อรสิรินกางกลยุทธ์อสังหาฯปี’69 รับมือภาพรวมตลาดไตรมาส 1 ฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำมาก ท่ามกลางปัจจัยท้าทายหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูง เร่งปรับตัวกระจายความเสี่ยงขยายฐานลูกค้าจากภาคเหนือสู่ภาคใต้ ลุยตลาดคอนโดฯ เจาะกำลังซื้อคนไทยและต่างชาติ ประกอบด้วย ภูเก็ต อะไรซ์ ไวบ์ (Arise Vibe)มูลค่า 1,472 ล้านบาท กวาดยอดขายได้แล้ว 78% ปลายปีเตรียมเปิด”ดิ แอสตรา สมุย”(The Astra Samui) ย่านบ่อผุด ราคาขาย1แสนกว่าบาทต่อตร.ม.
ปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทอรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวบนความเปราะบาง โดยจากข้อมูลสรุปยอดการโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งประเทศในไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่าตลาดมีการเติบโตขึ้นทั้งแนวราบและแนวสูงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยมียอดโอนรวม 72,583 ยูนิต แต่เป็นการเติบโตจากฐานที่ต่ำมากโดยหากเทียบกับปี 2565 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดต่ำกว่าถึง 20% โดยประเมินว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 จะเพิ่มสูงขึ้น เพระมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐจะช่วยผลักดันให้ตลาดฟื้นตัว แต่มีความกังวลว่าไตรมาส 3 อาจเกิดการหดตัวเนื่องจากกำลังซื้อถูกดึงไปใช้ล่วงหน้าแล้ว
โดยปัจจัยลบสำคัญที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาฯคือ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จากธนาคารพาณิชย์ที่สูงถึง 40-70% ในบางกลุ่มสินค้า นอกจากนี้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงจากสถานการณ์สงครามและการแบ่งขั้วทางการเมืองโลก ยังส่งผลให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลง
ตลาดบ้านมือสองครองเมืองเชียงใหม่
ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาฯในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ พบความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยสัดส่วนการโอนบ้านมือสองพุ่งสูงถึง 3 ใน 4 ของตลาด เนื่องจากมีความคุ้มค่าด้านราคาและทำเลมากกว่าบ้านใหม่ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ในไตรมาส 1 อยู่บนฐานที่ต่ำและการหดตัวของมูลค่าตลาด และเป็นการฟื้นตัวที่ช้ากว่าภาพรวมของทั้งประเทศ โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมในเชียงใหม่มีแนวโน้มลดลง จากเดิมที่เคยอยู่ที่ประมาณ 34,000 – 35,000 ล้านบาทต่อปี ลดลงมาเหลือประมาณ 30,000 ล้านบาทในปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นทิศทางเดียวกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจทั่วประเทศ
โดยลักษณะเด่นที่สุดของเชียงใหม่ที่ต่างจากค่าเฉลี่ยของประเทศคือ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง โดยสัดส่วนบ้านมือหนึ่งอยู่ที่ 1 ส่วน ขณะที่บ้านมือสองสูงถึง 3 ใน 4 ส่วนหรือประมาณ 75-80% สาเหตุหลักมาจากความคุ้มค่าด้านราคาและทำเลที่บ้านมือสองมักได้เปรียบกว่าในสภาวะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างและค่าที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกันตลาดคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่เติบโตได้ดีกว่าแนวราบ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่ยังมีความต้องการซื้อต่อเนื่องในเมืองท่องเที่ยว ซึ่งในช่วงไตรมาส 1ที่ผ่านมามียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติจำนวน 199 ยูนิต มูลค่า 566 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.8% และ 41.9% ตามลำดับ ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มปรับกลยุทธ์หันมาเน้นการพัฒนาคอนโดฯมากขึ้น เพราะสามารถบริหารจัดการและหมุนเวียนยอดขายได้เร็วกว่า
