เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท เผยสินค้าอสังหาริมทรัพย์หลักยังเป็นที่อยู่อาศัย โดยในครึ่งแรกของปี 2569 นี้ พัฒนามากกว่าครึ่งแรกของปี 2568 และคาดว่าทั้งปี แม้จำนวนหน่วยจะน้อยกว่าปี 2568 แต่มูลค่ากลับสูงกว่า คาดว่าในครึ่งหลังของปี 2569 นี้ สถานการณ์น่าจะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ณ กลางปี 2569 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 3,098 โครงการที่ยังเปิดขายในตลาด ทั้งนี้มีอยู่ 2,670 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเกินกว่า 20 ยูนิตอยู่ ซึ่งอนุมานได้ว่าโครงการเหล่านี้ยังคงมีกิจกรรมการขายและการตลาดตามปกติอยู่ในขณะนี้

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ ทั้งในด้านปริมาณและระดับราคา ทั้งจำนวนหน่วยและการเติบโต ในช่วงครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 17,000 หน่วย และคาดการณ์ว่าทั้งปีจะมีการเปิดตัวรวมประมาณ 35,000 กว่าหน่วย (เฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล) ซึ่งหากรวมต่างจังหวัดอาจจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัว แต่สัดส่วนในต่างจังหวัดยังคงน้อยกว่าเนื่องจากเป็นการกระจายตัวในพื้นที่ 70 จังหวัด ส่วนมูลค่าที่สวนทางกับจำนวน ปริมาณหน่วยเปิดใหม่ลดลงประมาณ 13% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ในทางกลับกัน มูลค่าโครงการกลับเพิ่มขึ้น 10% และการปรับตัวของราคาเฉลี่ย ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยพุ่งสูงขึ้นจากประมาณ 7 ล้านบาทในปีที่แล้ว มาเป็น 8 ล้านบาทในปีนี้ สะท้อนถึงการที่ผู้ประกอบการเน้นพัฒนาโครงการราคาแพงที่เจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง แทนที่โครงการราคาถูกที่มักประสบปัญหาผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน

ปัจจัยที่สนับสนุนตลาดคอนโดมิเนียม ได้แก่ ความหลากหลายในการใช้งาน สามารถใช้เพื่อการอยู่อาศัยจริงและเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า, ความต้องการตามไลฟ์สไตล์ ตอบโจทย์ประชากรทุกกลุ่ม ตั้งแต่คนโสด คู่รักเพศเดียวกัน (LGBTQ+) กลุ่มผู้สูงอายุ ไปจนถึงกลุ่มคนรักสัตว์ผ่านโครงการ “คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้” (Pet-friendly) และความต้องการจากต่างชาติ แม้สัดส่วนการซื้อโดยชาวต่างชาติจะลดลงจากกว่า 20% ในปีก่อน เหลือประมาณ 18% ในปีนี้ เนื่องจากการตรวจสอบที่มาของเงิน (โดยเฉพาะกลุ่มทุนจีนเทา) ที่เข้มงวดขึ้น แต่ยังถือเป็นส่วนสำคัญของตลาด และระบบคมนาคมก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญ ระบบรถไฟไฟฟ้าเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ แต่ประสิทธิภาพและค่าครองชีพกลายเป็นอุปสรรคใหม่ ได้แก่ BTS สายสีเขียว, SRT สายสีแดง และ MRT สายสีน้ำเงิน มีศักยภาพสูงในพื้นที่เขตเมืองและมีความคึกคักในการพัฒนาโครงการ นอกจากนี้ MRT สายสีส้ม และ MRT สายสีชมพู เป็นทางเลือกที่ดีแต่ทำเลเริ่มออกไปนอกเขตเมือง ส่วน MRT สายสีเหลือง ความหนาแน่นของประชากรยังไม่มากเท่าที่ควร ทำให้ตลาดไม่คึกคักเท่าสายอื่น และ MRT สายสีม่วง ประสบปัญหาของเก่าค้างสต็อก และค่าใช้จ่ายในการเดินทางเข้าเมืองที่สูงและใช้เวลานาน

ในระหว่างครึ่งแรกของปี 2569 นี้ มีโครงการที่หยุดการขายเพิ่มขึ้น 6 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขาย 4,136 ยูนิต มีมูลค่ารวมกัน 23,939 ล้านบาท ชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังไม่ได้รับความเสียหายจากปัญหาเศรษฐกิจที่เติบโตช้า ส่วนในครึ่งหลังของปี 2568 มีโครงการที่ปิดการขายไป 8 โครงการ รวมหน่วยขาย 3,964 ยูนิต เป็นเงิน 17,880 ล้านบาท แสดงว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมากก็ยังมีโครงการที่ประสบปัญหาไม่มากนัก สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ ที่ผ่านมาโครงการที่หยุดชะงักไป ราว 1 ใน 3 เป็น 31% เพราะโครงการไม่ผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) อีกประมาณ 22% เป็นเพราะขายไม่ออกเพราะรูปแบบสินค้าไม่เหมาะสมกับตลาดและทำเลนั้นๆ ส่วนอีก 19% หยุดเพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ และอีก 7% เพราะทำเลไม่เหมาะสมกับการพัฒนา เป็นต้น

