จากยุคที่เคยซอยพื้นที่ในรั้วเดียวกันออกเป็นโซนๆ วันนี้วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ก้าวสู่อีกขั้นด้วยโมเดลการพัฒนาที่เรียกว่า “คอมมูนิตี้” ชูจุดขายด้วยการนำที่ดินผืนใหญ่มาเนรมิตเป็นสังคมที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ แต่ละโครงการภายในคอมมูนิตี้จะถูกแยกออกจากกันอย่างชัดเจน มีรั้วกั้นเป็นเอกเทศ มีซุ้มทางเข้า พื้นที่ส่วนกลาง คลับเฮาส์ และนิติบุคคลเป็นของตัวเองโดยไม่ปะปนกัน โดยมีจุดเชื่อมโยงกันเพียงอย่างเดียว คือ การใช้ถนนทางเข้าหลักร่วมกันเพื่อออกสู่ถนนสายหลัก ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่เป็นภาพจำและโดดเด่นที่สุดในโมเดลนี้ คือ แสนสิริ

แสนสิริ ถือเป็นผู้นำในการสร้าง “คอมมูนิตี้” ที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงในหลากหลายทำเล โดยเฉพาะทำเลไฮไลต์ที่เห็นภาพความสำเร็จได้อย่างชัดเจน เช่น

• “อ่อนนุช คอมมูนิตี้” หรือที่รู้จักกันในชื่อ T77 Community เมืองขนาดย่อมบนเนื้อที่กว่า 50 ไร่ ใจกลางสุขุมวิท ระหว่างซอยสุขุมวิท 71 และ 77 ซึ่งเป็นเฟสแรกและเป็นหนึ่งในคอมมูนิตี้ที่ประสบความสำเร็จที่สุดของแสนสิริ ภายในอาณาจักร T77 รวบรวมโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรไว้มากถึง 8 โครงการ ตอบโจทย์ทุกระดับราคา พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียม อาทิ คอมมูนิตี้มอลล์ “Habito Mall”, โรงเรียนนานาชาติ Bangkok Prep (แคมปัสระดับมัธยม) และยังเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานใหญ่แสนสิริ ส่งผลให้ T77 กลายเป็นทำเลฮอตที่ได้รับความนิยมทั้งการซื้ออยู่อาศัยและการปล่อยเช่า โดยมีสัดส่วนผู้พักอาศัยชาวต่างชาติอยู่อย่างหนาแน่น

• “กรุงเทพกรีฑา คอมมูนิตี้” (Krungthep Kreetha Community) แสนสิริตอกย้ำภาพความเป็นผู้นำด้วยการสร้าง “เมืองบ้านหรู” บนเนื้อที่กว่า 500 ไร่ ในทำเลสุดฮอตอย่างกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ รวบรวมแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับบนไว้อย่างครบครัน ทั้งนาราสิริ, เศรษฐสิริ, บุราสิริ และบูก้าน โดดเด่นด้วยการวางผังโครงการที่เป็นระบบ ถนนเมนกว้างขวาง และมีคอมมูนิตี้มอลล์เติมเต็มไลฟ์สไตล์ พร้อมกลยุทธ์แบ่งขายที่ดินให้ดีเวลลอปเปอร์รายอื่นเข้ามาร่วมพัฒนา เพื่อดึงดูดผู้คนและขยายอาณาจักรให้คึกคักยิ่งขึ้น โดย แสนสิริ ยังถือครองที่ดินแปลงสวยเตรียมพร้อมสำหรับการพัฒนาต่อในอนาคต

• “จตุโชติ คอมมูนิตี้” อีกหนึ่งอาณาจักรที่อยู่อาศัยบนทำเลทองกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ชูจุดขายด้านการเดินทางใกล้ทางด่วนด่านจตุโชติ โดยแสนสิริปักหมุดพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับบนบนพื้นที่รวมกว่า 185 ไร่ ประเดิมความสำเร็จด้วยการเปิดตัวแบรนด์ดังอย่างบุราสิริและสราญสิริ และยังถือครองที่ดินแปลงสวยอีกหลายสิบไร่ที่พร้อมทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคต

• “แสนสิริ 10 อีสต์ นิว คอมมูนิตี้” (Sansiri 10 East New Bangna Community) บิ๊กโปรเจกต์ระดับอัลตราลักชัวรีแห่งใหม่ย่านบางนา บนพื้นที่ราว 165 ไร่ ซึ่งแสนสิริเนรมิตเป็นคอมมูนิตี้บ้านหรู มูลค่าโครงการรวมสูงถึง 18,000 ล้านบาท รวบรวมแบรนด์ระดับแฟลกชิปไว้อย่างแน่นหนาถึง 4 แบรนด์ ทั้ง บ้านแสนสิริ, สิริณสิริ, นาราสิริ และเศรษฐสิริ จับกลุ่มลูกค้าระดับบนด้วยราคาบ้านเดี่ยวเริ่มต้นตั้งแต่ 25 ล้านบาท ไปจนถึงระดับคฤหาสน์หรู 500 ล้านบาท

