หลังจากที่ในตอนแรกได้อ่านมุมมองของ “นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปแล้ว ในวันนี้ทางทีมงาน “พร็อพทูมอร์โรว์” (prop2morrow) ขอนำสนอตอนที่ 2 ซึ่งเป็นมุมมองของ “นายอธิป พีชานนท์” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ตามประเด็นดังต่อไปนี้

หวั่นสภาวะเศรษฐกิจโลกกระทบ GDP ในประเทศลดต่ำกว่า 4 % หลายปัจจัยลบส่งผลกำลังซื้ออสังหาฯชะลอตัว จับตากฎหมายภาษีที่ดินฯ พ่นพิษ แห่นำทรัพย์มือสองเร่ขายชิงดีมานด์บ้านมือหนึ่ง ด้านมาตรการ LTV จะปลุกบ้านผ่อนดาวน์กลับมาอีกรอบ ขณะที่ทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ยังได้รับความนิยม แนะผู้ประกอบการอย่าลงทุนเกินตัว

พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนหันซื้อทาวน์เฮาส์คุ้มกว่าคอนโดฯ

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย ถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2561 ที่ผ่านมาว่า ตลาดต่างจังหวัด บ้านจัดสรรจะมีส่วนแบ่งตลาดสูงกว่าคอนโดมิเนียม ที่ 70:30 ขณะที่ตลาดอสังหาฯ ในกทม. คอนโดฯจะมีส่วนแบ่งการตลาดสูงกว่าบ้านจัดสรร สัดส่วน 50:45 โดยเซกเมนต์ในกลุ่มบ้านจัดสรรที่มีการเติบโตมากที่สุดคือ ทาวน์เฮาส์ มีส่วนแบ่งประมาณ 25 % ซึ่งมากกว่าบ้านเดี่ยว เนื่องจากที่ดินที่จะสร้างคอนโดฯ มีการเปลี่ยนแปลงด้านราคาที่สูงค่อนข้างมาก จึงทำให้คอนโดฯ รุ่นใหม่ในกทม. ที่จะออกมาในตลาดเป็นราคาที่อาจสูงเกินกว่าที่ผู้ที่มีฐานะปานกลางจะซื้อได้ คือตารางเมตรละ 100,000-200,000 กว่าบาท ส่งผลให้ผู้ที่เคยมีความต้องการซื้อคอนโดฯ ส่วนหนึ่งเปลี่ยนใจไปซื้อสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ เพราะงบประมาณที่มีไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นตามราคาคอนโดฯ ที่ปรับตัวสูงขึ้นได้ และความจำเป็นที่ต้องการใช้พื้นที่ไม่สามารถลดขนาดลงมาได้ หากคิดราคาต่อตารางเมตรนั้น ทาวน์เฮาส์ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ไม่เกิน 50,000 บาท/ตารางเมตร แต่ในขณะที่คอนโดฯ มีราคาสูงขึ้นกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร เท่ากับว่าซื้อคอนโดฯ แต่ได้พื้นที่ที่เล็กกว่าทาวน์เฮาส์ถึงครึ่งหนึ่ง เช่น ซื้องบประมาณ 3 ล้านบาท จะซื้อคอนโดฯ ได้ไม่ถึง 30 ตารางเมตร  แต่สามารถซื้อทาวน์เฮาส์ได้ประมาณ 90 ตารางเมตร เมื่อหารเฉลี่ยแล้วเท่ากับว่าราคาต่อตารางเมตรของคอนโดฯ แพงกว่าทาวน์เฮาส์ที่อยู่ในทำเลที่ไม่ห่างกันมากนักถึงกว่า 2 เท่าตัว จึงเป็นเหตุผลที่ผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมมาซื้อทาวน์เฮาส์มากขึ้น และประกอบกับรถไฟฟ้าก็มีการขยายออกไปหลายเส้นทางมากขี้น ก็ทำให้ที่ดินที่อยู่ในซอยใกล้สถานีรถไฟฟ้า สามารถนำมาพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์ได้ ในขณะที่คอนโดฯ ในทำเลใกล้เคียงกันก็ยังมีราคาสูงอยู่

