ส่อง ! ความเคลื่อนไหวการพัฒนาที่ดินย่านพญาไท–ราชเทวี ล่าสุดพบบิ๊กดีเวลลอปเปอร์ “เอพี–แลนด์แอนด์เฮ้าส์– ออริจิ้น–ยูซิตี้–พฤกษาฯ– แสนสิริ – ไรมอนแลนด์”ตบเท้าแห่ผุดโครงการทั้งคอนโดฯ และโครงการ Mixed Use อีกหลายโครงการรวมมูลค่าโครงการกว่า 66,000 ล้านบาท ขณะที่ราคาที่ดินซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน 150%
ทำเล ย่านพญาไท-ราชเทวีถูกจัดให้เป็นพื้นที่กรุงเทพชั้นกลาง ที่น่าอยู่ที่สุดอีกแห่ง มีสิ่งอำนวยความสะดวกทุกอย่างครบ สะดวกในการเดินทางพื้นที่บริเวณนี้โดยเฉพาะรอบสถานีทั้งสองสถานีคือ พญาไท และราชเทวี ดูจะตอบโจทย์การใช้ชีวิตหรือการอยู่อาศัยมากที่สุดในทุกๆเรื่อง เพราะไม่ไกลจากย่านการค้าสำคัญอย่างประตูน้ำ สยาม อีกทั้งยังมีรถไฟฟ้าแล่นผ่าน ที่ไม่ว่าจะมองในมุมการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยหรือจะในมุมที่ซื้อเพื่อการลงทุน
ตั้งแต่อดีตก่อนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 จนถึงปัจจุบันพื้นที่รอบๆสถานีรถไฟฟ้ารวมไปถึงพื้นที่โดยรอบสถานีข้างเคียงต่อเนื่องไปจนถึงสถานีพญาไท มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาอย่างต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการที่เปิดขายโครงการคอนโดฯในบริเวณนี้ล้วนเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียง หรือเป็นบริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น เช่น บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP,บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ANAN ,บมจ.แสนสิริ หรือ SIRI ,บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง หรือ PSH ,บมจ.ศุภาลัยหรือ SPALI ,บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ NOBLE ,บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI เป็นต้น
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่าในช่วงปีที่ผ่านมาและในอนาคตอันใกล้นี้จะมีจะมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการคอนโดมิเนียม และโครงการ Mixed Use อีกหลายโครงการรวมมูลค่าโครงการกว่า 66,000 ล้านบาท(ลบ.) ในปี 2561 ที่ผ่านมา พบว่า มีผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างพากันเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่บนทำเลพญาไท-ราชเทวี ถึง 4 โครงการ ประมาณ 2,816 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 22,700 ล้านบาท ดังนี้
บริษัท เดอะ ครีเอเตอร์ส เอชคิว จำกัด ร่วมทุนกับ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการ “คอนเนอร์ ราชเทวี” คอนโดมิเนียมสุดหรูระดับลักชัวรี่ใจกลางกรุงจำนวน 294 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท บมจ. แสนสิริ เปิดตัวโครงการ XT Phayathai (XT พญาไท) เป็นคอนโด High Ries 2 อาคาร สูง 41 และ 37 ชั้นชั้น 2 อาคาร 1,435 ยูนิต มูลค่าโครงการสูงสุด 10,800 ล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)หรือ LH พัฒนาโครงการเดอะรูม พญาไท บนเนื้อที่ 2.6 ไร่เป็นอาคารสูง 38 ชั้น1 อาคาร จำนวน 437 ยูนิต ราคาขายเริ่มตั้งแต่ 180,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)รวมมูลค่า 3,900 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เตรียมเปิดขายอย่างเป็นทางการ โครงการ พาร์ค ออริจิ้น พญาไท ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 2 ไร่ 1 งาน เป็นอาคารสูง 35 ชั้น 1 อาคาร 550 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 4,800 ล้านบาท และโครงการวัน พญาไท (ONE Phayathai) เป็นโครงการมิกซ์ยูสติดกับกับโครงการพาร์ค ออริจิ้น พญาไท รวมมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งพบว่าขณะนี้สามารถปิดการขายไปแล้วกว่า 60% และ ในส่วนของโควตาต่างชาติ 49% เต็มโควต้าเรียบร้อยแล้ว
ในย่านราชเทวี-พญาไทนั้นโครงการคอนมิเนียมที่เปิดขายไปในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามียอดขายเฉลี่ย 85-90%ทุกโครงการ จะเห็นว่าในโซนนี้มีศักยภาพมาตั้งแต่ในอดีตก่อนเกิดวิกฤติปี2540 แต่ก็ได้ชะลอตัวไปช่วงหนึ่งหลังจากเกิดวิกฤติใหม่ๆ จากนั้นก็เริ่มกลับมาคึกคักอย่างเห็นได้ชัดอีกครั้งตั้งแต่ปี 2552 ราคาเปิดตัวในช่วงนั้นอยู่ที่ระดับ 140,000-150,000 บาทต่อตร.ม.จนกระทั้งถึงวันนี้มีโครงการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องบางโครงการเปิดตัวที่ราคาขายเริ่มต้น 230,000 บาทต่อตร.ม.ซึ่งพบว่ามีการปรับตัวของราคาขึ้นมากกว่า 65% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้ย่านพญาไท-ราชเทวียังมีโครงการ Mixed Use อีกหลายโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและมีแผนจะเปิดตัวในอนาคตอันใกล้นี้ ซึ่งหลังจากก่อสร้างแล้วเสร็จของโครงการ Mixed Use เหล่านี่ ยิ่งผลักดันให้ทำเลย่านพญาไท – ราชเทวี กลายเป็น CBD ที่น่าจับตามองอีกทำเลของกรุงเทพมหานคร ซึ่งโครงการ Mixed Use ย่านพญาไท – ราชเทวี ที่กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนา อาทิเช่น
The Unicorn Phayathai พัฒนาโดย บมจ.ยูซิตี้ หรือ U โครงการนี้จะเป็น Mixed Use ที่มีทั้งโรงแรมระดับ 5 ดาว พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงานเกรด A กว่า 22,000 ตร.ม. และ Premium Residence มูลค่าการพัฒนารวมกว่า 9,500 ล้านบาทคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2565
Park Origin Complex Phayathai โครงการ Mixed Use จาก ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนา ซึ่งที่ดินแปลงดังกล่าว ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ได้ซื้อแปลงที่ดินโรงแรม 99 Hotel เก่า ใกล้กับตึกวรรณสรณ์ อยู่ห่างจาก BTS สถานีพญาไทและอนุสาวรีย์ชัยฯ ประมาณ 250-300 เมตร เพื่อทำโครงการ Park Origin Complex Phayathai เป็นโครงการ Mixed Use วงเงินลงทุนประมาณ 10,000 ล้านบาท โดยข้อมูลเบื้องต้นเป็นอาคารสูง 33 ชั้น คาดว่าจะประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม, สำนักงานให้เช่า, โรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ และคอมมูนิตี้มอล์ คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2565
Spring Tower (AIRA ONE) – ออฟฟิศเกรด A ย่านพญาไท – ราชเทวี ที่ดินแปลงสวยติดหัวมุมสี่แยกเพชรบุรี-พญาไท (ฝั่งพญาไท) โดยความร่วมมือของ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ (AIRA), SENA และบริษัทแสงฟ้า ถูกพัฒนาเป็นโครงการ AIRA ONE และมีอาคารออฟฟิศให้เช่าเกรดเอ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานใช้เช่าชื่อ Spring Tower อาคารสูง 27 ชั้น มีพื้นที่เช่าประมาณ 27,255 ตารางเมตร มูลค่าโครงการรวมกว่า 2,500 ล้านบาท โดยที่ดินเป็นพื้นที่เช่า 30 ปี จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ คาดว่าจะก่อสร้างเสร็จเดือน2562
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายและอัตราการขาย
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
สำหรับอุปทาน(supply)ที่อยู่ระหว่างการขายในปัจจุบันพบว่า ปัจจุบันทำเลย่านพญาไท–ราชเทวี มีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 7 โครงการประมาณ 3,878 ยูนิตมูลค่าโครงการทั้งหมดประมาณ 30,350 ยูนิต ขายไปแล้ว 2,760 ยูนิตหรือคิดเป็น 71% เหลือขายทั้งหมดประมาณ1,118 ยูนิต หรือคิดเป็น 29%
อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามประเภทห้อง
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 3,878 ยูนิต พบว่าผู้ประกอบการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดถึง 3,013 ยูนิตหรือคิดเป็น 77.7% โดยรองลงมาเป็น รูปแบบ2 ห้องนอน 642 ยูนิตหรือคิดเป็น 15.6% และ รูปแบบ สตูดิโอ ประมาณ 212 ยูนิต หรือคิดเป็น 5.5% และพบว่ารูปแบบห้อง 3 ห้องนอนสามารถขายได้มากที่สุดถึง 81.8% แต่เนื่องจากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายในตลาดมีเพียงแค่ 11 ยูนิตเท่านั้น รองลงมาคือรูปแบบ 1 ห้องนอน 73.4% และรูปแบบ 2 ห้องนอนที่ 67.7%
อุปทานที่อยู่ระหว่างการขายจำแนกตามระดับราคา
ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย
จากข้อมูลพบว่า คอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายย่านพญาไท– ราชเทวี ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5,000,001 – 7,500,000 มากที่สุดที่ 1,696 ยูนิตหรือคิดเป็น 43.7% รองลงมาคือระดับราคา 7,500,001 – 10,000,000 ที่ประมาณ 1,387 ยูนิต หรือคิดเป็น 35.8% และ ระดับราคา 10 ,000,000 ล้านบาทขึ้นไป ประมาณ 580 ยูนิตหรือคิดเป็น 15.0% และพบว่าในช่วงระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000 เป็นช่วงราคาที่ขายดีที่สุดอยู่ที่ประมาณ 78.1% สามารถขายไปแล้ว 168 ยูนิต จากยูนิตทั้งหมด 215 ยูนิต รองลงมาคือระดับราคา 7,500,001 – 10,000,000 ประมาณ 76.6% และระดับราคา 10,000,000 ล้านบาทขึ้นไป ประมาณ 69.1%
จากข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2562 พบว่า สำหรับ Capital Gain ของคอนโดมิเนียมย่านพญาไท – ราชเทวีจะอยู่ที่ประมาณปีละ 5% และบางโครงการก็พบว่ามี Capital Gain สูงถึง 9% เลยทีเดียว และสำหรับผลตอบแทนจากเช่า พบว่า Average Gross Rental Yield ของคอนโดทิเนียมย่านนี่จะอยู่ที่ประมาณ 4%
สำหรับในอนาคตพบว่าผู้ประกอบการบางรายที่มีแลนด์แบงค์ในบริเวณย่านนี่เพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดเนียมอีก เช่น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท พัฒนาโครงการ เดอะ รีเซิร์ฟ พญาไท เป็นอาคารสูง 27 ชั้น 1 อาคาร 88 ยูนิต ราคาขายประมาณ 250,000 บาทต่อตร.ม. จากข้อมูลที่แถลงแผนธุรกิจปี 2561 โครงการเดอะ รีเซิร์ฟ พญาไท รวมมูลค่า 1,151 ล้านบาท
บมจ. เอพี(ไทยแลนด์)พัฒนาโครงการ ดิ แอดเดรส สยาม-ราชเทวี แฟลกชิพคอนโดฯโครงการใหม่จาก บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) และ มิตซูบิชิ จิโช เรสซิเดนซ์ บริษัทในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป มูลค่า 8,800 ล้านบาท บนทำเลศักยภาพใจกลางเมืองบนเนื้อที่ 3 ไร่ ซึ่งทุ่มทุนซื้อที่ดินมากว่า ตารางวาละ 1.8 ล้านบาท พัฒนาเป็นอาคารสูง 50 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 880 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 230,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งคาดว่าจะเปิดการขายช่วงไตรมาส 2 ปีนี้
นอกจากนี่ยังมี บมจ. ไรมอนแลนด์ ที่ซื้อที่ดินประมาณ 1 ไร่ครึ่ง ใกล้แยกราชเทวี ว่ากันว่าคือร้าน HEAP เก่าเตรียมขึ้นคอนโด super premium ซึ่งคาดว่าจะเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้ ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 3,700 ล้าน
ราคาที่ดินซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน 150%
สำหรับราคาที่ดินในย่านนี่ปัจจุบันพบว่า ราคาประเมินที่ดิน รอบบัญชีปี 2559-2562 สำหรับถนนพญาไทอยู่ที่ประมาณ 400,000 บาท ต่อตารางวา (ตร.วา.) ซึ่งมีการปรับขึ้นประมาณ 14% จากราคาประเมินรอบปีก่อน และราคาประเมินที่ดินบริเวณราชเทวี ถนนเพชรบุรีจะอยู่ที่ประมาณ 220,000 – 400,000 บาท / ตร.วา. มีการปรับขึ้นมาประมาณ 19% จากราคาประเมินรอบก่อน แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับราคาตลาดที่มีการซื้อขายในปัจจุบันพบว่า ที่ดินในทำเลย่านพญาไท – ราชเทวีส่วนใหญ่มีการซื้อขายกันซื้อกว่า ตารางวาละ 1 ล้านบาท หรือกว่าราคาประเมินประเมินถึงกว่า 150% และมีผู้ประกอบการบางรายทุ่มทุนซื้อที่ดินในทำเลย่านนี้สูงถึง ตารางวาละ 1.8 ล้านบาท เพื่อนำมาพัฒนาโครงการเลยทีเดียว