ขณะที่ลูกค้าคนจีนยังเป็นกลุ่มหลักประมาณ 50% ของยอดโอนต่างชาติ แต่เริ่มมีกลุ่มใหม่ที่น่าสนใจเข้ามาเติมเต็มตลาดเชียงใหม่ ได้แก่ สหรัฐอเมริกา ที่เพิ่มขึ้นอย่างมากจากการสร้างสถานกงสุลสหรัฐฯ แห่งใหม่ขนาดใหญ่ในเชียงใหม่ ทำให้มีเจ้าหน้าที่และครอบครัวย้ายเข้ามาอยู่และซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มลูกค้าชาวพม่าที่นิยมส่งลูกหลานเข้ามาเรียนในโรงเรียนนานาชาติและมองหาที่พักอาศัยในเชียงใหม่เพื่อความสะดวกในการดูแลบุตรหลาน
ขยายฐานลูกค้าจากภาคเหนือบุกภาคใต้ ลุยคอนโดฯภูเก็ต-สมุย
ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในหัวเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและสมุยยังคงเติบโตได้ดีจากกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะในภูเก็ตที่มีความต้องการซื้อและกำลังซื้อที่เฉพาะเจาะจง ทำให้ผู้ประกอบการบางรายที่มีความชำนาญในพื้นที่ยังคงสามารถสร้างการเติบโตได้ดี แม้ในสภาวะที่ตลาดโดยรวมชะลอตัว ส่งผลให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ตเติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดด จากเดิมที่เคยอยู่ที่ประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาทต่อปี พุ่งขึ้นมาเป็นหลักหมื่นล้านบาทในช่วงปีที่ผ่านมา เนื่องจากภูเก็ตยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่นักท่องเที่ยวและผู้ซื้อทั่วโลกให้ความสนใจ โดยได้รับการโหวตให้เป็นหนึ่งในเมืองท่องเที่ยวที่ดีที่สุดในโลก ซึ่งส่งผลดีต่อความต้องการซื้อที่พักอาศัย
โดยโครงการคอนโดฯของบริษัทที่ภูเก็ต อะไรซ์ ไวบ์ (Arise Vibe) มูลค่า 1,472 ล้านบาท ลูกค้าต่างชาติยอมวางเงินดาวน์สูงถึง 50% ของราคาขาย แม้ว่าโครงการจะยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนเงินดาวน์ในจังหวัดเชียงใหม่มาก ขณะที่ลูกค้าคนไทยจ่ายเงินดาวน์ 20% ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มคนทำงานในพื้นที่ภูเก็ตหรือผู้ที่ย้ายเข้ามาทำงานใหม่ รวมถึงกลุ่มที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า โดยระดับราคาห้องชุดเฉลี่ยอยู่ที่ 2-3 ล้านบาทหรือตารางเมตรละ 70,000-80,000 บาท ปัจจุบันโครงการทำยอดขายได้แล้ว 78%จากจำนวน 411 ยูนิต โดยอยู่ระหว่างก่อสร้างจะเริ่มทยอยโอนในช่วงเดือนพฤศจิกายนนี้
นอกจากนี้ยังมีแผนการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ในพื้นที่ภูเก็ตเพิ่มเติม โดยจะเปลี่ยนอาคารสำนักงานขายให้กลายเป็นพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์ขนาดประมาณ 1,300-2,500 ตารางเมตร หลังจากโครงการคอนโดมิเนียมก่อสร้างแล้วเสร็จ