หวั่นปี 62 หลายปัจจัยลบถาโถมกระทบกำลังซื้อหด

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 นั้น เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจไทยได้รับการพยากรณ์ว่า น่าจะได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีแนวโน้มจะชะลอตัว  โดยเศรษฐกิจไทยที่คาดการณ์ว่า GDP จะสูงเกิน 4 % ก็มีผู้ประกอบการหลายรายปรับลดลงมาต่ำกว่า 4 % แล้ว นั่นหมายความว่าเศรษฐกิจจะมีอัตราการเติบโตที่ช้าลง โดยเฉพาะปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ คือ กำลังซื้อ  นอกจากนี้ยังมีเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับการคาดการณ์ว่าน่าจะมีการปรับตัวสูงขึ้นในปี 2562  อาจจะมี 2 จังหวะ ขึ้นครั้งละ 1.25 % ซึ่งจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เพราะเป็นการเพิ่มภาระในการผ่อนชำระของตัวผู้กู้ขอสินเชื่อ เป็นการลดขนาดวงเงินสินเชื่อลง ซึ่งโดยเฉลี่ยทุกๆ 1.25 % ของการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น ก็จะไปกระทบกำลังซื้อประมาณ 2 % ซี่งเป็นสิ่งที่กำลังเฝ้าจับตามองอยู่

ส่วนเรื่องภาวะความไม่แน่นอนทางการเมืองก็จะมีผลกระทบต่อโครงการที่อยู่อาศัยในเรื่องของนโยบายในการที่จะลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง เพราะรัฐบาลชุดปัจจุบันได้วางแนวทางการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานไว้ในหลายระบบ อาทิ การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าในกทม.ที่มากขึ้น, รถไฟความเร็วสูงที่ขยายไปยังภูมิภาคต่างๆ ,รถไฟทางคู่, มอเตอร์เวย์ และโครงการขยายสนามบินสุวรรณภูมิ สนามบินอู่ตะเภา รวมทั้งท่าเรือในแหลมฉบับ ,มาบตาพุด และโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) ซึ่งโครงการเหล่านี้หากมีการเปลี่ยนแปลง ก็จะกระทบต่อความน่าลงทุนของภาคเอกชนและการขยายตัวของที่อยู่อาศัย ซึ่งจะต้องจับตามองว่ามีความไม่แน่นอนมากน้อยเพียงใด

และอีกปัจจัยหนึ่งที่ต้องเฝ้าจับตามองคือกฎหมายใหม่ที่ออกมากอีก ซึ่งขณะนี้ที่ออกมาแล้วคือ กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ…. ,ภาษีลาภลอย ซึ่งมีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาฯ อยู่พอสมควร เพราะจะทำให้มีการเปลี่ยนแปลงในหลายรูปแบบ คือแนวโน้มจะมีการนำเอาทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ออกมาขาย เช่น บ้านมือสอง การนำเอาที่ดินเปล่าออกมาพัฒนามากขึ้น ซึ่งจะทำให้มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาด ซึ่งจะทำให้แข่งกับซัพพลายที่เป็นบ้านมือหนึ่งพอสมควร ซึ่งก็ต้องดูว่าจะมีผลกระทบมากน้อยเพียงใด

จับตา “บ้านผ่อนดาวน์” ฟื้นคืนชีพ

ในขณะที่มาตรการการปรับเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value :LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่มีผลกระทบต่อการขอสินเชื่อ อาจจะมีผลต่อการซื้อ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหลังที่ 3 หลังที่ 4 ซึ่งจะกระทบบ้านพักตากอากาศ คอนโดฯ บ้านแนวราบ ในส่วนที่อาจจะเกินความจำเป็น เพราะระยะเวลาในการผ่อนชำระบ้านแนวราบนั้นสั้น ก็อาจจะเกิดเรื่องของการที่จะมีสินค้าของการผ่อนชำระให้นานขึ้น ก็คือ “บ้านผ่อนดาวน์” ซึ่งจะทำให้เข้าสู่วังวนการซื้อบ้านทั้งๆ ที่ยังไม่มีการปลูกสร้างบ้าน และต้องผ่อนชำระในระยะยาว ซึ่งจะเกิดขึ้นในปี 2562  

สิ่งที่จะต้องน่าจับตามองอีกเรื่องคือ กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ ที่กำลังจะเข้าสู่สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) และกำลังจะออกมาในปลายปี 2561 จะมีผลกระทบอย่างไร ทั้งในเรื่องของการปรับเปลี่ยนผังเมืองกทม. อาจจะเปิดโอกาสหรือลดขนาดของการขยายตัวที่อยู่อาศัยมากน้อยเพียงใด และกฎหมายเกี่ยวข้องที่กำลังจะประกาศออกตามมาคือการปรับเปลี่ยนแนวทางปฏิบัติของนิติบุคคลบ้านจัดสรร และกฎหมายสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่จะมีการกระจายอำนาจไปยังจังหวัดภูมิภาค ให้ตัดสินใจในการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมอีก 9 จังหวัดว่าจะมีผลกระทบอย่างไร