• “แสนสิริ บางนา – เลค 26 คอมมูนิตี้” อาณาจักรที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่กว่า 210 ไร่ ปักหมุดทำเลศักยภาพถนนบางนา-ตราด กม. 26 ความน่าสนใจของคอมมูนิตี้นี้คือการเป็นศูนย์รวมโครงการบ้านจัดสรรราคาย่อมเยาของแสนสิริ ชูแบรนด์ยอดนิยมอย่าง สราญสิริ, เมเบิล และอณาสิริ เข้าไว้ด้วยกัน สะท้อนให้เห็นว่าแสนสิริไม่ได้จับเพียงตลาดระดับบนเท่านั้น แต่ยังรุกตลาดกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาจับต้องได้อย่างจริงจัง

• “แสนสิริ ราชพฤกษ์ คอมมูนิตี้” บิ๊กโปรเจกต์ระดับบิ๊กเบิ้มบนเนื้อที่กว้างใหญ่กว่า 1,000 ไร่ ย่านราชพฤกษ์ โดยแสนสิริประเดิมเปิดตัวแผนพัฒนาด้วยแบรนด์ระดับแมสราคาย่อมเยา เหมาะกับดีมานด์ในพื้นที่ ทั้ง เมเบิล, อณาสิริ และสิริ เพลส ชูที่อยู่อาศัยหลากหลายทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ทว่าด้วยมูลค่าการพัฒนารวมที่คาดว่าจะสูงถึง 11,000 ล้านบาท แน่นอนว่าคงไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่ 3 แบรนด์นี้ ส่วนจะมีแบรนด์ไฮไลต์อะไรเพิ่มเข้ามาอีกนั้น ต้องรอติดตามอัปเดตการเปิดตัวต่อไป

แสนสิริ ขึ้นแท่นเป็นผู้นำอันดับหนึ่งที่พัฒนาโครงการสไตล์ “คอมมูนิตี้” มากที่สุดในปัจจุบัน และคาดว่าจะยังคงลุยโมเดลนี้อย่างต่อเนื่องในอนาคต เพราะข้อได้เปรียบสำคัญคือการขยายฐานลูกค้าได้กว้างขึ้น สามารถทำการตลาดร่วมกันได้ในงบประมาณที่คุ้มค่า และเก็บอินไซต์ (Insight) ของกลุ่มผู้ซื้อหลากหลายระดับราคาในทำเลเดียวกัน ที่สำคัญ การบริหารจัดการโดยบริษัทในเครือยังช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการจัดสรรทีมงานขาย ทรัพยากรบุคคล และการบริการลูกค้าระยะยาวได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ เป็นอีกหนึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่รุกโมเดลคอมมูนิตี้อย่างจริงจัง ภายใต้ชื่อแบรนด์ “โกลเด้น เอ็มไพร์ (Golden Empire)” ชูจุดขายด้วยการนำที่ดินแปลงใหญ่มาซอยออกเป็นหลายโครงการย่อย ทั้งการแยกพัฒนาและแยกขายอย่างชัดเจน โดยวางระดับราคาและดีไซน์บ้านให้แตกต่างกันเพื่อไม่ให้แข่งกันเอง แต่ช่วยเติมเต็มความต้องการของผู้ซื้อในทำเลนั้นได้อย่างครอบคลุม ซึ่งเฟรเซอร์สฯ ได้นำโมเดลนี้ไปปักหมุดในหลายทำเลศักยภาพ เช่น

• โกลเด้น เอ็มไพร์ สาทร อาณาจักรที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่กว่า 230 ไร่ บนทำเลศักยภาพถนนกัลปพฤกษ์ โดดเด่นด้วยการวางผังให้ใช้ถนนเมนหลักร่วมกัน ก่อนจะแยกซอยเข้าสู่ 4 โครงการย่อยอย่างเป็นเอกเทศ ครอบคลุมทั้งบ้านแฝดแบรนด์ โกลเด้น นีโอ สาทร และทาวน์โฮม 3 ระดับราคาที่ตอบโจทย์ทุกกลุ่มกำลังซื้อ ได้แก่ โกลเด้น ซิตี้ สาทร, โกลเด้น ทาวน์ สาทร และ โกลดีน่า สาทร

