ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง จากตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยการซื้อเพื่อครอบครอง สู่ตลาดที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญกับ “สภาพคล่องและความยืดหยุ่น” มากขึ้น ขณะที่กำลังซื้อต่างชาติยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ โดยรัสเซียขยายตัวเด่นในภูเก็ตและเริ่มกระจายสู่พังงา ส่วนเมียนมาก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในกลุ่มผู้ซื้อสำคัญ ด้านคนรุ่นใหม่และฟรีแลนซ์หันมาเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้นจากข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินต้องเร่งปรับโมเดลธุรกิจและเกณฑ์สินเชื่อให้สอดรับกับพฤติกรรมใหม่
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านจาก Ownership-Driven Model หรือโมเดลที่เน้นการซื้อและถือครองสินทรัพย์ ไปสู่ Liquidity-Driven Model ซึ่งผู้บริโภคและนักลงทุนให้ความสำคัญกับสภาพคล่อง ความยืดหยุ่น และความสามารถในการบริหารเงินทุนมากขึ้น
“การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้การวิเคราะห์ตลาดไม่สามารถพิจารณาเฉพาะยอดขายหรือสถานการณ์ในอดีต แต่ต้องใช้ข้อมูลด้านราคาและภาวะตลาดเป็น ‘Forward-Looking Barometer’ เพื่อประเมินทิศทางล่วงหน้า รวมถึงติดตามทั้งกำลังซื้อต่างชาติที่มีการย้ายฐานและพฤติกรรมของผู้ซื้อรุ่นใหม่ที่ต้องการรักษาความคล่องตัวทางการเงินมากขึ้น”
ทุนต่างชาติยังเป็น Key Driver จับตารัสเซีย–เมียนมา
กำลังซื้อต่างชาติยังสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่โครงสร้างของลูกค้ากำลังเปลี่ยนแปลงทั้งในด้านสัญชาติและพื้นที่เป้าหมาย โดยกลุ่ม รัสเซีย มีการขยายตัวอย่างโดดเด่นในตลาดภูเก็ต จนพื้นที่เริ่มมีความหนาแน่นสูง ทำให้ พังงา ถูกมองว่ามีโอกาสก้าวขึ้นมาเป็นพื้นที่รองรับดีมานด์ต่อเนื่องจากภูเก็ต ขณะที่ตลาดพัทยาเริ่มมีทิศทางทรงตัว แต่ยังคงรักษาฐานลูกค้ารัสเซียเดิมไว้ได้ ส่วน จีน แม้ยังถือเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง แต่สถานการณ์สงครามการค้า หรือ Trade War กลายเป็นปัจจัยที่สร้างแรงกดดันต่อการตัดสินใจ ทำให้ผู้ซื้อบางส่วนอยู่ในภาวะ “Wait and See” และอีกกลุ่มที่ต้องจับตามองคือ เมียนมา ซึ่งข้อมูลในช่วงครึ่งปีแรกตามรายงานระบุว่า ก้าวขึ้นมาเป็นหนึ่งใน 3 สัญชาติที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด สะท้อนการเพิ่มขึ้นของกำลังซื้อกลุ่มใหม่ที่ต้องการที่พักอาศัยในประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ
นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงสำคัญของตลาดคือการเกิดเทรนด์ Generation Rent หรือกลุ่มผู้บริโภครุ่นใหม่ที่เลือก “เช่า” ที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ ซึ่งไม่ได้เกิดขึ้นจากไลฟ์สไตล์เพียงอย่างเดียว แต่ยังมีข้อจำกัดด้านการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อเป็นปัจจัยสำคัญ ซึ่งกลุ่มที่เห็นภาพชัดคือ Freelance และแรงงานในระบบ Gig Economy ซึ่งบางรายมีรายได้สูงกว่าพนักงานประจำ แต่กลับมีข้อจำกัดในการพิสูจน์รายได้ต่อสถาบันการเงิน เนื่องจากไม่มีสลิปเงินเดือนหรือมีข้อมูลเครดิตในระบบไม่เพียงพอ
