ซาวิลส์ (ประเทศไทย)เผยภาพรวมตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อยู่ในช่วงการปรับฐาน ผู้พัฒนาโครงการระมัดระวังในการลงทุน ส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่อยู่ในวงจำกัดและกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ ขณะที่ผู้พัฒนารายกลางและรายเล็กเน้นบริหารสภาพคล่องและการระบายสต็อกสินค้าคงเหลือมากกว่าการเปิดตัวโครงการใหม่
ประภาพร บุญขจรกุล รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทซาวิลส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯยังคงมีความแตกต่างระหว่างแต่ละเซกเมนต์อย่างชัดเจน โดยคอนโดฯระดับลักชัวรีในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจยังคงมีการดูดซับของตลาดในระดับที่น่าพอใจ สะท้อนความต้องการซื้อในกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูงยังคงมีเสถียรภาพ ขณะที่ตลาดระดับกลางถึงระดับล่างยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างจำกัดและความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงใช้กลยุทธ์การแข่งขันด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย
โดยคาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 การฟื้นตัวของตลาดยังคงเป็นไปแบบค่อยเป็นค่อยไป การเติบโตจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่มีศักยภาพด้านทำเล ความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ และการกำหนดราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสำเร็จของผู้พัฒนาภายใต้สภาวะตลาดที่ยังมีความท้าทาย
ด้านอุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่รายไตรมาส พบว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2569 ยังคงอยู่ในภาวะที่ผู้พัฒนาใช้ความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางปัจจัยกดดันจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ การเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่จำนวน 5 โครงการเท่านั้น จำนวนทั้งหมด 2,260 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 15,600 ล้านบาท โดยโครงการทั้งหมดเป็นการลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริฯรายใหญ่เพียง 2 ราย คือ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัทเอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาฯขนาดเล็กยังคงชะลอการลงทุนและให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและการระบายสต็อกสินค้าคงเหลือมากกว่าการเปิดขายโครงการใหม่
ขณะที่ภาพรวมตลาดคอนโดฯในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 พบว่ามีโครงการเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 15 โครงการ จำนวน 12,248 ยูนิต เพิ่มขึ้น 72.52% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่การเพิ่มขึ้นดังกล่าวเกิดจากการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่เพียงบางโครงการ และยังไม่สะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดโดยรวม เนื่องจากจำนวนผู้ประกอบการที่เข้าสู่ตลาดใหม่ยังอยู่ในระดับจำกัด อีกทั้งอุปทานใหม่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและสามารถบริหารความเสี่ยงด้านต้นทุนและสภาพคล่องได้ดีกว่าผู้ประกอบการรายอื่น
สำหรับอุปสงค์ของตลาดคอนโดฯระดับ Luxury และ Super Luxury ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีความแข็งแกร่งมากที่สุด ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา โดยเฉพาะห้องชุดแบบ Penthouse และห้องชุดขนาดใหญ่ในโครงการระดับพรีเมียม ยังได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้มีฐานะทางการเงินสูง ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง กลุ่มนักลงทุนระยะยาว และผู้ซื้อชาวต่างชาติบางส่วน สะท้อนว่ากลุ่มลูกค้าระดับบนยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างจำกัด และให้ความสำคัญกับคุณภาพโครงการ ความเป็นส่วนตัว การออกแบบ และทำเลมากกว่าปัจจัยด้านราคา
ด้านทำเลที่ยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ย่านสุขุมวิทตอนกลาง ทองหล่อ และเอกมัย ซึ่งยังคงเป็นศูนย์กลางของที่อยู่อาศัยระดับบน เนื่องจากมีความพร้อมของสิ่งอำนวยความสะดวก การเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน แหล่งไลฟ์สไตล์ และสถานศึกษานานาชาติ อีกทั้งยังเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานที่ดินใหม่ค่อนข้างจำกัด ส่งผลให้โครงการที่เปิดขายในทำเลดังกล่าวยังสามารถรักษาระดับราคาและสร้างยอดขายได้ดีกว่าตลาดโดยรวม