• โกลเด้น เอ็มไพร์ บางแค อาณาจักรที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่กว่า 170 ไร่ บนถนนกาญจนาภิเษก ย่านบางแค รวบรวมโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมไว้มากถึง 4 โครงการ จุดเด่นอยู่ที่การแก้โจทย์การเดินทาง ด้วยการสร้างสะพานเชื่อมต่อจากถนนทางเข้าของโครงการจัดสรรเดิม ข้ามไปสู่พื้นที่พัฒนาใหม่ของเฟรเซอร์สฯ ด้านหลัง พร้อมเนรมิตซุ้มประตูทางเข้าใหม่สุดอลังการบริเวณด้านหน้าโครงการ เพื่อชูภาพลักษณ์ความยิ่งใหญ่ของโกลเด้น เอ็มไพร์ ให้เด่นชัด

• โกลเด้น เอ็มไพร์ เชียงราย การขยายความสำเร็จของโมเดลคอมมูนิตี้สู่ต่างจังหวัดโดยเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ปักหมุดแลนด์มาร์กที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ในเชียงราย รวมทางเลือกที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมไว้ในแห่งเดียว ผ่านแบรนด์ยอดนิยมอย่าง โกลเด้น วิลเลจ และ โกลเด้น ทาวน์

เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ อีกหนึ่งดีเวลลอปเปอร์ผู้บุกเบิกทำเลทองย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) ด้วยการเนรมิตที่ดินแปลงใหญ่กว่า 280 ไร่ ให้กลายเป็นโครงการมิกซ์ยูสสุดอลังการ Nirvana Township Krungthep Kreetha มูลค่ารวมกว่า 20,000 ล้านบาท รวมรวบที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ไว้อย่างครบครัน ทั้งบ้านเดี่ยวหรู Nirvana ABSOLUTE, ทาวน์โฮมระดับบน Nirvana DEFINE และโฮมออฟฟิศ Nirvana @WORK พร้อมเติมเต็มไลฟ์สไตล์ด้วยคอมมูนิตี้มอลล์ภายในพื้นที่ ซึ่งพร้อมรองรับทั้งลูกบ้านและผู้คนในย่านใกล้เคียง

แอล.พี.เอ็น. (LPN) สร้างปรากฏการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมด้วยการส่งโปรเจกต์ยักษ์ “ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1” เมืองคอนโดขนาดใหญ่เกือบ 100 ไร่ ซึ่งรวบรวมอาคารสูง 8 ชั้น ไว้มากถึง 50 อาคาร รวมกว่า 10,074 ยูนิต ย้อนกลับไปในช่วงเปิดตัว LPN กวาดยอดขายอย่างถล่มทลายด้วยราคาเริ่มต้นสุดดึงดูดใจเพียง 8 แสนบาท (ห้องขนาด 21 ตร.ม.) กลายเป็นโครงการยอดฮิตที่ตอบโจทย์ทั้งคนที่มองหาบ้านหลังแรกและนักลงทุนอสังหาฯ ในยุคนั้น

MQDC เนรมิตอาณาจักรสุดอลังการ เดอะ ฟอเรสเทียส์ (The Forestias) บนที่ดินผืนใหญ่ 398 ไร่ ย่านบางนา-ตราด ชูจุดขายด้วยแนวคิด “เมืองในป่า” ที่รวบรวมที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ทุกเจเนอเรชัน ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านหรู และที่อยู่อาศัยสำหรับวัยเกษียณ ผ่านแบรนด์ระดับท็อปอย่าง Whizdom, Mulberry Grove และ The Aspen Tree Residences โดยแต่ละแห่งมีส่วนกลางเป็นของตัวเองโดยเฉพาะ เติมเต็มไลฟ์สไตล์ด้วยพื้นที่ค้าปลีกระดับพรีเมียมจากพันธมิตรอย่างเครือ CP พร้อมสร้างปรากฏการณ์ด้วยการยกผืนป่าธรรมชาติขนาดใหญ่กว่า 30 ไร่ มาไว้เป็นส่วนกลางใช้ร่วมกันของทุกคนในโครงการ

เรนวูด กรุ๊ป เนรมิตอาณาจักรมิกซ์ยูสสุดยิ่งใหญ่ “เรนวูด ปาร์ค (Reignwood Park)” บนที่ดินผืนยักษ์กว่า 2,000 ไร่ ย่านลำลูกกา คลอง 11 ด้วยมูลค่าโครงการสูงถึง 50,000 ล้านบาท ชูไฮไลต์การรวบรวมไลฟ์สไตล์ระดับท็อปไว้อย่างครบวงจร ทั้งคฤหาสน์หรู Reignwood Residence Collection, สนามกอล์ฟมาตรฐานระดับโลก Robinswood Golf Club, โรงเรียนนานาชาติ KIS (หลักสูตร IB พร้อมหอพัก) รวมถึงศูนย์กีฬาและเวลเนสระดับพรีเมียม นับตั้งแต่เปิดตัวเมื่อปี 2566 โครงการได้ทยอยเปิดให้บริการเฟสต่างๆ อย่างต่อเนื่อง ถือเป็นหนึ่งในบิ๊กโปรเจกต์ยุคหลังที่หาได้ยาก เพราะกล้าหยิบเอา “สนามกอล์ฟ” มาเป็นไฮไลต์หลักต่างจากตลาดส่วนใหญ่ พร้อมเติมเต็มด้วยโรงเรียนและศูนย์สุขภาพ ตอบโจทย์การอยู่อาศัยระดับบนได้อย่างรอบด้าน

