พบว่าปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 7% ต่อปี และมีบางโลเกชันที่ราคาที่ดินไม่เคยหยุดนิ่ง แต่ Transaction ยังไม่เกิด New High ขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยมีแค่แปลงที่ดินของสถานทูตออสเตรเลียเดิมที่เคยทำ New High ไว้
อย่างไรก็ตามจากภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทำให้มีการนำที่ดินออกมาขายสู่ตลาดค่อนข้างมาก แต่ Transaction จริงยังไม่เกิดในหลายๆ แปลง เนื่องจากราคา Asking ค่อนข้างสูง โยเฉพาะกลุ่มชนชั้นบนหรือกลุ่มที่ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินค่อนข้างมากเริ่มนำที่ดินที่ไม่ได้พัฒนาออกมาขาย/พัฒนา ในอนาคตเราอาจเห็นที่ดินใน Location อื่นๆ เช่น เยาวราช จะถูกนำมาพัฒนามากขึ้น ซึ่งขณะที่ที่ดินย่านเยาวราชปัจจุบันราคาตลาดหา Transaction ยากมาก แต่ราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาทต้องมีแน่นอน จากเดิมที่เคยมีซื้อขายกันที่ราคาตารางวาละ 1.1 – 1.2 ล้านบาท
สำหรับแนวโน้มราคาประเมินที่ดินสูงสุดในพื้นที่ CBD และแนวรถไฟฟ้าสายหลัก มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 8.93% ขณะที่ทำเลเด่น ในย่าน Prime Locations ราคาใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนในพื้นที่ CBD และบริเวณใกล้เคียงสายรถไฟฟ้าหลัก ราคากลางที่ดินสูงสุด โดยกรมที่ดินได้ปรับปรุงราคาประเมินที่ดินสำหรับปี 2566-2569 ส่งผลให้อัตราเฉลี่ยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 8.93% เมื่อเทียบกับรอบประเมินก่อนหน้าปี 2559-2562 โดยพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ราคาประเมินที่ดินในทำเลเด่นอยู่ที่ประมาณ 175,000 บาทต่อตารางวาในพื้นที่ย่านเมืองเก่า ซึ่งได้รับแรงขับเคลื่อนจากความคึกคักทางเศรษฐกิจและการเชื่อมต่อของระบบขนส่งมวลชน
ขณะที่ราคาที่ดินย่าน CBD เฉลี่ยอยู่ที่ตารางวาละ 400,000 – 1,000,000 บาท ย่านสุขุมวิทราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 210,000 – 750,000 บาท,ย่านรัชดาฯ-ห้วยขวาง 200,000 – 500,000 บาท,สุขุมวิทตอนแปลาย-บางนา ตราด ราคา 140,000 – 230,000 บาท ด้านพื้นที่ต่างจังหวัด ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน โดยมีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.8% จากรอบประเมินก่อนหน้าปี 2566-2569
Top 3 Location ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด
ทั้งนี้การกำหนดมาตรฐานใหม่จากการพัฒนาเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ได้ทำลายเพดานราคาที่ดินในอดีต และเปลี่ยนย่านศูนย์กลางธุรกิจ ระดับไพรม์ให้กลายเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเติบโตอย่างไร้ขีดจำกัด โดยมี 3 ทำเลทองที่ราคาซื้อขายที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ คือ
- เพลินจิต, ชิดลม และถนนวิทยุ ราคาซื้อขายที่ดินอย่ในช่วงราคา 3,000,000 – 3,850,000 บาทต่อตารางวา โดย ธุรกรรมซื้อขายล่าสุดในปี 2567 กลุ่มแสนสิริได้ซื้อที่ดินได้ซื้อที่ดินบนเส้นชิดลมไปในราคาประมาณ 3 ล้านบาทต่อตารางวาเมื่อปี 2567 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างมากเมื่อเทียบกับปี 2559 ในทำเลเดียวกันที่เคยปิดดีลไปที่ 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา คิดเป็นการเพิ่มขึ้นถึง 58% หรือมีการเติบโตเฉลี่ยประมาณ 6% ต่อปี
