คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเมินอุปทานใหม่ปี 2569 เปิดขายใหม่ประมาณ 17,000 ยูนิตลดลงเกือบ 50% เมื่อเทียบกับปี 2568 ขณะที่ไตรมาสแรกเปิดตัวแรงกว่า 7,000 ยูนิต  ชี้อัตราการขายมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำ สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว 

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯช่วงปี 2569 จะมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องและเป็นช่วงที่เน้นการระบายสต็อกเก่าและระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ โดยราคาจะค่อนข้างนิ่งเนื่องจากอุปสงค์ยังถูกจำกัดด้วยความเข้มงวดของสถาบันการเงิน โดยคาดว่าตลอดทั้งปี 2569 จะมีปริมาณอุปทานใหม่ (New Supply) อยู่ในระดับต่ำสุดจำนวน 17,000 ยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นระดับที่ต่ำสุดในรอบหลายปี เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่เคยสูงถึง 30,000 กว่ายูนิต เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เริ่มลดสัดส่วนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมลงอย่างเห็นได้ชัด และหันไปโฟกัสเฉพาะตลาดที่มั่นใจว่ามีผู้ซื้อจริงเท่านั้น ไม่ได้เปิดกระจายทุกเซกเมนต์เหมือนในอดีต 

ส่วนภาพรวมตลาดคอนโดฯในไตรมาส 1 ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 7,170 ยูนิต ซึ่งอาจจะมากกว่าไตรมาสอื่นๆ ก่อนหน้านี้ เนื่องจากมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายในไตรมาสนี้ แต่ไม่ได้สะท้อนให้เห็นถึงการขยายตัวของกำลังซื้อตามความเป็นจริง เนื่องจากตลาดอสังหาฯยังคงเผชิญกับความท้าทายจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ปัญหาต่างๆ โดยเฉพาะเรื่องของสงครามอิสราเอล สหรัฐอเมริกา และอิหร่าน ซึ่งมีผลให้ราคาน้ำมันปรับตัวเพิ่มขึ้น อีกทั้งส่งผลต่อเนื่องไปถึงราคาสินค้า และบริการต่างๆ ที่ต้องปรับเพิ่มตามไปด้วย รวมไปถึงความกังวลในเรื่องของการขาดแคลนน้ำมันทำให้คนไทยเลือกที่จะใช้เงินลดลงแบบเห็นได้ชัด ทำให้ 

ส่งผลให้ผู้ประกอบการพยายามปรับตัวหรือให้ความสำคัญกับโครงการในระดับราคาไม่แพงมากขึ้น ทำให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดฯ เปิดขายใหม่อยู่ที่ประมาณ 84,500 บาทต่อตารางเมตรลดลงจากไตรมาสก่อนหน้านี้ประมาณ 55% เนื่องจากโครงการที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่นอกเมืองชั้นในและมีหลายโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร    

ส่งผลให้แนวโน้มการปรับตัวของราคาในปี 2569 คาดว่าจะอยู่ในระดับจำกัดเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ ขณะที่อัตราการขายมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำ สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และความเชื่อมั่นผู้ซื้อคนไทยที่ลดลง แม้ว่าความต้องการจากชาวต่างชาติยังมีอยู่ และเริ่มเห็นสัญญาณการปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน  

ขณะที่ความต้องการคอนโดฯในกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการที่พักนอกประเทศหรือเพื่อนำเงินออกนอกประเทศ ประเทศไทยก็เป็นทางเลือกที่ดี โดยเฉพาะในช่วงนี้มีนโยบายเรื่องวีซ่าระยะยาวเมื่อซื้อคอนโดมิเนียมระดับ 3 ล้านบาทขึ้นไปกับผู้ประกอบการที่นำโครงการมาผูกแพ็กเกจ “Longstay Visa” กับการซื้อคอนโดฯกับบริษัทไทยจัดการลองสเตย์ จำกัด ตามเงื่อนไขที่กำหนดจะสามารถยื่นขอวีซ่าระยะยาว หรือ Longstay Visa เพื่อพำนักในประเทศไทยได้ โดยต้องเป็นโครงการที่อยู่ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือพัทยา รวมไปถึงในกรุงเทพมหานครด้วย  

โดยกลุ่มเป้าหมายจะเน้นไปที่กลุ่มผู้เกษียณอายุ นักลงทุน และชาวต่างชาติที่ต้องการพำนักในไทยมากกว่า 1 เดือนขึ้นไป ซึ่งอาจจะเข้ามาทำงานหรือว่าทำธุรกิจในประเทศไทย หรือกลุ่ม Digital Nomad ที่เพิ่มเยอะขึ้นในประเทศไทย ซึ่งอาจจะสอดคล้องกับความต้องการของชาวต่างชาติบางส่วนที่ต้องการที่พักชั่วคราวเพื่อหลบปัญหาความขัดแย้งในประเทศหรือภูมิภาคตนเอง แต่คงต้องติดตามต่อไปในช่วงที่เหลือของปีว่าได้ผลในการรดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติมากน้อยแค่ไหน 