เอ็มบีเค เรียลเอสเตท ปักหมุดอาณาจักรมิกซ์ยูสสุดอลังการย่านปทุมธานี “ริเวอร์เดล ดิสทริค (Riverdale District)” บนที่ดินแปลงใหญ่กว่า 1,500 ไร่ ชูจุดขายทำเลศักยภาพติดทั้งถนนติวานนท์และแม่น้ำเจ้าพระยา ด้วยมูลค่าโครงการสูงถึง 20,000 ล้านบาท โครงการนี้อัดแน่นด้วยองค์ประกอบระดับพรีเมียม ทั้งบ้านเดี่ยวหรูริมสนามกอล์ฟ The Riverdale Residence, โครงการบ้านเดี่ยว Park Riverdale, ศูนย์การค้า The Nine Center Tiwanon, ท่าจอดเรือริมน้ำ Riverdale Marina, โรงแรม Tinidee Hotel รวมถึงโรงเรียนนานาชาติ Invictus International School (วิทยาเขตริเวอร์เดล) ที่เตรียมพร้อมเปิดเรียนในเดือนสิงหาคม 2570 เพื่อเติมเต็มคอมมูนิตี้แห่งนี้ให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น

เซ็นทรัล พัฒนา ประกาศพัฒนาเมืองบนพื้นที่ 750 ไร่ ทำเลย่านรังสิต ติดถนนพหลโยธิน ใกล้ทางด่วนโทลล์เวย์และมอเตอร์เวย์ M6 (บางปะอิน-โคราช) ใกล้รถไฟฟ้าสายสีแดง (รังสิต-ธรรมศาสตร์) และมหาวิทยาลัย คาดว่าจะเห็นเฟสแรกปรากฎขึ้นในอีก 5 ปี ข้างหน้า ซึ่งจะเป็นมิกซืยูสขนาดใหญ่ แบบที่ยังไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย โครงการนี้ไม่ได้มีเพียงศูนย์การค้า แต่มีเป้าหมายพัฒนาเป็นเมืองที่มีระบบนิเวศทางธุรกิจครบวงจร ซึ่งต้องรอรายละเอียดและแผนการพัฒนาจากทางเซ็นทรัลอีกครั้ง

โมเดลการสร้าง “คอมมูนิตี้” กลายเป็นกลยุทธ์ใหม่ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ นำมาใช้เปลี่ยนโฉมการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบเดิมๆ หากย้อนกลับไปในอดีต การพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่มักใช้วิธีซอยพื้นที่ออกเป็นหลายเฟสแล้วขายบ้านหลายระดับราคาในโครงการเดียวกัน แม้จะช่วยดึงดูดลูกค้าได้หลากหลาย แต่ก็มักตามมาด้วยปัญหาพื้นที่ส่วนกลางแออัด เพราะต้องใช้งานร่วมกัน จนเกิดความขัดแย้งระหว่างกลุ่มลูกบ้านที่ซื้อบ้านต่างระดับราคา การพัฒนาแบบ “คอมมูนิตี้” ยุคใหม่ จึงเข้ามาปิดจุดอ่อนนี้ด้วยการแบ่งโครงการชัดเจนและแยกส่วนกลางออกจากกันอย่างเป็นสัดส่วน อย่างไรก็ตามโมเดลคลาสสิกอย่างการเลือกซื้อที่ดินขนาดพอดีเพื่อพัฒนาทีละโครงการ ก็ยังคงเป็นกลยุทธ์พื้นฐานที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญสูงสุดเช่นเดิม

อ่านบทความ ส่องอาณาจักรที่ดินแปลงใหญ่ ใครทำอะไรบ้าง? ตอนที่ 2 >>> จุดเปลี่ยนอสังหาฯไทยจาก “เมกะโปรเจกต์พันไร่” สู่การซอยที่ดินกระจายความเสี่ยง ยุคหลังต้มยำกุ้ง

อ่านบทความ ส่องอาณาจักรที่ดินแปลงใหญ่ ใครทำอะไรบ้าง? ตอนที่ 1 >>> ยุคสมัยที่เปลี่ยนไป ทำไมอสังหาฯไทยถึงเลิกสร้าง “อาณาจักรบ้านจัดสรร” แบบยุค 2540