จับตาที่ดินย่าน “เจริญนคร”ราคาพุ่งหลังกระทรวงมหาดไทยแห่งใหม่แล้วเสร็จปี’69

หลังจากที่มีเป็นข่าวมาหลายปีว่ากระทรวงมหาดไทย(มท.) จะย้ายมาตั้งบริเวณย่านฝั่งธนบุรี เป็นศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยแห่งใหม่ พื้นที่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา ข้างวัดเศวตฉัตรราชวรมหาวิหาร บนที่ดินกว่า 19 ไร่ อดีตเป็นโรงงานอุตสาหกรรมป่าไม้ (เดิมที่ดินแปลงดังกล่าวมีแนวคิดที่จะพัฒนาเป็นพิพิธภัณฑ์และศูนย์เรียนรู้ ส่งเสริมการท่องเที่ยวด้านประวัติศาสตร์และส่งเสริมการท่องเที่ยวรอบกรุงรัตนโกสินทร์) ซึ่งผ่านการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2563 ที่ผ่านมา

ล่าสุดได้รับอนุมัติการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม(EIA)จากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ เป็นที่เรียบร้อยแล้วเมื่อเดือนพฤษภาคม 2564  ที่ผ่านมา และได้เซ็นสัญญากับ บริษัท เพาเวอร์ไลน์ เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ PLE  เป็นผู้รับเหมาก่อสร้าง เมื่อเดือนมิถุนายน 2564 ที่ผ่านมา วงเงิน 5,574 ล้านบาท (ราคากลาง : 6,002 ล้านบาท ) และในส่วนผู้ควบคุมงาน คือ บริษัท สโตนเฮ้นจ์ อินเตอร์ จำกัด(มหาชน)หรือ STI  วงเงินว่าจ้างควบคุมงาน 142 ล้านบาท

“ศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยแห่งใหม่” ออกแบบโดย“กรมโยธาธิการและผังเมือง”  มีพื้นที่รวม 220,500 ตารางเมตร(ตร.ม.)  เป็นที่ตั้งของส่วนราชการ 6 แห่ง โดยเตรียมตอกเสาเข็มในเดือนกันยายน 2564 นี้ จะใช้เวลาในการก่อสร้าง 4 ปี (2564-2569) ซึ่งแบ่งได้ดังนี้

1.โซน A : อาคารที่ทำการของกรมที่ดิน (ความสูง 19 ชั้น)

2.โซน B : อาคารของกรมการปกครอง (ความสูง 21 ชั้น)

3.โซน C : อาคารที่ทำการของกรมการพัฒนาชุมชน (ความสูง 15 ชั้น)

4.โซน D : อาคารของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น (ความสูง 16 ชั้น)

5.โซน E : อาคารกรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย (ความสูง 16 ชั้น)

6.โซน F : อาคารของสำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย (ความสูง 14 ชั้น)

นอกจากนี้มีการก่อสร้างอาคารจอดรถสูง 8 ชั้น 1 อาคาร โดยอาคารที่สร้างจะถอยร่นจากแม่น้ำเจ้าพระยา 45 เมตร และก่อสร้างท่าเทียบเรือริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยใช้เป็นทางเลือกและอำนวยความสะดวก เพราะมีข้าราชการย้ายไปอยู่ประมาณ 7,607 คน รวมถึงประชาชนที่มาติดต่องานราชการและศูนย์บริการ อาจจะทำให้เกิดปัญหาการจราจร จากการมีปริมาณรถเพิ่มขึ้น เนื่องจากถนนเจริญนครมีความคับแคบ