นอกจากนี้ในส่วนของกำลังซื้อในประเทศที่ลดลงค่อนข้างชัดเจน ผู้ประกอบการพยายามกระตุ้นกำลังซื้อผ่านมาตรการทางการตลาดหลายอย่าง้ แต่ก็ยังไม่ได้ผลตามที่ต้องการ ทำให้ช่วง 2 เดือนแรกของปียังพอเห็นการเปลี่ยนแปลในทางที่ดี มีโครงการคอนโดฯบางโครงการที่เปิดขายใหม่มีคนไปรอล่วงหน้าหลายวัน แม้ว่าจะไม่ถึงกับปิดการขาย แต่ก็สามารถสร้างยอดขายในส่วนที่ผู้ประกอบการเปิดขายได้ตามที่ต้องการ  

แต่หลังเกิดสงครามและราคาน้ำมันเพิ่มสูงขึ้น ความกังวลในเรื่องของราคาสินค้าอุปโภคบริโภคเริ่มมากขึ้น ประกอบกับแนวโน้มของสงครามยังไม่มีทิศทางที่จะมีทางออกที่ชัดเจน ทำให้ความกังวลยังคงมีต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะลดลง ดังนั้นผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงโดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ 

นอกจากนี้การจัดตั้งรัฐบาลที่ล่าช้าในช่วงไตรมาสที่ 1้ล้วนมีผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจใช้จ่ายของคนไทย ทำให้การตัดสินใจซื้อสินค้าที่มูลค่าสูงจะถูกชะลอออกไปก่อน โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัย แม้ว่าจะมีมาตรการรัฐบาลสนับสนุนการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท และมาตรการผ่อนปรนในเรื่องของ LTV ก็ตาม  

ขณะที่ราคาขายคอนโดฯใหม่มีแนวโน้มที่จะไม่เพิ่มขึ้นมากนัก เนื่องจากต้นทุนวัตถุก่อสร้างมีสัดส่วนไม่สูงมากเมื่อเทียบกับมูลค่ารวมโครงการ แม้ราคาน้ำมันจะส่งผลกระทบอยู่บ้าง แต่หากสถานการณ์เศรษฐกิจยังยืดเยื้อ คาดว่า อาจต้องยอมลดกำไรลงเพื่อรักษาความสามารถในการขาย 

ส่วนกลุ่มอุปทานใหม่ที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่มักจะเป็นกลุ่มลักขัวรี ซึ่งเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้าต่างชาติจากฝั่งตะวันออกกลาง ที่ต้องการซื้อคอนโดแบบพร้อมเข้าอยู่ (Ready to move) ในกรุงเทพฯ มากขึ้น ขณะที่กลุ่มลูกค้าจีนเริ่มถูกตรวจสอบเข้มงวดขึ้นในเรื่องนอมินีและการถือครองที่ดินผิดกฎหมาย ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการเทขายในตลาดมือสอง (Second-hand) มากขึ้นในช่วงปี 2568-2569 เพื่อเลี่ยงปัญหาข้อกฎหมาย 

ส่วนปัญหาหลักในการขอสินเชื่อธนาคารและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ซื้อที่มีความต้องการ  แต่ไม่สามารถกู้ผ่านได้ เนื่องจากธนาคารพิจารณาสินเชื่อเข้มงวดมาก โดยมีการนำวงเงินจากบัตรเครดิตทุกใบมาคำนวณตัดวงเงินกู้ ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากกู้ไม่ผ่านโดยไม่ทราบ 

ด้านผลกระทบจากปัญหาเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นจากการปรับเพิ่มของราคาน้ำมันอาจจะมีผลต่อราคาขายคอนโดฯหรือบ้านไม่มาก เพราะวัสดุก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25 – 30% ของมูลค่าโครงการ หากปรับเพิ่มประมาณ10 – 20% อาจจะมีผลต่อต้นทุนในการก่อสร้างประมาณ 2.5 – 6% หรือกำไรของผู้ประกอบการอาจจะลดลงเล็กน้อย ประมาณ2.5 – 6%เท่านั้น ซึ่งผู้ประกอบการยังสามารถรับมือหรือมีวิธีในการบริหารจัดการในเรื่องของกำไรที่ลดลงนี้ได้อยู่ แต่ถ้าในระยะยาววัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มมากกว่านี้ก็อาจจะมีผลต่อการปรับราคาขายในอนาคตแน่นอน  

ดังนั้นราคาขายคอนโดฯในปีนี้อาจจะปรับเพิ่มไม่มากนัก เพราะผู้ประกอบการยังต้องการขายคอนโดฯอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจจะเป็นเรื่องที่น่ากังวลกว่าการเปิดขายโครงการใหม่ แต่ปัญหาใหญ่ คือ การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำได้ยากสถาบันการเงินต่างๆ มีความเข้มงวดในการพิจารณามาก มีอัตราส่วนของการปฏิเสธสินเชื่อที่มากกว่า 50 – 60% และมีเงื่อนไขในการพิจารณาที่ซับซ้อนหรือละเอียดมาก