อย่างไรก็ตาม การซื้อขายที่ดินสำหรับแปลงที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS นั้นเริ่มหาได้ยากมาก โดยมีอุปทานที่ดินใหม่ถูกนำเข้าสู่ตลาดเมื่อช่วงต้นปีที่ผ่านมา ผ่านการขายที่ดินของสถานทูตเนเธอร์แลนด์ บนถนนวิทยุ ซึ่งเป็นทำเลที่มีซัพพลายจำกัดมาก โดยที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินแบบ Freehold ที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย คาดการณ์ว่าราคาจะอยู่ในช่วง 3 ล้านบาทถึง 3.2 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งมีกระแสข่าวว่ามีกลุ่มทุนไทยรายหนึ่งให้ความสนใจอย่างมากและอยู่ระหว่างการพูเจรจาซื้อขาย คาดว่าราคาที่ดินน่าจะเกิน 30,000 ล้านบาท และหากนำมาพัฒนาเป็นโครงการ Project Value ต้องเกิน 100,000 ล้านบาทแน่นอน ขณะที่ในบางพื้นที่ของถนนวิทยุยังมีราคาเสนอขาย (Asking price) พุ่งสูงถึง 3.8 ล้านบาทต่อตารางวา
- สุขุมวิทตอนต้น ราคาที่ดินอยู่ในช่วงราคา: 2,500,000 – 2,800,000 บาท ต่อตารางวา โดยที่ดินหลายแปลงในย่านนี้มีการซื้อขายกันในราคา 2.5 – 2.6 ล้านบาทต่อตารางวามาตั้งแต่ปี 2563 ในขณะที่ราคาเสนอขาย (Asking prices) ตามแนวถนนอโศก-มนตรี ในปัจจุบันนั้นสูงกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว
- สีลม-สาทร แม้ราคาโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 5 – 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา แต่มีที่ดินบางแปลงที่สวยและติดถนนใหญ่สามารถปิดดีลไปได้สูงถึง 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้ราคาที่ดินในย่านนี้ปัจจุบันจะขยับขึ้นไปอยู่ที่ 2,000,000 – 2,700,000 บาทต่อตารางวา โดยพื้นที่ย่านนี้เคยทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์จากการทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินอาคารศรีเฟื่องฟุ้งในปี 2568 ซึ่งบันทึกราคาไว้สูงถึง 3.5 ล้านบาท ต่อตารางวา
ขณะที่ราคาที่ดินบนถนนสารสิน เป็นอีกหนึ่งทำเลที่สร้างสถิติใหม่ โดยในปี 2567 กลุ่มเอสซี แอสเสทฯได้ซื้อที่ดินไปในราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวา เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการระดับ Ultra Luxury ที่สามารถเห็นวิวสวนลุมพินีได้เต็มตา ทั้งนี้ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินย่านถนนสารสินมีราคาสูง คือ เป็นทำเลที่สามารถเห็นวิวสวนลุมพินีได้อย่างชัดเจนและเต็มที่ (Full view) โดยเฉพาะหากพัฒนาเป็นอาคารสูง,ทำเลที่ดินหายากและมีวิวระดับพรีเมียม ทำให้เหมาะสำหรับพัฒนาโครงการที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury ซึ่งมักจะเน้นความเป็นส่วนตัวสูง มีจำนวนยูนิตน้อย และเน้นห้องขนาดใหญ่ประเภท Duplex หรือ Penthouse 2 ชั้นและการเติบโตของราคาอย่างก้าวกระโดด โดยราคาที่ดินในทำเลนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเทียบกับช่วงปี 2560–2561 ที่ราคาเคยอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต้น ๆ ต่อตารางวาเท่านั้น
นอกจากนี้ทำเลในละแวกใกล้เคียงอย่างหลังสวนและราชดำริ ยังได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่และโครงการที่พักอาศัยระดับ Branded Residence ซึ่งช่วยส่งเสริมให้ภาพรวมของที่ดินใจกลางเมืองในโซนนี้มีมูลค่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยรวมแล้ว ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยประมาณ 6-7% ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง (CBD) ที่ที่ดินเริ่มขาดแคลนและหายากมากขึ้นเรื่อยๆ
โครงการ Mixed-use ทำเลพระราม 4-สวนลุมพินีดันราคาที่ดินพุ่ง