สำหรับ 6 เดือนแรกของปี 2569 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่ถึง 95% เป็นที่อยู่อาศัย นอกนั้นเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ และอุตสาหกรรม ในส่วนของที่อยู่อาศัยมีจำนวนรวม 97 โครงการ ลดลงกว่า 6 เดือนแรก ปี 2568 จำนวน 18 โครงการ หรือลดลง -15.7% (6 เดือนแรก ปี 68 มีจำนวน 115 โครงการ) และใน 6 เดือนแรก ปี 2569 นี้ มีจำนวนหน่วยขายรวม 17,045 ยูนิต กลับเพิ่มขึ้น 1,561 หน่วย หรือ 10.1% (6 เดือนแรก ปี 68 มีจำนวน 15,484 ยูนิต) ใน 6 เดือนแรก ปี 2569 มีมูลค่าโครงการรวม 152,742 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 41,512 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 37.3% (6 เดือนแรก ปี 2568  มีมูลค่า 110,230 ล้านบาท) กรณีนี้ชี้ว่า ขนาดของโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น โดยในปี 2569 โครงการที่อยู่อาศัยโครงการหนึ่งๆ มีจำนวนหน่วยอยู่ราว 176 หน่วย (17,045 หน่วยจาก 97 โครงการ) แต่ในปี 2568 โครงการหนึ่งๆ มีขนาด 135 หน่วย (15,484 ยูนิต จาก 115 โครงการ) ที่เป็นเช่นนี้เพราะในปี 2569 นี้มีการเปิดตัวห้องชุดมากเป็นพิเศษ จึงมีหน่วยขายต่อโครงการมากกว่าทั่วไป ส่วนการที่ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 7.172 ล้านบาทต่อหน่วยในปี 2568 เป็น 8.906 ล้านบาทในปี 2569 นั้น แสดงว่าราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น สินค้าราคาถูกสามารถขายได้ลดลง กำลังซื้อของสินค้าราคาถูกลดลงนั่นเอง

คาดการณ์ว่าในปี 2569 ทั้งปี จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2569 จะมีจำนวน 35,795 ยูนิต น้อยกว่าปี 2568 ทั้งปีที่เปิดตัว 41,490 ยูนิต หรือเท่ากับลดลง 13.7% ส่วนมูลค่าการพัฒนาในปี 2569 กลับจะมากกว่าปี 2568 คือเพิ่มจาก 290,615 ล้านบาท เป็น 320,758 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.4% ตามเหตุที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นนั่นเอง ในอนาคตการสร้างสินค้าราคาปานกลางค่อนข้างถูก และราคาปานกลางคงเป็นไปได้ยาก เพราะกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านหดหายไปมากตามภาวะเศรษฐกิจหดตัวลง ทั้งนี้ยกเว้นห้องชุดราคาถูก เช่น ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ที่ได้รับการส่งเสริมจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน แต่ก็มีผู้ประกอบการจำนวนน้อยที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยในระดับราคาถูกเช่นนี้ได้ ในทางตรงกันข้าม สินค้าราคาแพง สำหรับตลาดระดับบนยังสามารถขายได้พอสมควร เพราะยังได้รับผลกระทบน้อยกว่านั่นเอง

นอกจากนี้ ทำเลที่น่าจับตามอง ได้แก่ โซนชั้นในและมูลค่าสูง สุขุมวิทจนถึงซอย 71 และพื้นที่ต่อเนื่องแถวปทุมวัน เป็นทำเลที่มีมูลค่าการเปิดตัวโครงการสูงสุด และคอนโดมิเนียมใกล้สถานศึกษา (Campus Condo) บริเวณรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต, มหาวิทยาลัยมหิดล ศาลายา และมหาวิทยาลัยราชภัฏในย่านดังกล่าว เป็นทำเลที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าสูง

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีจำนวนหน่วยที่ขายได้ 26,780 ยูนิต โดย 14,439 หน่วย (53.9% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด) เป็นห้องชุดพักอาศัย รวมมูลค่า 70,407 ล้านบาท (46.8%) รองลงมาก็คือ ทาวน์เฮาส์ซึ่งขายได้ 6,820 ยูนิต (25.5%) รวมมูลค่า 21,362 ล้านบาท (14.2%) ส่วนบ้านเดี่ยวขายได้ 3,393 หน่วย (12.7%) รวมมูลค่า 46,313 ล้านบาท หรือ 30.8% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมดในครึ่งแรกของปี 2569 และเมื่อปี 2568 ทั้งปีที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการทั้งหมด ขายได้ 50,472 ยูนิต แต่ครึ่งแรกของปีนี้ขายได้ถึง 26,780 หน่วย คาดการณ์ว่าปี 2569 ทั้งปี น่าจะขายได้รวมประมาณ 57,000 ยูนิต มากกว่าของปีที่แล้ว สะท้อนให้เห็นสินค้าที่อยู่อาศัยคงค้างถูกดูดซับไปตามลำดับ การที่มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงนั้น ในแง่หนึ่งแสดงว่าตลาดหดตัว แต่ในอีกแง่หนึ่งก็แสดงว่าไม่เกิดฟองสบู่ จึงไม่มีโอกาสที่ฟองสบู่จะแตกแต่อย่างใด