เหตุผลสำคัญที่บริษัทตัดสินใจเลือกลงทุนในจังหวัดภูเก็ตแทนที่จังหวัดเชียงราย ทั้งที่บริษัทเป็นผู้ประกอบการที่เติบโตอยู่ในจังหวัดเชียงใหม่และภาคเหนือมาเกือบ 20ปี โดยเมื่อพิจารณาในเชิงปฏิบัติ การเดินทางจากเชียงใหม่ไปเชียงรายต้องใช้เวลาขับรถถึง 3 ชั่วโมง หากไปเปิดโครงการที่เชียงราย บริษัทจำเป็นต้องจัดตั้งทีมขายและทีมบริการหลังการขายใหม่ทั้งหมด ทำให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาที่บริษัทตัดสินใจซื้อที่ดินในภูเก็ต ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดภูเก็ตกำลังเติบโตอย่างมาก และมีกำลังซื้อที่เฉพาะเจาะจงสูงมาก และมีความได้เปรียบด้านต้นทุนการเงิน เพราะตลาดภูเก็ตมีลักษณะพิเศษคือกลุ่มลูกค้าต่างชาติมีความมั่นใจสูงและยินดีวางเงินดาวน์สูง แม้โครงการจะยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งช่วยให้บริษัทมีสภาพคล่องสูงและมีต้นทุนทางการเงิน หรือภาระดอกเบี้ยที่ต่ำลงอย่างมากเมื่อเทียบกับการลงทุนในพื้นที่อื่น
ส่วนภาพรวมของตลาดอสังหาฯในเกาะสมุยยังคงมีกำลังซื้อสูงเช่นเดียวกันกับจังหวัดภูเก็ตจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ แม้ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง เช่น ค่าตั๋วเครื่องบินบางกอกแอร์เวย์สและค่าครองชีพจะสูงกว่าภูเก็ตประมาณ 2 เท่าก็ตาม โดยข้อมูลสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2565 แทบไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ แต่ในปี 2566 ยอดโอนพุ่งสูงถึงเกือบ 700-800 ล้านบาท หรือเติบโตขึ้นประมาณ 80% ภายใน 2 ปี ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการ (Demand) ที่แท้จริง
เกาะสมุย:อุปสงค์ที่มองไม่เห็น
สำหรับการลงทุนโครงการใหม่ในเกาะสมุย บริษัทมองว่าเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูงและเป็น “New Frontier” หรือพื้นที่บุกเบิกใหม่ที่มีโอกาสเติบโตโดดเด่น โดยความต้องการซื้อในสมุยสูงกว่าตัวเลขที่บันทึกในกรมที่ดินมาก จะเห็นได้จากข่าวการกวาดล้างนอมินีที่ถือครองที่ดินมูลค่ากว่า 16,000 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่ามีการซื้อขายจริงผ่านบริษัทที่ไม่ได้ถูกบันทึกเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ปกติอยู่ในระดับที่สูงมาก
โดยบริษัทได้เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ ดิ แอสตรา สมุย (The Astra Samui) ตั้งอยู่ตรงข้ามโรงแรมอนันตรา บ่อผุด และห่างจากชายหาดในระยะเดินได้ประมาณ 200 เมตร บนเนื้อที่ 8 ไร่แบ่งการพัฒนาเป็น 2เฟส ระดับราคาขายประมาณ 110,000 – 120,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้างสำนักงานขายและอยู่ในขั้นตอนการขออนุมัติรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยคาดว่าจะสามารถเปิดขายอย่างเป็นทางการได้ในช่วงปลายปี 2569 นี้ เน้นกลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะชาวจีนและชาติอื่น ๆ ที่มองหาที่พักอาศัยในเมืองท่องเที่ยว
ส่วนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง บริษัทเตรียมเปิดตัว 4 โครงการ มูลค่ารวม 3,158 ล้านบาท ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม 3 โครงการ ได้แก่ เดอะ เน็กซ์ เจ็ดยอด 4, THE ASTRA SAMUI และ ARISE BUSINESS PARK และแนวราบ 1 โครงการ ได้แก่ บีลีฟ วงแหวน–สันกำแพง 2 ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการสร้างยอดขายและรายได้ในอนาคต
ขณะที่ผลการดำเนินงานช่วง 6 เดือนแรกปีนี้ คาดว่าจะเป็นไปตามเป้าหมาย โดยบริษัทมียอดขายสุทธิ (Net Presale) จำนวน 2,207 ล้านบาท และมียอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) กว่า 4,261 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 32% และโครงการแนวสูง 68% ซึ่งจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปีนี้เป็นต้นไป โดยมั่นใจว่าผลการดำเนินงานช่วงที่เหลือของปีจะเติบโตได้ตามแผนที่วางไว้
