“แกรนด์ ยูนิแลนด์”เช่าที่ดินเยาวราช60ปี ผุด”แอมไชน่าทาวน์”มูลค่า4พันล้านบาท

แกรนด์ ยูนิแลนด์ฯถอยฉากพัฒนาบ้านจัดสรร หันรุกศูนย์การค้าย่านชุมชน ล่าสุดเช่าที่ดินย่านเยาวราช ระยะยาว 60 ปี เปิดตัวโครงการมิกซ์ยูส“แอมไชน่าทาวน์” มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท พร้อมแล้วเสร็จต้นปี62 พร้อมรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน มั่นใจคืนทุนภายใน 5 ปี ตั้งเป้า 10 ปี ผุดศูนย์การค้าครบ 10 แห่ง แย้มแผนเตรียมนำ “แอมพาร์ค สามย่าน”มูลค่า 700 ล้านบาท เข้ากองรีทไตรมาส2/2561

นายสุวรรณ เลิศปัญญาโรจน์ ประธานกรรมการ บริษัท แกรนด์ ยูนิแลนด์ จำกัด เปิดเผยถึงแผนการดำเนินงานของบริษัทฯว่าจะเน้นการพัฒนาศูนย์การค้ามากขึ้น จากเดิมที่เน้นพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพราะปัจจุบันการแข่งขันของหมู่บ้านจัดสรรเริ่มมีความรุนแรงมากขึ้น เพราะมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯหลายรายเข้ามาแข่งขันกันมากขึ้น ขณะเดียวกันบริษัทได้มองเห็นโอกาสทางธุรกิจในการพัฒนาโครงการศูนย์การค้า โดยจะเน้นในทำเลใหม่ๆที่เป็นแหล่งชุมชนหนาแน่น ที่ดินหายาก โดยไม่เกี่ยงราคานำเสนอขาย เพราะมองว่าภาพรวมของธุรกิจศูนย์การค้าในอนาคตยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี หลังจากภาวะเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้กำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวตาม และโครงการศูนย์การค้าของบริษัทจะแตกต่างจากเจ้าอื่น โดยการเน้นอาหารมากกว่าสินค้าแฟชั่น

ล่าสุดได้เปิดตัวโครงการ“I’m China Town” (แอมไชน่าทาวน์)เป็นโครงการมิกซ์ยูส สไตล์ Modern Chinese พื้นที่กว่า 3 ไร่ บนนถนนเจริญกรุง บริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินวัดมังกรกมลวาส ซึ่งเป็นที่ดินเช่าระยะยาว60 ปี ประกอบด้วย 3 ส่วนด้วยกันคือ ศูนย์การค้า โรงแรม และคอนโดมิเนียม รวมพื้นที่ 30,000 ตารางเมตร คิดเป็นมูลค่าการลงทุนกว่า 3,000 ล้านบาทและมูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท

โดยในส่วนของศูนย์การค้ามีพื้นที่เช่ารวม 5,000 ตารางเมตร แบ่งออกเป็น 4 ปัจจุบันปล่อยเช่าพื้นที่ได้แล้วกว่า 70% โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ย 2,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน คาดว่ารายได้จากการปล่อยเช่าเต็มพื้นที่จะอยู่ที่ 30-40 ล้านบาท/ปี

ส่วนโรงแรมนั้น บริษัทฯได้ลงนามสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจกับกลุ่มธุรกิจโรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล โฮเทลส์ กรุ๊ป หรือ IHG หนึ่งในเชนโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดของโลก เพื่อเปิดให้บริการโรงแรมระดับ 4 ดาว ภายใต้แบรนด์ “Holiday Inn Express China Yown” ตั้งอยู่ชั้น 4-9 ของศูนย์การค้า จำนวน 224 ห้อง โดยจะเน้นจับกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยว และนักธุรกิจชาวต้างชาติที่ต้องการพักในย่านใจกลางเมือง โดยอัตราค่าห้องพักจะเริ่มต้นที่ 1,800 บาท/คืน ซึ่งบริษัทมั่นใจว่าด้วยศักยภาพของทำเลที่ตั้งและแบรนด์Holiday Inn Express จะทำให้โครงการมีอัตราการเข้าพักไม่ต่ำกว่า 80% ตลอดทั้งปี

ด้านโครงการคอนโดมิเนียมพัฒนาภายใต้แบรนด์ “I’m China Town Residence” เป็นอาคารโลว์ไรซ์สูง 8 ชั้น พื้นที่รวม 2,000 ตารางเมตร จำนวน 46 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 21-25 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 2.9 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร ให้สิทธิในการเช่า (Lease Hold) ระยะเวลา 30 ปี โดยเปิดจองวันที่ 24พฤศจิกายน 2560