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผยว่า พื้นที่ริมถนนเจริญนครมีการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพที่แตกต่างกัน โดยจะสามารถแบ่งได้ง่ายๆ ด้วยสะพานสมเด็จพระเจ้าตากสินมหาราชหรือสะพานสาทร ซึ่งเป็นสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่เชื่อมทั้งสองฝั่งของกรุงเทพมหานครเข้าด้วยกัน ก่อนหน้านี้เป็นเส้นทางหลักในการเดินทางข้ามไปมาของพื้นที่ทั้งสองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา และอาจจะพูดได้ว่าแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นเสมือนเขตแดนที่กั้นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในฝั่งพระนครไม่ให้ข้ามมายังฝั่งธนบุรี อาจจะมีโครงการอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงแรมในฝั่งธนบุรีบ้างแต่ก็ยังอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากแม่น้ำเจ้าพระยา เช่น พื้นที่ริมถนนเจริญนคร และถนนกรุงธนบุรี จนกระทั่งสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี และสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่ เปิดให้บริการในปี 2552 จากนั้นจึงเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าทั้ง 2 สถานี
ก่อนหน้าที่จะมีสถานีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับฝั่งพระนคร การเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่เกิดขึ้นในพื้นที่ตามแนวเจริญนครนั้นจะพบได้ในฝั่งริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นหลักโดยมีทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและโรงแรมกระจายอยู่ตลอดพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร โดยในอดีตพื้นที่รอบๆ ท่าเรือข้ามฟากตามแนวถนนเจริญนครจะมีการเปลี่ยนแปลงที่ค่อนข้างชัดเจน เพราะฝั่งตรงข้ามของพื้นที่ที่มีท่าเรือเหล่านี้เป็นถนนเจริญกรุงซึ่งเป็นส่วนที่ต่อเนื่องกับ CBD ของกรุงเทพมหานคร แต่เมื่อมีสถานีรถไฟฟ้าเกิดขึ้น การเปลี่ยนแปลงดูเหมือนจะมีการกระจุกตัวอยู่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีแบบชัดเจน จากนั้นเริ่มขยายไปทางตอนเหนือของสะพานสาทรมากกว่าพื้นที่ทางตอนใต้ของสะพานสาทร โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการไอคอนสยามที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองตามมาด้วยนั้นเป็นเสมือนจุดเปลี่ยนสำคัญของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครในทิศทางตอนเหนือของสะพานสาทร มีทั้งโครงการไอคอนสยามเฟส 2 ที่มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก รวมไปถึงโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา

พื้นที่ทางทิศใต้ของสะพานสาทรหรือพื้นที่ในช่วงที่ถนนเจริญนครลอดผ่านสะพานสาทรไปจนถึงจุดสิ้นสุดของถนนเจริญนครที่คลองดาวคะนองนั้น แทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเลยในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายบ้างแต่ก็เฉพาะในพื้นที่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และก็มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่เข้ามาสร้างความเปลี่ยนแปลงในพื้นที่นี้ อาจจะมีโรงแรมบ้างแต่ก็เป็นโรงแรมที่เปิดให้บริการมานานแล้ว ร้านอาหารหรือโครงการพาณิชยกรรมอื่นๆ ก็มีไม่มากนัก แต่ในอนาคตเชื่อว่าจะคึกคักมากขึ้นแน่นอน แม้ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้อาจจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้า แต่มีโครงการขนาดใหญ่ของกระทรวงมหาดไทยเข้ามาทดแทน เป็นโครงการศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยที่ก่อสร้างบนที่ดินราชพัสดุขนาด 19 ไร่ ติดแม่น้ำเจ้าพระยา และถนนเจริญนคร มีอาคารสูงรวมกัน 6 อาคาร ทั้งโครงการมีพื้นที่ใช้สอยรวม 220,400 ตารางเมตรรองรับข้าราชการกว่า 7,000 คน โดยทั้ง 6 อาคารจะเป็นสำนักงานของหน่วยงานต่างๆ ซึ่งประกอบด้วย กรมที่ดิน กรมการปกครอง  กรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น กรมการพัฒนาชุมชน กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย ด้วยงบประมาณในการพัฒนาประมาณ 6,000 ล้านบาท ซึ่งเริ่มดำเนินการก่อสร้างเมื้อปี2564 ที่ผ่านมาและใช้เวลาในการก่อสร้างอีกประมาณ 2 – 3 ปี ดังนั้น การมีคนเข้ามาในพื้นที่มากถึงประมาณ 7,000 คนแบบนี้ย่อมมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่แน่นอนในอนาคต ซึ่งคงต้องดูไปอีกหลายปีก่อนถึงจะเห็นชัดเจน

ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครอาจจะมีให้เห็นแบบชัดเจนในช่วงต้นถนนถึงช่วงพื้นที่ที่ไม่ไกลจากสะพานสาทรมากนัก พื้นที่ที่ไกลออกไปยังคงมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากจากในอดีต แม้ว่าจะมีข่าวการพัฒนาโครงการใหม่ๆ บ้างแต่ก็ยังคงเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่โครงการพื้นที่ค้าปลีกก็มีให้ได้ตื่นเต้นบ้างเพียงแต่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างแบบเป็นรูปธรรมเท่านั้น โครงการเอเชียทีค 2 ที่เคยมีข่าวว่าจะมีการพัฒนาบนที่ดินขนาด 50 ไร่ที่อยู่ตรงข้ามเอเชียทีค 1 บนถนนเจริญกรุง เป็นอีก 1 โครงการที่คนในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครพื้นที่นี้รอคอยให้เป็นจริง เพราะจะได้สร้างการเปลี่ยนแปลงให้เกิดขึ้นแบบพื้นที่ช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปทางทิศเหนือถึงคลองสานบ้างซึ่งเปลี่ยนแปลงไปชัดเจน ยิ่งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเปิดให้บริการยิ่งเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงแบบชัดเจน เพราะคนจำนวนหนึ่งจะเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางไปจากในอดีตเพราะเปลี่ยนมาใช้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ร้านค้า ร้านอาหาร หรือคอมมูนิตี้มอลล์ ก็อาจได้รับผลกระทบเช่นกัน ความหนาแน่นของร้านค้าอาจจะไปกระจุกตัวในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าแทนที่จะกระจายอยู่รอบป้ายรถประจำทางแบบปัจจุบัน อีกทั้งผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่มีการจัดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครให้มีศักยภาพสูงขึ้น และมีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ เกิดขึ้นในพื้นที่นี้ โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปถึงคลองสาน

พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครทางทิศใต้ของสะพานสาทรมีคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่ประมาณ 4,923 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เปิดขายมาตั้งแต่หลายปีก่อนหน้านี้ทั้งสิ้น มีเพียง 3 – 4 โครงการเท่านั้นที่เปิดขายในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมา และได้รับความนิยมในระดับสูงเช่นกันกับพื้นที่อื่นๆ หลายโครงการปิดการขายในเวลารวดเร็ว อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 93% โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 93,000 บาท/ตารางเมตร แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 130,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ด้วยพื้นที่นี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเก่าอยู่หลายโครงการจึงมีผลให้ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ไม่สูงมาก เมื่อเทียบกับพื้นที่ทางตอนเหนือของสะพานสาทร

“การย้ายมาของศูนย์ราชการแห่งใหม่ไม่ได้มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียมเท่าใดนัก แต่มีผลต่อราคาที่ดินแน่นอนซึ่งราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นจะมีผลต่อเนื่องมายังราคาขายคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในอนาคต โดย ณ ปัจจุบันราคาที่ดินในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณไอคอนสยาม มีราคาบอกขายที่ไม่ต่ำกว่า 500,000 บาทต่อตารางวา แต่ถ้าเป็นพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาใกล้ๆ กับศูนย์ราชการแห่งใหม่นี้ก็ไม่ต่ำกว่า 300,000 บาทต่อตารางวาขึ้นอยู่กับขนาดและทำเลที่ตั้ง อาจจะมีบางแปลงที่บอกขายต่ำกว่าหรือสูงกว่านี้เพียงแต่ตอนนี้คงยังไม่มีการซื้อขายและราคาที่ดินคงไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก ค่าเช่าคอนโดมิเนียมมีความเป็นไปได้ที่จะสูงขึ้นกว่าปัจจุบัน 10 – 20% หรือมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับโครงการและอุปสงค์ในอนาคต”

ขณะนี้อาจจะยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง เพราะศูนย์ราชการยังไม่เป็นรูปธรรมชัดเจน และภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงที่ชะลอตัวรุนแรง รวมไปถึงต้องจับตามองโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ที่เคยมีแผนประกาศออกมาก่อนหน้านี้ เช่น เอเชียทีค เฟส 2 เป็นต้น เพราะถ้ามีโครงการรูปแบบนี้เกิดขึ้นในพื้นที่ก็เป็นการยกระดับและเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ให้สูงขึ้น ซึ่งมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงในด้านต่างๆ ที่จะตามมาอีกในอนาคต