พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็น 1 ในพื้นที่ยอดนิยมและเป็นจุดขายที่สำคัญของกรุงเทพมหานครมาตั้งแต่ในอดีต โรงแรมระดับ 4 -5 ดาวของกรุงเทพมหานครส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวแม่น้ำเจ้าพระยาโดยจำนวนห้องพักของโรงแรมระดับ 4 – 5 ดาวในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 3,851 ห้องพัก และเกือบทั้งหมดเปิดให้บริการมาตั้งแต่ก่อนหน้านี้เป็นสิบปีแล้ว อีกทั้งพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามานานหลายปีแล้วเพราะว่าเป็นพื้นที่ที่ต่อเนื่องกับพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ทำให้พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาส่วนที่ต่อเนื่องกับ CBD มีการพัฒนาต่อเนื่องควบคู่กันไปด้วยและมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ เกิดขึ้นมากมายจนปัจจุบันแทบไม่มีที่ดินว่างเปล่าเหลือให้พัฒนาโครงการใดๆ อีกทั้งส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในส่วนที่ต่อเนื่องกับพื้นที่ CBD มีราคาขายแพงมากในปัจจุบัน และพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ วัดต่างๆ ทำให้ที่ดินยิ่งเหลือในเอกชนพัฒนาน้อยมากขึ้นไปอีก
ก่อนหน้านี้สิบกว่าปีก่อนนั้นผู้ประกอบการหลายรายเลือกพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาโดยเฉพาะช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 จากนั้นก็ไม่มีโครงการเปิดขายมาตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปีพ.ศ.2540 และบางโครงการเพิ่งจะสร้างเสร็จสมบูรณ์หรือว่าเพิ่งจะรื้อถอนออกไปในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมานี่เองหลังจากที่หยุดการก่อสร้างมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เริ่มได้รับความสนใจหรือว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นก็เป็นพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลจากพื้นที่ CBD คือ พื้นที่ตามแนวพระราม 3 เจริญนคร และเจริญกรุง โดยอาจจะมีโครงการเปิดขายในพื้นที่ตามแนวถนนจรัลสนิทวงศ์หรือว่าพื้นที่อื่นๆ มากขึ้นแต่ก็ยังคงมีจำนวนไม่มากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่ใกล้เคียงกับพื้นที่ CBD เพราะพื้นที่นี้มีเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยช่วยเพิ่มความน่าสนใจ แต่เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้ามีการขยายออกไปด้านนอกมากขึ้น เช่น โครงการรรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน – บางใหญ่) ซึ่งส่งผลให้พื้นทีjรอบสถานีสะพานพระนั่งเกล้าตามแนวถนนสนามบินน้ำในจังหวัดนนทบุรีมีผู้ประกอบการเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น
จำนวนคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งในกรุงเทพมหานครและจังหวัดนนทบุรีนั้นมีทั้งหมดประมาณ 28,604 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 3 คิดเป็น 33.1% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดอาจจะเป็นเพราะพื้นที่นี้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการและอยู่ไม่ไกลจากพื้นที่ CBD แม้ว่าจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านก็ตาม พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนพระราม 3 เป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนหน้านี้หลายปีมากแล้ว อีกทั้งหลายโครงการก็เป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิต ส่วนพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนสนามบินน้ำนั้นเป็นพื้นที่ใหม่ที่เพิ่งเริ่มมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงปีพ.ศ.2559 หลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใกล้เปิดให้บริการอีกทั้งเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตหลายโครงการอีกด้วย
คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาตั้งแต่ช่วงถนนพระราม 3 ราษฎร์บูรณะ เจริญนคร เจริญกรุง จรัลสนิทวงศ์ และประชาราษฎร์สาย 2 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายตั้งแต่ในอดีตมาทั้งหมดประมาณ 19,024 ยูนิตและในช่วงประมาณ 4 – 5 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเปิดขายหลายโครงการทำให้มีโครงการที่จะสร้างเสร็จในช่วง ปีพ.ศ.2559 และในอนาคตหลายโครงการ ในขณะที่พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญกรุงและเจริญนครอาจจะมีที่ดินเพียงพอต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไม่มากนักอีกทั้งมีขนาดไม่ใหญ่ส่งผลให้โครงการนส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้มีแต่โครงการขนาดเล็ก ดังนั้น แม้ว่าพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญกรุงและเจริญนครจะมีจำนวนโครงการไม่น้อยแต่มีจำนวนยูนิตเพียงแค่ประมาณ 5,667 ยูนิตเท่านั้นเองคิดเป็น 20% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด
ราคาขายคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาในพื้นที่ต่างๆ มีความแตกต่างของราคาค่อนข้างมาก โดยพื้นที่ที่คอนโดมิเนียมมีราคาขายสูง คือ พื้นที่ตามแนวถนนเจริญกรุง และเจริญนครไม่ไกลจากพื้นที่ CBD สอดคล้องกับราคาที่ดินที่มีราคาสูง ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 220,000 – 250,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าบางโครงการที่เปิดขายในช่วงปีพ.ศ.2558 – 2559 อาจจะมีราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตรแต่เนื่องจากยังมีโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ที่มีราคาขายต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรทำให้ราคาขายเฉลี่ยไม่สูงมาก โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่ที่อยู่ไกลออกไปจากพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญกรุง และเจริญนคร จะมีราคาขายลดลงไปตามลำดับ
พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะเป็นทำเลที่ในอนาคตจะหาที่ดินได้ยากมากขึ้นอีกทั้งข้อจำกัดในการพัฒนาจากเรื่องของกฎหมายส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น โดยราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยารอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสินมีราคาขายมากกว่า 400,000 – 500,000 บาทต่อตารางวาไปแล้วขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดที่ดิน อีกทั้งมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นไปมากกว่านี้อีกแน่นอนในอนาคต ซึ่งส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย อีกทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองและรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ก็เป็นอีกปัจจัยที่เข้ามาทำให้พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยามีความน่าสนใจมากขึ้นแน่นอนในอนาคตโดยเฉพาะพื้นที่ฝั่งธนบุรี
บทความโดย : คุณสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์