ปัจจุบันการก่อสร้างโครงการทั้งหมดคืนหน้าไปแล้วกว่า 30% แล้วจะแล้วเสร็จในปลายปี 2561 และพร้อมเปิดเต็มรูปแบบทุกส่วนในเดือนมีนาคม 2561 ซึ่งเป็นช่วงเดียวกับโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ เปิดให้บริการ คาดว่าจะมีระยะเวลาคืนทุนได้ประมาณ 5 ปี และหากโครงการดังกล่าวเปิดเต็มรูปแบบภายในปี 2562 สัดส่วนรายได้ของธุรกิจค้าปลีกจะเพิ่มเป็น 60% จากปัจจุบันมีสัดส่วนรายได้อยู่ที่30% ส่วนที่เหลือจะเป็นสัดส่วนรายได้จากการขายโครงการบ้านจัดสรร และหากโครงการดังกล่าวเปิดให้บริการไปแล้วประมาณ 3 ปี ก็อาจจะนำขายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการอื่นๆ ซึ่งขณะนี้บริษัทฯได้มีการเจรจาที่ดินอื่นๆอยู่ตลอด เพื่อจะทำให้ได้ตามแผนที่ตั้งไว้ภายในระยะเวลา 10 ปีนับจากนี้(ปี 2560-2569)บริษัทฯมีแผนที่จะรุกธุรกิจศูนย์การค้าให้ได้ 10 แห่งทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้

นายสุวรรณ กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทฯยังมีแผนนำโครงการศูนย์การค้า I’m Park @ Samyan (แอมพาร์ค สามย่าน) ที่ดำเนินโดยบริษัท แกรนด์ ยูนิแลนด์ จำกัด เข้าร่วมจัดตั้งกองทรัสต์ดเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ร่วมกับพันธมิตรที่ร่วมนำสินทรัพย์จัดตั้งกองรีทด้วยกัน โดยมูลค่ากองรีทมีมูลค่ารวมอยู่ที่ 1,500 ล้านบาท ซึ่งมีบริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) หรือ BLS เป็นที่ปรึกษาทางการเงินและทรัสตี คาดว่าจะยื่นไฟลิ่งให้กับสำนักงานคณะกรรมการหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้ในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2560นี้หรือต้นปี 2561 และคาดว่าจะจัดตั้งกองรีทและเสนอขายหน่วยลงทุนได้ในช่วงไตรมาส 2/2561

ทั้งนี้มูลค่าโครงการ I’m Park @ Samyan ที่จะขายเข้ากองรีทอยู่ที่ 700 ล้านบาท ซึ่งโครงการดังกล่าวเปิดให้บริการมาแล้วเป็นระยะเวลา 3 ปี มีพื้นที่เช่ารวม 20,000 ตารางเมตร อัตราการเช่า 95% และคิดอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งโครงการดังกล่าวจะเป็นโครงการแรกที่บริษัทได้เสนอขายเข้ากองรีทเพื่อนำเงินที่ได้มาใช้เพื่อการลงทุนต่อยอดพัฒนาธุรกิจโครงการศูนย์การค้าอื่นๆในอนาคต

ปัจจุบันบริษัทมีโครงการศูนย์การค้าที่พัฒนาและเปิดให้บริการแล้ว 2 แห่ง คือ ศูนย์การค้า ONE @ Bobae (วันแอทโบ๊เบ๊) และโครงการ I’m Park @ Samyan (แอมพาร์ค สามย่าน) ซึ่งการพัฒนาโครงการอื่นๆในอนาคตแหล่งเงินทุนที่บริษัทใช้จะมาทั้งจากกระแสเงินสดของบริษัท เงินกู้ยืมสถาบันการเงิน และการขายสินทรัพย์เข้ากองรีท โดยกองรีทที่บริษัทจะนำ โครงการ I’m Park @ Samyan เสนอขายนั้น บริษัทจะเข้าไปถือหน่วยลงทุนในกองรีทสัดส่วน 15%

“การที่เรานำโครงการรีเทลเข้ากองรีทแทนที่เราจะนำบริษัทเข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเองนั้น เพราะเราต้องการทำธุรกิจจริงๆ ถ้าเรานำบริษัทเข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯก็จะมีหลายเรื่องที่เราต้องคอยติดตาม มีการตั้งเป้าหมาย การประเมินผลกำไรและมีเงื่อนไขต่างๆเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งอาจจะไม่ตรงกับวิสัยทัศน์ของบริษัทที่อยากเดินหน้าทำธุรกิจได้อย่างเต็มที่ ทำให้เรามองว่าการขายสินทรัพยืเข้ากองรีทเป็นวิธีที่ดีที่สุดที่เป็นวิธีการที่ช่วยให้บริษัทสามารถต่อยอดพัฒนาโครงการในอนาคตได้ เพราะเราคือบริษัทที่เป็น Real sector ที่พัฒนาโครงการที่เกี่ยวข้องกับปัจจัยสี่ นอกจากที่อยุู่อาศัย ก็เป็นเรื่องอาหารการกิน ซึ่งเราก็อยากพัฒนาโครงการเพื่อให้ประชาชนมีความสุข และผู้ถือหน่วยกองรีทก็มีคความสุขด้วย”นายสุวรรณ กล่าวในที่สุด