ชวนย้อนเวลามองโมเดลธุรกิจของยักษ์ใหญ่อสังหาฯ ไทยในอดีต เมื่อ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” สั่นคลอนอาณาจักรเมกะโปรเจกต์ ส่งผลให้บ้านหรูพร้อมสนามกอล์ฟผืนใหญ่นับพันไร่ถูกลดบทบาทลง ก่อนพลิกโฉมสู่โครงการสเกลพอดีๆ เน้นราคาจับต้องได้ และชูจุดขายเรื่องการเดินทางที่สะดวกสบายแบบเช่นทุกวันนี้

ย้อนกลับไปในช่วง 20–30 ปี ก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง 2540 วงการอสังหาริมทรัยพ์ไทยมีโมเดลการพัฒนาโครงการที่น่าสนใจ คือ ผู้ประกอบการบางรายนิยมกว้านซื้อที่ดินแปลงใหญ่ในโซนเดียวกัน แล้วทยอยแบ่งพื้นที่เปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรทีละเฟสอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีทั้งโครงการที่เหมือนกัน แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความนิยมในช่วงเวลานั้นๆ เรียกได้ว่าเป็นการสร้าง “อาณาจักร” ของตัวเอง หรือที่ปัจจุบันนี้ เรียกว่า “คอมมูนิตี้” หรือ “ดิสทริค” นั้น เป็นกลยุทธ์ที่ได้รับความสนใจอย่างมาก หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่โดดเด่นที่สุดในยุคนั้น คือ

บริษัท กฤษดานคร จำกัด (มหาชน) เจ้าของแบรนด์ดังอย่าง “หมู่บ้านกฤษดานคร” ซึ่งทำเลสร้างชื่อที่โดดเด่นที่สุดคือ โซน ปิ่นเกล้า – บรมราชชนนี – พุทธมณฑล โดยเน้นพัฒนาโครงการบิ๊กโปรเจกต์ขนาดหลายร้อยไปจนถึงหลักพันยูนิต

ย้อนกลับไปตั้งแต่ปี 2530 กฤษดานคร เริ่มเปิดขายบ้านพื้นที่ในโซนนี้ และทยอยแบ่งพัฒนาเป็นโครงการย่อยนับ 10 โครงการ บนเนื้อที่มหาศาลรวมแล้วอาจเกิน 1,000 ไร่ มีให้เลือกทั้งที่ดินเปล่าจัดสรรและบ้านเดี่ยวหลากหลายดีไซน์ นอกจากทำเลนี้แล้ว ยังมีโครงการในพื้นที่อื่นอีกรวมแล้วมากกว่า 30 โครงการ ซึ่งหลายแห่งถูกแบ่งพัฒนาให้เป็นเฟสย่อยของอาณาจักรใหญ่ ทว่าน่าเสียดายที่หลายโครงการยังพัฒนาไม่เสร็จสมบูรณ์และต้องหยุดการก่อสร้างลงอย่างถาวร หลังเผชิญเข้ากับวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540

ในขณะที่ กฤษดานคร เน้นปักหมุดโครงการขนาดใหญ่แยกตามทำเลต่างๆ แต่ช่วงปี 2530 ก็เริ่มมีผู้ประกอบการบางรายหันมาใช้วิธีกว้านซื้อที่ดินแปลงใหญ่ เพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์หลากรูปแบบ ซึ่งถือเป็นโมเดลที่ได้รับความสนใจและมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ก็น่าเสียดายที่หลายแห่งต้องหยุดพัฒนาไปกลางคันจากพิษวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 จนกระทั่งเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวและกำลังซื้อกลับมา โครงการเหล่านี้จึงได้รับการปัดฝุ่นและพัฒนาปรับเปลี่ยนรูปแบบอย่างต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เช่น

บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) โดยตระกูลกาญจนพาสน์ คือผู้เนรมิตอาณาจักร “เมืองทองธานี” บนเนื้อที่กว่า 4,500 ไร่ ในอำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี มาตั้งแต่ปี 2532 ในยุคนั้น โครงการตั้งเป้าพัฒนาคอนโดมิเนียมมากถึง 20,000 ยูนิต พร้อมอาคารพาณิชย์ สำนักงาน สนามกีฬา และสาธารณูปโภคครบวงจร

แต่แล้ววิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ก็ทำให้ตึกสูงหลายแห่งต้องหยุดชะงักไปกลางคัน กลายเป็นตึกร้างที่ตั้งตระหง่านที่ไม่ว่าใครไปเมืองทองธานีจะต้องเคยเห็น อย่างไรก็ตาม เมืองทองธานีได้พลิกโฉมครั้งใหญ่หลังผ่านพ้นวิกฤต ด้วยการ Re Positioning สู่การเป็นศูนย์กลาง MICE และ Entertainment Hub ระดับประเทศ ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การประชุมอิมแพ็ค (IMPACT) ศูนย์การค้า ร้านอาหาร โรงแรม อาคารสำนักงาน สถาบันการศึกษา ตลอดจนการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายที่เปิดให้บริการรองรับการเดินทางเข้าสู่โครงการอย่างสมบูรณ์

หากทิศเหนือของกรุงเทพฯมีเมืองทองธานี ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ จะมีโครงการ “ธนาซิตี้” ที่พัฒนาโดย บริษัท ธนายง จำกัด อีกหนึ่งบริษัทในเครือตระกูลกาญจนพาสน์ เป็นผู้เนรมิตโครงการ ถือเป็นอาณาจักรที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 1,600 ไร่ ครบครันด้วยสนามกอล์ฟมาตรฐาน 18 หลุม ที่ดินจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม แม้จะเคยชะงักลงจากพิษวิกฤตต้มยำกุ้ง แต่ ธนาซิตี้ ก็กลับมาแจ้งเกิดอีกครั้งหลังการรีแบรนด์ครั้งใหญ่ของธนายงสู่ BTS Group Holdings มีการเติมเต็มส่วนของโรงแรม การปรับโฉมสนามกอล์ฟและคลับเฮาส์ให้ทันสมัย สอดรับกับการเติบโตของพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ เข้ากับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

บริษัท นวธานี จำกัด ถือเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยุคแรกๆ ที่ริเริ่มทำโครงการขนาดใหญ่ โดยเปิดตัวโครงการ “นวธานี” พร้อมเปิดขายที่ดินจัดสรรมาตั้งแต่ปี 2516 บนพื้นที่มหาศาลกว่า 1,450 ไร่ ชูจุดเด่นด้วยสนามกอล์ฟระดับมาตรฐาน 18 หลุม พร้อมแปลงที่ดินจัดสรรขนาดใหญ่เริ่มต้นที่ 100 ตารางวาขึ้นไป และพื้นที่สำหรับสร้างบ้านเดี่ยวหลังใหญ่

หมู่บ้านปัญญา ซึ่งเปิดขายอย่างเป็นทางการช่วงปี 2520 – 2530 คือ อีกหนึ่งบิ๊กโปรเจกต์ระดับตำนานของกรุงเทพฯ ที่นำสนามกอล์ฟขนาดใหญ่มาเป็นจุดขายหลักตามค่านิยมในยุคนั้น จุดเด่น คือ การครอบครองที่ดินผืนใหญ่ แล้วนำมาแบ่งพัฒนาเป็นเฟสย่อยที่เชื่อมต่อกันด้วยถนนหลักภายในโครงการ ซึ่งอาจเรียกได้ว่าเป็นต้นแบบของ “คอมมูนิตี้” ยุคนี้ เพราะเป็นหมู่บ้านจัดสรรแบบปิดที่มีระบบรักษาความปลอดภัยแยกส่วนอย่างชัดเจน ตอบโจทย์ลูกค้าระดับไฮเอนด์และเหล่าคนดังในอดีต ซึ่งหลายครอบครัวยังคงเป็นตระกูลที่มีชื่อเสียงมาถึงปัจจุบัน

หมู่บ้านเมืองเอก รังสิต บิ๊กโปรเจกต์ระดับตำนานที่เริ่มเปิดขายช่วงปี 2527 – 2538 บนเนื้อที่กว่า 4,000 ไร่ รวมที่อยู่อาศัยไว้ราว 8,000 ยูนิต ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และคอนโดมิเนียม ความโดดเด่นคือการเป็น “เมืองบริวาร” ที่ครบวงจร มีสนามกอล์ฟ 18 หลุม มากถึง 2 สนาม และมีสถานศึกษา ตั้งแต่ ก่อนอนุบาล ยาวไปจนถึง ระดับมหาวิทยาลัย แต่หมัดเด็ดที่เป็นจุดขายสร้างชื่อในยุคนั้นคือ “ซื้อบ้านแถมเบอร์โทรศัพท์” โดยทุกยูนิตจะได้เบอร์โทรศัพท์บ้านพร้อมใช้งานทันที ถือเป็นสิทธิประโยชน์ที่ดึงดูดใจอย่างมาก เพราะยุคนั้นการยื่นขอเบอร์โทรศัพท์บ้านเองทำได้ยากมาก และอาจต้องรอนานหลายปีกว่าจะได้ใช้งาน