ระวังบ้านมือสองแย่งดีมานด์ตลาดบ้านมือหนึ่ง

นายอธิป กล่าวเพิ่มเติมว่า จากการที่กฎเกณฑ์ LTV จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562  แนวโน้มของการเร่งขาย เร่งโอน ก็จะมีมากขึ้นในไตรมาส 1/2562 และสินค้าที่คงเหลือขายและแล้วเสร็จก็จะขายได้ยากขึ้น  ผู้ประกอบการก็ต้องเร่งระบายออกให้ได้มากที่สุด ก็จะเห็นแคมเปญต่างๆ เกิดขึ้นมากมายอย่างแน่นอน และในระหว่างปีก็จะมีสินค้าประเภทบ้านมือสองเข้ามาแข่งขันมากขึ้น เพราะคนพยายามที่จะลดภาระภาษีที่ดินฯ คาดว่าคงจะสามารถระบายออกมาได้ในระดับหนึ่ง เนื่องจากดีมานด์ยังมีอยู่จำกัดเท่าเดิม ซึ่งก็จะต้องมาแย่งดีมานด์จากบ้านมือหนึ่งไป โดยบ้านมือหนึ่งก็จะต้องระวังการเข้ามาแย่งตลาดของบ้านมือสองเช่นกัน

สำหรับในครึ่งปีแรก 2562 อาจจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง แต่หากในครึ่งปีหลังมีความชัดเจนมากขึ้น ซึ่งจะมีผู้ประกอบการบางกลุ่ม โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีสัดส่วนการตลาดเกินกว่า 50 % จำเป็นจะต้องมีอัตราการเติบโต ดังนั้นจะต้องมีการเปิดตัวมากขึ้นในครึ่งปีหลัง

ทำเลแนวรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ยังได้รับความนิยม

อย่างไรก็ตามภาพรวมในปี 2562 ก็อาจจะเป็นปัจจัยเสี่ยงให้ตลาดโดยรวมมีการขยายตัวที่ไม่มากนัก แต่ก็หวังว่าผลกระทบเหล่านี้จะอยู่ในขอบเขตที่เรารับผิดชอบได้ คาดว่าน่าจะมีโอกาสการขยายตัวในปี 2562 อยู่ประมาณ 5 % บวกลบ  โดยตลาดระดับราคาปานกลาง 1.5 ล้านบาทขึ้นไป ยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง  ส่วนเขตภูมิภาคก็ต้องจับตามองว่าหากภาวะพืชผลทางการเกษตรไม่ได้รับผลกระทบ กำลังซื้อก็จะกลับมา  แต่เซกเมนต์ที่คาดว่าน่าจะมีความอิ่มตัวคือ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพราะเป็นกลุ่มที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุดเกินกว่า 50 % และได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง และอีกกลุ่มคือราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากการขยายตัวมีจำนวนจำกัด มีส่วนแบ่งตลาดที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงประมาณ 10 % ของตลาด ซึ่งก็ไม่น่าจะมีอัตราการเติบโตไปมากกว่านี้

สำหรับกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยังเป็นทำเลที่ได้รับความนิยม โดยเฉพาะที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า เช่น สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ), สายสีน้ำเงิน สายสีส้ม และสายสีชมพู จะเป็นทำเลที่กระตุ้นให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ส่วนทำเลที่ได้รับความนิยมอยู่แล้ว อาทิ รังสิต ลำลูกกา ยังมีดีมานด์ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง บางใหญ่ บางบัวทอง ยังมีโอกาสในการขยายตัวเช่นกัน ส่วนทำเลที่น่าจับตามองเพิ่มเติมขึ้นคือ แพรกษา ศรีนครินทร์ช่วงปลาย

ด้านผู้ประกอบการนั้น จากความไม่ชัดเจนในปัจจัยหลายเรื่องดังกล่าวข้างต้น ทำให้ยังไม่สามารถตัดสินใจลงทุนได้มาก และไม่ควรลงทุนมากเกินความจำเป็นของตลาด, ควรดูแลสภาพคล่องทางการเงินของตนเอง อย่างกู้สินเชื่อโครงการเกินกว่าความสามารถในการที่จะรองรับภาระได้, วิธีการที่จะศึกษาการลงทุน จะต้องเจาะลึกและละเอียดมากขึ้น ไม่ใช่ลักษณะ Me too Product

อ่านข่าวเพิ่มเติมคลิก>>>>>> โจทย์หินปี62 อสังหาฯบริหารสภาพคล่อง หวั่นเบี้ยวค่าก่อสร้าง-ห่วงบ้านล้านหลังเกิดยาก