เอ็มที แอสเสทฯ ปรับแผนธุรกิจเพิ่มพอร์ตอสังหาฯสร้างรายได้ระยะยาวสัดส่วน 30% กระจายความเสี่ยง ทุ่มงบ 100 ล้านบาท เทกโอเวอร์ โรงแรม “13 เหรียญ ติวานนท์ อิมแพ็คอารีนา”รีโนเวทใหม่ ทั้งจ่อนำที่ดินสะสม 20 ไร่ ใกล้โรงกษาปณ์ ผุดมิกซ์ยูสในอนาคต ล่าสุดทุ่มงบปรับโฉม “MT Arena Sport & Lifestyle Mall” เป็น “MT Khu Khot Lifestyle Mall” พร้อมเปิดให้บริการเต็มรูปแบบไตรมาส2/67 ตั้งเป้า 3 ปี วางแผนนำเข้ากอง REIT หวังนำเงินต่อยอดธุรกิจ
ดร.วรพจน์ กันตพิพัฒน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็มที แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด เปิดเผยว่า จากประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาฯริมทรัพย์ตั้งแต่รุ่นบิดาของตน เมื่อปี 2525 ที่เริ่มต้นด้วยการพัฒนาอาคารพาณิชย์,โฮมออฟฟิศ,คอนโดมิเนียม,และบ้านเดี่ยว ภายใต้แบรนด์ใต้แบรนด์ MT ในย่านนนทบุรี และโซนเหนือของกรุงเทพฯ ซึ่งจนถึงปัจจุบัน พัฒนาโฮมออฟฟิศ-อาคารพาณิชย์ ไปแล้วรวมกว่า 40 โครงการ ,คอนโดมิเนียม 4 โครงการ และบ้านเดี่ยว 1 โครงการ แต่หลังจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้ทางครอบครัวต้องปรับแนวทางในการดำเนินธุรกิจ ด้วยการหันมาพัฒนาโครงการเพื่อสร้างธุรกิจรายได้ระยะยาวเพิ่มขึ้น จากเดิมที่มีแต่ธุรกิจที่สร้างรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ด้วยการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ “MT Arena Sport & Lifestyle Mall” ย่านคูคต ,พัฒนาอะพาร์ตเมนต์ ย่านนวนคร จำนวน 79 ยูนิต ราคาเช่า 7,000 บาท/เดือน ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี มีผู้เช่าเต็มทั้งหมด ,ตลาดสดบุญอนันต์ ย่านดอนเมือง ที่ซื้อมาจากเจ้าของเดิมเมื่อปี 2555 หลังอุทกภัยน้ำท่วม และล่าสุดเมื่อ 2564 ซึ่งเป็นช่วงวิกฤติโควิด-19 ได้ซื้อกิจการโรงแรม “13 เหรียญ ติวานนท์ อิมแพ็คอารีนา” (13 Coins Tiwanon Impact Arena Hotel) ต่อมาจากเจ้าของเดิม คิดเป็นมูลค่าประมาณ 100 ล้านบาท ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 1 ไร่ สูง 7 ชั้น จำนวน 68 ห้องพัก รวมพื้นที่ใช้สอย 7,000 ตารางเมตร ซึ่งได้เริ่มดำเนินการรีโนเวทเมื่อ 6 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งจะใช้เม็ดเงินในการรีโนเวทอีกประมาณ 60 ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณไตรมาส 2/2566
“สาเหตุที่เราสนใจซื้อโรงแรม ‘13 เหรียญ ติวานนท์ อิมแพ็คอารีนา’ เพราะมองเห็นถึงศักยภาพ ที่มีระยะห่างจากอิมแพ็ค เมืองทองธานี เพียง 3 กิโลเมตรเท่านั้น ซึ่งจะมีลูกค้ามาใช้บริการตลอด โดยจะเป็นอีก 1 ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำให้กับบริษัทฯ โดยปัจจุบันมีสัดส่วนรายได้จากอสังหาฯเพื่อการขาย 70% และอสังหาฯเพื่อสร้างรายได้ระยะยาว 30%”ดร.วรพจน์ กล่าว
นอกจากนี้ทางครอบครัวยังมีที่ดินสะสมอีก 1 แปลง ย่านรังสิต ใกล้โรงกษาปณ์ พื้นที่ประมาณ 20 ไร่ ซึ่งซื้อมาใน 2566 นี้ มีแผนที่จะพัฒนาโครงการในรูปแบบของมิกซ์ยูส ขณะนี้อยู่ในระหว่างการศึกษาข้อมูล จึงยังไม่สามารถเปิดเผยข้อมูลได้