เลควูด คันทรี่ คลับ อีกหนึ่งอาณาจักรที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์บนพื้นที่กว่า 2,000 ไร่ เน้นเปิดขายที่ดินจัดสรรแปลงใหญ่ตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ชูจุดเด่นด้วยสนามกอล์ฟขนาดใหญ่ถึง 27 หลุม ตัวโครงการถูกออกแบบให้เป็นหมู่บ้านปิดที่มีระบบรักษาความปลอดภัยเข้มงวด มุ่งตอบโจทย์กลุ่มผู้บริหาร ถูกใจคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมด้วยทำเลศักยภาพติดถนนบางนา-ตราด กม.18 รวมถึงกลุ่มชาวต่างชาติที่ชื่นชอบกีฬากอล์ฟเป็นพิเศษ

ในยุคเดียวกันหรือช่วงใกล้เคียงกับการแจ้งเกิดของ “นวธานี” “หมู่บ้านปัญญา” และ “เมืองเอก รังสิต” ซึ่งตรงกับช่วงก่อนปี 2530 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีโครงการบ้านจัดสรรและที่ดินจัดสรรขนาดใหญ่เปิดตัวอย่างคึกคัก แม้ว่าสเกลพื้นที่ของหลายๆ โครงการอาจจะไม่ได้ใหญ่ยักษ์เท่าระดับเมกะโปรเจกต์ก็ตาม อาทิ

หมู่บ้านเสรี (พระราม 9 – หัวหมาก) บุกเบิกการพัฒนามาตั้งแต่ปี 2514 – 2515 บนพื้นที่มหาศาลหลายร้อยไร่ จุดเด่น คือ การทยอยเปิดขายและก่อสร้างไปทีละเฟส พร้อมสะสมที่ดินข้างเคียงเพิ่มเรื่อยๆ จนโครงการขยายใหญ่ขึ้นตามลำดับ มีการแบ่งแปลงที่ดินขายตั้งแต่ขนาด 50 ตารางวา ไปจนถึง 1 ไร่

หมู่บ้านธนินทร บ้านจัดสรรระดับตำนานย่านวิภาวดีรังสิต ปักหมุดตรงข้ามสนามบินดอนเมือง เปิดตัวในช่วงปี 2515 – 2517 ซึ่งเป็นเวลาไล่เลี่ยกับนวธานีและหมู่บ้านเสรี รูปแบบโครงการเน้นแบ่งแปลงที่ดินขนาดใหญ่สำหรับบ้านเดี่ยว ตั้งแต่ 60 ตารางวา ไปจนถึงเกิน 100 ตารางวา มุ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ชัดเจนอย่างทหารอากาศ ข้าราชการระดับสูง และบุคลากรสนามบินดอนเมือง ที่น่าสนใจ คือ โครงการนี้ไม่ได้สร้างสนามกอล์ฟมาเป็นจุดขายเหมือนค่านิยมในยุคนั้น แต่เน้นชูจุดแข็งเรื่องทำเลทองและการเดินทางที่สะดวกสบายเป็นหลัก

ทว่าหลังเกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540 เป็นต้นมา ภาพการพัฒนา “เมกะโปรเจกต์” สไตล์อาณาจักรใหญ่โตก็แทบจะไม่เกิดขึ้นอีกเลย ผู้ประกอบการเลิกพัฒนาโครงการขนาดใหญ่แบบเดิม แล้วหันมาปรับตัวให้สอดรับกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป เพราะคนส่วนใหญ่ประสบปัญหาการเงิน ในขณะที่เมืองเริ่มเติบโตพร้อมการหลั่งไหลของคนทำงานต่างจังหวัด ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงหลากหลายและกระจายไปตามระดับรายได้ ตลาดไม่ได้ถูกขับเคลื่อนด้วยกลุ่มคนเศรษฐีที่มองหาบ้านหรูพร้อมสนามกอล์ฟอีกต่อไป แต่เป็นกลุ่มคนที่ต้องการบ้านในราคาจับต้องได้ มีความปลอดภัย และเดินทางสะดวก ตลาดบ้านจัดสรรหลังปี 2540 จึงเปลี่ยนโฉมมาเป็นโครงการขนาดสเกลพอดีๆ จำนวนยูนิตไม่เยอะ แต่เน้นราคาย่อมเยาและทำเลที่เข้าถึงได้ง่าย

ติดตามตอนต่อไป >>> จาก “เมกะโปรเจกต์พันไร่” สู่การซอยที่ดินกระจายความเสี่ยง ยุคหลังต้มยำกุ้ง