เอกชนเผยจับตา 5-7 ปี กรุงเทพฯ จะพลิกโฉม ผู้ประกอบการหันผุดโครงการมิกซ์ยูส ชี้ทำเลพระราม 4 –สุขุมวิท มีการเปลี่ยนแปลงชัดเจน ส่งผลราคาที่ดินพุ่งกระฉูดแตะ 3 ล้านบาท/ตารางวา คอนโดฯ ราคาไม่ต่ำ 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร ระบุแม้มีรถไฟฟ้าแต่ค่าโดยสารไม่สอดคล้องกำลังซื้อผู้มีรายได้ระดับกลางฐานเงินเดือน 2.7 หมื่นบาท/เดือน ที่ดินขนาดเล็กในซอยย่านใจกลางเมือง ติดข้อจำกัดผังเมือง แนะผังเมืองรวมกทม. ฉบับใหม่ ผ่อนปรนข้อจำกัดเขตทาง สามารถสร้างที่อยู่อาศัยรองรับตลาดกลางได้  ด้านซีบีอาร์อีเตือนปี 62 สินค้าจะขายยากขึ้น ยกเว้นตลาดไฮเอนด์ พบสต็อกที่อยู่อาศัยในเมืองยังเหลือขาย 7,700 ยูนิต ขณะที่ทำเลรอบนอกเหลือ 33,900 ยูนิต

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์ ที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยในงานเสวนาภายใต้หัวข้อ “กรุงเทพจตุรทิศ : ผ่า ! ผังเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่…มหานครโลก” ซึ่งจัดขึ้นวันนี้ (17 กันยายน 2561) โดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ผู้ให้บริการเว็บไซต์ข้อมูลข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนว่า นับจากนี้ไปอีก 5-7 ปี โฉมหน้ากรุงเทพฯจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จากการเกิดขึ้นของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ประเภทมิกซ์ยูส ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนามากถึง 33 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.1 ล้านล้านบาท

โดยทำเลที่มีการพัฒนาขนาดใหญ่ และจะเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจน คือย่าน ถนนพระราม 4 -ถนนสุขุมวิท ซึ่งมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ทั้งที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และเริ่มประกาศแผนลงทุน จะทำให้การใช้พื้นที่ในกรุงเทพฯ เปลี่ยนไป หน้าตาเมืองกรุงเทพฯ ก็จะเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด  โดยโครงการใหญ่เหล่านี้ได้แนวรถไฟฟ้าเป็นเส้นทางหลัก แต่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาษีลาภลอย  อย่างไรก็ตามพื้นที่กิจกรรมหลักของเมือง จะยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD : Central Business District) ซึ่งการพัฒนาต่างๆ ก็จะกระจุกตัวอยู่ใจกลางกรุงเทพฯ เพราะเป็นพื้นที่ได้รับการส่งเสริม ซึ่งในร่างกฎหมายผังเมืองระบุให้ทำเลใจกลางเมือง มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR : Floor Area Ratio ในอัตราสูงและยังมีโบนัสการพัฒนาอีก 20%

ดังนั้น สิ่งที่เกิดขึ้นตามการพัฒนาคือ ราคาที่ดิน ซึ่งปัจจุบันที่ดินในเมืองราคาปรับตัวขึ้นไปสูงสุดถึง 3 ล้านบาท/ตารางวา  ทำเลพื้นที่ CBD ในซอยราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวา หากนำมาพัฒนาต้องเป็นคอนโดฯ ที่ขายในราคาไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร ราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นนี้ เป็นตัวกำหนดให้ชุมชนที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางกระจายออกไปรอบนอกมากขึ้น  ซึ่งคนเหล่านั้นก็ต้องเดินทางเข้าเมืองเพื่อมาทำงาน ระบบบริการขนส่งรถไฟฟ้าจึงเกิดตามมา แต่ปัญหาในปัจจุบันพบว่า ราคาค่าบริการรถไฟฟ้าสูงเกินไป ไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลาง คิดจากฐานเงินเดือน 2.7 หมื่นบาท/เดือน จะมีงบไม่พอสำหรับการใช้รถไฟฟ้าชานเมืองเข้ามาในใจกลางเมือง ซึ่งมีต้นทุนไป-กลับที่ 140 บาท หรือหากต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้เมืองกำลังซื้อก็ไม่พอเช่นเดียวกัน

