หลายเดือนที่ผ่านมาความร้อนรุ่ม(ในอก)ของตลาดอสังหาไทยน่าจะเกิดจากหลายปัจจัยอย่างที่เราทราบกันดี คนลงทุนซื้อหรือพัฒนาโครงการบ้านหรือคอนโดจังหวะใจต้องนิ่งเป็นน้ำแข็ง ปีที่ผ่านมานักลงทุนคิดว่าเจ็บแล้วจบ แต่หลายอย่างเจ็บแล้วมันไม่จบ แถมติดโรคกลับมาสะสมอักเสบแบบฝีใกล้แตกในปีนี้ซะอีก อย่างไรก็ดีอะไรที่มันผ่านมาแล้วคงไม่ต้องพูดถึงดีกว่า เราลองมาดูกันดีกว่าว่าปีหน้าฟ้าใหม่ใครจะอยู่ตรงไหนและจะเกิดอะไรขึ้นครับ
1.ตลาดบ้านหรือโครงการสร้างเองมีแนวโน้มจะโตเล็กน้อยขึ้นถ้ามาดูกันฝั่งอุปสงค์ก่อนผมมองว่าด้วยปัจจัยที่สินเชื่อทางการเงินของคอนซูเมอร์กลุ่มนี้มีแนวโน้มดีกว่าเพราะมีหลักทรัพย์ชัดเจนในที่ดินที่สร้างที่เป็นของตัวเอง ถึงแม้ตัวเลขหนี้ครัวเรือนส่วนตัวของผู้กู้อาจจะสูง แต่สถาบันการเงินก็ยังถือว่าเสี่ยงน้อย อีกกลุ่มใหญ่ของตลาดบ้านหรือโครงการสร้างเองคือกลุ่มไฮเอนด์ที่ไม่ต้องพึ่งสินเชื่อมากนัก กลุ่มนี้ถึงแม้ส่วนใหญ่จะคาดเดาแนวโน้มยากกว่าจะลงทุนปล่อยเม็ดเงินลงมาเมื่อไหร่ แต่เมื่อตัดสินใจลงทุนแล้วจะค่อนข้างเห็นภาพชัดเจนเร็ว ทีนี้ลองมาดูฝั่งอุปทานบ้าง ผู้ประกอบการที่มีคุณภาพจริงเริ่มหายากมาก เพราะผู้บริโภคฉลาดขึ้น หน่วยงานรัฐที่เข้ามาควบคุมสัญญาก่อสร้างอย่างจริงจังไม่ให้ผู้บริโภคบางส่วนถูกเปรียบเหมือนที่ผ่านมาช่วยได้เยอะครับ ผู้ประกอบการกลุ่มสถาปนิก ดีไซเนอร์รุ่นใหม่เติบโตเร็ว ส่วนหนึ่งเพราะกฏหมายพรบ.สถาปนิกได้รับการแก้ไขเมื่อต้นปีได้ให้อิสระในการทำงานกับสถาปนิกมากขึ้น ผู้บริโภคก็มีทางเลือกมากขึ้น มองภาพรวมอีกมุมคือปัจจัยทางด้านอุปทาน การที่ระบบนิเวศเชิงสถาปัตยกรรมได้เหลือแต่คนเก่งก็เปรียบเสมือนการติดอาวุธให้ผู้บริโภค เมื่อคนซื้อมั่นใจขึ้นมีทางเลือกมากขึ้น แนวโน้มการลงทุนของตลาดอสังหาที่สร้างเองก็น่าจะเป็นตลาดของผู้ซื้อมากขึ้นในปีหน้า
2.ตลาดอสังหาที่พัฒนาโดยดีเวลลอปเปอร์ ในแง่อุปทาน ตอนนี้เจ้าใหญ่สะสมที่ดินเอาไว้เยอะเริ่มจุกครับ(โดยเฉพาะเจ้าที่สายป่านไม่ได้ยาวมาก) แถมยังมีโครงการที่พัฒนาแล้วแต่กระจุกตัวไว้ยังปล่อยออกมาไม่ได้หลายสิบหลายร้อยโครงการ รับรองว่าปีหน้าจังหวะดีๆเมื่อไหร่จะเห็นการทะลักเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาแน่ โครงการอสังหาใหม่ในเมืองตอนนี้มีแค่ประมาณ 10%ของภาพรวมทั้งหมด ผมจึงมองว่ายังไม่ล้นตลาดครับ ต่างจากพวกโครงการ sub-urban ตอนนี้ที่ล้นทะลักครับ นักการตลาดต้องมานั่งหาจุดขาย หรือสร้างลงทุนทำจุดขายเช่นคอมมูนิตี้มอลล์เอง เพื่อให้โครงการมันขายได้(บ้าง) การที่บางโครงการขายไม่ออกน่าจะมาจากการตั้งราคาที่โดนบังคับให้ต้องสูงไว้เนื่องจากที่ดินที่ดีเวลลอปเปอร์ซื้อมาราคาสูงมาก ถึงแม้ซื้อที่ดินมาแพง แต่ผู้บริโภคส่วนหนึ่งมองว่าไม่จำเป็นต้องขายแพงขนาดนั้น ตอนนี้ทองหล่อ สุขุมวิทต้นราคาหลุดไป 350,000 – 400,000 ต่อตารางเมตรแล้ว การตั้งราคาขนาดนี้สำหรับคอนโคราคาไม่กี่ตารางเมตร คงไปเทียบไม่ได้กับพื้นที่ช่วงที่ใกล้ CBD มากกว่านี้ที่มีรถฟ้าหรือ retail เป็นแม่เหล็กในการมัดใจผู้ซื้อให้ตัดสินใจง่ายกว่าที่จะจ่ายในราคาขนาดนี้ คนบางคนมองว่าราคายังถูกว่าฮ่องกง สิงคโปร์ เซี่ยงไฮ้ ตรงนี้จริงครับ แต่จริงไม่ครบทุกข้อ ประเทศที่เอ่ยชื่อมาเป็นศูนย์กลางทางการเงินและธุรกิจทั้งนั้น ลักษณะการซื้อจึงเป็น purpose-based และราคาที่ดันขึ้นไปได้มีอัตราการเปลี่ยนมือสูง แถมผู้พัฒนาอสังหาเมืองนอก หรือแม้แต่คอนซูเมอร์ยังสามารถนำอสังหานั้นต่อเชื่อมกับลูกเล่นทางงานเงินต่างๆของสถาบันการเงิน กองทุน ในลักษณะเงินต่อเงิน ราคามันถึงอาจจะดูแพง แต่เป็นการลงทุนจริง และมีโอกาสคุ้มทุนสูงกว่ามาก ส่วนของเราอาจจะดูไม่แพง แต่ในแง่การซื้อเพื่อลงทุนมันต้องคิดคนละแบบ ถ้าซื้ออยู่เองก็ค่อนข้างจำกัด ดีเวลเปอร์ที่มีฐานลูกค้าอยู่เองก็สบายไป ดีเวลลอปเปร์หน้าใหม่ๆอินดี้กระโดดลงมาก็มีปาดเหงื่อหายใจรดต้นคอกับเจ้าตลาดแน่นอน ทีนี้ถ้ามาดูในเรื่องอุปสงค์ บอกได้เลยว่าฝืดครับ เศรษฐกิจไม่ดีส่วนนึง ส่วนหนึ่งคือคนชะลอตัวเพราะธุรกิจชะลอ อีกส่วนนึงคือสถาบันการเงินปฏิเสธการให้กู้สูงมากสำหรับโครงการที่แลดูที่ล้นตลาด เมื่อรวมกับเครดิตผู้กู้ไม่ดีเหมือนก่อน ภาพรวมคือปีหน้าก็ยังเหนื่อยครับ
3.ผลกำไรจากการลงทุนในหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ภาพรวมอาจจะดี แต่ด้วยธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์หุ้นจึงไม่ได้สะท้อนถึงผลประกอบการจากการทำงานในปีนี้ทั้งหมด เลือกเชื่อได้ส่วนหนึ่งครับ แต่คนที่ลงทุนเข้าใจตัวเลขอย่างเดียวไม่ได้ ต้องเข้าใจธุรกิจอสังหาด้วย อสังหาริมทรัพย์มีวงจรชีวิตของมัน กว่าจะรับรู้รายได้ค่อนข้างใช้เวลามากกว่าธุรกิจอื่น แถมต้องต่อสู้กับหนี้ที่เดินตามเป็นเงา การบันทึกบัญชีในแง่รับรู้จริงกับขายได้จริงก็คนละเรื่องนะครับ นักลงทุนสถาบันพอมองเห็นว่าเป็นหุ้นรับเหมา หรือหุ้นอสังหาก็เบือนหน้าหนีไว้ก่อน ตัวเลขกำไรปีนี้บางทีเกิดจากการทำงานหรือผลงานที่ดีใน 2-3ปีที่ผ่านมา เพราะฉะนั้นการที่เราจะบอกว่าหุ้นอสังหาดีแล้วบอกว่า เอาน่ายังเชื่อใจได้ในการซื้อหรือลงทุนในตลาดอสังหา(ไม่ว่าส่วนตัวหรือผ่านตลาดหลักทรัพย์)ผมว่าไม่ตรงกับความเป็นจริงเท่าไหร่ ปีหน้าปีต่อไปจะเป็นอย่างไร อยากให้ไปย้อนดู backlog ที่เหลืออยู่และ sale performance ของหลายปีที่ผ่านมาครับ
4.แนวโน้มการทำการตลาดของปีหน้า ผู้บภิโภคจะมองที่โลเคชั่นอย่างเดียวคงไม่พอ อันนั้นมันมุมของความเชื่อเก่า เพราะโครงสร้างพื้นฐานดีขึ้นเรื่อยๆแถมมีการเชื่อมต่อที่ใกล้สมบูรณ์ กรุงเทพและหัวเมืองใหญ่เมืองไทยยังกระจายตัวเป็นจุด ขอให้เราพอใจกับจุดที่เรายืนอยู่ จุดที่มี facility ครบในระดับนึง คนก็ซื้อ นักการตลาดคงจะงัดเอาลูกเล่นทางการเงิน และการออกแบบที่ผสมผสานและยืดหยุ่นได้ มาวัดฝีมือกัน มากกว่าจะอัดแน่นไปด้วยความคุ้มค่าเพียงอย่างเดียวเหมือนสมัยก่อน (คุ้มจนกลายเป็นของถูก) ผู้บภิโภคฉลาดครับ ทุกท่านเข้าใจว่าของถูกและดีไม่เคยมีจริงในโลก
ขอให้ทุกท่านโชคดี พร้อมลุยไฟกันต่อในปีหน้า สวัสดีปีใหม่ครับ