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ หรือ Credit Constraints จึงกลายเป็นหนึ่งในอุปสรรคหลักของการซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อเปรียบเทียบกับการเช่าที่ใช้เงินเริ่มต้นต่ำกว่าและสามารถเข้าอยู่อาศัยได้เร็วกว่า ปัจจัยที่ทำให้คนรุ่นใหม่เลือกเช่ามากขึ้น ประกอบด้วย ความต้องการความคล่องตัวในการใช้ชีวิต กระบวนการเข้าอยู่อาศัยที่ง่ายและรวดเร็ว รวมถึงความต้องการหลีกเลี่ยงภาระหนี้ระยะยาว ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน
ในมุมของนักลงทุนรุ่นใหม่ อสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญการแข่งขันจากสินทรัพย์ทางเลือก โดยเฉพาะทองคำและสินทรัพย์ดิจิทัล ซึ่งมีจุดเด่นด้านสภาพคล่องและใช้เงินลงทุนเริ่มต้นต่ำกว่า โจทย์สำคัญจึงอยู่ที่ Velocity of Profit หรือความเร็วในการสร้างผลตอบแทน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาในการขายต่อหรือหาผู้เช่า ขณะที่สินทรัพย์บางประเภทสามารถซื้อขายและเปลี่ยนกลับเป็นเงินสดได้รวดเร็วกว่า สถานการณ์ดังกล่าวทำให้อสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ลงทุนจำเป็นต้องสร้างผลตอบแทนหรือ Yield ที่เพียงพอ เพื่อชดเชยข้อเสียเปรียบด้านสภาพคล่องและรักษาความน่าสนใจเมื่อเทียบกับทางเลือกการลงทุนประเภทอื่น
3 กลยุทธ์อสังหาฯ รับตลาดอสังหาฯยุคใหม่
จากการเปลี่ยนแปลงของทั้งกำลังซื้อต่างชาติ พฤติกรรมผู้บริโภคและเงื่อนไขทางการเงิน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างน้อย 3 ด้านสำคัญ
– กระจายการพัฒนาไปยังพื้นที่ Satellite ผู้ประกอบการควรมองหาพื้นที่ที่เชื่อมโยงกับตลาดหลักและสามารถรองรับดีมานด์ที่ขยายตัวออกจากพื้นที่เดิม เช่น พังงาที่มีโอกาสรับกำลังซื้อจากภูเก็ต เพื่อสร้างตลาดใหม่และลดการแข่งขันในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง
– พัฒนาโมเดล Rent-to-Own เพิ่มความยืดหยุ่น การพัฒนารูปแบบการอยู่อาศัยที่ไม่บังคับให้ลูกค้าต้องซื้อทันที เช่น Rent-to-Own หรือการเช่าระยะยาวที่สามารถนำเงินบางส่วนไปสะสมเป็นเงินดาวน์ อาจเป็นเครื่องมือสำคัญในการลดข้อจำกัดด้านสินเชื่อ โดยเฉพาะในกลุ่มฟรีแลนซ์และคนรุ่นใหม่
– ทำงานร่วมกับสถาบันการเงินตั้งแต่ต้นทาง ผู้ประกอบการสามารถขยายบทบาทจากการเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไปสู่การช่วยเตรียมความพร้อมทางการเงินให้ลูกค้า โดยร่วมมือกับสถาบันการเงินในลักษณะ Financial Advisor ช่วยวางแผน Statement และเตรียมคุณสมบัติก่อนยื่นกู้ เพื่อเพิ่มโอกาสเปลี่ยนกลุ่มผู้เช่าให้กลายเป็นผู้ซื้อในอนาคต
ทั้งนี้ ภาพรวมดังกล่าวสะท้อนว่า การแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไปอาจไม่ได้วัดจากจำนวนยูนิตที่สามารถพัฒนาเข้าสู่ตลาดเพียงอย่างเดียว แต่จะขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้ประกอบการในการสร้างผลิตภัณฑ์ รูปแบบการชำระเงิน และช่องทางเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่มีเงื่อนไขทางการเงินแตกต่างกันมากขึ้น
