ตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือเปิดตัวใหม่ลดฮวบ-กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานสถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือที่ช่วงครึ่งแรกปี  2566 พบว่า จำนวนหน่วยเหลือขายลดลง -9.1% คาดการณ์ทั้งปี 2566 จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 2,481 ยูนิต มูลค่า 9,569 ล้านบาท ขายได้ใหม่ 3,243 ยูนิต มูลค่า 12,852 ล้านบาท  และมีหน่วยเหลือขาย 14,687 ยูนิต มูลค่า 58,152 ล้านบาท

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในภาคเหนือแม้ผู้ประกอบการจะปรับกลยุทธ์การเปิดขายโครงการใหม่น้อยลง แต่ก็ยังไม่สามารถฟื้นกำลงซื้อได้ จะเห็นได้จากภาพรวมจำนวนหน่วยเสนอขายลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัย 5 จังหวัดในช่วงครึ่งแรกปี 2566  มีจำนวนอุปทานพร้อมขายประมาณ 16,985 ยูนิต มูลค่า 67,516 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน  -14.3% และมูลค่าลดลง -11.7% ในจำนวนนี้แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 1,421 ยูนิต มูลค่า 4,221 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 15,564 ยูนิต มูลค่า 63,295 ล้านบาท ส่วนโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนเพียง  1,654 ยูนิตเท่านั้น มูลค่า 6,379 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง -47.8% และ -52.4% ตามลำดับ ขณะที่สินค้าขายได้ใหม่มีจำนวน 1,707 ยูนิต มูลค่า 6,822 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายในตลาด 15,278 ยูนิต มูลค่า 60,694 ล้านบาท

โดย 5 ทำเลที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากที่สุดใน 5 จังหวัดภาคเหนือ ประกอบด้วย ทำเลในเมืองเชียงราย จำนวน 1,489 ยูนิต มูลค่า 6,509 ล้านบาท ทำเลสันทราย จำนวน 1,376 ยูนิต มูลค่า 4,742 ล้านบาท     ทำเลบ่อสร้าง – ดอยสะเก็ด จำนวน 1,304 ยูนิต มูลค่า 6,019 ล้านบาท  ทำเลสารภีจำนวน 1,296 ยูนิต มูลค่า 4,993 ล้านบาท และ ทำเลสนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวง จำนวน 1,233 ยูนิต มูลค่า 4,395 ล้านบาท โดยระดับราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ 3.01-5 ล้านบาท มีจำนวนมากถึง 5,475 ยูนิต มูลค่า 22,831 ล้านบาท

สำหรับที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 1,707 ยูนิต มูลค่า 6,822 ล้านบาท   แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 1,547 ยูนิต มูลค่า 6,390 ล้านบาท และอาคารชุดเพียง 160 ยูนิต มูลค่า 432 ล้านบาท

โดยทำเลที่มีหน่วยขายได้สูงสุด 5 อันดับแรก คือ ทำเลเมืองพิษณุโลก จำนวน 173 ยูนิต มูลค่า 595 ล้านบาท  ทำเลดรีมแลนด์ จังหัดนครสวรรค์จำนวน 151 ยูนิตมูลค่า 1,262 ล้านบาท ทำเลสารภี  จังหวัดเชียงใหม่จำนวน 134 ยูนิต มูลค่า 383 ล้านบาท  ทำเลสันทราย เชียงใหม่จำนวน 122 ยูนิต มูลค่า 429 ล้านบาท และทำลสนามบิน-ม.แม่ฟ้าหลวง จังหวัดเชียงราย จำนวน 117 ยูนิต มูลค่า 494 ล้านบาท

“หากเปรียบเทียบระหว่างตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขาย พบว่า จังหวัดเชียงใหม่ และเชียงรายเป็นจังหวัดที่มีขนาดตลาดเป็นลำดับ 1 และ 2 ในทุกด้าน มีจำนวนที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่มีการเสนอขายรวมกันถึง 13,019  ยูนิต มูลค่ารวม 54,018 ล้านบาท โดยจังหวัดเชียงใหม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 568 ยูนิต  มูลค่า 2,606 ล้านบาท และเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่สูงสุด 808 ยูนิต มูลค่า 2,997 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับ 1.4 ต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าจังหวัดอื่นเล็กน้อยเนื่องจากอุปทานในตลาดที่มีมาก”

อสังหาฯจังหวัดเชียงใหม่ยอดขายลดกว่าครึ่ง

สำหรับครึ่งแรกปี 2566 ในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ มีที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมทั้งสิ้น 9,887 ยูนิต มูลค่า 41,525 ล้านบาท ลดลง -23.3% และ -21.3% โดยแบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,569 ยูนิต มูลค่า 37,442 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 1,318 ยูนิต มูลค่า 4,083 ล้านบาท

ส่วนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 568 ยูนิต ลดลง -78.4 มูลค่า 2,606 ล้านบาท ลดลง -77.3% ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 808 ยูนิต ลดลง -63.6% มูลค่า 2,997 ล้านบาท ลดลง -63.7% ส่วนจำนวนหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 9,079 ยูนิต ลดลง -14.9% มูลค่า 38,528 ล้านบาท ลดลง -13.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565