ในทางกลับกันตลาดคอนโดฯระดับกลางถึงระดับล่างยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนตัว อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) ที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับการเร่งระบายสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ยังมียูนิตเหลือขายผ่านการจัดแคมเปญส่งเสริมการขาย การปรับลดราคา และการนำเสนอสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคและเร่งการรับรู้รายได้
ส่วนภาพรวมตลาดคอนโดฯตลอดปี 2569 จะมีอุปทานคอนโดมิฯเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯประมาณ 16,000 ยูนิต ลดลงประมาณ 6%จากปี 2568 ซึ่งถือเป็นระดับการเปิดตัวโครงการที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาฯส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ลงทุนอย่างระมัดระวัง และเลือกเปิดตัวเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพในการสร้างยอดขายสูง นอกจากนี้ยังพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายเริ่มปรับสัดส่วนการลงทุนออกจากกรุงเทพฯไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญมากขึ้น เช่น ภูเก็ต และพัทยา ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวต่างชาติ รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและการพักผ่อน ส่งผลให้จังหวัดดังกล่าวมีศักยภาพในการเติบโตสูงกว่าตลาดกรุงเทพฯในระยะสั้นถึงระยะกลาง
ภาพรวมตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯในช่วงที่เหลือของปี 2569 ยังคงเป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) โดยการแข่งขันจะเน้นไปที่การระบายสต็อกมากกว่าการเพิ่มอุปทานใหม่ ผู้พัฒนายังคงให้ความสำคัญกับการบริหารกระแสเงินสด การเลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีความเสี่ยงต่ำ และการพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่มีอุปสงค์รองรับอย่างชัดเจน
ทั้งนี้ ผู้พัฒนาหลายรายยังมีความเห็นสอดคล้องกันว่า ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของธุรกิจในรอบหลายทศวรรษ ทั้งจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนา และสภาพการแข่งขันที่รุนแรง ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดโดยรวมมีแนวโน้มเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมีความแตกต่างอย่างชัดเจนในแต่ละระดับราคาและแต่ละทำเล
ด้านอุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ทั้งหมด 5 โครงการ รวม 2,260 ยูนิตในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2569 ในจำนวนนี้มีเพียง 2 โครงการ จำนวน 102 ยูนิต หรือคิดเป็น 4.51% ของอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมดตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District) โดยมีราคาเสนอขายเฉลี่ยประมาณ 237,080 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่อุปทานส่วนใหญ่ 87.92% ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศตะวันออก ซึ่งมีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 134,086 บาทต่อตารางเมตร และอีก 7.57% ตั้งอยู่ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ โดยมีราคาเสนอขายเฉลี่ย 86,500 บาทต่อตารางเมตร
การกระจายตัวของอุปทานดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาในพื้นที่รอบเมืองมากกว่าพื้นที่ใจกลางเมือง เนื่องจากข้อจำกัดด้านต้นทุนที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในเขต CBD รวมถึงความจำเป็นในการพัฒนาโครงการให้มีระดับราคาที่สามารถตอบสนองกำลังซื้อของตลาดได้
อย่างไรก็ตาม แม้อุปทานใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจจะมีสัดส่วนค่อนข้างต่ำ แต่ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อในระดับสูง โดยเฉพาะโครงการที่มีความโดดเด่นด้านทำเล แนวคิดการพัฒนา คุณภาพของผลิตภัณฑ์ และจำนวนยูนิตที่จำกัด
สำหรับตลาดคอนโดฯมริมแม่น้ำเจ้าพระยา และโครงการประเภท Campus Condominium ซึ่งตั้งอยู่ใกล้มหาวิทยาลัยชั้นนำและศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีฐานอุปสงค์ที่ชัดเจน ทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน และผู้ปกครองที่ต้องการซื้อที่พักอาศัยให้บุตรหลาน ส่งผลให้ตลาดทั้งสองกลุ่มยังมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ในระยะต่อไป แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานครจะยังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปก็ตาม