ทั้งนี้ในทำเลพระราม 4 และรอบสวนลุมพินี มีโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ที่เป็นโครงการระดับแม่เหล็ก ซึ่งมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนราคาที่ดินและยกระดับศักยภาพของพื้นที่ อาทิ โครงการวัน แบงค็อก (One Bangkok) เป็นเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่บนถนนพระราม 4 ที่เป็นปัจจัยสำคัญในการหนุนราคาที่ดินในย่านนี้ให้ขยับตัวสูงขึ้น โดยโครงการนี้ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน พื้นที่รีเทล และส่วนที่พักอาศัย โดยเฉพาะอาคารสำนักงานในโครงการมีการตั้งราคาเสนอเช่า (Asking Price) ที่สูง และเป็นจุดหมายของการย้ายสำนักงานของบริษัทขนาดใหญ่ และโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (Dusit Central Park) ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาร่วมกันระหว่างกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัล พัฒนา ประกอบด้วยส่วนของ Central ParK ที่เป็นทั้งห้างสรรพสินค้าและสำนักงาน และการปรับโฉมใหม่ของโรงแรมดุสิตธานี ส่งผลให้โครงการนี้ได้รับผลตอบรับที่ดีมาก โดยเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมที่สามารถปิดการขายได้ในราคาสูงกว่า 550,000 บาทต่อตารางเมตร และในส่วนของห้อง Penthouse ที่มีราคาต่อยูนิตสูงกว่า 100 ล้านบาท
การมาของ One Bangkok และ Dusit Central Park ส่งผลให้ราคาที่ดินบริเวณเส้นพระราม 4 และรอบสวนลุมพินีพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเป็นการสร้างศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (New CBD) โครงการเหล่านี้ช่วยเสริมให้ย่านสีลม-สาทร และพระราม 4 มีความคึกคักมากขึ้นและมีความเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับ Ultra Luxury มากขึ้น เนื่องจากอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่สีเขียวอย่างสวนลุมพินี โดยโครงการตึกสูงทั้งอาคารสำนักงานและอาคารชุดในย่านนี้มักชูจุดเด่นเรื่องการมองเห็นวิวสวนลุมพินีได้แบบเต็มตา (Full View) ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้โครงการระดับบนในทำเลนี้ได้รับความสนใจสูง
จับตาที่ดิน”ย่านเยาวราช” ทำเลศักยภาพรองรับการพัฒนาในอนาคต
ปัจจจุบันในที่พื้นที่ย่านเยาวราชมีการนำที่ดินออกมาพัฒนาโดยกลุ่มแลนด์ลอร์ดเดิมมากขึ้น ทำให้ในอนาคตคาดว่าจะเห็นการนำที่ดินในทำเล Prime Location อย่างเยาวราช ซึ่งส่วนใหญ่ถือครองโดยกลุ่มตระกูลเก่าแก่หรือชนชั้นบน ออกมาพัฒนามากขึ้น โดยมูลค่าที่ดินที่พุ่งสูงทำสถิติใหม่แม้ว่าการธุรกรรมการซื้อขายจริงในย่านเยาวราชจะหาได้ยาก แต่มีการประเมินว่าราคาตลาดอาจพุ่งสูงไปถึง 15 ล้านบาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินแปลงที่สวยและเป็นกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ซึ่งในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน เจ้าของที่ดินหลายรายต้องการนำทรัพย์สินที่ถือครองอยู่มาสร้างรายได้ ล่าสุดมีที่ดิน Freehold ขนาดใหญ่ประมาณ 5 ไร่บนถนนเยาวราช ซึ่งถือเป็นซัพพลายที่หาได้ยากมากในย่านเมืองเก่ากำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาโอกาสในการทำ Joint Venture โดยคาดการณ์ว่าราคาที่ดินแปลงนี้อาจสูงเกินกว่า 30,000 ล้านบาท และเมื่อพัฒนาเป็นโครงการแล้วจะมีมูลค่าโครงการสูงกว่า 100,000 ล้านบาทแน่นอน
ขณะที่โครงการเมกะโปรเจกต์ในพื้นที่ที่มีโครงการขนาดใหญ่และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง คือ โครงการ เวิ้งนาครเขษม ซึ่งเป็นเมกะโปรเจกต์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและจะเป็นปัจจัยสำคัญในการยกระดับศักยภาพของพื้นที่โดยรอบ ส่งผลให้ศักยภาพของเยาวราชในอนาคตจะมีเปลี่ยนจากที่ดินที่ถูกถือครองไว้เฉยๆ มาเป็นการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์หรือที่พักอาศัยระดับพรีเมียมโดยกลุ่มทุนใหญ่ ผ่านรูปแบบการร่วมทุนกับเจ้าของที่ดินเดิม