ล่าสุดบริษัทฯได้นำโครงการ“MT Arena Sport & Lifestyle Mall” ย่านคูคต ติดถนนลำลูกกา ห่างจากสถานีคูคตเพียง 400 เมตร มารีโนเวทใหม่เป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ ภายใต้ชื่อ “เอ็มที คูคต ไลฟ์สไตล์ มอลล์” (MT Khu Khot Lifestyle Mall) โดยใช้งบประมาณทั้งสิ้น 100 ล้านบาท โดยยังคงรูปแบบธุรกิจที่เป็นโครงการอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า แต่เน้นเพิ่มพื้นที่รีเทลมากขึ้น เพื่อรองรับปริมาณผู้บริโภคในพื้นที่ที่กำลังขยายตัว และเพื่อเพิ่มรายได้จากการเก็บค่าเช่า พื้นที่โครงการดังกล่าวมีเนื้อที่ 10 ไร่ ประกอบด้วย 3 ส่วน ได้แก่ อาคารหนึ่งชั้นที่เป็น Makro Food Service พื้นที่ 4,400 ตารางเมตร ส่วนที่ 2 เป็น Starbucks Drive Thru แห่งแรกบนถนนลำลูกกา ซึ่งทั้ง 2 ส่วนได้เปิดให้บริการแล้ว และส่วนที่ 3 เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ขนาด 3 ชั้น จำนวน 16 ยูนิต ที่จะเป็น Food Destination แห่งแรกและแห่งเดียวในย่านคูคต รวมพื้นที่ขาย 1,600 ตารางเมตร ซึ่งขณะนี้ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้ว 70% และได้เปิดขายพื้นที่แล้วตั้งแต่กลางปี 2566 ล่าสุดมียอดเช่าพื้นที่แล้ว 40% ซึ่งเป็นการเช่าระยะยาว 3-15 ปี โดยตั้งเป้าจะปิดการขายได้ทั้งหมดและส่งมอบพื้นที่ให้กับผู้เช่าได้ในไตรมาสแรกปีหน้า พร้อมเปิดให้บริการเต็มรูปแบบในไตรมาส2/2567
ทั้งนี้ร้านค้าในมอลล์ จะเป็นประเภทอาหารและเครื่องดื่ม 12 ยูนิต และให้บริการด้านสุขภาพและความงามอีก 4 ยูนิต โดยมีค่าเช่าเริ่มต้นที่ 500 บาท/ตารางเมตร สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะมีทั้งผู้อาศัยและทำงานในรัศมี 5 กิโลเมตรรอบโครงการฯ ครอบคลุมโซนลำลูกกา รังสิต สายไหม ผู้ใช้บริการบีทีเอส สถานีคูคต นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบกิจการภายในโฮมออฟฟิศ “MT ลำลูกกา” จำนวน 108 ยูนิต ซึ่งอยู่ติดกับ “MT Khu Khot Lifestyle Mall” และลูกค้าที่มาติดต่อธุรกิจอีกด้วย ที่กล่าวมานี้ยังไม่รวมถึงอานิสงส์จากดีมานด์ที่มาจากโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการบิ๊กแบรนด์ต่างๆ ที่ทยอยเปิดตัวในย่านคูคต โดยเมื่อโครงการฯ เปิดให้บริการอย่างเป็นทางการแล้ว บริษัทฯ คาดว่าจะมีผู้มาใช้บริการไม่ต่ำกว่า 3,000 คนในวันธรรมดา และเพิ่มเป็น 2 เท่าในช่วงสุดสัปดาห์และวันหยุดพิเศษ
“ภายหลังรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เปิดให้บริการ วิ่งเชื่อมกรุงเทพฯ และปทุมธานี ทำให้ราคาที่ดินโซนคูคต พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงวันนี้ สูงทะลุ 100% ไปแล้วเมื่อเทียบกับราคาเมื่อปี 2563 ก่อนมีบีทีเอส ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เกิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้เพิ่มขึ้น เพื่อขานรับดีมานด์จากฝั่งผู้ซื้อที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่จริงและเพื่อลงทุน เรียกได้ว่าตอนนี้ คูคตกำลังจะเป็นทำเลทองของโซนกรุงเทพฯ เหนือไปแล้ว ซึ่งเอ็มที แอสเสทฯนั้น มีจุดแข็งที่ประสบการณ์ในการพัฒนา บริหาร และขายโครงการอสังหาฯ มาหลากหลายประเภท และอยู่มานานกว่า 40 ปี โดยปัจจุบันมีทำเลยุทธศาสตร์อยู่ในโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ได้แก่ เขตดอนเมือง สายไหม บางเขน จังหวัดนนทบุรี ต่อไปถึงพื้นที่จังหวัดปทุมธานี อย่างลำลูกกาและคลองหลวง บริษัทฯ เน้นการดำเนินธุรกิจด้วยกลยุทธ์กระจายความเสี่ยง หรือ Diversification Strategy มาตลอด โดยแบ่งพอร์ตออกเป็น 2 ด้าน ได้แก่ โครงการเพื่อการขายและปล่อยเช่า ซึ่งมีสัดส่วนรายได้อยู่ที่ 70:30 ทั้งนี้เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงในการทำธุรกิจไปพร้อมกับการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว ทั้งยังช่วยเพิ่มโอกาสในการขยายธุรกิจไปสู่ตลาดใหม่ๆ และเพิ่มคุณค่าให้กับแบรนด์ MT อีกด้วย สำหรับโครงการเพื่อการขาย บริษัทฯ มีประสบการณ์ในการทำทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม โฮมออฟฟิศ มินิแฟคตอรี่ รวมถึงซื้อขายที่ดินเปล่าจัดสรร ขณะที่โครงการเพื่อปล่อยเช่า มีตั้งแต่ไลฟ์สไตล์มอลล์ ตลาดสด อะพาร์ตเมนต์ ไปจนถึงโรงแรม”ดร.วรพจน์ กล่าว
ในส่วนของผลการดำเนินงานในปี 2565 บริษัทฯ รับรู้รายได้จากการขายที่ 145 ล้านบาท และจากการปล่อยเช่า 45 ล้านบาท ซึ่งรวมแล้วเติบโตเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ราว 50% ส่วนของปีนี้จนถึงไตรมาส 3/2566 รับรู้รายได้รวมไปแล้วกว่า 160 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากการขาย 120 ล้านบาท และจากการปล่อยเช่า 40 ล้านบาท โดยคาดว่าปีนี้จะทำรายได้ทั้งสิ้นอยู่ประมาณ 210 ล้านบาท จากการปิดโครงการคอนโดมิเนียม “MT Residence” คลองหลวง จำนวน 312 ยูนิต ที่ปัจจุบันมีการโอนไปแล้วมากกว่า 80% รวมกับรายได้ส่วนค่าเช่าจากโครงการต่างๆในมือ ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทฯ สามารถรักษา MOMENTUMการเติบโตต่อเนื่องได้อีกปีที่ 10%
“บริษัทฯ มั่นใจว่าโครงการ ‘MT Khu Khot Lifestyle Mall’ จะได้รับการตอบรับอย่างดีตั้งแต่ช่วงเปิดตัว และสามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) ได้ไม่ต่ำกว่า 90% อีกทั้งจะสามารถถึงจุดคุ้มทุนจากงบรีโนเวทที่ลงไปภายในไม่ถึง 3 ปี เนื่องจากที่ตั้งของโครงการฯ เป็นทำเลศักยภาพสูง ห่างจากสถานีบีทีเอสคูคต เพียง 400 เมตร โครงการฯ สามารถเก็บค่าเช่าได้ทั้งจากธุรกิจประเภทค้าส่ง อย่าง Makro Food Service และค้าปลีก อย่างร้านค้าแบรนด์ต่างๆ ในส่วนของมอลล์ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังจะคัดสรรกิจการร้านค้าที่มีความหลากหลายสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ และมอบความสะดวกสบายแก่ชาวคูคตให้ได้มากที่สุด โดยบริษัทฯ ตั้งเป้าว่าจะนำโครงการ MT Khu Khot Lifestyle Mall เข้าระดมทุนผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT ในอีก 3 ปีหลังเปิดให้บริการในปีหน้า เพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการใหม่ต่อไป” ดร.วรพจน์ กล่าวในที่สุด