โดยประเมินว่าทั้งปี 2566 จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 852 ยูนิต มูลค่า 3,909 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 1,542 ยูนิต มูลค่า 5,727 ล้านบาท  และมีหน่วยเหลือขาย 8,629 ยูนิต มูลค่า 36,716 ล้านบาท

จังหวัดเชียงรายสต็อกสินค้าเหลือขายกว่า3 พันยูนิต

สำหรับในพื้นที่สำรวจจังหวัดเชียงราย พบว่ามีที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมทั้งสิ้น 3,132 ยูนิต มูลค่า 12,493 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.6% และ 15.7% ตามลำดับ โดยแบ่งเป็นบ้านจัดสรร 3,126 ยูนิต มูลค่า 12,484 ล้านบาท และอาคารชุด 6 ยูนิต มูลค่า 10 ล้านบาท ขณะที่ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมีจำนวน 485 ยูนิต เพิ่มขึ้น 291.1% มูลค่า 1,986 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 201.4%

ส่วนจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีจำนวน 229 ยูนิต เพิ่มขึ้น 73.5% มูลค่า 957 ล้านบาท และจำนวนหน่วยเหลือขาย อยู่ที่ 2,903 ยูนิตเพิ่มขึ้น 7.5% มูลค่า 11,536 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565

โดยคาดการณ์ว่าในปี 2566 นี้จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 728 ยูนิต มูลค่า 2,979 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 450 ยูนิต มูลค่า 1,879 ล้านบาท  และมีหน่วยเหลือขาย 3,043 ยูนิต มูลค่า 11,792 ล้านบาท

นางดรุณี เลาหะวีร์  กรรมการผู้จัดการ บริษัทสินธานี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนได้ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าในภาคเหนือ เพราะมีภาระหนี้สินหลายอย่าง ทำให้เมื่อถึงเวลายื่นกู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินแล้วกู้ไม่ผ่าน ขณะที่ปัญหาเรื่องดอกเบี้ยขาขึ้นถือเป็นปัจจจัยที่ลูกค้ายอมรับได้ เพราะเกิดขึ้นจากปัญหาเงินเฟ้อที่กระทบไปทั่วโลก

ส่งผลให้อัตราการขายที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงรายซบเซา เพราะไม่มีแรงกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อ เมื่อเทียบกับ่วงปี 2565 ที่ผ่านมามีลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสดค่อนข้างมาก ประกอบกับลูกค้ายังไม่มีความมั่นใจในสถานการณ์ต่างๆที่เกิดขึ้นในช่วงนี้ โดยเฉพาะนโยบายขงภาครัฐที่ยังไม่มีความชัดเจน

นายสรนันท์ เศรษฐี – กรรมการผู้จัดการ บริษัท นอร์ทเทิร์นเรียลเอสเตท จำกัด  กล่าวว่า ในช่วง 8เดือนแรกที่ผ่านมามีจำนวนผู้ค้นหาที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่มากถึง 2แสนคน จากผลการสำรวจข้อมูลของบาเนีย โดยเป็นคนในพื้นที่เชียงใหม่ 37% และคนจากกรุงเทพฯ 35% ส่วนกลุ่มอายุของคนที่ค้นหาข้อมูลมากที่สุดจะอยู่ในช่วง 18-24 ปีและ 25-34 ปี คิดเป็น 60%

โดยทำเลที่คนค้นหาที่อยู่อาศัยมากที่สุดจะอยู่ในย่านสันกำแพง ต้นเปา สันทราย และหนองหาน ส่วนสินค้าที่ได้รับความสนใจมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม

ส่วนกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด เดิมจะเป็นลูกค้าชาวจีนแผ่นดินใหญ่ แต่หลังเกิดวิกฤติโควิด-19 ลูกค้าคนจีนหายไปค่อนข้างมาก โดยปัจจุบันมีกลุ่มลูกค้าชาวไต้หวัน ฮ่องกง และสิงคโปร์เข้ามาแทน

 นายปรีดิกร บูรณุปกรณ์ – ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทอรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันลูกค้าใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้น จากปัจจัยกระทบด้านภาวะเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่วนกลุ่มลูกค้าต่างชาติหลักที่เป็นคนจีนแผ่นดินใหญ่ยังไม่กลับมาซื้อคอนโดฯเหมือนช่วงก่อนเกิดโควิด-19 แต่มีกลุ่มลูกค้าชาวไต้หวัน เกาหลี พม่า และญี่ปุ่นเข้ามาซื้อแทน

ทั้งนี้คาดว่ารัฐบาลชุดใหม่ที่มีนายเศรษฐา ทวีสิน เป็นนายกรัฐมนตรี และมีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาก่อน จะมีการออกมาตรการเพื่อช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาฯมากชึ้น เช่น นโยบายเปิดประเทศให้วีซ๋ากับชาวต่างชาติหรือมาตรการซื้ออสังหาฯของชาวต่างชาติ