“ปัญหาของเมืองในปัจจุบันคือ ที่ดินในเมืองหลายแปลงแม้จะอยู่ทำเลในเมือง แต่อยู่ลึกเข้าไปในถนนซอยมีความกว้างไม่มาก ติดข้อจำกัดผังเมืองไม่สามารถก่อสร้างได้ จึงอยากให้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ผ่อนปรนเรื่องข้อจำกัดเขตทาง เพื่อให้ที่ดินในเมืองที่อยู่ในซอยแยกย่อย สามารถนำมาสร้างที่อยู่อาศัยราคาต่ำลงมา เพื่อรองรับตลาดระดับกลางได้  ซึ่งปัจจุบันหากดูจากสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาดจะพบว่า คอนโดฯ ในเมือง เปิดขายที่ราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป โดยในครึ่งปีแรก 2561 มียอดขาย 1.25 แสนล้านบาท ส่วนคอนโดฯ ราคาถูก 1-2 ล้านบาท ที่มีกว่า 14,109 ล้านบาท นั้น เป็นทำเลที่หลุดจากแนวรถไฟฟ้าออกไป ปัญหาการพัฒนาที่ดินในเมือง แปลงใหญ่ไม่น่าห่วง แต่ที่น่าห่วงคือแปลงเล็กที่ติดขอบทางแคบ ก่อสร้างไม่ได้” นายประเสริฐ กล่าวในที่สุด

ด้านนางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ  ที่เป็นอยู่ในขณะนี้ว่า ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่ากำลังซื้อทุกตลาด เป็นเพราะการพัฒนาที่ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาฯ ปรับเพิ่มขึ้น 45-50% โดยอสังหาฯ ตลาดล่างปรับเพิ่มขึ้นปีละ 8% และอสังหาฯ ตลาดบนปรับเพิ่มขึ้นปีละ 10-12% สิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนี้ไป จะพบว่าสินค้าขายได้ช้าขึ้น ขายยากขึ้นเพราะราคาอสังหาฯสูงเกินกว่ากำลังซื้อในทุกตลาด ยกเว้นตลาดไฮเอนด์ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าราคาแพงสำหรับเศรษฐี ข้อมูลอัพเดทปัจจุบันอสังหาฯ ในเมืองขายได้ 74% ทำเลรอบกลางขายได้ 69% ในจำนวนนี้พบสต็อกที่อยู่อาศัยในเมือง 7,700 ยูนิตที่ยังขายไม่ได้ และทำเลรอบนอก 33,900 ยูนิต  ซึ่งปีหน้าการขายโครงการเหล่านี้จะยิ่งช้าลงไปอีก เพราะระดับราคาสูงเกินกำลังซื้อดังกล่าว

“จะเห็นได้ว่าอัตราการขายโดยเฉลี่ยลดลง แต่ก็มีโครงการที่ขายดี และขายไม่ได้  ก็ต้องมาดูการแก้ไขจะทำอย่างไร ผังเมืองเป็นตัวกำหนดจะสร้างได้หรือไม่ได้เท่าไหร่  ทั่วประเทศราคาที่ดินวิ่งเร็วอยู่แล้ว ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการวิเคราะห์ว่าทำเลที่เราซื้อที่ดินมีราคาสูงเกินไปหรือไม่ ถ้าซื้อที่ดินราคาสูง อัตราการขายจะช้าแน่  อาจจะขาย 1 ปีก็ต้องขาย 3 ปีหรือตอนนี้ต่างชาติมาช่วย 49% นั้นมาพยุงตลาดอยู่ แต่ปี 2562 ก็อาจจะเห็นได้ว่าหลายโครงการชะลอตัวลง” นางสาวอลิวัสสา กล่าวในที่สุด