ปัญหาอสังหาริมทรัพย์คงค้างและตลาดบ้านมือสอง

• บ้านว่าง (Vacant Houses)ทั่วประเทศมีบ้านว่างที่ไม่มีคนอยู่ประมาณ 1,300,000 หน่วย (เฉพาะในกรุงเทพฯ ประมาณ 600,000 หน่วย) ส่วนใหญ่เป็นบ้านในชนบทที่ถูกทิ้งร้างตามธรรมชาติ หรือคอนโดมิเนียมในเมืองที่มีอัตราการว่างถึง 20% ซึ่งส่งผลกระทบต่อการจัดเก็บค่าส่วนกลาง
• สินค้าคงเหลือในมือผู้ประกอบการมีประมาณ 210,000 หน่วยในกรุงเทพฯ (ลดลงจากเดิมที่เคยสูงถึง 230,000-240,000 หน่วย) แสดงให้เห็นว่าอุปทานเริ่มถูกดูดซับไปบ้างแล้ว
• ความได้เปรียบของบ้านมือสองปัจจุบันตลาดบ้านมือสองมีขนาดใหญ่กว่าตลาดบ้านใหม่ และมีความคุ้มค่ามากกว่าในแง่ของราคาต่อตารางเมตร เช่น คอนโดมือหนึ่งย่านมีนบุรีราคา 80,000 บาท/ตร.ม. ในขณะที่คอนโดมือสองในทำเลที่ดีกว่าอาจมีราคาเพียง 40,000-80,000 บาท/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับอายุโครงการ

ณ กลางปี 2569 ยังมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยรอคนมาซื้ออยู่ 210,112 ยูนิต และต้องใช้ระยะเวลาอีก 49.5 เดือนจึงจะขายหมด (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย) สินค้าที่เหลือรอการขายมากที่สุดไม่ใช่ห้องชุดพักอาศัย แต่กลับทาวน์เฮาส์ ที่มีมากถึง 68,831 ยูนิต (32.8%) รองลงมาจึงเป็นห้องชุดพักอาศัยจำนวน 61,543 ยูนิต (29.3%) และตามด้วยบ้านเดี่ยว 51,739 ยูนิต หรือ 24.6% จะเห็นได้ว่าห้องชุดขายได้ดีเพราะสามารถใช้อยู่อาศัยและปล่อยเช่าได้ง่ายด้วย

ในครึ่งหลังของปี 2569 เชื่อว่าสถานการณ์น่าจะดีกว่าช่วงแรกปี 2569 ปกติในช่วงครึ่งหลังจะมีการระดมเปิดตัวโครงการใหม่ๆ อีกมาก และขณะนี้ยังมีโครงการรอเปิดตัวใหม่อีก 399 โครงการ แต่อาจไม่ได้เปิดทั้งหมดเพราะภาวะตลาดยังไม่แจ่มใสเท่าที่ควร ทั้งนี้สินค้าที่รอเปิดมากที่สุดก็คือบ้านเดี่ยว 136 โครงการ (34%)  ตามด้วยอาคารชุดจำนวน 130 โครงการ (33%) และทาวน์เฮาส์ 115 โครงการ (29%) นอกนั้นเป็นที่อยู่อาศัยแบบอื่นๆ

อย่างไรก็ตามตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในทำเลเขตเมือง ยังคงเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ ในขณะเดียวกัน เริ่มเห็นแนวโน้มที่ผู้ประกอบการปรับเปลี่ยนคอนโดมิเนียมที่ขายไม่ออกมาเป็นยูนิตปล่อยเช่า เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่ยังไม่มีความพร้อมในการกู้ซื้อบ้านแต่มีความจำเป็นในการอยู่อาศัยในทำเลที่เดินทางสะดวก

ทั้งนี้ ถ้าเศรษฐกิจของประเทศมีพัฒนาการที่ดีขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะฟื้นตัวได้ดี แต่คาดว่าเศรษฐกิจไทยก็ยังทรงตัวอยู่แบบนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นจึงไม่คึกคักเท่าที่ควร การที่ในอดีตเคยพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆ จำนวนถึงหนึ่งแสนหน่วยต่อปีในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จึงไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต