คาดตลาดอสังหาฯปี64ฟื้นตัวช้า แนะ 4 กลยุทธ์รับมือ ออกแบบบ้านตอบโจทย์ทุกGeneration

EIC ในเครือSCB คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี64 เหลือ 2.0% ส่งผลความเชื่อมั่นผู้บริโภคในประเทศเดือนเม.ย.ลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ระบุโควิด-19 ระลอกใหม่ผู้ประกอบการยังเร่งอัดโปรโมชั่นหวังระบายสต๊อก เชื่อตลาดที่อยู่อาศัยในปี 64 ความเชื่อมั่นยังฟื้นตัวช้า ตลาดคอนโดฯยังทรงตัว ขณะที่แนวราบยังเติบโต แต่ปรับขนาดโครงการเล็ก เพื่อปิดการขายเร็ว  แนะปรับ 4 กลยุทธ์รับมือสร้างความอยู่รอด ด้าน BAY เผยมีการนำนวัตกรรมใหม่ออกแบบตามเทรนด์การอยู่อาศัยอนาคต ตอบโจทย์หลาย Generation  ในครอบครัวเดียวกัน

ดร.ยรรยง ไทยเจริญ รองผู้จัดการใหญ่อาวุโส/ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มงาน Econmic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด(มหาชน) หรือ SCB เปิดเผย ภายใต้หัวข้อ “เศรษฐกิจไทย ปี 2564 จะเติบโต หรือ ถดถอย?”ว่า ปีนี้แนวโน้มเศรษฐกิจมีแนวโน้มขยายตัวในแบบที่ซบเซาซึ่งอาจยาวไปถึงปี 2566  ซึ่งจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 พบว่าจำนวนผู้ติดเชื้อทั่วโลกเพิ่มขึ้นทำสถิติใหม่จากการระบาดอย่างรุนแรงในอินเดียและ ตลาดกลุ่มประเทศเกิดใหม่ (Emerging Market : EM) เป็นหลัก จากสายพันธุ์ใหม่และการผ่อนคลายมาตรการ หลายพื้นที่เริ่มลดลง แต่ในภูมิภาคเอเชียยังมีเพิ่มขึ้น และตัวแปรที่สำคัญคือการเร่งฉีดวัคซีน ซึ่งประเทศพัฒนาแล้วจะมีอัตราการฉีดวัคซีนได้เร็วกว่า แต่ที่ญี่ปุ่นยังไปได้น้อย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับศักยภาพในการจับจองและเลือกใช้วัคซีน ในขณะที่ประเทศกำลังพัฒนาส่วนใหญ่ยังมีสภาวะ herd immunity ล่าช้ากว่านั้น และ Economic Intelligence Center (EIC) SCB คาดว่าไทยจะมีภูมิคุ้มกันหมู่ในช่วงไตรมาส 1/2565

อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกยังดำเนินได้ต่อเนื่องในลักษณะ Uneven  โดยประเทศที่พัฒนาแล้วที่ฉีดวัคซีนได้เร็วกว่าจะขยายตัวดีกว่ากลุ่มประเทศ EM ขณะเดียวกันภาคอุตสาหกรรมมีการขยายตัวได้ดีกว่า(เทียบกับภาคบริการที่ฟื้นตัวอย่างช้าๆ) ซึ่งสนับสนุนการขยายตัวของการส่งออกสินค้าระหว่างประเทศ และการระบาดในระลอกที่ 3ทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยช้าลง โดย EIC ปรับลดคาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2564 เหลือ 2.0% จากเดิมที่ 2.6%  ขณะที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)คงดอกเบี้ยในการประชุมเดือนพฤษภาคม 2564 ตามคาด เน้นทางออก คือ การฉีดวัคซีนโดยเร็ว และการกระจายสภาพคล่องมากกว่าการลดดอกเบี้ย

สำหรับในประเทศไทยนั้นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในภาพรวมเดือนเมษายน 2564 ที่ผ่านมา ลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ โดยต่ำกว่าช่อง Lockdown ในปี 2563 ที่ผ่านมา สะท้อนถึงแผลเป็นทางเศรษฐกิจของภาคครัวเรือนที่รุนแรงขึ้น

ดร.ยรรยง กล่าวต่อถึงทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2564 ว่า เนื่องจากกำลังซื้อและความเชื่อมั่นยังฟื้นตัวอย่างช้าๆ เชื่อว่าครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรก ซึ่งเซกเตอร์อสังหาฯจะฟื้นตัวช้ากว่าเซกเตอร์อื่น แต่อุปสงค์ในตลาดแนวราบมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากกว่าคอนโดฯ โดยเฉพาะบ้านแฝดและทาวน์เฮาส์ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ยังมีบางทำเลที่มีศักยภาพ เช่น แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆฝั่งตะวันตก และฝั่งตะวันออกของกทม.  ขณะเดียวกันตลาดแนวราบในปีนี้มีแนวโน้มอยู่ในระดับราคาที่ Affordable มากขึ้น โดยยอดขายส่วนใหญ่จะมาจากบ้านในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท

“ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กทม.-ปริมณฑล จะฟื้นตัวได้ดีกว่าในพื้นที่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะหัวเมืองท่องเที่ยว โดยโครงการแนวราบ ราคา 3-5 ล้านบาท ยังขายได้ดี การปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ยังมีความระมัดระวัง” ดร.ยรรยง กล่าว

ดร.ยรรยง กล่าวต่อไปว่า สถานการณ์ด้านราคาเริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวเล็กน้อยในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ แต่ยังต้องจับตาผลกระทบจากการระบาดระลอกใหม่ที่อาจส่งผลให้ระดับราคาชะลอตัวลงอีกครั้ง โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่หน่วยเหลือขายยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับสถานการณ์การระบาดระลอกใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการยังทำโปรโมชั่นเพื่อระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง

“ตลาดคอนโดฯปีนี้ยังคงทรงตัว ผู้ประกอบการต้องปรับตัว มีการปรับซัพพลายใหม่ลดลงเป็นจำนวนมาก  ขณะที่การแข่งขันก็รุนแรงมากขึ้น ผู้ประกอบการรายรายใหญ่และรายเล็กยังเน้นตลาดแนวราบระดับราคา Affordable และเน้นการเปิดโครงการขนาดเล็ก เพื่อปิดการขายได้เร็วขึ้น ขณะเดียวกันผู้ประกอบการรายเล็กจะหันมาเน้นโครงการประเภททาวน์เฮาส์มากขึ้นเช่นกัน”ดร.ยรรยง กล่าว

การแพร่ระบาดระลอกใหม่ยังส่งผลให้ระดับราคายังมีแนวโน้มทรงตัว โดยเฉพาะคอนโดฯที่ระดับราคามีโอกาสปรับตัวลดลงอีกครั้งจากการเร่งระบายสต๊อก ทั้งนี้ความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินยังเป็นประเด็นที่ต้องระมัดระวัง โดยเฉพาะคอนโดฯที่แม้ว่าหน่วยเหลือขายจะเริ่มลดลง แต่ยังอยู่ในระดับที่สูงและอัตราการขายยังเป็นไปอย่างช้าๆ ขณะที่ทาวน์เฮาส์มีหน่วยเหลือขายเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ระดับราคา 2-3 ล้านบาทยังขายได้ดี แต่ต้องดูทำเลด้วย

อย่างไรก็ตามมองว่าผู้ประกอบการต้องปรับตัวใน 4 ด้านหลัก คือ

1.เน้นการเสริมสภาพคล่องและลดค่าใช้จ่าย ด้วยการลดต้นทุนการดำเนินงาน ตัดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น ดูแล Balance Sheet โดยลดสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็น ลดหนี้และเน้นเพิ่มสภาพคล่อง ด้วยการเร่งระบายสต๊อกให้ลดลงมากที่สุด

2.เน้นพัฒนาโครงการเล็กลงและคุ้มค่า  พัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อให้ปิดการขายได้เร็วขึ้น เน้นพัฒนาโครงการที่ให้ความคุ้มค่า เพื่อให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลง และการออกแบบต้องตอบโจทย์การทำงานที่บ้าน เพราะผู้บริโภคเน้นให้ความสำคัญกับสุขภาพและความปลอดภัย

3.เพิ่มช่องทางการขายออนไลน์ โดยการขายโครงการผ่านช่องทางออนไลน์จะมีมากและรุนแรงมากขึ้น เทคโนโลยีมีบทบาทมากขึ้น ช่วยให้ลูกค้าสามารถชมโครงการได้เสมือนจริง และสามารถเปรียบเทียบโครงการต่างๆได้สะดวกมากขึ้น

4.กระจายความเสี่ยง โดยหันไปสร้างรายได้จากช่องทางอื่นๆมากขึ้น ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาได้มีผู้ประกอบการมีการกระจายความเสี่ยง ด้วยการหันไปขยายธุรกิจอื่นๆมากขึ้น เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว (Recurring Income) ทั้งที่เกี่ยวข้องโดยตรงและไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ อาทิ ธุรกิจเฮลท์แคร์ ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น

ดร.สมประวิณ มันประเสริฐ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานวิจัยและหัวหน้าทีมเศรษฐกิจ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด(มหาชน) หรือ BAY กล่าวว่าวัตถุประสงค์ของการอยู่อาศัยจะเปลี่ยนไป จากปัจจัยลบการแพร่ระบาดของโควิด-19 และ จะมีการนำนวัตกรรมใหม่ๆมาใช้มากขึ้น ขณะเดียวกันการอยู่อาศัยจะกระจายในพื้นที่ใหม่ๆมากขึ้น แต่การเข้าถึงแหล่งคมนาคมและระบบสาธารณูปโภคยังมีความสำคัญอีกทั้งรูปแบบฟังก์ชัน พื้นที่ใช้สอยจะเปลี่ยนไป สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามการใช้งาน ซึ่งการออกแบบจึงมีความสำคัญมากเพื่อรองรับเทรนด์ในอนาคตอนาคต  และ Internet of Things :  IOT) จะมาอย่างแน่นอน  นอกจากนี้การอยู่อาศัยของครอบครัวในอนาคตจะเปลี่ยนแปลงไป จะมีหลาย Generation  ในครอบครัวเดียวกันมากขึ้น  ซึ่งต้องมีการปรับตัวพร้อมกับเมกะเทรนด์